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【摘 要】城市物业管理从观念、模式以及管理的广度和深度上都明显地区别于原来的房地产管理,具有全新的特点。随着房地产业迅速发展,居民对居住质量的要求越来越高,因而迫切需要一个全新的社区管理模式,为居住者提供一个人与自然、人与社会和谐相处的环境。传统的单一房屋管理模式己不再适合这一发展目标,专业化的城市物业管理公司应运而生,并日益成为房地产业的热点。
【关键词】物业管理;法律关系;发展趋势
中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0100-02
1 物业管理的概念
根据《物业管理条例》的规定,“物业管理”是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。具体而言,就是物业管理企业接受业主或者业主大会的委托,并与之签订物业服务合同,按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备以及相关场地进行专业化维修、养护和管理,以及维护相关区域内的道路交通、消防安全、环境卫生和秩序的活动。这种物业管理活动具有委托和有偿服务2个最基本的特征,即委托方与受委托方双方应当签订物业服务合同;有偿服务就是应当按照有关规定交纳费用。
2 物业管理法律关系
物业管理法律关系是一种具体的法律关系,是当事人在物业管理活动中形成的具体的权利和义务关系。其“权利”,是指物业管理关系中,当事人享有实现某种行为的可能性;其“义务”,是指物业管理关系中,当事人所负有的职责。这种权利和义务关系是依法而形成的,是法律调整物业管理关系的结果。任何一方所履行的义务,也恰恰是另一方所享有的权利,反之亦然。
3 物业管理的基本内容
物业管理的基本内容按照其服务性质和提供的方式一般分为3大类,即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。
3.1 常规性的公共服务
常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作,是物业管理企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的管理和服务,其目的是确保物业的完好与正常使用,维持人们正常的生活、工作秩序和良好的环境。下面,仅以住宅小区管理为例,介绍公共服务的主要内容。
3.1.1 房屋共用部位的维护与管理
房屋的维修管理包括:房屋外观完好、整洁;小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图;房屋完好率达98%以上:无违反城市规划的违章建筑;房屋维修及时率达98%以上,并建立回访制度和回访记录;房屋资料档案齐全。
3.1.2 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
设备管理包括:小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全,管理完善;设备良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完备;有每日运行记录,运行人员严格遵守操作规程及保养规范;电梯按照规定时间运行;居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;消防体系设备完好无损,可以随时启用;锅炉供暖、煤气、燃气运行正常,北方地区冬季供暖室内温度不低于16℃。
市政公用设施管理包括:小区内所有公共配套设施完好,不得擅自改变用途;供水、供电;道路畅通,路面平坦,污水排放通畅等。
3.1.3 环境卫生、绿化管理服务
环境卫生管理包括:小区内环境卫生设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备;实行标准化的清扫保洁,垃圾日产日消;不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物;房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁,不得堆放杂物和占用;居民日常生活所需商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌,乱贴、乱画现象等。绿化管理包括:小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布,花坛、树木、建筑小品配置得当;新建小区、旧区改造小区的公共绿地人均绿地面积应当符合国家规定的指标;绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏和随意占用现象等。 3.1.4 小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务
协助有关部门做好以下工作:保证小区内道路通畅,交通车辆管理运行有序,无乱停、乱放机动车、非机动车;小区基本实行封闭式管理;实行24小时保安制度:保安人员有明显标志,工作规范,作风严谨;危及住户安全处有明显标志和防范措施;小区内无重大火灾、刑事犯罪和交通事故等。
3.1.5 物业管理装饰装修管理服务
包括房屋装饰装修的申请与批准,以及对房屋装饰装修和设计、安全等各项管理工作。
3.1.6 房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的代管服务
即物业管理企业接受业主、业主委员会委托,对专项维修资金的管理工作。
3.2 针对性的专项服务
“针对性的专项服务”,是指物业管理企业面向广大业主、物业使用人,为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是,物业管理企业事先设立服务项目,并将服务内容、质量与收费标准公布于众,当业主、物业使用人需要这种服务时,可以自行选择。专项服务实质上是一種代理业务服务,专为业主、物业使用人提供生活、工作的方便。
专项服务的主要内容有日常生活、商业服务、文教卫生、社会福利以及各类中介服务五大类。其中,各类中介服务是指物业管理企业接受业主委托,开展代办各类保险,代理市场营销、租赁,进行房地产评估及其他中介代理工作。
3.3 委托性的特约服务
“委托性的特约服务”,是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、物业管理企业在专项服务中也未设立,而业主、物业使用人又提出该方面需求的服务项目。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。而当有较多的业主和物业使用人有某种需求时,物业管理企业可以将此项特约服务纳入专项服务。 综上所述,常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务构成物业管理的基本内容。物业管理企业首先要做好常规性的公共服务,同时确定针对性的专项服务、委托性的特约服务中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,坚持以人为本、业主至上的原则,努力做好物业管理的各项管理与服务工作,并不断地拓展其广度和深度。
4 城市物业管理企业的发展趋势
根据对城市物业管理发展历史的研究以及对行业驱动因素的分析,现在和未来几年内我国城市物业管理企业的发展将呈现以下趋势。
4.1 集团化
城市物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的企业集团,走规模化发展的道路。这是我国城市物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。
4.1.1 物业管理集团化的主要动因
首先,现有的制度框架客观上将推动我国内地的城市物业管理企业走上集团化的发展之路。《物业管理企业资质管理办法》在物业管理企业的注册资本、具有中级以上专业技术管理人员、在管物业规模等方面规定必须达到较高的标准,而在物业管理招投标中,不同规模的物业需要选择相应资质的物业管理企业。一般的物业管理项目不可能有巨大的利润空间。再次,城市物业管理市场的激烈竞争将促使物业管理企业组建集团。
4.1.2 集团化的主要途径
一方面,城市物业管理企业在激烈的市场竞争中实现企业的优胜劣汰,从而使一部分具有竞争优势的企业能够发展壮大,形成物业管理企业集团化趋势。另一方面,城市物业管理企业之间可通过兼并、合作等方式,特别是同一房地产开发商旗下的物业管理企业或者独立物业管理企业之间的强强联合,从而形成物业管理的企业集团。
4.2 专业化
城市物业管理专业化就是将物业管理的专项服务委托外部的专业服务公司承担,物业管理企业扮演“服务代理集成商”的角色,编制统一的物业管理计划,指导和监督各专业服务公司提供服务。推动城市物业管理专业化的主要原因在于:一方面,物业管理的专业化将克服一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病:另一方面,物业管理专业化服务公司发展迅速,提供专业服务的成本低、效率高,远远优于物业管理企业自身水平,有利于提高城市物业管理企业的竞争力,也会对整个物业管理行业起到积极的推动作用,客观上推动了物业管理行业走向专业化。
4.3 市场化
城市物业管理市场化的趋势表现在物业管理企业通过招投标等市场竞争的方式获得管理项目,通过提供服务收取与服务对等的费用,通过集约化经营获取更大的利润。实质上就是以市场配置进入物业管理行业的资源,替代过去政府力量配置资源。一直以来,我国城市物业管理走的是一种自建自管的发展模式,市场化程度低,整个行业基本上处于一种封闭式的发展状态。从1999年5月建设部在深圳召开全国物业管理工作会议后,这种状况有了很大改变,全国的物业管理市场已开始启动,制约物业管理市场化的瓶颈正被一一打破,物业管理的市场化进程也在迅速推进。《物业管理条例》及相关配套措施的出台标志着市场化即将提速。此外,物业管理服务的对象与过去相比,己经成熟许多,如对物业管理法规的理解、维护自身权益的意识以及对物业服务管理的参与程度。业主作为城市物业管理市场的重要主体,他们的不断成熟对于物业管理的市场化也起到了较大的推动作用。
总之,城市物业管理包含的内容十分庞杂,所涉及的学科也较多,我国的在这方面的研究起步也是80年代住房改革以后才兴起,至今取得的成果有限,立法相对滞后,直至2007年颁布的《物权法》才首次正式确定了建筑物区分所有权的概念,物业管理方面也少有涉及,难以适应现代物业管理的实际情况,有待学术界和立法界进一步的努力。
参考文献:
[1] 梁慧星.中国物权法研究[M].北京:法律出版社,1998.
【关键词】物业管理;法律关系;发展趋势
中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)09-0100-02
1 物业管理的概念
根据《物业管理条例》的规定,“物业管理”是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。具体而言,就是物业管理企业接受业主或者业主大会的委托,并与之签订物业服务合同,按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备以及相关场地进行专业化维修、养护和管理,以及维护相关区域内的道路交通、消防安全、环境卫生和秩序的活动。这种物业管理活动具有委托和有偿服务2个最基本的特征,即委托方与受委托方双方应当签订物业服务合同;有偿服务就是应当按照有关规定交纳费用。
2 物业管理法律关系
物业管理法律关系是一种具体的法律关系,是当事人在物业管理活动中形成的具体的权利和义务关系。其“权利”,是指物业管理关系中,当事人享有实现某种行为的可能性;其“义务”,是指物业管理关系中,当事人所负有的职责。这种权利和义务关系是依法而形成的,是法律调整物业管理关系的结果。任何一方所履行的义务,也恰恰是另一方所享有的权利,反之亦然。
3 物业管理的基本内容
物业管理的基本内容按照其服务性质和提供的方式一般分为3大类,即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。
3.1 常规性的公共服务
常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作,是物业管理企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的管理和服务,其目的是确保物业的完好与正常使用,维持人们正常的生活、工作秩序和良好的环境。下面,仅以住宅小区管理为例,介绍公共服务的主要内容。
3.1.1 房屋共用部位的维护与管理
房屋的维修管理包括:房屋外观完好、整洁;小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图;房屋完好率达98%以上:无违反城市规划的违章建筑;房屋维修及时率达98%以上,并建立回访制度和回访记录;房屋资料档案齐全。
3.1.2 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
设备管理包括:小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全,管理完善;设备良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完备;有每日运行记录,运行人员严格遵守操作规程及保养规范;电梯按照规定时间运行;居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;消防体系设备完好无损,可以随时启用;锅炉供暖、煤气、燃气运行正常,北方地区冬季供暖室内温度不低于16℃。
市政公用设施管理包括:小区内所有公共配套设施完好,不得擅自改变用途;供水、供电;道路畅通,路面平坦,污水排放通畅等。
3.1.3 环境卫生、绿化管理服务
环境卫生管理包括:小区内环境卫生设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备;实行标准化的清扫保洁,垃圾日产日消;不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物;房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁,不得堆放杂物和占用;居民日常生活所需商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌,乱贴、乱画现象等。绿化管理包括:小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布,花坛、树木、建筑小品配置得当;新建小区、旧区改造小区的公共绿地人均绿地面积应当符合国家规定的指标;绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏和随意占用现象等。 3.1.4 小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务
协助有关部门做好以下工作:保证小区内道路通畅,交通车辆管理运行有序,无乱停、乱放机动车、非机动车;小区基本实行封闭式管理;实行24小时保安制度:保安人员有明显标志,工作规范,作风严谨;危及住户安全处有明显标志和防范措施;小区内无重大火灾、刑事犯罪和交通事故等。
3.1.5 物业管理装饰装修管理服务
包括房屋装饰装修的申请与批准,以及对房屋装饰装修和设计、安全等各项管理工作。
3.1.6 房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的代管服务
即物业管理企业接受业主、业主委员会委托,对专项维修资金的管理工作。
3.2 针对性的专项服务
“针对性的专项服务”,是指物业管理企业面向广大业主、物业使用人,为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是,物业管理企业事先设立服务项目,并将服务内容、质量与收费标准公布于众,当业主、物业使用人需要这种服务时,可以自行选择。专项服务实质上是一種代理业务服务,专为业主、物业使用人提供生活、工作的方便。
专项服务的主要内容有日常生活、商业服务、文教卫生、社会福利以及各类中介服务五大类。其中,各类中介服务是指物业管理企业接受业主委托,开展代办各类保险,代理市场营销、租赁,进行房地产评估及其他中介代理工作。
3.3 委托性的特约服务
“委托性的特约服务”,是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、物业管理企业在专项服务中也未设立,而业主、物业使用人又提出该方面需求的服务项目。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。而当有较多的业主和物业使用人有某种需求时,物业管理企业可以将此项特约服务纳入专项服务。 综上所述,常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务构成物业管理的基本内容。物业管理企业首先要做好常规性的公共服务,同时确定针对性的专项服务、委托性的特约服务中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,坚持以人为本、业主至上的原则,努力做好物业管理的各项管理与服务工作,并不断地拓展其广度和深度。
4 城市物业管理企业的发展趋势
根据对城市物业管理发展历史的研究以及对行业驱动因素的分析,现在和未来几年内我国城市物业管理企业的发展将呈现以下趋势。
4.1 集团化
城市物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的企业集团,走规模化发展的道路。这是我国城市物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。
4.1.1 物业管理集团化的主要动因
首先,现有的制度框架客观上将推动我国内地的城市物业管理企业走上集团化的发展之路。《物业管理企业资质管理办法》在物业管理企业的注册资本、具有中级以上专业技术管理人员、在管物业规模等方面规定必须达到较高的标准,而在物业管理招投标中,不同规模的物业需要选择相应资质的物业管理企业。一般的物业管理项目不可能有巨大的利润空间。再次,城市物业管理市场的激烈竞争将促使物业管理企业组建集团。
4.1.2 集团化的主要途径
一方面,城市物业管理企业在激烈的市场竞争中实现企业的优胜劣汰,从而使一部分具有竞争优势的企业能够发展壮大,形成物业管理企业集团化趋势。另一方面,城市物业管理企业之间可通过兼并、合作等方式,特别是同一房地产开发商旗下的物业管理企业或者独立物业管理企业之间的强强联合,从而形成物业管理的企业集团。
4.2 专业化
城市物业管理专业化就是将物业管理的专项服务委托外部的专业服务公司承担,物业管理企业扮演“服务代理集成商”的角色,编制统一的物业管理计划,指导和监督各专业服务公司提供服务。推动城市物业管理专业化的主要原因在于:一方面,物业管理的专业化将克服一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病:另一方面,物业管理专业化服务公司发展迅速,提供专业服务的成本低、效率高,远远优于物业管理企业自身水平,有利于提高城市物业管理企业的竞争力,也会对整个物业管理行业起到积极的推动作用,客观上推动了物业管理行业走向专业化。
4.3 市场化
城市物业管理市场化的趋势表现在物业管理企业通过招投标等市场竞争的方式获得管理项目,通过提供服务收取与服务对等的费用,通过集约化经营获取更大的利润。实质上就是以市场配置进入物业管理行业的资源,替代过去政府力量配置资源。一直以来,我国城市物业管理走的是一种自建自管的发展模式,市场化程度低,整个行业基本上处于一种封闭式的发展状态。从1999年5月建设部在深圳召开全国物业管理工作会议后,这种状况有了很大改变,全国的物业管理市场已开始启动,制约物业管理市场化的瓶颈正被一一打破,物业管理的市场化进程也在迅速推进。《物业管理条例》及相关配套措施的出台标志着市场化即将提速。此外,物业管理服务的对象与过去相比,己经成熟许多,如对物业管理法规的理解、维护自身权益的意识以及对物业服务管理的参与程度。业主作为城市物业管理市场的重要主体,他们的不断成熟对于物业管理的市场化也起到了较大的推动作用。
总之,城市物业管理包含的内容十分庞杂,所涉及的学科也较多,我国的在这方面的研究起步也是80年代住房改革以后才兴起,至今取得的成果有限,立法相对滞后,直至2007年颁布的《物权法》才首次正式确定了建筑物区分所有权的概念,物业管理方面也少有涉及,难以适应现代物业管理的实际情况,有待学术界和立法界进一步的努力。
参考文献:
[1] 梁慧星.中国物权法研究[M].北京:法律出版社,1998.