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【摘 要】 随着市场经济的快速发展，城市现代化进程的加快，出现了居民小区物业服务与消防安全脱节现象。在很长一段时间里，物业消防管理服务水平良莠不齐，城市居民对物业消防安全管理的需求与物业服务水平的发展不相适应。鉴于此，本文结合笔者多年工作经验，就物业服务中存在的消防安全问题进行分析，并提出了相应的解决对策，希望可供相关人员参考借鉴。
【关键词】 物业服务；消防安全；住宅小区；问题；对策
一、物业服务中存在的消防安全问题
（1）消防维护管理工作职责不清
当前，住宅小区的消防维护管理工作比较混乱，有些职责划分不清，造成推诿扯皮现象。包括开发商、物业公司和业主在内的相关各方对于自身的消防安全职责不清楚；消防安全管理职能部门及专业人员的配备也有不到位的地方；消防设备缺乏统一的管理机制，管理人员消防安全责任制落实不到位；消防意识不强，致使前期投资的消防设施出现损坏等现象，形同虚设；有些住宅小区从属产权多、应用范围广、消防管理分散，管理责任制核心不确定，产权单位和使用单位各自为政，都不能很好的履行自己的消防安全职责，最终导致整个住宅小区的防火系统失去应有的预防、报警、初期火灾扑救和人员疏散的作用。
（2）消防宣传力度不够，居民安全意识淡薄
居民小区在消防宣传方面比较薄弱，宣传手段单一，缺乏长效措施，居民的消防安全意识不高是导致居民火灾居高不下的重要原因之一；根据对众多居民火灾案例的分析研究，许多居民家庭装修中为了追求装修效果，采用易燃可燃材料，隐蔽电气线路选型、敷设不当，家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生。为了防盗，大多数住宅楼安装了防盗网、防盗栏等防护措施，整幢小区变成了一个十足的“牢笼”，不利于灭火救助和人员安全疏散。大多数居民家中未配备灭火器，不少居民未接受消防安全教育培训，消防安全意识淡薄，不具备基本的灭火和疏散逃生知识。违章用火、用电，又缺乏必要的消防常识，发生险情后，不知如何自救，不知如何扑救。一旦发生火灾，往往火势很快蔓延，给居民生命财产安全造成很大威胁。此外，近年来随着城市对流动人口的需求不断增加，外来务工人员数量不断增加，出租房屋大量出现，有的在楼顶使用易燃可燃材料搭建简易房，有的将自家房隔出许多小间出租，只考虑能出租的房屋是否足够多，而对是否有火灾隐患不闻不问，出租人收租，对承租人如何装饰、用气、用电、等不闻不问，为居民小区安全埋下了火灾隐患。
（3）消防通道不畅，消防设施维护保养不到位
早期建设的居民小区在消防安全方面问题尤为突出，随着小区居民私车的增多，现有的停车场和车位根本无法满足要求，在很多小区内，私家车随处停放，消防车道被阻塞，消防车无法通过；一些小区为了管理的需要，在主要通道处浇注水泥墩，或设置其它障碍物，以防止社会闲散车辆进入，一旦发生火灾，消防车警笛长鸣却无法顺畅进入，将会贻误战机，从而给受灾群众造成极大的损失。
消防设施设置、维修保养及保护工作不到位。一些居民小区特别是早期建设的居民小区先天消防设施配置不足，消防器材缺少，加之管理不善，一些公共消防设施破坏、丢失严重，开发商与物管公司相互推诿，消防经费缺乏，导致这些消防隐患难以整改。一些居民小区的消防设施较为完善，但是由于物业服务中存在的运作机制不规范、整体水平低等原因，物业服务公司对消防设施维护管理积极性不高，投入较少，无法长期保证消防设施维护费用的落实。消防设施维护管理更是举步维艰，部分小区消火栓损坏、消防器材被盗现象时有发生，直接影响居民火灾的扑救。
（4）小区日常消防安全管理不到位
目前，居民住宅小区普遍存在开发商与小区管理者之间“建与管”脱节的现象，开发商只管建设，不能与小区管理者及时交接，造成了小区管理者对小区内消防设施不清楚、不会用、管理不到位现象较为普遍。通过调查，80%以上的居民小区存在汽车乱停乱放，占用消防车道、圈占消防栓等现象，更严重的是有些小区管理者为了便于管理、防盗等原因，只留一个主出入口，其他消防车通道门予以上锁关闭，使得环状通道环不起来。这些现状导致的严重后果，就是一旦发生火灾，消防车根本开不进来，开进去走不动，必定拖延救火时间，严重影响火灾的扑救。
二、物业服务中消防安全问题的解决对策
（1）维护好小区内部消防设施
小区内消防设施在火灾扑救中起着关键性的作用，如果能充分使用，则能及时、迅速地扑灭初期火灾，从而减少不必要的人员伤亡以及财产损失。对此，住宅小区管理和使用单位应该做好小区内部消防设施的维护和保养，安排专人管理，定期检验，并形成小区消防设施定期维护保养制度，及时发现和处理隐患，包括水带破裂、管网漏水等等现象，以确保消防设施完整好用，同时，还应该配备必要的逃生设备，比如逃生绳、防毒面具等等，以备不时之需。
（2）明确消防安全责任
根据职能，界定好物业服务公司、社区委员会和房产部门的消防安全职责，把物业服务公司确立为住宅小区消防管理的责任主体，对消防安全工作负总责。管理使用单位应设置消防安全管理部门或明确由哪个部门管理，明确日常消防安全自查人员和责任，落实消防安全管理措施，经常开展消防设施的自查与保养，消防设施毁损、损坏要及时维修或更换。要制定相应的安全管理机制，详细记录消防日常检查和异常情况，及时存入消防档案，同时，要明确重点管理的消防安全区域，定期开展有關消防灭火的宣传与演练。对同一小区，由两个以上单位管理或使用的，应当明确各方的消防安全责任区域，并确定责任人，对共用的疏散通道、安全出口、小区消防设施和消防通道等进行统一管理，不留死角。
（3）推行物业消防安全管理准入机制
做好物业消防安全管理工作，应加强和完善物业消防立法工作，可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，也可以由地方立法的形式来明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法，确定物业服务企业消防管理的具体标准，明确不同类型物业服务单位的主管部门，积极开展检查考核、资质评审、评级管理，建立物业单位的准入淘汰制度。把消防工作作为重点评级标准，将消防管理工作内容作为对物业服务公司颁发资质证书的前提条件，以此推动物业消防工作的发展。 （4）全员培训、持证上岗，广泛宣传
对于物业服务企业的从业人员，应采取消防安全培训合格准入制度，未取得消防培训合格证不得从事物业服务工作，特别是消防控制室值班人员，必须持有消防控制室特种行业合格证方可上岗。物业服务单位应加强对小区业主的消防安全宣传工作，采用传单、宣传栏、警示标语、短信等多种形式开展家庭防火逃生和消防法律法规知识的宣传，逐步提高业主的消防安全意识，推动本区域消防安全管理工作。
（5）提高消防管理水平和业主消防意识
要对物业服务企业的消防责任人和消防管理人定期进行培训，设置有自动消防设施的商业综合体和居民小区的管理人员应通过消防部门培训取得执业资格，要对消防管理人员合理的授权，让他们能及时对消防设置中存在的问题予以解决，在经济发达地区，应当要求将小区自动消防设施进行联网监测。要在商业综合体和居民小区内深入开展消防宣传工作，应将消防宣传融入到社区文化中。
（6）加大消防监督检查
住宅小区的大发展，极大地改善了人们的居住和生产生活条件，但消防监督力量不足，疏于管理，存在一些漏洞和死角，这就要求各级管理职能部门，要根据国家的消防法律法规及相关监管管理规定，加大检查频次和力度，严格执法，确保住宅小区消防管理常态化和标准化。对检查发现的火灾安全隐患和违法行为，通过罚款或其他有效手段要求有关单位或部门限时改正，形成高压执法态势，充分发挥好监督职能。
三、结语
综上所述，加强居民区的消防安全管理工作，是我们做好社会化消防工作的重要课题。作为一线执法者，要心系百姓，忠诚履职。物业服务的现状也要求我们必须高度重视，树立全新的防范意识，不断提高自身消防安全管理水平，加强业主的消防安全意识，认真履行职责，积极分析影响小区消防安全管理的不利因素，采取积极有效的防范措施，为业主提供一个安全、舒适的工作生活環境，以确保人民群众的生命财产安全，为实现平安和谐的生活环境保驾护航。
参考文献：
[1]魏捍东，张智.从央视大火探讨超高层建筑灭火对策[J].消防科学与技术，2010，29（7）：606-612.
[2]沈友弟.高层建筑消防安全技术研究[J].消防科学与技术，2009，28（2）：130-133.
[3]罗晓明.如何加强高层住宅的消防安全[J].科技风，2009，10
[4]蔡金水.物业消防安全管理中存在的问题及改进措施[J].项目管理与质量控制，2013，07：241
[5]吕晓言.居民住宅区物业消防安全管理的现状及对策分析[J].建筑安全，2013，11（1）：72-74
【关键词】 物业服务；消防安全；住宅小区；问题；对策
一、物业服务中存在的消防安全问题
（1）消防维护管理工作职责不清
当前，住宅小区的消防维护管理工作比较混乱，有些职责划分不清，造成推诿扯皮现象。包括开发商、物业公司和业主在内的相关各方对于自身的消防安全职责不清楚；消防安全管理职能部门及专业人员的配备也有不到位的地方；消防设备缺乏统一的管理机制，管理人员消防安全责任制落实不到位；消防意识不强，致使前期投资的消防设施出现损坏等现象，形同虚设；有些住宅小区从属产权多、应用范围广、消防管理分散，管理责任制核心不确定，产权单位和使用单位各自为政，都不能很好的履行自己的消防安全职责，最终导致整个住宅小区的防火系统失去应有的预防、报警、初期火灾扑救和人员疏散的作用。
（2）消防宣传力度不够，居民安全意识淡薄
居民小区在消防宣传方面比较薄弱，宣传手段单一，缺乏长效措施，居民的消防安全意识不高是导致居民火灾居高不下的重要原因之一；根据对众多居民火灾案例的分析研究，许多居民家庭装修中为了追求装修效果，采用易燃可燃材料，隐蔽电气线路选型、敷设不当，家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生。为了防盗，大多数住宅楼安装了防盗网、防盗栏等防护措施，整幢小区变成了一个十足的“牢笼”，不利于灭火救助和人员安全疏散。大多数居民家中未配备灭火器，不少居民未接受消防安全教育培训，消防安全意识淡薄，不具备基本的灭火和疏散逃生知识。违章用火、用电，又缺乏必要的消防常识，发生险情后，不知如何自救，不知如何扑救。一旦发生火灾，往往火势很快蔓延，给居民生命财产安全造成很大威胁。此外，近年来随着城市对流动人口的需求不断增加，外来务工人员数量不断增加，出租房屋大量出现，有的在楼顶使用易燃可燃材料搭建简易房，有的将自家房隔出许多小间出租，只考虑能出租的房屋是否足够多，而对是否有火灾隐患不闻不问，出租人收租，对承租人如何装饰、用气、用电、等不闻不问，为居民小区安全埋下了火灾隐患。
（3）消防通道不畅，消防设施维护保养不到位
早期建设的居民小区在消防安全方面问题尤为突出，随着小区居民私车的增多，现有的停车场和车位根本无法满足要求，在很多小区内，私家车随处停放，消防车道被阻塞，消防车无法通过；一些小区为了管理的需要，在主要通道处浇注水泥墩，或设置其它障碍物，以防止社会闲散车辆进入，一旦发生火灾，消防车警笛长鸣却无法顺畅进入，将会贻误战机，从而给受灾群众造成极大的损失。
消防设施设置、维修保养及保护工作不到位。一些居民小区特别是早期建设的居民小区先天消防设施配置不足，消防器材缺少，加之管理不善，一些公共消防设施破坏、丢失严重，开发商与物管公司相互推诿，消防经费缺乏，导致这些消防隐患难以整改。一些居民小区的消防设施较为完善，但是由于物业服务中存在的运作机制不规范、整体水平低等原因，物业服务公司对消防设施维护管理积极性不高，投入较少，无法长期保证消防设施维护费用的落实。消防设施维护管理更是举步维艰，部分小区消火栓损坏、消防器材被盗现象时有发生，直接影响居民火灾的扑救。
（4）小区日常消防安全管理不到位
目前，居民住宅小区普遍存在开发商与小区管理者之间“建与管”脱节的现象，开发商只管建设，不能与小区管理者及时交接，造成了小区管理者对小区内消防设施不清楚、不会用、管理不到位现象较为普遍。通过调查，80%以上的居民小区存在汽车乱停乱放，占用消防车道、圈占消防栓等现象，更严重的是有些小区管理者为了便于管理、防盗等原因，只留一个主出入口，其他消防车通道门予以上锁关闭，使得环状通道环不起来。这些现状导致的严重后果，就是一旦发生火灾，消防车根本开不进来，开进去走不动，必定拖延救火时间，严重影响火灾的扑救。
二、物业服务中消防安全问题的解决对策
（1）维护好小区内部消防设施
小区内消防设施在火灾扑救中起着关键性的作用，如果能充分使用，则能及时、迅速地扑灭初期火灾，从而减少不必要的人员伤亡以及财产损失。对此，住宅小区管理和使用单位应该做好小区内部消防设施的维护和保养，安排专人管理，定期检验，并形成小区消防设施定期维护保养制度，及时发现和处理隐患，包括水带破裂、管网漏水等等现象，以确保消防设施完整好用，同时，还应该配备必要的逃生设备，比如逃生绳、防毒面具等等，以备不时之需。
（2）明确消防安全责任
根据职能，界定好物业服务公司、社区委员会和房产部门的消防安全职责，把物业服务公司确立为住宅小区消防管理的责任主体，对消防安全工作负总责。管理使用单位应设置消防安全管理部门或明确由哪个部门管理，明确日常消防安全自查人员和责任，落实消防安全管理措施，经常开展消防设施的自查与保养，消防设施毁损、损坏要及时维修或更换。要制定相应的安全管理机制，详细记录消防日常检查和异常情况，及时存入消防档案，同时，要明确重点管理的消防安全区域，定期开展有關消防灭火的宣传与演练。对同一小区，由两个以上单位管理或使用的，应当明确各方的消防安全责任区域，并确定责任人，对共用的疏散通道、安全出口、小区消防设施和消防通道等进行统一管理，不留死角。
（3）推行物业消防安全管理准入机制
做好物业消防安全管理工作，应加强和完善物业消防立法工作，可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，也可以由地方立法的形式来明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法，确定物业服务企业消防管理的具体标准，明确不同类型物业服务单位的主管部门，积极开展检查考核、资质评审、评级管理，建立物业单位的准入淘汰制度。把消防工作作为重点评级标准，将消防管理工作内容作为对物业服务公司颁发资质证书的前提条件，以此推动物业消防工作的发展。 （4）全员培训、持证上岗，广泛宣传
对于物业服务企业的从业人员，应采取消防安全培训合格准入制度，未取得消防培训合格证不得从事物业服务工作，特别是消防控制室值班人员，必须持有消防控制室特种行业合格证方可上岗。物业服务单位应加强对小区业主的消防安全宣传工作，采用传单、宣传栏、警示标语、短信等多种形式开展家庭防火逃生和消防法律法规知识的宣传，逐步提高业主的消防安全意识，推动本区域消防安全管理工作。
（5）提高消防管理水平和业主消防意识
要对物业服务企业的消防责任人和消防管理人定期进行培训，设置有自动消防设施的商业综合体和居民小区的管理人员应通过消防部门培训取得执业资格，要对消防管理人员合理的授权，让他们能及时对消防设置中存在的问题予以解决，在经济发达地区，应当要求将小区自动消防设施进行联网监测。要在商业综合体和居民小区内深入开展消防宣传工作，应将消防宣传融入到社区文化中。
（6）加大消防监督检查
住宅小区的大发展，极大地改善了人们的居住和生产生活条件，但消防监督力量不足，疏于管理，存在一些漏洞和死角，这就要求各级管理职能部门，要根据国家的消防法律法规及相关监管管理规定，加大检查频次和力度，严格执法，确保住宅小区消防管理常态化和标准化。对检查发现的火灾安全隐患和违法行为，通过罚款或其他有效手段要求有关单位或部门限时改正，形成高压执法态势，充分发挥好监督职能。
三、结语
综上所述，加强居民区的消防安全管理工作，是我们做好社会化消防工作的重要课题。作为一线执法者，要心系百姓，忠诚履职。物业服务的现状也要求我们必须高度重视，树立全新的防范意识，不断提高自身消防安全管理水平，加强业主的消防安全意识，认真履行职责，积极分析影响小区消防安全管理的不利因素，采取积极有效的防范措施，为业主提供一个安全、舒适的工作生活環境，以确保人民群众的生命财产安全，为实现平安和谐的生活环境保驾护航。
参考文献：
[1]魏捍东，张智.从央视大火探讨超高层建筑灭火对策[J].消防科学与技术，2010，29（7）：606-612.
[2]沈友弟.高层建筑消防安全技术研究[J].消防科学与技术，2009，28（2）：130-133.
[3]罗晓明.如何加强高层住宅的消防安全[J].科技风，2009，10
[4]蔡金水.物业消防安全管理中存在的问题及改进措施[J].项目管理与质量控制，2013，07：241
[5]吕晓言.居民住宅区物业消防安全管理的现状及对策分析[J].建筑安全，2013，11（1）：72-74