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今年受调控政策的影响，住宅投资受到了全面打压，然而与此同时，商业地产市场却出现了逐级向好的迹象，其中写字楼更是表现出许多独特的优势。对此，投资者可以多留意市场的变化，多角度把握其中的机会。商业地产重新受关注
由于限购政策的出台，巨量的投资资金将无法进人住宅市场，股市和商业地产市场是两种较为合理的替代方式，近期股票市场已经明显出现资金的涌入，相信这种趋势仍将持续。而在商业地产中，近一段时间以来，写字楼市场特别引起了各方的广泛关注。分析认为，从海外的情况来看，20世纪七八十年代，日本经济结构从第二产业向第三产业转移，写字楼市场也出现大幅扩张。由于中国目前正经历着相同的结构转变，因此甲级和准甲级写字楼的需求也将会大幅增加。上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，目前住宅市场还处于观望期，办公楼市场不同于住宅市场，受调控的影响较小，仍然会按照自身的市场结构进行发展。
的确，随着“限购令”的出台，使得住宅市场的资金产生了挤出效应，商业地产市场无疑成了众多资金关注的焦点。其实长期以来，由于住宅市场的过度火爆，市场上一直存在着住商倒挂的现象。而现在随着政策环境的变化，商业地产市场作为一个价值洼地正在受到越来越多投资者的关注。写字楼市场升温
而从写字楼市场的表现来看，市场的确已经出现了欣欣向荣的景象。来自中原地产的数据显示，9月，北京、广州、深圳、上海、成都五大城市甲级写字楼租金出现普涨，其中北京、广州、深圳甲级写字楼租金大幅上涨6．33％、2．95％、2．69％。与此同时，9月北京、广州、深圳、上海四大城市写字楼销售面积再创调控后的新高，该月写字楼销售面积达59 27万平方米，环比上升22．69％，已经接近新政当月的61．49万平方米的水平，企业的扩张需求以及个人的投资需求成为近期写字楼市场成交火爆的主要原因。另外，9月十二个大中城市商办用地共成交55宗，与3月的成交量基本持平，均为年度最高。特别值得关注的是，8月至9月，上海土地市场成交井喷，其中商办用地成交十分活跃，两月分别成交商办用地17、13宗，成交土地面积分别为181万和60万平方米，单月成交量均超上半年商办用地成交总量。根据9月份的土地供应计划推测，10月上海有近30宗商办用地进入市场，10月将成为本年度商办用地成交的最高峰。 而来自高力国际的数据显示。北京写字楼整体市场在20lO年第三季度保持强劲增长态势，甲、乙两级写字楼市场中租赁活动均十分活跃，显示市场出现实质性及普遍性的需求增长。受此影响，北京写字楼整体空置率连续第五个季度下降11．56％，市场总净吸纳量超过410000平方米，与此同时租金则被推升至近20个月内的最高水平。尽管第三季度北京经济增长相比2010年上半年有所放缓，但该趋势被广泛认为是政府逐步取消金融危机后出台的刺激措施并加强经济结构优化下的合理调整。展望未来，区域经济预计将进人更常态及健康的发展道路，为企业在本地市场开展经营计划提供有利环境。有鉴于此，高力国际预测北京写字楼物业市场在2010年第四季度将保持活力，以上佳表现收官2010年。
同样世邦魏理仕新近发布的报告也显示，三季度上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。全市平均租金报价连续第三个季度上涨，环比上升1．O％至每月每平方米212元。浦西平均租金上涨1．6％，而浦东租金微幅上涨0．1％。该季度的市场净吸纳量达172，i66平方米，接近季内新增供应量，空置率因此下降O．2个百分点至11．8％。
另外值得关注的是，9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》。根据规定，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可用于投资商业地产。多角度把握机会 写字楼市场的前景无疑正被看好，这也给许多投资者带来新的机会。不过，写字楼市场与住宅市场还是有着许多不同。除了物业的属性之外，更强的商业属性使其对租金回报率更为看重。由此投资者在进入市场之前，首先要多多了解当前租赁市场的变化。比如虽然近期租金总体看涨，但各个城市仍然表现出来了不同的特点，投资者也需把握其中的趋势。 其次，二、三线城市的投资机会将会更大。DTz戴德梁行中国投资部联席主管叶建成认为，一线城市商业地产市场相对成熟，因此刚刚入市的资金可能会以此作为切入点，但长远来看，二、三线城市的商业地产市场空间会更大。而我们从图3五大城市甲级写字楼租金指数走势图中也可以发现，成都写字楼租金上升的趋势更为明显。因此，投资者就要对一些二、三线城市的经济发展前景多做了解，它会对当地写字楼的投资回报带来关键性的影响。
当然，写字楼的一些基本要素也不能忽略，包括地段、交通、配套、地区规划等因素都需考虑。流动创造财富，这一点对写字楼的影响同样不容忽视，专家认为，一个增值潜力巨大的写字楼项目必定是处在人流、物流、信息流、资金流会聚之地。一般来说，投资写字楼有这样三类人群：想改善办公环境的公司；中小企业主；纯投资者。业内专家认为，写字楼投资特别要看准其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力，诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。而对于纯投资者而言，其不仅要考虑写字楼是否租得出去，还要想好要租给什么人。对此上海中原研究咨询部认为，写字楼在房地产市场中的交易价值高低有很重要的一方面取决于其所处的地理位置，即俗称的地段，写字楼的功能特性要求其必须或最好位于商业活动和社会活动的中心区域，以适应这些活动的密切联系性和时效性，从而满足使用者的需求。
由于限购政策的出台，巨量的投资资金将无法进人住宅市场，股市和商业地产市场是两种较为合理的替代方式，近期股票市场已经明显出现资金的涌入，相信这种趋势仍将持续。而在商业地产中，近一段时间以来，写字楼市场特别引起了各方的广泛关注。分析认为，从海外的情况来看，20世纪七八十年代，日本经济结构从第二产业向第三产业转移，写字楼市场也出现大幅扩张。由于中国目前正经历着相同的结构转变，因此甲级和准甲级写字楼的需求也将会大幅增加。上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，目前住宅市场还处于观望期，办公楼市场不同于住宅市场，受调控的影响较小，仍然会按照自身的市场结构进行发展。
的确，随着“限购令”的出台，使得住宅市场的资金产生了挤出效应，商业地产市场无疑成了众多资金关注的焦点。其实长期以来，由于住宅市场的过度火爆，市场上一直存在着住商倒挂的现象。而现在随着政策环境的变化，商业地产市场作为一个价值洼地正在受到越来越多投资者的关注。写字楼市场升温
而从写字楼市场的表现来看，市场的确已经出现了欣欣向荣的景象。来自中原地产的数据显示，9月，北京、广州、深圳、上海、成都五大城市甲级写字楼租金出现普涨，其中北京、广州、深圳甲级写字楼租金大幅上涨6．33％、2．95％、2．69％。与此同时，9月北京、广州、深圳、上海四大城市写字楼销售面积再创调控后的新高，该月写字楼销售面积达59 27万平方米，环比上升22．69％，已经接近新政当月的61．49万平方米的水平，企业的扩张需求以及个人的投资需求成为近期写字楼市场成交火爆的主要原因。另外，9月十二个大中城市商办用地共成交55宗，与3月的成交量基本持平，均为年度最高。特别值得关注的是，8月至9月，上海土地市场成交井喷，其中商办用地成交十分活跃，两月分别成交商办用地17、13宗，成交土地面积分别为181万和60万平方米，单月成交量均超上半年商办用地成交总量。根据9月份的土地供应计划推测，10月上海有近30宗商办用地进入市场，10月将成为本年度商办用地成交的最高峰。 而来自高力国际的数据显示。北京写字楼整体市场在20lO年第三季度保持强劲增长态势，甲、乙两级写字楼市场中租赁活动均十分活跃，显示市场出现实质性及普遍性的需求增长。受此影响，北京写字楼整体空置率连续第五个季度下降11．56％，市场总净吸纳量超过410000平方米，与此同时租金则被推升至近20个月内的最高水平。尽管第三季度北京经济增长相比2010年上半年有所放缓，但该趋势被广泛认为是政府逐步取消金融危机后出台的刺激措施并加强经济结构优化下的合理调整。展望未来，区域经济预计将进人更常态及健康的发展道路，为企业在本地市场开展经营计划提供有利环境。有鉴于此，高力国际预测北京写字楼物业市场在2010年第四季度将保持活力，以上佳表现收官2010年。
同样世邦魏理仕新近发布的报告也显示，三季度上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。全市平均租金报价连续第三个季度上涨，环比上升1．O％至每月每平方米212元。浦西平均租金上涨1．6％，而浦东租金微幅上涨0．1％。该季度的市场净吸纳量达172，i66平方米，接近季内新增供应量，空置率因此下降O．2个百分点至11．8％。
另外值得关注的是，9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》。根据规定，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可用于投资商业地产。多角度把握机会 写字楼市场的前景无疑正被看好，这也给许多投资者带来新的机会。不过，写字楼市场与住宅市场还是有着许多不同。除了物业的属性之外，更强的商业属性使其对租金回报率更为看重。由此投资者在进入市场之前，首先要多多了解当前租赁市场的变化。比如虽然近期租金总体看涨，但各个城市仍然表现出来了不同的特点，投资者也需把握其中的趋势。 其次，二、三线城市的投资机会将会更大。DTz戴德梁行中国投资部联席主管叶建成认为，一线城市商业地产市场相对成熟，因此刚刚入市的资金可能会以此作为切入点，但长远来看，二、三线城市的商业地产市场空间会更大。而我们从图3五大城市甲级写字楼租金指数走势图中也可以发现，成都写字楼租金上升的趋势更为明显。因此，投资者就要对一些二、三线城市的经济发展前景多做了解，它会对当地写字楼的投资回报带来关键性的影响。
当然，写字楼的一些基本要素也不能忽略，包括地段、交通、配套、地区规划等因素都需考虑。流动创造财富，这一点对写字楼的影响同样不容忽视，专家认为，一个增值潜力巨大的写字楼项目必定是处在人流、物流、信息流、资金流会聚之地。一般来说，投资写字楼有这样三类人群：想改善办公环境的公司；中小企业主；纯投资者。业内专家认为，写字楼投资特别要看准其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力，诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。而对于纯投资者而言，其不仅要考虑写字楼是否租得出去，还要想好要租给什么人。对此上海中原研究咨询部认为，写字楼在房地产市场中的交易价值高低有很重要的一方面取决于其所处的地理位置，即俗称的地段，写字楼的功能特性要求其必须或最好位于商业活动和社会活动的中心区域，以适应这些活动的密切联系性和时效性，从而满足使用者的需求。