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【摘 要】 房地产企业为提高核心竞争力，对建筑师的前期规划设计提出了更高的要求。如何能设计出适应市场的高品质的房地产产品，如何能通过精细化的设计提升房地产产品的价值和竞争力是我们建筑师现阶段应该研究的课题。本文对房地产规划设计管理进行了阐述。
【关键词】 房地产规划;设计管理分析
一、房地产规划设计理念
1、规划要具备专业知识土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。
2、规划必须符合项目定位规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。
二、房地产规划设计管理要点分析
1、首先要满足感官的舒适性，包括建筑外檐立面，园林规划等方面;其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利;第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
2、高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自主权，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
3、项目成本管理规划。无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理、控制投资，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，应及时予以批示。
4、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。
5、设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。賣点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果;户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间;功能设计更趋完善。
6、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。一般来说：“一个项目成败的70%在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。
7、开发商与建筑商的关系在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味;建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点;开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。
三、结束语
随着房地产市场逐渐的规范与成熟，我们建筑师对此类项目的规划设计不但要有更好的创作思路和理念，还要学会更多的关注市场，加深对市场需求的了解，并站在开发商的角度设计产品，控制成本，保持与开发商一样的责任心，将开发商的想法和市场的需求融入到我们的设计中，处理好价值最大化和设计规范性的矛盾，这样我们才能设计出符合市场需求的雅俗共赏的优秀房地产作品。
参考文献：
[1]廖喜生，吴庆云，陈甲斌.我国房地产开发用地规划管理体制探析[J].中国国土资源经济，2010，20（11）：89-90.
[2]唐晓莲，魏清泉.房地产开发中的规划管理问题探析[J].城市规划，2006，23（4）：12-13.
[3]林秀珠.规划设计在房地产开发中的地位与作用[J].福建建设科技，2004，33（1）：120-121.
【关键词】 房地产规划;设计管理分析
一、房地产规划设计理念
1、规划要具备专业知识土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。
2、规划必须符合项目定位规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。
二、房地产规划设计管理要点分析
1、首先要满足感官的舒适性，包括建筑外檐立面，园林规划等方面;其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利;第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
2、高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自主权，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
3、项目成本管理规划。无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理、控制投资，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，应及时予以批示。
4、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。
5、设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。賣点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果;户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间;功能设计更趋完善。
6、规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。一般来说：“一个项目成败的70%在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。
7、开发商与建筑商的关系在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味;建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点;开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。
三、结束语
随着房地产市场逐渐的规范与成熟，我们建筑师对此类项目的规划设计不但要有更好的创作思路和理念，还要学会更多的关注市场，加深对市场需求的了解，并站在开发商的角度设计产品，控制成本，保持与开发商一样的责任心，将开发商的想法和市场的需求融入到我们的设计中，处理好价值最大化和设计规范性的矛盾，这样我们才能设计出符合市场需求的雅俗共赏的优秀房地产作品。
参考文献：
[1]廖喜生，吴庆云，陈甲斌.我国房地产开发用地规划管理体制探析[J].中国国土资源经济，2010，20（11）：89-90.
[2]唐晓莲，魏清泉.房地产开发中的规划管理问题探析[J].城市规划，2006，23（4）：12-13.
[3]林秀珠.规划设计在房地产开发中的地位与作用[J].福建建设科技，2004，33（1）：120-121.