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【摘要】：房地产工程系统而复杂，在建设过程中，它需要耗费大量的能源、资源，实际施工过程中，又有非常大的人力、物力；财力投入。实施房地产的全过程管理，对于工程的成本控制，提高资源利用的效果，能起到很好的作用。本文研究了房地产工程项目从决策到竣工各个时期的成本控制，对于其中需要注意的事项进行了相应的阐释。
【关键词】：全过程房地产成本控制
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产企业如果想要在市场竞争中取胜，获得经营利润，必须要加强成本的控制。房地产的成本主要包括：土地使用费用、公共配套设施费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑工程费用、安装工程费用、管理费用、销售费用、贷款利息以及财物税收费用等等。它们存在于房地产全部运营过程当中，每一步的成本都不能小视。这里所说的主要是对于可变费用的压缩与掌控，可变费用一方面是可以控制的资本费用，另一方面又是对项目经济效益有较大影响的费用。一、房地产企业实行成本控制的意义
1.房地产企业实行成本控制保证了其生存和发展
任何企业都必须要先在充满竞争的市场中生存下去，然后才能谋求发展的方向，房地产企业也是如此。企业的收支平衡是企业能生存的基本要求。支出得到节约，企业积累相应增加，这样才能促进企业的长远发展。
2.房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本控制
市场的激烈竞争是房地产企业外部压力的主要来源。目前为止，房地产行业在我国还是一个新兴的行业，很多投资者逐渐加入到这个行业，各企业之间的竞争越来越激烈。在激烈的市场竞争中，房地产企业取胜的最关键武器是低成本，而企业降低成本的最有效途径是实行成本控制。
3.可以促进房地产企业经营管理水平的提高
在房地产企业管理中，成本控制是非常重要的一项工作，一方面能保障有效控制企业的成本，另一方面可以很好地改进和提高企业其它方面的管理工作。成本控制具有很强的综合性，成本指标的高低体现了企业各项工作的好坏。开展成本控制工作，对生产管理、质量管理、技术管理、物资管理和劳动管理等管理工作有很好的促进作用，能使企业的经营管理水平提高，综上所述，房地产企业实行成本控制是非常有必要的。
二、项目筹划阶段成本控制
只有在正确进行项目筹划的基础下，才能做有效的进行成本控制，正因为这样，项目决策阶段的成本控制工作是十分重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几个方面：
（1）企业策划人员要对消费者的需求市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案；
（2）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；
（3）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等；
（4）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员必须立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；
三、项目设计期的成本控制
据分析，房地产的总成本，有80%以上是在项目的设计阶段确定下来的，设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段，对工程造价、工期、质量以及建成以后的经济效益都起到决定性的作用。因此，控制好项目设计期的成本成为总成本控制的决定性阶段，在建筑物的外观设计、结构形式、平面布置、主要设备以及装修标准等方面，进行系统全面的分析掌控，以期达到成本控制的最佳效果。
1.限额设计
按照预计的投资估算，对施工设计中的各环节进行资金限额，在规定额度范围内进行设计，不得超出。惟有各环节成本限制住，才能使总成本得以不超出控制范围。
2.优化设计方案
在设计过程中，对方案进行最优化选择，从经济、技术等角度，对项目的布局、功能划分、户型、结构等方面进行多样化的对比研究，从中择出最优方案。在满足预期房产功能的要求下，尽可能使投资成本降到最低。
3.加强对设计图纸的审核工作
防止设计的不足甚至是失误带来施工过程中巨大的浪费。在图纸上的方案落实到实地工作中之前，是最易修改的，花费的数额也最小，审核时，要及早发现问题，及早进行解决。问题发现得越早，无用成本越低。
四、项目施工阶段成本控制
1.加强合同管理，避免工程索赔
施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此，必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时，对于总包合同新清单规范要求采用固定单价合同，这就对开发单位给出清单工程量的准确性提出了更高的要求。对于小型合同工程价款尽量采用固定总价，工程价款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工过程中，严格执行合同条款，以减少不必要的纠纷和违约索赔。
2.认真做好工程变更、洽商控制
在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发单位,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性，其次,对签证的描述要求客观、准确,签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,盡量减少签证发生。对于已经签认的洽商变更，专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况，避免签认变更后施工单位不执行变更或走样执行。预算人员要广泛掌握建材行情，及时向市场询问现行价格。在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。
五、项目结算阶段成本控制
工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。
结语
在房地产开发的整个过程中，项目的筛选与投资决策对工程开发的成败关系重大；工程的设计是实际效果与成本对立统一工作的关键一步；工程施工是整个房地产工程的中的核心工作，其中的招投标工作、工程变更事项、设备与材料的管理采购工作的成本控制尤其不容忽视；在工程竣工收尾阶段，资金结算办理工作对于工程总造价也是收官一步。这其中的任何一个方面出现纰漏，都会导致房地产工程的成本异常。由此，我们一定要管理好全过程中的任何一个环节，对构成成本的全部原因进行分析与掌控。与此同时，控制房地产项目成本工作要和工程的质量控制工作、工期进度控制工作相协调，惟有如此，才能实现房地产企业的可持续发展。
参考文献
[1]熊荣萍.试论房地产开发经营的成本控制[J].现代物业,2008(12).
[2]陈元.如何加强房地产项目的成本管理[J].法制与社会,2007(09).
[3]黄杨,罗林.浅谈房地产开发项目的成本控制管理[J].四川建筑,2009(10).
[4]昌晓玲.浅谈房地产开发企业项目成本控制管理[J].商场现代化,2010(06).
[5]郭庆.房地产企业应该如何做好成本控制[J].中国房地产,2011(02).
【关键词】：全过程房地产成本控制
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产企业如果想要在市场竞争中取胜，获得经营利润，必须要加强成本的控制。房地产的成本主要包括：土地使用费用、公共配套设施费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑工程费用、安装工程费用、管理费用、销售费用、贷款利息以及财物税收费用等等。它们存在于房地产全部运营过程当中，每一步的成本都不能小视。这里所说的主要是对于可变费用的压缩与掌控，可变费用一方面是可以控制的资本费用，另一方面又是对项目经济效益有较大影响的费用。一、房地产企业实行成本控制的意义
1.房地产企业实行成本控制保证了其生存和发展
任何企业都必须要先在充满竞争的市场中生存下去，然后才能谋求发展的方向，房地产企业也是如此。企业的收支平衡是企业能生存的基本要求。支出得到节约，企业积累相应增加，这样才能促进企业的长远发展。
2.房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本控制
市场的激烈竞争是房地产企业外部压力的主要来源。目前为止，房地产行业在我国还是一个新兴的行业，很多投资者逐渐加入到这个行业，各企业之间的竞争越来越激烈。在激烈的市场竞争中，房地产企业取胜的最关键武器是低成本，而企业降低成本的最有效途径是实行成本控制。
3.可以促进房地产企业经营管理水平的提高
在房地产企业管理中，成本控制是非常重要的一项工作，一方面能保障有效控制企业的成本，另一方面可以很好地改进和提高企业其它方面的管理工作。成本控制具有很强的综合性，成本指标的高低体现了企业各项工作的好坏。开展成本控制工作，对生产管理、质量管理、技术管理、物资管理和劳动管理等管理工作有很好的促进作用，能使企业的经营管理水平提高，综上所述，房地产企业实行成本控制是非常有必要的。
二、项目筹划阶段成本控制
只有在正确进行项目筹划的基础下，才能做有效的进行成本控制，正因为这样，项目决策阶段的成本控制工作是十分重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几个方面：
（1）企业策划人员要对消费者的需求市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案；
（2）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；
（3）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等；
（4）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员必须立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；
三、项目设计期的成本控制
据分析，房地产的总成本，有80%以上是在项目的设计阶段确定下来的，设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段，对工程造价、工期、质量以及建成以后的经济效益都起到决定性的作用。因此，控制好项目设计期的成本成为总成本控制的决定性阶段，在建筑物的外观设计、结构形式、平面布置、主要设备以及装修标准等方面，进行系统全面的分析掌控，以期达到成本控制的最佳效果。
1.限额设计
按照预计的投资估算，对施工设计中的各环节进行资金限额，在规定额度范围内进行设计，不得超出。惟有各环节成本限制住，才能使总成本得以不超出控制范围。
2.优化设计方案
在设计过程中，对方案进行最优化选择，从经济、技术等角度，对项目的布局、功能划分、户型、结构等方面进行多样化的对比研究，从中择出最优方案。在满足预期房产功能的要求下，尽可能使投资成本降到最低。
3.加强对设计图纸的审核工作
防止设计的不足甚至是失误带来施工过程中巨大的浪费。在图纸上的方案落实到实地工作中之前，是最易修改的，花费的数额也最小，审核时，要及早发现问题，及早进行解决。问题发现得越早，无用成本越低。
四、项目施工阶段成本控制
1.加强合同管理，避免工程索赔
施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此，必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时，对于总包合同新清单规范要求采用固定单价合同，这就对开发单位给出清单工程量的准确性提出了更高的要求。对于小型合同工程价款尽量采用固定总价，工程价款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工过程中，严格执行合同条款，以减少不必要的纠纷和违约索赔。
2.认真做好工程变更、洽商控制
在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发单位,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性，其次,对签证的描述要求客观、准确,签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,盡量减少签证发生。对于已经签认的洽商变更，专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况，避免签认变更后施工单位不执行变更或走样执行。预算人员要广泛掌握建材行情，及时向市场询问现行价格。在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。
五、项目结算阶段成本控制
工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。
结语
在房地产开发的整个过程中，项目的筛选与投资决策对工程开发的成败关系重大；工程的设计是实际效果与成本对立统一工作的关键一步；工程施工是整个房地产工程的中的核心工作，其中的招投标工作、工程变更事项、设备与材料的管理采购工作的成本控制尤其不容忽视；在工程竣工收尾阶段，资金结算办理工作对于工程总造价也是收官一步。这其中的任何一个方面出现纰漏，都会导致房地产工程的成本异常。由此，我们一定要管理好全过程中的任何一个环节，对构成成本的全部原因进行分析与掌控。与此同时，控制房地产项目成本工作要和工程的质量控制工作、工期进度控制工作相协调，惟有如此，才能实现房地产企业的可持续发展。
参考文献
[1]熊荣萍.试论房地产开发经营的成本控制[J].现代物业,2008(12).
[2]陈元.如何加强房地产项目的成本管理[J].法制与社会,2007(09).
[3]黄杨,罗林.浅谈房地产开发项目的成本控制管理[J].四川建筑,2009(10).
[4]昌晓玲.浅谈房地产开发企业项目成本控制管理[J].商场现代化,2010(06).
[5]郭庆.房地产企业应该如何做好成本控制[J].中国房地产,2011(02).