在行政诉讼审判实践中,经常遇到民事纠纷与行政纠纷的交叉问题,主要表现为被诉行政行为涉及民事法律关系,如当事人因合同、继承、居住权等纠纷而提出撤销不动产登记的行政诉讼。审理这部分案件,应当先审查当事人之间的民事纠纷是否符合法律规定,从而确定这部分被诉行政行为是否合法。
　　以房屋买卖变更登记案件为例,房屋登记主管部门在办理房产登记时,首先审查当事人交易的真实性,然后让当事人办理契税,进行房屋变更或确权登记。随着社会生活水平的提高,人们对房屋的需求在不断加大。但是,由于现实生活的复杂性,人们在房屋交易过程中,特别是二手房交易中有可能出现欺诈案件的发生。因此,审查这类案件,无论是行政执法部门还是人民法院,最重要环节就是审查交易的真实性:不仅要审查交易当事人的身份是否真实,还要审查当事人签订的合同是否真实,合同涉及的标的物是否存在,是否有共同产权人以及是否经过了共同产权人的同意。交易的任何环节出现纰漏,如当事人身份虚假、共有房屋没有征求其他共有人的意见等等,使房屋买卖合同的效力处于不确定状态,将直接影响房屋登记的法律效力。也就是说,在行政诉讼中,审理这类行政案件的事实问题,实际上是在审查房屋买卖合同纠纷,房屋买卖合同的效力将决定房屋登记的合法性,房屋买卖合同是前置性问题。
　　实践中,因为当事人选择的起诉不同,会使这类案件更加复杂。当事人有可能先后提出民事诉讼和行政诉讼,法院应当根据谁为前提谁优先的原则来处理。由于民事诉讼能够确定房屋买卖合同的法律效力,这属于审查行政登记行为的前置性问题,因此,这类行政诉讼案件,应当裁定中止审理,待民事诉讼审理终结后,行政诉讼恢复审理,直接依据生效的民事裁判文书作为证据对被诉行政行为的合法性进行审查,作出裁判。对于当事人只提出行政诉讼的,法院可以建议当事人另行提出民事诉讼,当事人同意的,裁定中止审理行政诉讼案件,待民事案件诉讼终结后,再行恢复行政诉讼案件的审理。当事人不同意提出民事诉讼的,行政审判庭可以对房屋买卖合同的法律效力进行确认。行政审判庭对民事法律行为的确认,在审理行政诉讼案件中多有遇到,针对这类案件,首先要审查起诉人的原告资格,即起诉人的哪些权益被被诉行政行为侵害。对当事人权益的审查,其实质是对案件当事人涉及的民事行为的确认和判断。如农村土地登记案件中,利害关系人提起的行政诉讼,审查这类案件,首先应当判断利害关系人在争议土地上是否有合法权益存在,这里的合法权益既是民事纠纷的争点,也是行政诉讼的起点。
　　审理房产行政登记案件对房屋买卖合同效力的审查和处理,主要表现为审查合同当事人的身份和标的的真实性,签订的书面合同是否符合法律规定的条件,是否遗漏了共同产权人等方面来判断合同的效力状态。不符合合同法关于合同生效条件的,包括无效的和效力不确定的合同。无效的房屋买卖合同将直接导致房产登记行为中对事实认定的错误,其法律后果是法院将以房产登记认定事实不清为由判决予以撤销。对于效力不确定的合同由于现行行政诉讼法没有规定,实践中有不同的做法。效力不确定的合同主要表现为处分人没有征求共同产权人的意见,而登记部门也没有审查,严格意义上讲属于行政程序违法。但是,根据合同法的规定,效力不确定的状态消除后,合同可以转化为有效。为了维护社会关系的稳定和避免执法资源的浪费,可以给当事人限定消除合同效力状态的时限,当事人在规定时限内能够消除的,可以动员原告撤诉,或者驳回原告的诉讼请求;当事人明确表示不同意的,或者在法院限定的期间内没有达成消除合同效力不确定状态的意思表示的,法院将以被诉行政行为违反法定程序为由判决撤销。