论文部分内容阅读
摘要：房地产作为影响我国国民经济发展和提升的重要产业之一，其中，房地产开发项目也是房地产行业发展中备受关注的重要内容。本文在对房地产开发项目管理及其重要性分析基础上，结合工程实例，对房地产开发项目管理的重难点及其有效策略进行研究，以供参考。
关键词：房地产;开发项目;管理;重点;难点;优化措施
引言
我国社会经济的快速发展及人民物质生活水平的不断提升，推动了房地产行业的更快发展，使其在国民经济增长中的地位和影响日益突出。其中，对房地产开发项目的管理，是房地产行业发展中关注的重要问题，由于房地产开发项目本身具有较强的综合性，并且其管理涉及的内容和环节较多，导致管理工作开展的难度以及所存在的风险问题均比较突出，在具体管理实施中的影响因素也相对较多。针对这一情况，对房地产开发项目管理的重难点进行准确把握，以采取合理、有效的措施，促进房地产开发项目管理水平的全面提升，为房地产开发项目的建设和管理实施提供有利的支持，具有十分积极的作用和意义。下文将通过对房地产开发项目管理及其重要性分析，结合工程实例，对房地产开发项目管理的重难点及其有效对策进行研究，以供参考。
1 房地产开发项目管理概述及其重要性分析
1.1 房地产开发项目管理的概念和内容
1.1.1 概念
房地产开发项目管理是以房地产开发项目的建设目标实现为主要目的，通过采取项目经理负责制，在系统化的管理理论和方法、观点支持下，对房地产开发项目建设实施的全过程进行有效管理，使其在合理有效的计划、组织与协调、控制系统支持下，为房地产开发项目建设与管理的整体提升提供良好的基础支撑。
1.1.2 管理内容
通常情况下，房地产开发项目的管理主要包含项目质量管理、进度管理、成本管理、合同与资料管理、安全管理以及相关市政配套建设等内容。其中，在上述各项管理内容中，对项目质量与进度、成本的管理，是房地产开发项目管理的核心内容，也是其项目管理实施的重点和难点部分，在具体管理实施中，只有通过对三者之间的相互作用和关系进行有效协调、处理，并通过各组织与人员之间的相互配合，才能够对项目整体管理的协调和控制进行支持，从而促进其管理目标实现。
1.2 房地产开发项目管理的重要性
对房地产开发项目管理的重要性，可以从以下三个方面进行简单分析。即
1.2.1 能够确保房地产开发项目建设的按时完工
房地产开发项目建设中，加强对项目建设的全面和严格管理，是确保房地产开发项目建设顺利实施，从而按照约定工期完成施工任务的重要基础和有效对策。房地产开发项目管理实施中，以房地产项目建设的计划和周期作为基础，加强各项目施工环节的全面管理和控制，并根据项目建设与实施情况对其施工计划进行不断修正和调整，从而确保房地产开发项目建设的目标和任务顺利实现，为房地产项目建设工期提供保障。
1.2.2 能够实现项目建设的综合效益保障
房地产开发项目管理中，通过加强对各项工作開展的管理力度，以经济效益增长作为房地产开发项目管理的主要目标之一，重视对项目质量、成本及建设周期的合理控制，确保各项工作开展严格按照计划内容和要求执行，从而在实现房地产开发项目的质量、进度以及安全等内容保障基础上，为房地产开发项目建设的经济效益提升提供支持。另一方面，房地产开发项目管理中的质量管理、进度管理、安全管理的实施，也能够有效减少房地产开发项目建设中的质量通病和安全问题发生，从而促进房地产开发项目管理的社会效益提升。
1.2.3 能够促进项目建设的有效协调和推进
房地产开发项目管理过程中，通过对有关责任和目标的合理划分，并以房地产开发项目建设的有关法律、法规与技术规定为依据，在实现各项管理制度与工作体系建立基础上，通过对各项管理制度和要求的贯彻、落实，从而促进房地产开发项目建设推进和管理提升。在项目管理实施中，不仅需要责任到人，更需对项目管理的各项内容进行有效组织和协调，从而在各部门以及各人员的相互配合下，为房地产开发项目的管理实施提供良好的支持，并促进项目管理的组织性以及协调性有效提升。
2 房地产开发项目管理的重点与难点
2.1 房地产开发项目管理的重点
根据上述房地产项目的具体情况，在进行该项目管理中，其重点工作集中表现在对房地产开发项目管理人员的质量管理和控制意识提升及其质量管理两个层面上。
2.1.1 管理人员的质量意识提升
房地产开发项目的管理中，管理人员的质量意识直接影响管理的质量和效果。因此，重视对管理人员的质量意识培养和提升，使其明确自身的工作职责，树立良好的质量控制和管理意识，通过对各项制度与措施的有效执行和落实，促进房地产开发项目管理的质量和效果提升。此外，还应针对房地产开发项目的管理情况进行定期的检查与监督，从而及时发现其中存在的质量问题，加强与有关部门和人员之间的有效沟通，及时解决和处理相关问题，从而保障房地产开发项目的建设质量和效益。
2.1.2 项目质量管理
质量管理要求房地产开发项目建设的质量符合相关的质量标准。质量管理作为房地产开发项目管理的最为重要内容之一，只有在保障房地产项目建设质量和安全的基础上，才能够有效促进其项目建设的品质提升，从而实现企业良好形象的树立与长期发展。通常情况下，项目质量达标控制，需结合项目的实际情况与具体的设计质量标准，并严格按照国家及行业规范进行验收。
2.2 房地产开发项目管理的难点
房地产开发项目管理实施的难点，在实际情况中，主要表现为对项目情况的全面了解与综合分析以及加强项目建设的成本控制等方面。
2.2.1 全面、深入的了解项目的情况 房地产开发项目管理中，容易受到各种因素的作用和影响，导致其管理难度提高，因此，需要管理人员对项目情况进行全面和深入的了解，一方面在项目建设实施前通过市场调查，掌握第一手的市场材料、价格及其变化等，进而为房地产开发项目管理的决策制定和实施提供可靠的依据和支持;另一方面，应重视项目建设前期的全面调研工作，避免对前期调研不充分或者是不全面，导致项目后期建设以及管理实施的难度增加，从而对项目建设的质量、进度以及效益等产生不利影响。
2.2.2 加强对项目建设成本与进度的控制
项目进度与项目成本控制，作为房地产开发项目管理的两项重要内容，也是上述项目管理实施中的难点之一。其中，对项目成本的控制，要求房地产开发企业在对招投标竞标的施工企业进行选择时，不能一味的以价格低为选择标准，应从企业资质、企业信誉以及企业技术能力和管理水平等方面进行综合考虑，从而为项目的后期施工建设顺利开展提供保障，要始终坚持进度与效益让位与安全与质量的原则。
3 房地产开发项目管理的有效优化策略
根据上述对房地产开发项目管理的重点和难点分析，为促进房地产开发项目管理的不断优化和提升，应注意从以下两个方面，加强对房地产开发项目的有效管理和完善。
3.1 做好充分的前期调研和市场考察
充分的前期调查与市场考察，是确保房地产开发项目建设顺利实施与管理提升的重要基础。其中，在进行前期调研与市场考察工作开展中，需要有关人员结合房地产开发项目建设实施的具体情况和需求，对有关材料、劳动力以及施工设备等市场情况进行全面、详细调查，从而掌握最真实的市场数据，并在该数据支持下，对其项目建设管理进行有效整理与分析，以确保项目管理能够在市场变化规律下取得较好的成果，从而保障项目的质量、成本、效益达到理想状态
3.2 不断完善对房地产开发项目的成本、质量以及进度管理
完善对房地产开发项目的成本、质量与进度管理，一方面需要加强各项内容的管理力度，通过完善的管理制度和控制体系建立，并严格按照制度要求和管理体系的工作流程执行，从而有效避免项目建设中的资源浪费以及安全、质量隐患发生，对项目建设的进度和效益进行保障。其中，房地产开发项目实际管理中，由于其工程规模较大，并且供货周期紧张、压力大，对资金的投入要求也比较高，因此，在项目管理中对各项管理制度与工作体系的建立和完善需求更加突出，并需要在管理细节的控制与完善上，对其综合效益以及质量效果进行保障。如下图3.2.1所示，即为房地产开发项目管理中的质量管理体系示意图。
4 泰州观澜天境项目实例分析
以泰州观澜天境项目为例，该项目总建筑面积22.99万㎡，由208套叠墅（8层、10层）、878套洋房（最高31层）及一层地下室组成。
2018年8月，笔者担任泰州观澜天境项目总经理一职，全面负责该项目开发报建、供货、销售、回款、财务、工程、成本等工作。其项目的管理实施的重点和难点如下：上述项目建设中，一方面面临着企业集团“以销定产”、“雷霆行动”等战略方针调整以及房施一体化、机器人试点项目建设等背景，导致其项目建设与管理工作开展的压力巨大，需要通过完善项目管理制度和体系建立，以促进项目开发与建设的目标实现;另一方面，受该项目本身的区域供货大盘特征影响，再加上项目本身的高端建筑定位以及项目业主对项目建筑房屋质量与居住环境的较高质量要求等等，使其项目建设在具体实施中的供货压力以及质量管理要求都非常高。
针对上述情况，在进行该项目建设管理中，通过以项目开发与建设目标为基础，重视项目建设的质量、成本、监督以及安全管理，不断提升项目人员的管理责任，准确把握项目管理的重点和难点，通过全面的监督和管理实施，最终取得了较为理想的管理成果，使该项目获得了“江苏省建筑施工标准化星级工地”、“泰州市建筑施工工程质量观摩示范工地”、“19年下半年度及20年上半年度泰州市市级标准化工地”及苏中区域“星火行动”C级示范工地等多项荣誉。
5 结论与建议
总之，本文对房地产开发项目管理的重点和难点分析发现，房地产开发项目管理中，管理人员的质量意识与项目管理实施的质量是其工作开展的重点，而对项目情况的全面和深入了解以及加强对项目成本与进度的控制，则其是管理工作的难点表现。针对该情况，就需要通过提高管理人员的重视程度，并加强对房地产开发项目的细节管理，重视房地产开发项目的质量、进度以及成本、安全等管理内容，从而促进其项目管理的整体提升与全面发展，为房地产开发项目的施工建设及其经济效益提升提供有利的保障，这对推动房地产行业发展和国民经济的进一步增长，具有十分积极的作用和意义。
参考文献
[1]佟風华.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].中小企业管理与科技，2018（11）：45-47.
[2]谢恩.房地产开发项目工程管理特点及分析研究——评《房地产开发项目管理》[J].材料保护，2020（7）：197-199.
[3]邓慧明.作业成本法在房地产开发项目管理中的应用[J].财会学习，2020（12）：163-164.
[4]蔡红君.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].居业，2019（11）：160-161.
关键词：房地产;开发项目;管理;重点;难点;优化措施
引言
我国社会经济的快速发展及人民物质生活水平的不断提升，推动了房地产行业的更快发展，使其在国民经济增长中的地位和影响日益突出。其中，对房地产开发项目的管理，是房地产行业发展中关注的重要问题，由于房地产开发项目本身具有较强的综合性，并且其管理涉及的内容和环节较多，导致管理工作开展的难度以及所存在的风险问题均比较突出，在具体管理实施中的影响因素也相对较多。针对这一情况，对房地产开发项目管理的重难点进行准确把握，以采取合理、有效的措施，促进房地产开发项目管理水平的全面提升，为房地产开发项目的建设和管理实施提供有利的支持，具有十分积极的作用和意义。下文将通过对房地产开发项目管理及其重要性分析，结合工程实例，对房地产开发项目管理的重难点及其有效对策进行研究，以供参考。
1 房地产开发项目管理概述及其重要性分析
1.1 房地产开发项目管理的概念和内容
1.1.1 概念
房地产开发项目管理是以房地产开发项目的建设目标实现为主要目的，通过采取项目经理负责制，在系统化的管理理论和方法、观点支持下，对房地产开发项目建设实施的全过程进行有效管理，使其在合理有效的计划、组织与协调、控制系统支持下，为房地产开发项目建设与管理的整体提升提供良好的基础支撑。
1.1.2 管理内容
通常情况下，房地产开发项目的管理主要包含项目质量管理、进度管理、成本管理、合同与资料管理、安全管理以及相关市政配套建设等内容。其中，在上述各项管理内容中，对项目质量与进度、成本的管理，是房地产开发项目管理的核心内容，也是其项目管理实施的重点和难点部分，在具体管理实施中，只有通过对三者之间的相互作用和关系进行有效协调、处理，并通过各组织与人员之间的相互配合，才能够对项目整体管理的协调和控制进行支持，从而促进其管理目标实现。
1.2 房地产开发项目管理的重要性
对房地产开发项目管理的重要性，可以从以下三个方面进行简单分析。即
1.2.1 能够确保房地产开发项目建设的按时完工
房地产开发项目建设中，加强对项目建设的全面和严格管理，是确保房地产开发项目建设顺利实施，从而按照约定工期完成施工任务的重要基础和有效对策。房地产开发项目管理实施中，以房地产项目建设的计划和周期作为基础，加强各项目施工环节的全面管理和控制，并根据项目建设与实施情况对其施工计划进行不断修正和调整，从而确保房地产开发项目建设的目标和任务顺利实现，为房地产项目建设工期提供保障。
1.2.2 能够实现项目建设的综合效益保障
房地产开发项目管理中，通过加强对各项工作開展的管理力度，以经济效益增长作为房地产开发项目管理的主要目标之一，重视对项目质量、成本及建设周期的合理控制，确保各项工作开展严格按照计划内容和要求执行，从而在实现房地产开发项目的质量、进度以及安全等内容保障基础上，为房地产开发项目建设的经济效益提升提供支持。另一方面，房地产开发项目管理中的质量管理、进度管理、安全管理的实施，也能够有效减少房地产开发项目建设中的质量通病和安全问题发生，从而促进房地产开发项目管理的社会效益提升。
1.2.3 能够促进项目建设的有效协调和推进
房地产开发项目管理过程中，通过对有关责任和目标的合理划分，并以房地产开发项目建设的有关法律、法规与技术规定为依据，在实现各项管理制度与工作体系建立基础上，通过对各项管理制度和要求的贯彻、落实，从而促进房地产开发项目建设推进和管理提升。在项目管理实施中，不仅需要责任到人，更需对项目管理的各项内容进行有效组织和协调，从而在各部门以及各人员的相互配合下，为房地产开发项目的管理实施提供良好的支持，并促进项目管理的组织性以及协调性有效提升。
2 房地产开发项目管理的重点与难点
2.1 房地产开发项目管理的重点
根据上述房地产项目的具体情况，在进行该项目管理中，其重点工作集中表现在对房地产开发项目管理人员的质量管理和控制意识提升及其质量管理两个层面上。
2.1.1 管理人员的质量意识提升
房地产开发项目的管理中，管理人员的质量意识直接影响管理的质量和效果。因此，重视对管理人员的质量意识培养和提升，使其明确自身的工作职责，树立良好的质量控制和管理意识，通过对各项制度与措施的有效执行和落实，促进房地产开发项目管理的质量和效果提升。此外，还应针对房地产开发项目的管理情况进行定期的检查与监督，从而及时发现其中存在的质量问题，加强与有关部门和人员之间的有效沟通，及时解决和处理相关问题，从而保障房地产开发项目的建设质量和效益。
2.1.2 项目质量管理
质量管理要求房地产开发项目建设的质量符合相关的质量标准。质量管理作为房地产开发项目管理的最为重要内容之一，只有在保障房地产项目建设质量和安全的基础上，才能够有效促进其项目建设的品质提升，从而实现企业良好形象的树立与长期发展。通常情况下，项目质量达标控制，需结合项目的实际情况与具体的设计质量标准，并严格按照国家及行业规范进行验收。
2.2 房地产开发项目管理的难点
房地产开发项目管理实施的难点，在实际情况中，主要表现为对项目情况的全面了解与综合分析以及加强项目建设的成本控制等方面。
2.2.1 全面、深入的了解项目的情况 房地产开发项目管理中，容易受到各种因素的作用和影响，导致其管理难度提高，因此，需要管理人员对项目情况进行全面和深入的了解，一方面在项目建设实施前通过市场调查，掌握第一手的市场材料、价格及其变化等，进而为房地产开发项目管理的决策制定和实施提供可靠的依据和支持;另一方面，应重视项目建设前期的全面调研工作，避免对前期调研不充分或者是不全面，导致项目后期建设以及管理实施的难度增加，从而对项目建设的质量、进度以及效益等产生不利影响。
2.2.2 加强对项目建设成本与进度的控制
项目进度与项目成本控制，作为房地产开发项目管理的两项重要内容，也是上述项目管理实施中的难点之一。其中，对项目成本的控制，要求房地产开发企业在对招投标竞标的施工企业进行选择时，不能一味的以价格低为选择标准，应从企业资质、企业信誉以及企业技术能力和管理水平等方面进行综合考虑，从而为项目的后期施工建设顺利开展提供保障，要始终坚持进度与效益让位与安全与质量的原则。
3 房地产开发项目管理的有效优化策略
根据上述对房地产开发项目管理的重点和难点分析，为促进房地产开发项目管理的不断优化和提升，应注意从以下两个方面，加强对房地产开发项目的有效管理和完善。
3.1 做好充分的前期调研和市场考察
充分的前期调查与市场考察，是确保房地产开发项目建设顺利实施与管理提升的重要基础。其中，在进行前期调研与市场考察工作开展中，需要有关人员结合房地产开发项目建设实施的具体情况和需求，对有关材料、劳动力以及施工设备等市场情况进行全面、详细调查，从而掌握最真实的市场数据，并在该数据支持下，对其项目建设管理进行有效整理与分析，以确保项目管理能够在市场变化规律下取得较好的成果，从而保障项目的质量、成本、效益达到理想状态
3.2 不断完善对房地产开发项目的成本、质量以及进度管理
完善对房地产开发项目的成本、质量与进度管理，一方面需要加强各项内容的管理力度，通过完善的管理制度和控制体系建立，并严格按照制度要求和管理体系的工作流程执行，从而有效避免项目建设中的资源浪费以及安全、质量隐患发生，对项目建设的进度和效益进行保障。其中，房地产开发项目实际管理中，由于其工程规模较大，并且供货周期紧张、压力大，对资金的投入要求也比较高，因此，在项目管理中对各项管理制度与工作体系的建立和完善需求更加突出，并需要在管理细节的控制与完善上，对其综合效益以及质量效果进行保障。如下图3.2.1所示，即为房地产开发项目管理中的质量管理体系示意图。
4 泰州观澜天境项目实例分析
以泰州观澜天境项目为例，该项目总建筑面积22.99万㎡，由208套叠墅（8层、10层）、878套洋房（最高31层）及一层地下室组成。
2018年8月，笔者担任泰州观澜天境项目总经理一职，全面负责该项目开发报建、供货、销售、回款、财务、工程、成本等工作。其项目的管理实施的重点和难点如下：上述项目建设中，一方面面临着企业集团“以销定产”、“雷霆行动”等战略方针调整以及房施一体化、机器人试点项目建设等背景，导致其项目建设与管理工作开展的压力巨大，需要通过完善项目管理制度和体系建立，以促进项目开发与建设的目标实现;另一方面，受该项目本身的区域供货大盘特征影响，再加上项目本身的高端建筑定位以及项目业主对项目建筑房屋质量与居住环境的较高质量要求等等，使其项目建设在具体实施中的供货压力以及质量管理要求都非常高。
针对上述情况，在进行该项目建设管理中，通过以项目开发与建设目标为基础，重视项目建设的质量、成本、监督以及安全管理，不断提升项目人员的管理责任，准确把握项目管理的重点和难点，通过全面的监督和管理实施，最终取得了较为理想的管理成果，使该项目获得了“江苏省建筑施工标准化星级工地”、“泰州市建筑施工工程质量观摩示范工地”、“19年下半年度及20年上半年度泰州市市级标准化工地”及苏中区域“星火行动”C级示范工地等多项荣誉。
5 结论与建议
总之，本文对房地产开发项目管理的重点和难点分析发现，房地产开发项目管理中，管理人员的质量意识与项目管理实施的质量是其工作开展的重点，而对项目情况的全面和深入了解以及加强对项目成本与进度的控制，则其是管理工作的难点表现。针对该情况，就需要通过提高管理人员的重视程度，并加强对房地产开发项目的细节管理，重视房地产开发项目的质量、进度以及成本、安全等管理内容，从而促进其项目管理的整体提升与全面发展，为房地产开发项目的施工建设及其经济效益提升提供有利的保障，这对推动房地产行业发展和国民经济的进一步增长，具有十分积极的作用和意义。
参考文献
[1]佟風华.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].中小企业管理与科技，2018（11）：45-47.
[2]谢恩.房地产开发项目工程管理特点及分析研究——评《房地产开发项目管理》[J].材料保护，2020（7）：197-199.
[3]邓慧明.作业成本法在房地产开发项目管理中的应用[J].财会学习，2020（12）：163-164.
[4]蔡红君.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].居业，2019（11）：160-161.