【摘要】 分析了美国次贷危机产生的原因及其对我国按揭市场的启示。
　　【关键词】 美国次贷危机 按揭
　　一、次贷危机的产生
　　所谓的次级贷款债券，是指美国从2000年的不景气以来，布什政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。在这种的情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷的消费者的准入标准即“次级信用”的人大量进入及为购房者提供零首付来吸引购房者。然后，有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一笔债券卖给投资者。这些债券就是“次级房贷债券”。在房价上涨时，这些债券的风险会潜在下来，但当房地产市场价格发生逆转，这些次级贷款人的违约风险立即暴露出来，债券的价格大跌，债券的投资者就可能遭受巨大损失。在这种情况下，这些债券没人接手，想卖也卖不出去。由于这些债券在市场上没人敢买，故而基金公司向市场公告拒绝客户的赎回申请，由此引起整个金融市场的恐慌。美国次级债券的危机也由此而生。
　　二、中国按揭市场的现状
　　在中国，居民的住房按揭贷款一直被认为是“优质资产”。这样的观念在中国房地产市场已经大行其道几年了，目前，除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外，房地产市场、商业银行对此仍是无动于衷，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产市场主流意见。但实际上，当美国打破这种神话破灭时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。据调查，按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，没有多少人能够满足这样一个最基本的标准。他们或是从律师事务所或单位开出假的工资收入证明有很多情况下银行放款人会明确告诉贷款者作假。试想，用假的收入证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进入按揭贷款，那么这些人的信用有多少就很令人质疑了。可以说，如果以美国的个人信用评级标准，中国不少个人住房按揭贷款者不仅没有信用，甚至是负信用。正因为中国的不少个人住房按揭贷款人是没有信用，或假信用，这就必然造成在中国房地产市场不少人利用这种假信用大量地从银行掏取贷款炒作当地房地产。尽管目前国内不少个人住房按揭贷款的信用不好，由于房地产市场价格一直在上涨，导致这种没有信用负信用的人就不会暴露出来，因为过高的房价会把这些潜在完全掩盖起来，如果中国的房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必然会暴露，而这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行所面临的危机肯定会比美国次级债券出现的危机更严重。从上述的分析可以看到，中国按揭贷款实际上比美国次级债券的风险还要高。
　　通过以上分析，可发现美国次贷危机的发生原因和我国目前房贷市场现状有一定程度的相似性，但我国的金融市场远没有美国发达，如果发生类似危机，后果可能更加严重。美国次贷危机为高位运行中的中国经济敲响警钟，必须从中得到教训和启示，进一步完善中国的房贷市场。
　　1．银行应该审慎经营，不能忽视住房按揭贷款风险。美国的次贷危机为我国银行业尤其是银行的房贷业务敲响了警钟，不能忽视住房按揭贷款的风险。在房地产市场整体上升的时期住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高、违约率较低、一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。目前房地产抵押贷款在我国商业银行的资产中占有相当大比重。也是贷款收入的主要来源之一。然而，一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金。这将导致商业银行的坏账比例显著上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成巨大的冲击。目前，我国各家银行对房贷申请人的把关较为严格，也没有针对信用级别低的客户的次级贷款。因此，从表面上看，我国住房按揭贷款的质量很有保障，但事实可能未必如此。
　　2．政府及相关部门应当加强金融监管。我国目前正处于金融体系改革和完善的过程中，金融市场的产品和服务比较匮乏，和发达国家相比，金融风险管理无论是理论还是实践都大大滞后于实际需要。从次贷危机可以看出，即使存在较为完善的金融监管法规的美国，金融机构也常常为了追逐自身利益，而忽视监管规则和相关风险，总是尽可能的创造出新的规避金融管制的金融产品。这种做法在促进金融市场繁荣的同时也放大了自身的风险，一旦经济状况变坏，积累的风险就会暴露，并向外扩散。因此，应该意识到市场不是万能的，监管在金融业发展的过程中起着重要的作用。
　　參考文献
　　[1]王家庭，张换兆．《利率变动对中国房地产市场影响的实证分析》．《中央财经大学学报》．2006（1）
　　[2]刘传哲，聂学峰．《我国货币政策通过房地产投资的实证分析》．《统计与决策》．2006（2）