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摘 要：本文借鉴压力-状态-响应（PSR）模型对株洲市房地产投资环境的生态位诊断，发现房地产投资环境存在着生态位的偏差，表现出生态位宽度不足、效度不佳、共生恶化3个层面的生态性症状，应致力于从精简审批环节、调控土地供应和规划指标、完善公共配套服务等层面充分发挥株洲市房地产投资环境共赢生态系统的整体效应。
关键词：房地产；投资环境；生态位；株洲
近年来，株洲市房地产招商缓慢，大部分外地大牌开发商都在继续之前开发步调，对未来在株的拿地意愿并不明显，而是陆续把资金投向长沙、湘潭、郴州等省内外城市，可见株洲市房地产投资环境仍不佳，影响了开发商在本地投资开发的热情。为此，我们组织力量抽取了近几年在株洲开发建设的30个房地产项目，开展房地产投资环境专题调研，从生态位理论视角考虑和分析房地产投资环境生态系统，借鉴压力一状态一响应（PSR）模型对株洲市房地产投资环境进行生态性诊断，并对改善其房地产投资环境提出有针对性的建议，以期为优化其房地产投资环境工作改革创新提供有益的支持与借鉴。
一、生态位理论的引入及研究意义
生态位理论是生态学中的基本理论之一。生态位理论早已超越了生物学的研究范畴，渗透到诸多学科领域，并催生出教育生态位、产业生态位以及发展生态位等一系列专有名词，成为一种有力的理论分析工具[1-2]。近年来有不少学者做了房地产投资环境相关的研究，主要集中在房地产投资环境形成机制、城市生态位在房地产投资环境中的应用等方面[2-4]。房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。与自然界的生物物种一样，房地产也是处在由自然、经济、政治、社会等因素组成的房地产投资环境生态系统中，房地产投资环境生态系统是房地产与其各个影响要素之间进行物质循环及信息交流过程中形成的一个具有多样构成要素和复杂关系结构的有机整体。本研究将生态位的研究方法及生态学分析模型（PSR模型）引入房地产投资环境评价研究中，并从系统的角度对其房地产投资环境评价体系的构建加以全面分析，有助于我们更理性地考察房地产业健康发展。
二、PSR模型与房地产投资环境生态系统健康评价
压力-状态-响应（Pressure-State-Response，PSR）框架由加拿大学者Rapport和Friend于1979年提出，近几年来PSR模型已在生态系统健康评价领域得到应用[3]，但在房地产投资环境生态系统健康评价中应用较少。基于PSR框架构建房地产投资环境的生态位诊断分析框架，可以由压力、状态、响应这3个不同但又紧密联系的因素来反映房地产投资环境生态位的调整，使该生态系统的整体效应得以充分发挥，保持体系的平衡和稳定。“压力”反映了房地产开发项目投入产出的建设周期的调控乏力、开发投资与市场销售吻合程度的改善不够、政府公共服务方式与效能的发挥受限给房地产投资环境生态系统造成的负荷；“状态”表征了房地产投资环境生态系统失衡引起的投资环境生态位的偏差，主要包括了生态位的宽度不足、效度不佳和生态共生恶化等问题；“响应”展现了面临房地产投资环境生态系统功能与结构问题所采取生态位矫正的应对策略，主要表现为拓展生态位宽度、改善生态位效度、实现生态共生互利。
三、房地产投资环境的生态位诊断
1.房地产投资环境生态位宽度不足。在房地产开发领域，投资环境的生态位宽度，是指其管理所利用的各种不同资源的幅度。房地产投资环境生态位越宽，意味着其对资源的利用能力就越强。当前株洲市房地产投资环境仍处狭生态位，主要表现在房地产开发项目投入产出的建设周期的调控乏力，具体体现在两个方面。一是项目从投入到产出的周期较长。在被抽取的项目中，从土地拍卖签约到土地动工，平均耗时16.4个月，其中耗时在1年以上的项目占被调研项目的50%，最长耗时达到3年5个月。二是审批流程、效率与市场需求不相适应。开发项目审批阶段均需向相关部门征询，而审批环节较多，流程较繁杂。
2.房地产投资环境生态位效度不佳。房地产投资环境的生态位效度是指在社会群落中利用投资环境生态资源所产生的环境效应和所能发挥的功能效应。株洲市房地产投资环境的生态位效度不佳，集中体现在开发成本与市场销售的改善不够。开发商普遍反映楼盘开发价相当于销售价，利润空间较低，致使楼盘品质不高。出于投资收益考虑，不少开发商靠车位和商铺补贴住宅销售。从被调研的项目看，地价从2012年均价120万元/亩到2013年均价200万元/亩以及预计2014年约超300万元/亩。但2011年、2012年、2013年商品住宅均价分别为4486元/m2、4156元/m2、4550元/m2，房屋销售价格涨幅缓慢。
3.房地产投资环境生态共生恶化。在投资环境生态系统中，政府、企业、市民是共生合作形成的重要环境要素，各要素之间若不能积极合作，就会出现共生恶化现象。在土地出让与地块拆迁方面，长沙是严格净地挂牌出让，而株洲市由于房地产项目拆迁进展慢。在配套设施建设方面，长沙项目设施配套等到位较快，而株洲市外部公共设施配套建设不能及时到位。在审批收费项目方面，株洲市房地产项目除配套费之外的其他费用较多，且收费偏高，也不是进窗审批时一次收齐，而长沙报建相关费用是一次性交清。
四、房地产投资环境生态位偏差的应对策略
1.精简审批环节，拓宽房地产投资环境的生态位宽度。一是对现有的审批事项进行逐一梳理，确保对外流程清晰。对可有可无的审批事项取消；将一批审批事项改为备案、登记，竣工验收后再完善相关手续；将同一部门对同一事项实行多次重复审批的适当给予调整或合并。二是将项目前期规划与土地拍卖挂钩，确定需拍卖的土地未来的使用方向，在土地拍卖前就做好规划总评、环境总评、拆迁调查等先期工作，可将先期费用一并打入土地拍卖价中。
2.调控土地供应和规划指标，改善房地产投资环境的生态位效度。一是土地价格可结合房价来确定，依据市场需求进行土地放量调控，促使土地价格跟房地产市场发展相吻合。二是不同区域的规划要点应分类制定容积率、商业用地占比等控制指标，促使用地供应与市场环境相吻合。
3.完善公共配套服务，实现房地产投资环境的共生互利。一是成立专职部门，加快土地整合，协调解决土地供应的问题，加大征地拆迁力度。二是加强开发项目基础设施建设，统筹做好道路、供水、供电、公交、学校等城市基础设施规划和建设，为房地产开发建设打造良好的设施环境。三是在窗口进行一次性收费，减免防雷、水土保持等配套费之外的杂费。（作者单位：1.湖南铁路科技职业技术学院，2.长沙理工大学，3.株洲市房产管理局）
基金项目：本文是湖南省教育厅科学研究项目（NO：14C0764）的研究成果。
参考文献：
[1]张志宇.基于生态位理论的房地产投资环境形成机制分析.商业时代，2010（2）：132-133.
[2]徐晓娟.基于生态位理论的房地产投资环境分析.青岛：青岛理工大学，2010.
[3]吴炳方，罗治敏.基于遥感信息的流域生态系统健康评价——以大宁河流域为例[J].长江流域资源与环境，2007，（1）：102-106.
关键词：房地产；投资环境；生态位；株洲
近年来，株洲市房地产招商缓慢，大部分外地大牌开发商都在继续之前开发步调，对未来在株的拿地意愿并不明显，而是陆续把资金投向长沙、湘潭、郴州等省内外城市，可见株洲市房地产投资环境仍不佳，影响了开发商在本地投资开发的热情。为此，我们组织力量抽取了近几年在株洲开发建设的30个房地产项目，开展房地产投资环境专题调研，从生态位理论视角考虑和分析房地产投资环境生态系统，借鉴压力一状态一响应（PSR）模型对株洲市房地产投资环境进行生态性诊断，并对改善其房地产投资环境提出有针对性的建议，以期为优化其房地产投资环境工作改革创新提供有益的支持与借鉴。
一、生态位理论的引入及研究意义
生态位理论是生态学中的基本理论之一。生态位理论早已超越了生物学的研究范畴，渗透到诸多学科领域，并催生出教育生态位、产业生态位以及发展生态位等一系列专有名词，成为一种有力的理论分析工具[1-2]。近年来有不少学者做了房地产投资环境相关的研究，主要集中在房地产投资环境形成机制、城市生态位在房地产投资环境中的应用等方面[2-4]。房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。与自然界的生物物种一样，房地产也是处在由自然、经济、政治、社会等因素组成的房地产投资环境生态系统中，房地产投资环境生态系统是房地产与其各个影响要素之间进行物质循环及信息交流过程中形成的一个具有多样构成要素和复杂关系结构的有机整体。本研究将生态位的研究方法及生态学分析模型（PSR模型）引入房地产投资环境评价研究中，并从系统的角度对其房地产投资环境评价体系的构建加以全面分析，有助于我们更理性地考察房地产业健康发展。
二、PSR模型与房地产投资环境生态系统健康评价
压力-状态-响应（Pressure-State-Response，PSR）框架由加拿大学者Rapport和Friend于1979年提出，近几年来PSR模型已在生态系统健康评价领域得到应用[3]，但在房地产投资环境生态系统健康评价中应用较少。基于PSR框架构建房地产投资环境的生态位诊断分析框架，可以由压力、状态、响应这3个不同但又紧密联系的因素来反映房地产投资环境生态位的调整，使该生态系统的整体效应得以充分发挥，保持体系的平衡和稳定。“压力”反映了房地产开发项目投入产出的建设周期的调控乏力、开发投资与市场销售吻合程度的改善不够、政府公共服务方式与效能的发挥受限给房地产投资环境生态系统造成的负荷；“状态”表征了房地产投资环境生态系统失衡引起的投资环境生态位的偏差，主要包括了生态位的宽度不足、效度不佳和生态共生恶化等问题；“响应”展现了面临房地产投资环境生态系统功能与结构问题所采取生态位矫正的应对策略，主要表现为拓展生态位宽度、改善生态位效度、实现生态共生互利。
三、房地产投资环境的生态位诊断
1.房地产投资环境生态位宽度不足。在房地产开发领域，投资环境的生态位宽度，是指其管理所利用的各种不同资源的幅度。房地产投资环境生态位越宽，意味着其对资源的利用能力就越强。当前株洲市房地产投资环境仍处狭生态位，主要表现在房地产开发项目投入产出的建设周期的调控乏力，具体体现在两个方面。一是项目从投入到产出的周期较长。在被抽取的项目中，从土地拍卖签约到土地动工，平均耗时16.4个月，其中耗时在1年以上的项目占被调研项目的50%，最长耗时达到3年5个月。二是审批流程、效率与市场需求不相适应。开发项目审批阶段均需向相关部门征询，而审批环节较多，流程较繁杂。
2.房地产投资环境生态位效度不佳。房地产投资环境的生态位效度是指在社会群落中利用投资环境生态资源所产生的环境效应和所能发挥的功能效应。株洲市房地产投资环境的生态位效度不佳，集中体现在开发成本与市场销售的改善不够。开发商普遍反映楼盘开发价相当于销售价，利润空间较低，致使楼盘品质不高。出于投资收益考虑，不少开发商靠车位和商铺补贴住宅销售。从被调研的项目看，地价从2012年均价120万元/亩到2013年均价200万元/亩以及预计2014年约超300万元/亩。但2011年、2012年、2013年商品住宅均价分别为4486元/m2、4156元/m2、4550元/m2，房屋销售价格涨幅缓慢。
3.房地产投资环境生态共生恶化。在投资环境生态系统中，政府、企业、市民是共生合作形成的重要环境要素，各要素之间若不能积极合作，就会出现共生恶化现象。在土地出让与地块拆迁方面，长沙是严格净地挂牌出让，而株洲市由于房地产项目拆迁进展慢。在配套设施建设方面，长沙项目设施配套等到位较快，而株洲市外部公共设施配套建设不能及时到位。在审批收费项目方面，株洲市房地产项目除配套费之外的其他费用较多，且收费偏高，也不是进窗审批时一次收齐，而长沙报建相关费用是一次性交清。
四、房地产投资环境生态位偏差的应对策略
1.精简审批环节，拓宽房地产投资环境的生态位宽度。一是对现有的审批事项进行逐一梳理，确保对外流程清晰。对可有可无的审批事项取消；将一批审批事项改为备案、登记，竣工验收后再完善相关手续；将同一部门对同一事项实行多次重复审批的适当给予调整或合并。二是将项目前期规划与土地拍卖挂钩，确定需拍卖的土地未来的使用方向，在土地拍卖前就做好规划总评、环境总评、拆迁调查等先期工作，可将先期费用一并打入土地拍卖价中。
2.调控土地供应和规划指标，改善房地产投资环境的生态位效度。一是土地价格可结合房价来确定，依据市场需求进行土地放量调控，促使土地价格跟房地产市场发展相吻合。二是不同区域的规划要点应分类制定容积率、商业用地占比等控制指标，促使用地供应与市场环境相吻合。
3.完善公共配套服务，实现房地产投资环境的共生互利。一是成立专职部门，加快土地整合，协调解决土地供应的问题，加大征地拆迁力度。二是加强开发项目基础设施建设，统筹做好道路、供水、供电、公交、学校等城市基础设施规划和建设，为房地产开发建设打造良好的设施环境。三是在窗口进行一次性收费，减免防雷、水土保持等配套费之外的杂费。（作者单位：1.湖南铁路科技职业技术学院，2.长沙理工大学，3.株洲市房产管理局）
基金项目：本文是湖南省教育厅科学研究项目（NO：14C0764）的研究成果。
参考文献：
[1]张志宇.基于生态位理论的房地产投资环境形成机制分析.商业时代，2010（2）：132-133.
[2]徐晓娟.基于生态位理论的房地产投资环境分析.青岛：青岛理工大学，2010.
[3]吴炳方，罗治敏.基于遥感信息的流域生态系统健康评价——以大宁河流域为例[J].长江流域资源与环境，2007，（1）：102-106.