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摘要：自十八届三中全会召开以来，房产税成为人们关注的热点话题。众多学者纷纷发表对房产税征收问题的看法，其中不乏有学者认为房产税是降低房价的“利器”。本文以房产税征收条件为出发点，试图探索房产税征收的真正目的及作用。
关键字：房产税 财政收入 房价
伴随房地产行业的快速发展，不断增长的住房需求和频频出现的“地王“使得部分城市的房价已超出了居民的实际购买能力，国家对此采取了一系列调控措施，但效果不尽人意。2011年，上海和重庆开征个人房产税，自此房产税就开始倍受关注。而2013年的三中全会，关于建立房地产长效机制等一系列决定又将房产税推向了全民瞩目的位置。此时，诸多的专家呼吁：只有征收房产税，才彻底地改变房地产混乱的局面，使房价恢复到合理的位置。笔者认为，这种说法有待思考。中国近几年来一轮又一轮的相关调控政策，都没有拯救房价于水火之中，增加一个税种就能使房地产市场产生翻天覆地的变化吗？
在此，借用董藩老师的一句话表明本文的观点：“中国房产税前途是光明的，道路是没有的。”为什么这么说？首先房产税的征收的确有其益处，能一定程度上调节收入分配，平衡贫富差距。但房产税的征收不是简单的增加一个税种，其建立的过程复杂而又庞大。目前，大多学者认为，要想确立其征收必须满足且具备三个前提条件：第一个前提是理清房产税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收房产税的技术条件，第三是理顺房产税与现有的土地财政收入之间的关系。那么，就我国的目前实际情况，笔者认为，首先，这三个条件不满足其建立的前提，再者，除上述第二个条件以外，剩下两个前提条件在我国难以实施，最重要的是，房产税的征收达不到所谓的专家说的——降低房价。重庆和上海就是很好的例子。
就第一个条件，房产税与现有房地产税费之间的关系。
总所周知，我国房地产行业税费众多，一方面造成房地产市场收费混乱，另一方面使得房价中包含过多的税费成本。那么，征收房产税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金等与房产税存在重合的一次性税费，征收为统一的房产税，在住房保有环节进行逐年征收。否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，于理不合，于法抵牾。
我国长期实行土地出让金制度，如果将土地出让金并入房产税统一征收，将一次性支付变为按年支付，各地政府的财政收入很难维持，政府寻租行为将会加重。这必然导致百姓在接受房地产的盘剥后，还要被动接受政府的财政赤字带来的沉重后果。房产税虽说会被政府认为能抑制房价，但对于百姓来说，这无异于是因鸠止渴，看起来降了的房价，在中后期非但不降，反而会在以后操纵着百姓的日子，这双重打击下，百姓的日子会越来越难。相反，税费的减少使得房地产开发成本的下降，这对开发商而言是一件非常值得庆祝的事，因为降低的政府收费实际流进了他们的钱袋子，进一步增加了其获利空间，提高了利润率，而结果是，房价未必能降下来。
第二个条件，建立满足征收房产税的技术条件。这里所说的技术条件主要是我国房地产个人住房信息系统的建立，是房产税的征收所必须的硬性条件，其目的是为了全面掌握和了解居民拥有住房情况。应该说，信息系统的建立确有利于科学分析房地产市场形势和发展态势，也使政府部门在进行楼市调控政策时也有据可寻。按照住建部今年初的部署，全国500个大中城市的个人住房信息要在2年内实现联网，届时个人在这500个城市的住房拥有情况将一目了然。
显然，该信息系统的建立能够增强投机性需求打击力度，确保限购政策的执行力度，而且较前一个条件来说更容易实施，但是，硬件的建立仅为我们提供了方便的查询服务和一定的参考数据，其并没有为我们提供征收的标准，而征收房产税最直接的困难就在于此，按照什么基准来征收，按面积、按物业总体价格还是按套数征收？如果房产税是随着房价波动而征收的，那么周边房价该如何来确定？而且数万万业主的情况千差万别，光是调查工作就会消耗巨量的成本。调查房价高低、房屋面积、征税收税，这势必会激化社会矛盾。如果这些基础工作做得不够，推行房产税就不太现实 。
第三个条件是理顺房产税与现有的土地财政收入之间的关系。
房产税之所以还未开征就备受瞩目原因是现行土地政策的弊端已经显露出来。我国地方政府异常重视房地产行业，很多地方政府都把房地产行业当做地区经济发展的支柱性行业，把和房地产有关的收入当做地方财政收入的源泉。近年来，地方政府财政收入占全国财政收入的比重一般维持在45%左右，地方财政支出占全国财政支出的比重却一直处在70%的水平。财政收支不平衡使得地方政府不得不寻找更多的财源。
我们知道，由于房产税的征收不满足一次性征收的特点，在缺少了土地出让金这个大馅饼后，地方政府会在短期内面临一个山穷水尽的地步，城市正常建设的资金得不到保障，城市没法快速发展。可能会因为“寻租”活动而产生新一轮腐败问题。其次，由于无需支付巨额的土地出让金，房地产行业进入门槛大大降低，一些企图滥竽充数的企业就会趁机大捞一把。再次，没有了土地“招拍挂”制度，如何公正合理地评估土地的价值以征收房产税更将是一个技术难题。
那么，倘若房产税征收难题被攻克，它能否将房价打压到合理的位置？
全球征收房产税的所有国家，几十年来甚至上百年来，房价也是上涨的。房产税的唯一功能，就是给予地方政府开辟一个稳定的税收来源。寄希望于“房产税”降低房价的功能，与全球诸多国家多年的历史证据相违背。就连呼吁中国出台房产税的一些专家，也往往透露出台房产税是为了给予快卖完土地的地方政府开辟一个稳定的税源。
房产税能降房价的说法与中国的实际情况相违背。在中国的房地产领域，税种多、税负重，增加房产税，则是加剧这个局面。这些年来，以“降低房价”之名推出的一些税收，如个人所得税、营业税等，无一例外最后都被转移到购房者身上，助涨了房价。房产税，何以就能例外？
另一方面，房产税，不管以什么名义征收，都是一个财产税，实际上是对于土地和地上附着物等进行征税。但在中国，居民并不享有土地的所有权，只享有在土地之上的钢筋水泥里名义上居住70年的权力。房产增值主要体现在土地，而钢筋水泥部分是不断贬值的，也就是说，购房者并不真正享有物业。因此，房产税的纳税主体不应该是购房者。此外，由于目前所有拥有商品房的购买者都已交了土地出让金，这部分金额实际上相当于房产税，所以，这部分的帐算不清，房产税永远就停留在“空转”阶段。
从土地制度和出让金缴纳制度来看，出台房产税不具备法律基础。同样，如果因为开征房产税面临不可克服的障碍，转而把过去“房产税”只对商业地产征税改为对普通住宅征税，以“房产税”的名义来行房产税之实，也是不可取的。打压房价和调控房地产市场，还应该从那些真正导致房价上涨的因素中想办法才行。总结来说，房产税，它其实就是个闹市的主。
参考文献：
[1]唐霏.物业税改革对我国地方财政的影响[J].财会月刊，2011，（11）
[2]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究，2011，（4）
[3]况伟大.房产税、地价与房价[J].中国软科学，2011（5）
作者简介：
高静（1988.10—），女，河南郑州人，系江西师范大学城市建设学院2011级硕士研究生，研究方向：房地产经营与管理。
第二作者：
林娟（1987.6—），女，广东韶关人，系江西师范大学城市建设学院2011级硕士研究生，研究方向：土地经济与土地制度。
关键字：房产税 财政收入 房价
伴随房地产行业的快速发展，不断增长的住房需求和频频出现的“地王“使得部分城市的房价已超出了居民的实际购买能力，国家对此采取了一系列调控措施，但效果不尽人意。2011年，上海和重庆开征个人房产税，自此房产税就开始倍受关注。而2013年的三中全会，关于建立房地产长效机制等一系列决定又将房产税推向了全民瞩目的位置。此时，诸多的专家呼吁：只有征收房产税，才彻底地改变房地产混乱的局面，使房价恢复到合理的位置。笔者认为，这种说法有待思考。中国近几年来一轮又一轮的相关调控政策，都没有拯救房价于水火之中，增加一个税种就能使房地产市场产生翻天覆地的变化吗？
在此，借用董藩老师的一句话表明本文的观点：“中国房产税前途是光明的，道路是没有的。”为什么这么说？首先房产税的征收的确有其益处，能一定程度上调节收入分配，平衡贫富差距。但房产税的征收不是简单的增加一个税种，其建立的过程复杂而又庞大。目前，大多学者认为，要想确立其征收必须满足且具备三个前提条件：第一个前提是理清房产税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收房产税的技术条件，第三是理顺房产税与现有的土地财政收入之间的关系。那么，就我国的目前实际情况，笔者认为，首先，这三个条件不满足其建立的前提，再者，除上述第二个条件以外，剩下两个前提条件在我国难以实施，最重要的是，房产税的征收达不到所谓的专家说的——降低房价。重庆和上海就是很好的例子。
就第一个条件，房产税与现有房地产税费之间的关系。
总所周知，我国房地产行业税费众多，一方面造成房地产市场收费混乱，另一方面使得房价中包含过多的税费成本。那么，征收房产税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金等与房产税存在重合的一次性税费，征收为统一的房产税，在住房保有环节进行逐年征收。否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，于理不合，于法抵牾。
我国长期实行土地出让金制度，如果将土地出让金并入房产税统一征收，将一次性支付变为按年支付，各地政府的财政收入很难维持，政府寻租行为将会加重。这必然导致百姓在接受房地产的盘剥后，还要被动接受政府的财政赤字带来的沉重后果。房产税虽说会被政府认为能抑制房价，但对于百姓来说，这无异于是因鸠止渴，看起来降了的房价，在中后期非但不降，反而会在以后操纵着百姓的日子，这双重打击下，百姓的日子会越来越难。相反，税费的减少使得房地产开发成本的下降，这对开发商而言是一件非常值得庆祝的事，因为降低的政府收费实际流进了他们的钱袋子，进一步增加了其获利空间，提高了利润率，而结果是，房价未必能降下来。
第二个条件，建立满足征收房产税的技术条件。这里所说的技术条件主要是我国房地产个人住房信息系统的建立，是房产税的征收所必须的硬性条件，其目的是为了全面掌握和了解居民拥有住房情况。应该说，信息系统的建立确有利于科学分析房地产市场形势和发展态势，也使政府部门在进行楼市调控政策时也有据可寻。按照住建部今年初的部署，全国500个大中城市的个人住房信息要在2年内实现联网，届时个人在这500个城市的住房拥有情况将一目了然。
显然，该信息系统的建立能够增强投机性需求打击力度，确保限购政策的执行力度，而且较前一个条件来说更容易实施，但是，硬件的建立仅为我们提供了方便的查询服务和一定的参考数据，其并没有为我们提供征收的标准，而征收房产税最直接的困难就在于此，按照什么基准来征收，按面积、按物业总体价格还是按套数征收？如果房产税是随着房价波动而征收的，那么周边房价该如何来确定？而且数万万业主的情况千差万别，光是调查工作就会消耗巨量的成本。调查房价高低、房屋面积、征税收税，这势必会激化社会矛盾。如果这些基础工作做得不够，推行房产税就不太现实 。
第三个条件是理顺房产税与现有的土地财政收入之间的关系。
房产税之所以还未开征就备受瞩目原因是现行土地政策的弊端已经显露出来。我国地方政府异常重视房地产行业，很多地方政府都把房地产行业当做地区经济发展的支柱性行业，把和房地产有关的收入当做地方财政收入的源泉。近年来，地方政府财政收入占全国财政收入的比重一般维持在45%左右，地方财政支出占全国财政支出的比重却一直处在70%的水平。财政收支不平衡使得地方政府不得不寻找更多的财源。
我们知道，由于房产税的征收不满足一次性征收的特点，在缺少了土地出让金这个大馅饼后，地方政府会在短期内面临一个山穷水尽的地步，城市正常建设的资金得不到保障，城市没法快速发展。可能会因为“寻租”活动而产生新一轮腐败问题。其次，由于无需支付巨额的土地出让金，房地产行业进入门槛大大降低，一些企图滥竽充数的企业就会趁机大捞一把。再次，没有了土地“招拍挂”制度，如何公正合理地评估土地的价值以征收房产税更将是一个技术难题。
那么，倘若房产税征收难题被攻克，它能否将房价打压到合理的位置？
全球征收房产税的所有国家，几十年来甚至上百年来，房价也是上涨的。房产税的唯一功能，就是给予地方政府开辟一个稳定的税收来源。寄希望于“房产税”降低房价的功能，与全球诸多国家多年的历史证据相违背。就连呼吁中国出台房产税的一些专家，也往往透露出台房产税是为了给予快卖完土地的地方政府开辟一个稳定的税源。
房产税能降房价的说法与中国的实际情况相违背。在中国的房地产领域，税种多、税负重，增加房产税，则是加剧这个局面。这些年来，以“降低房价”之名推出的一些税收，如个人所得税、营业税等，无一例外最后都被转移到购房者身上，助涨了房价。房产税，何以就能例外？
另一方面，房产税，不管以什么名义征收，都是一个财产税，实际上是对于土地和地上附着物等进行征税。但在中国，居民并不享有土地的所有权，只享有在土地之上的钢筋水泥里名义上居住70年的权力。房产增值主要体现在土地，而钢筋水泥部分是不断贬值的，也就是说，购房者并不真正享有物业。因此，房产税的纳税主体不应该是购房者。此外，由于目前所有拥有商品房的购买者都已交了土地出让金，这部分金额实际上相当于房产税，所以，这部分的帐算不清，房产税永远就停留在“空转”阶段。
从土地制度和出让金缴纳制度来看，出台房产税不具备法律基础。同样，如果因为开征房产税面临不可克服的障碍，转而把过去“房产税”只对商业地产征税改为对普通住宅征税，以“房产税”的名义来行房产税之实，也是不可取的。打压房价和调控房地产市场，还应该从那些真正导致房价上涨的因素中想办法才行。总结来说，房产税，它其实就是个闹市的主。
参考文献：
[1]唐霏.物业税改革对我国地方财政的影响[J].财会月刊，2011，（11）
[2]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究，2011，（4）
[3]况伟大.房产税、地价与房价[J].中国软科学，2011（5）
作者简介：
高静（1988.10—），女，河南郑州人，系江西师范大学城市建设学院2011级硕士研究生，研究方向：房地产经营与管理。
第二作者：
林娟（1987.6—），女，广东韶关人，系江西师范大学城市建设学院2011级硕士研究生，研究方向：土地经济与土地制度。