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编者按:自今年“房控新政”重磅出击以来,围绕着房地产市场利益链条上决策者、执行者以及利益相关者之间的博弈,共筑了一幅依循着道高一尺,魔高一仗的诡异迷局。房控新政的出台,今年不是第一次,也不可能是最后一次。重要的是面对迷局,房控新政的决策者、执行者以及利益相关者如何来理性面对和理性破局,让房地产市场建设性的理性发展。基于此目的,2010年8月31日,由北京市工商联房地产业商会、海淀区工商联、《中关村》杂志共同举办的“当前房地产形势”研讨会在永泰福朋喜来登酒店举行。会上,国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林就积极响应国务院和北京市政府近期出台关于房地产宏观调控政策,促进房地产及相关行业的健康发展和与会的专家、学者进行深入的探讨。
自“国十条”出台以来,楼市成交量不断下探,而7、8月却连续两个月上涨,尤其是北京、上海、广州、深圳等城市价量齐升,让观望买房的人坐卧不安。网络媒体上多方观点、多种声音交织在一起,让人们对房地产的发展走向越发迷茫。国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林就积极响应国务院和北京市政府近期出台的房地产宏观调控政策,促进房地产及相关行业的健康发展阐述自己的观点。
房地产调控缘由
“如果市场仅仅为少数人服务,为炒房人服务,这个市场肯定不健康。一个健康的市场应当有更多的人能够进入,想进入,而且敢于进入。”
王珏林首先分析了此次房地产调控的原因,主要包括四个方面:
一是房价增长过快,涨幅过大。09年的房价超过了所有人的预期,涨幅达50%,有的地方房价涨幅甚至达到100%,比如北京。涨幅过大的市场不健康,而高房价又会导致市场膨胀、资产泡沫、抑制消费。二是投资性购房比例过大,推动此轮房价上升的主要因素还是投资购房,尤其像北京这样的城市。据不完全统计,北京市由外地人购买的房子占到50%左右。三是土地竞争硝烟再起,土地竞争激烈程度已经从06、07年的“面粉高于面包”上升至09年的“小麦高于面包”。四是炒地炒房重现江湖。
王珏林重点指出,投资性购房比例过大的危害性:“我们现在的房地产市场已经不是一个实体市场,而成为了投资资本市场,这种现象非常危险。”房地产业牵涉行业众多,房价过高必然带动上下游一系列产品的价格上涨,造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”,使经济泡沫化程度加剧。一旦泡沫破灭,房价大幅下滑,众多行业将会像“多米诺骨牌”一样应声倒下。比如银行的不良资产规模和比例将急剧增长,危及整个金融系统的安全,并进而对实体经济带来重创,甚至引发整个经济的衰退:1991年日本房地产泡沫破灭就使经济陷入长期的萧条和低迷;美国次贷危机引发的国际金融危机阴影至今还未散去;上世纪90年代,我国海南、北海等南方城市的房地产市场也曾经历过因房地产市场泡沫破灭而饱受痛苦。前车之鉴,教训极为深刻。不仅如此,还影响社会和谐。
正是看到了当前房地产市场存在的种种隐患,中央政府才再一次出台了严厉的房地产调控政策,以降低危险。
调控重点:供应量、
市场秩序、消费政策
冰冻三日,非一日之寒。房地产市场的问题由来已久,只是一直没有从源头上、在过程中加以解决。王珏林分析了房地产市场火爆的原因和存在的主要问题,并指出本次调控的几个重点。
首先,增加市场供应量。以前的调控只是提出在市场内部进行管理,有些对消费有所限制,而这一次却明确提出要增加市场房屋供应量,从多渠道解决市场房源不足的问题,缓解供需矛盾。
王珏林强调,此次调控除了增加土地供应量和房屋供应量之外,还要注意培育二手房、租赁房市场——房地产市场不等于新房市场,它由新房、二手房、租赁三级市场组成,可以往人们总是忽视二手房和租赁房市场,更加剧了市场供求关系的紧张程度。
整顿市场秩序也是当务之急。王珏林说,囤地、囤房为我国现有房地产法所明文禁止,然而现实中却普遍存在,问题突出。另外,房屋销售环节也急需规范,尤其要规范二手房市场和租赁市场。这些,说明日常管理工作有待加强,市场秩序急需整顿。
调控的另一个重点就是实行差别化消费政策,这次政策严厉性主要体现在这里。其对投资性住房严格限制,比如将二套房首付比例提高到50%,增加首付成本,三套房在此基础上再加以限制。关于这一点,北京市的政策在全国应该是最严格的。
调控效果:取得阶段性成果
此次调控政策出台以来,房地产市场已经有了明显变化:房价从高涨到停滞到松动;土地竞争趋缓,土地供应量明显加大,有些城市甚至出现土地流拍现象;投资性购房比例明显下降;保障房建设进入了快车道。因此,王珏林认为,房地产调控政策已取得阶段性成果。但他同时强调,这个阶段性效果只是初步的,不是最终的。
他指出,由于地方政府行动缓慢、力度不够、措施单一等原因,现阶段调控政策并未落实到位,还未真正发挥作用。现在全国城市中,只有青岛和北京等个别城市响应政府号召,出台了调控细则,更多的省份和城市还只是学习了新"国十条"精神,并没有出台细则。而北京虽然政策严格、落实执行都很好,但是措施单一,只是加大了土地供应量,市场供应量仍然相对短缺,调控没有实际效果。他认为:“市场供应量越上去得快,市场稳定得越快。”
王珏林说,房地产市场中还有很多问题有待解决,比如,大部分城市的房价还在上涨,尤其是二线城市;商品房有价无市,销售量下降幅度过大;市场秩序还未建立。因此,调控任务还很艰巨。
调控政策走向:
不会再有政策松动
“国十条”出台后,房地产市场一直处于胶着状态,四个月来房价基本上没有回落。开发商卯足了劲儿和政府博弈,销售量下降幅度过大。在这种情况下,政府调控会不会有所松动?
“房价已经太高,不能再涨。”王珏林表示,这次调控会保持政策的连续性和稳定性,不会松动,对企业也如此。这也是为什么最近国家主要领导人和几个部位纷纷表态要将调控进行到底的原因。
另外,在调控政策不松动的同时,下半年还要重点解决市场中存在的突出问题,盘活住房资源,增加市场供应,切实落实好“国十条”的要求。
至于会不会出台新的调控政策,王珏林认为,这次“国十条”提出的这些要求,只要落实好便足以解决当前房地产市场的问题。即使将来再出台一些相关要求,也在“国十条”的范围之内。
房价:热点城市下半年
将有所下降
“下半年,房地产市场的开发投资、土地供应保持平稳,热点城市房价将有所下降。因为百姓衡量调控的唯一指标就是房价能否下降,如果最后房价不降,百姓没有切身体验,就会质疑调控效果,所以房价必须下来。”王珏林对下半年房价做了预计,也代表政府表明了此次调控的决心。
他还预计,下半年的商品房销售量将明显好于上半年,但市场将逐步回归理性,保持稳定。因为从政策层面看,调控了一年,随着深度的加大和地方的进一步落实,效果应当更明显;从企业层面看,经过一年的销售低谷,资金周转难免出现问题,成本也会加大,他们可能会以降价换销量,降低成本;而从消费者的角度看,调控一年,如果房价不降,人们会怀疑调控效果,干脆根据需要先买房再说。
房地产业地位:短期不会改变
“在中国,看房地产形势不应局限于房地产市场,更应跳过市场看经济,如果只看市场,可能永远看不透;中国经济如果稳定保持一定速度发展,那么房地产市场肯定也保持稳定。”王珏林指出,多项数据都显示我国将继续保持良好的经济形势,这也决定了我国房地产业具有良好的发展趋势。
当前我国政府重点投资基础设施,猛推城市发展,必然引起城市规模扩张、人口增加,而城市建设加速又必然带动与之息息相关的房地产业发展。
“此次房地产的调控目的并不是让市场死掉、让企业都死掉,而是为了治病,要让它健康稳定发展。”王珏林指出,现阶段房地产业仍是国民经济的重要支柱产业,它对拉动钢铁、建材、家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民销售结构升级,改善民生同样具有重要作用。
“只有当城市发展定型,像欧美国家那样,不需要大拆大建,房地产市场变成以二手房为主的市场时,房地产业对经济的带动力才慢慢减弱,地位才会削弱。”不过他认为,“这将是一个长期过程,需要若干年。”
自“国十条”出台以来,楼市成交量不断下探,而7、8月却连续两个月上涨,尤其是北京、上海、广州、深圳等城市价量齐升,让观望买房的人坐卧不安。网络媒体上多方观点、多种声音交织在一起,让人们对房地产的发展走向越发迷茫。国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林就积极响应国务院和北京市政府近期出台的房地产宏观调控政策,促进房地产及相关行业的健康发展阐述自己的观点。
房地产调控缘由
“如果市场仅仅为少数人服务,为炒房人服务,这个市场肯定不健康。一个健康的市场应当有更多的人能够进入,想进入,而且敢于进入。”
王珏林首先分析了此次房地产调控的原因,主要包括四个方面:
一是房价增长过快,涨幅过大。09年的房价超过了所有人的预期,涨幅达50%,有的地方房价涨幅甚至达到100%,比如北京。涨幅过大的市场不健康,而高房价又会导致市场膨胀、资产泡沫、抑制消费。二是投资性购房比例过大,推动此轮房价上升的主要因素还是投资购房,尤其像北京这样的城市。据不完全统计,北京市由外地人购买的房子占到50%左右。三是土地竞争硝烟再起,土地竞争激烈程度已经从06、07年的“面粉高于面包”上升至09年的“小麦高于面包”。四是炒地炒房重现江湖。
王珏林重点指出,投资性购房比例过大的危害性:“我们现在的房地产市场已经不是一个实体市场,而成为了投资资本市场,这种现象非常危险。”房地产业牵涉行业众多,房价过高必然带动上下游一系列产品的价格上涨,造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”,使经济泡沫化程度加剧。一旦泡沫破灭,房价大幅下滑,众多行业将会像“多米诺骨牌”一样应声倒下。比如银行的不良资产规模和比例将急剧增长,危及整个金融系统的安全,并进而对实体经济带来重创,甚至引发整个经济的衰退:1991年日本房地产泡沫破灭就使经济陷入长期的萧条和低迷;美国次贷危机引发的国际金融危机阴影至今还未散去;上世纪90年代,我国海南、北海等南方城市的房地产市场也曾经历过因房地产市场泡沫破灭而饱受痛苦。前车之鉴,教训极为深刻。不仅如此,还影响社会和谐。
正是看到了当前房地产市场存在的种种隐患,中央政府才再一次出台了严厉的房地产调控政策,以降低危险。
调控重点:供应量、
市场秩序、消费政策
冰冻三日,非一日之寒。房地产市场的问题由来已久,只是一直没有从源头上、在过程中加以解决。王珏林分析了房地产市场火爆的原因和存在的主要问题,并指出本次调控的几个重点。
首先,增加市场供应量。以前的调控只是提出在市场内部进行管理,有些对消费有所限制,而这一次却明确提出要增加市场房屋供应量,从多渠道解决市场房源不足的问题,缓解供需矛盾。
王珏林强调,此次调控除了增加土地供应量和房屋供应量之外,还要注意培育二手房、租赁房市场——房地产市场不等于新房市场,它由新房、二手房、租赁三级市场组成,可以往人们总是忽视二手房和租赁房市场,更加剧了市场供求关系的紧张程度。
整顿市场秩序也是当务之急。王珏林说,囤地、囤房为我国现有房地产法所明文禁止,然而现实中却普遍存在,问题突出。另外,房屋销售环节也急需规范,尤其要规范二手房市场和租赁市场。这些,说明日常管理工作有待加强,市场秩序急需整顿。
调控的另一个重点就是实行差别化消费政策,这次政策严厉性主要体现在这里。其对投资性住房严格限制,比如将二套房首付比例提高到50%,增加首付成本,三套房在此基础上再加以限制。关于这一点,北京市的政策在全国应该是最严格的。
调控效果:取得阶段性成果
此次调控政策出台以来,房地产市场已经有了明显变化:房价从高涨到停滞到松动;土地竞争趋缓,土地供应量明显加大,有些城市甚至出现土地流拍现象;投资性购房比例明显下降;保障房建设进入了快车道。因此,王珏林认为,房地产调控政策已取得阶段性成果。但他同时强调,这个阶段性效果只是初步的,不是最终的。
他指出,由于地方政府行动缓慢、力度不够、措施单一等原因,现阶段调控政策并未落实到位,还未真正发挥作用。现在全国城市中,只有青岛和北京等个别城市响应政府号召,出台了调控细则,更多的省份和城市还只是学习了新"国十条"精神,并没有出台细则。而北京虽然政策严格、落实执行都很好,但是措施单一,只是加大了土地供应量,市场供应量仍然相对短缺,调控没有实际效果。他认为:“市场供应量越上去得快,市场稳定得越快。”
王珏林说,房地产市场中还有很多问题有待解决,比如,大部分城市的房价还在上涨,尤其是二线城市;商品房有价无市,销售量下降幅度过大;市场秩序还未建立。因此,调控任务还很艰巨。
调控政策走向:
不会再有政策松动
“国十条”出台后,房地产市场一直处于胶着状态,四个月来房价基本上没有回落。开发商卯足了劲儿和政府博弈,销售量下降幅度过大。在这种情况下,政府调控会不会有所松动?
“房价已经太高,不能再涨。”王珏林表示,这次调控会保持政策的连续性和稳定性,不会松动,对企业也如此。这也是为什么最近国家主要领导人和几个部位纷纷表态要将调控进行到底的原因。
另外,在调控政策不松动的同时,下半年还要重点解决市场中存在的突出问题,盘活住房资源,增加市场供应,切实落实好“国十条”的要求。
至于会不会出台新的调控政策,王珏林认为,这次“国十条”提出的这些要求,只要落实好便足以解决当前房地产市场的问题。即使将来再出台一些相关要求,也在“国十条”的范围之内。
房价:热点城市下半年
将有所下降
“下半年,房地产市场的开发投资、土地供应保持平稳,热点城市房价将有所下降。因为百姓衡量调控的唯一指标就是房价能否下降,如果最后房价不降,百姓没有切身体验,就会质疑调控效果,所以房价必须下来。”王珏林对下半年房价做了预计,也代表政府表明了此次调控的决心。
他还预计,下半年的商品房销售量将明显好于上半年,但市场将逐步回归理性,保持稳定。因为从政策层面看,调控了一年,随着深度的加大和地方的进一步落实,效果应当更明显;从企业层面看,经过一年的销售低谷,资金周转难免出现问题,成本也会加大,他们可能会以降价换销量,降低成本;而从消费者的角度看,调控一年,如果房价不降,人们会怀疑调控效果,干脆根据需要先买房再说。
房地产业地位:短期不会改变
“在中国,看房地产形势不应局限于房地产市场,更应跳过市场看经济,如果只看市场,可能永远看不透;中国经济如果稳定保持一定速度发展,那么房地产市场肯定也保持稳定。”王珏林指出,多项数据都显示我国将继续保持良好的经济形势,这也决定了我国房地产业具有良好的发展趋势。
当前我国政府重点投资基础设施,猛推城市发展,必然引起城市规模扩张、人口增加,而城市建设加速又必然带动与之息息相关的房地产业发展。
“此次房地产的调控目的并不是让市场死掉、让企业都死掉,而是为了治病,要让它健康稳定发展。”王珏林指出,现阶段房地产业仍是国民经济的重要支柱产业,它对拉动钢铁、建材、家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民销售结构升级,改善民生同样具有重要作用。
“只有当城市发展定型,像欧美国家那样,不需要大拆大建,房地产市场变成以二手房为主的市场时,房地产业对经济的带动力才慢慢减弱,地位才会削弱。”不过他认为,“这将是一个长期过程,需要若干年。”