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一、荣安基本情况
荣安地产股份有限公司，是宁波市第一家上市公司，于1993年6月在深交所挂牌。1999年10月，公司进行第一次资产重组，荣安集团正式挂牌成立。2009年6月，公司第二次进行重大资产重组，定向发行82800万股A股购买集团旗下房地产公司股权以及房产，宣布正式进军房地产经营与开发。
荣安地产拥有国家一级开发资质，其为更好地满足消费者需求、推动城市化的发展做出了积极的贡献。2013～2015年，荣安连续3年成功入围“浙江省服务业百强”。除此之外，每年还获得多项荣誉奖励。可以说，荣安的发展是瞩目的，它受到了民众的关注与认同。
二、荣安财务分析
（一）偿债能力分析
1.短期偿债能力。通过表中数据可看出，荣安近年来流动比率呈现波动上升的趋势。14年流动比率的大幅上升，源于短期借款的减少。15年较14年流动比率降低了0.75。
流动资产中包含存货等相对流动性差的项目，而房地产行业的特殊性，决定了其较大的存货额，因此，速动资产的流动率更有研究价值。14年短期借款取消，应收账款等资产项目增加，因此，期末速动比率呈现较去年上升了0.21。15年总体销售状况趋好，应收款项大大增加，而应付账款等流动负债大大减少，从而使得指标呈现加快发展的形态，且上升比率值超上一年上升值。
观察荣安的现金流动比率，可发现其现金偿还能力基本上是保持在稳定的范围，其偿债能力表现出的这个水平，说明公司的直接支付能力并没有太大问题，风险不是很大。至于14年呈现的比率为负数，主要原因归于同年房地产项目的支出增多。
就房地产行业来说，荣安的短期偿债能力良好，且保持在一个稳定发展的阶段，但在发展中仍然要随时关注现金流的变化。
2.长期偿债能力。从图1、图2来看，流动资产构成了总资产较大比例，且基本保持在一个稳定的比重。13～15年负债虽仍以流动负债为主，但其流动负债比重正逐年下降，非流动负债呈现上升趋势。
资产分析：存货在流动资产中占较大比重。除了存货，长期股权投资和固定资产占据较小的比重且波动幅度很小。在该行业，企业在收到客户的预售房款时并不能直接确认收入，只能结转到成本中，等到客户完成签订合同时，才能转移该项目风险，确认销售收入并结转到相应的成本。因此，房地产行业较大的存货额也是正常现象。近年来受到楼市低靡环境影响，对存货的管理变得更加不好控制，要想实现公司资产质量的提高，唯有在销售上下苦功夫。
负债分析：a.流动负债的结构：观察企业的负债情况，可以看到13年存在短期借款，14～15年短期借款取消，加强了短期借款的控制。b.非流动负债的结构：查阅数据可以发现，14年开始长期借款有了明显的增加趋势，这表明企业开始注重长期负债的融资方式，并且尝试不断优化融资结构，同时也可发现该阶段企业对于资金需求的紧迫性与急切性。
在长期偿债的能力分析中，荣安近年来其股权融资和债券融资发生了一定规模变化，融资结构有了一定变化，但其资产负债率仍旧保持在一个稳定的范围，这对于房地产企业来说，其发展前景是好的。
（二）营运能力分析
企业要收获较好的经济效益，则要求在开发与投入费用的减少的同时，收益却是逐渐走高的。
1.短期资产营运能力。第一，存货周转率。房地产行业存货的特殊性，决定了如不能很好地控制，将会产生成本过度等重大问题。由于荣安近年来业务规模的不断扩大，销售下降的速度快于存货规模下降速度，因此，存货的周转率是逐年下降的。一旦该指标过小，则需要考虑相应的跌价准备。随着国内对楼市需求的降低，房地产行业竞争局面紧张，2014年的房地产市场处于一个较为低迷的状态，其中土地成交量、新工程数量等指标均趋于较低水平，整个行业也呈现着低气压状态。“去库存”的信号，贯穿于调整期的整个楼市。但市场的不景气，使得较多的房地产企业均不敢贸然尝试开发新项目，反映在数据上的拟开发项目及完工产品均有大量减少，存货的结构在发生改变。因此，在未来的发展中，在需求有限的情况下，尽可能出台相应优惠措施，降低存货水平，加速资金回笼，推进优质项目的开发，提高资金利用效率。第二，应收账款周转率。从3年的数据中，可以看到荣安的应收账款的周转速度有了大幅度的下降，原因离不开营业收入的不断下降，以及行业内所实行的宽松的房地产政策。这一指标的下降不利于营运资金的节约，在一定程度上会增加坏账损失，对于资产的流动性也产生了不利的因素。
2.长期资产营运能力。近年来，荣安的总资产周转率呈现下降趋势（见图3），其主要原因还是得归究于存货周转率的不断下降，另外毛利率的下降也对指标产生了一定的影响，尽管应收账款有了较快的增长，但其对于资产周转的拉动速度仍然是有限的。
总的来说，近年来，荣安受房地产宏观调控政策以及市场环境不理想的影响，就其自身来说，其营运能力并不是十分理想，但对于该行业来说，已处于不错的营运水平。因此，荣安要想继续保持良好的发展势头，势必要更加关注存货的管理，从而进一步推进资金的回笼，提高总资产的管理效率。
（三）盈利能力分析
一个企业盈利能力较好，则说明该企业发展形势整体向好，拥有不错的未来发展前景。
1.营业收入分析。营业收入是对经营业绩的重要反映，也是公司获利的主要来源。从表2可见，营业收入绝大部分来源于除宁波以外的地区，当年主要是台州、杭州这两个地区房产项目的交付，但其毛利率还是没有宁波本地的贡献率高，这表明企业仍旧坚持以深度挖掘宁波市场为主，加速推进杭州等地区的扩张，以此来保障业绩的不断增长。
2.期间费用分析。期间费用的高低反映了企业降低生产成本能力的高低，这与技术水平、经济规模、产品开发与设计息息相关。根据表3可见，相关费用和主营林润均呈现负增长的态势。联系房地产宏观环境不难发现，近几年房地产楼市毛利率整体走低，为维稳市场，企业不得不以低价跑量为基调，从而刺激消费。由于房地产市场的低压影响，项目交易量下滑，迫使企业不得不注重相关成本费用的控制。从数据上看，荣安在这方面做出的努力还是显而易见的。荣安在楼市低靡的环境下，压缩成本开支，坚持采用科学化的管理机制，力求精简高效，提升了公司的整体盈利水平。 3.收入利润率分析。主营业务利润率分析：由表4可发现，3年来荣安销售毛利率呈波动上升趋势。14年由于房地产的调控政策以及地方首付标准降低、零利息地方政策等因素的多重影响，使得房地产行业唯有降低销售价格，从而实现以低价促销量的经营战略，提高了资金的保障程度。15年在宽松的房产政策刺激下，房地产市场回暖，拉动了市场成交量、房价，从而使得销售收入增长，另外，企业在控制成本上下的功夫也是卓有成效的，因而，毛利率较14年有了较大提升。
利润的分析：由数据可知，尽管荣安主营业务利润有下降，但其毛利率仍然维持在一个稳定发展的阶段，并且在发展的过程中有略微的上升，且高于行业平均水平，企业的整体获利能力很好。
4.盈利能力指标。第一，资本的经营能力因素分析。由下表可看出，总资产报酬率是一个波动上升的状态，并且在15年上升幅度较大，说明企业资产盈利能力较强，资产运用较为合理。净资产收益率在总体表现中呈现下降的趋势，这是资产规模扩大时，净利润却在逐年下降的结果。
第二，现金流变动分析。通过数据的计算可知，荣安近几年该指标变动较大，说明了其现金流具有一定的不稳定性，可能存在风险。这种不稳定性，离不开存货对其的影响。所以，要想降低企业经营风险，提高资金运用效率，就需要加强现金流的管理。15年加快项目开发节奏管理，增加了销售，降低了库存数量，加快了资金的周转，当年盈利现金比率明显上升，表明企业在经营战略上的决策是很正确的。
根据上表可看到，近年来，荣安每股收益是呈大幅下降趋势的，这与资产收益的降低有关。受到市场竞争的冲击以及低价销售策略的影响，房地产的业绩水平出现大幅度下滑。15年该指标进一步下降，源于资本公积转增资本。同时，资本的增加，仍能保持收益，表明荣安的获利能力还是不错的。
综上所述，荣安具有较好的获利能力，且这种能力相对稳定，荣安保持这种较好的发展态势，在房地产竞争愈演愈烈的今天，离不开其有效的管理控制以及精准的决策战略。
三、现存的问题与未来发展展望
（一）存在的问题
1.现金流量的管理。荣安现金流动并不是十分稳定的，而现金又是关乎整个企业发展命脉的重要保障，如果资金流断裂，那产生的后果不可想象，致使一个企业陷入瘫痪的境地也常有发生。
2.存货的管理。荣安存货周转速度并不是很理想，这一方面是受市场供求影响，另一方面也在提醒着经营者关注存货风险，否则风险过大，就会影响其营运能力，继而影响到企业的资金流，增加企业经营风险。
3.内部和外部环境变化。房地产行业政策不断变化，市场竞争却没有削弱，企业在应对变化时，如不能及时调整经营战略，制定迎合市场发展的目标，那么必将会增加管理风险。
（二）发展展望
房地产市场在2015年总体走向复苏，这为今后的发展提供了一个契机。未来的楼市市场，成交量、房屋标价等指标也会呈现上涨，但同时纵观整个行业，其面临的压力也仍是很大的，这些压力可能是全国商品房的库存，同行业间楼盘的对比等。
未来的房地产市场发展，机遇与挑战并存。来自行业内的竞争不可避免，企业要做的唯有强化自身管理，在提高自身开发质量的同时，加快工程开发进度，制定好适合自身发展的经营战略以及提高企业的抗风险性，在行业内树立起独特的标杆。而荣安作为一个拥有多年房地产开发经验的企业，也仍在努力中。其对于公司未来发展走向拥有明确的定位，在发展中不忘控制成本以及制定一套科学的管理机制，兼顾多元化发展，从而实现公司稳健发展，其未来发展前景是良好的。
参考文献
[1]荣安地产.2015年度社会责任报告[R].荣安地产（005517），2015，03：1-25.
[2]高建萍.谈财务报表的会计分析[J].山东商业会计，2014（1）：41-42.
[3]侯君阳.企业偿债能力的财务分析方法研究[J].黑龙江科学，2013（11）：107-107.
[4]任雪峰.房地产财务成本管理问题及其对策探讨[J].现代商业，2013（29）：144-145.
[5]任超.基于现金流量的财务分析指标体系构建[J].商，2013（18）：103-103.
[6]刘洪玉，姜沛言，吴璟.存货规模、房价波动与房地产开发企业风险——基于中国上市房地产开发企业的实证分析[J].浙江大学学报（人文社会科学版），2013（01）：43-57.
作者简介：张文婷（1994-），女，汉族，浙江嘉兴人，就读于宁波大红鹰学院，财务信息化专业，研究方向：财务数据分析；李艳（1982-），女，汉族，河北衡水人，宁波大红鹰学院教师，研究方向：管理科学与工程，为本文的指导老师。
荣安地产股份有限公司，是宁波市第一家上市公司，于1993年6月在深交所挂牌。1999年10月，公司进行第一次资产重组，荣安集团正式挂牌成立。2009年6月，公司第二次进行重大资产重组，定向发行82800万股A股购买集团旗下房地产公司股权以及房产，宣布正式进军房地产经营与开发。
荣安地产拥有国家一级开发资质，其为更好地满足消费者需求、推动城市化的发展做出了积极的贡献。2013～2015年，荣安连续3年成功入围“浙江省服务业百强”。除此之外，每年还获得多项荣誉奖励。可以说，荣安的发展是瞩目的，它受到了民众的关注与认同。
二、荣安财务分析
（一）偿债能力分析
1.短期偿债能力。通过表中数据可看出，荣安近年来流动比率呈现波动上升的趋势。14年流动比率的大幅上升，源于短期借款的减少。15年较14年流动比率降低了0.75。
流动资产中包含存货等相对流动性差的项目，而房地产行业的特殊性，决定了其较大的存货额，因此，速动资产的流动率更有研究价值。14年短期借款取消，应收账款等资产项目增加，因此，期末速动比率呈现较去年上升了0.21。15年总体销售状况趋好，应收款项大大增加，而应付账款等流动负债大大减少，从而使得指标呈现加快发展的形态，且上升比率值超上一年上升值。
观察荣安的现金流动比率，可发现其现金偿还能力基本上是保持在稳定的范围，其偿债能力表现出的这个水平，说明公司的直接支付能力并没有太大问题，风险不是很大。至于14年呈现的比率为负数，主要原因归于同年房地产项目的支出增多。
就房地产行业来说，荣安的短期偿债能力良好，且保持在一个稳定发展的阶段，但在发展中仍然要随时关注现金流的变化。
2.长期偿债能力。从图1、图2来看，流动资产构成了总资产较大比例，且基本保持在一个稳定的比重。13～15年负债虽仍以流动负债为主，但其流动负债比重正逐年下降，非流动负债呈现上升趋势。
资产分析：存货在流动资产中占较大比重。除了存货，长期股权投资和固定资产占据较小的比重且波动幅度很小。在该行业，企业在收到客户的预售房款时并不能直接确认收入，只能结转到成本中，等到客户完成签订合同时，才能转移该项目风险，确认销售收入并结转到相应的成本。因此，房地产行业较大的存货额也是正常现象。近年来受到楼市低靡环境影响，对存货的管理变得更加不好控制，要想实现公司资产质量的提高，唯有在销售上下苦功夫。
负债分析：a.流动负债的结构：观察企业的负债情况，可以看到13年存在短期借款，14～15年短期借款取消，加强了短期借款的控制。b.非流动负债的结构：查阅数据可以发现，14年开始长期借款有了明显的增加趋势，这表明企业开始注重长期负债的融资方式，并且尝试不断优化融资结构，同时也可发现该阶段企业对于资金需求的紧迫性与急切性。
在长期偿债的能力分析中，荣安近年来其股权融资和债券融资发生了一定规模变化，融资结构有了一定变化，但其资产负债率仍旧保持在一个稳定的范围，这对于房地产企业来说，其发展前景是好的。
（二）营运能力分析
企业要收获较好的经济效益，则要求在开发与投入费用的减少的同时，收益却是逐渐走高的。
1.短期资产营运能力。第一，存货周转率。房地产行业存货的特殊性，决定了如不能很好地控制，将会产生成本过度等重大问题。由于荣安近年来业务规模的不断扩大，销售下降的速度快于存货规模下降速度，因此，存货的周转率是逐年下降的。一旦该指标过小，则需要考虑相应的跌价准备。随着国内对楼市需求的降低，房地产行业竞争局面紧张，2014年的房地产市场处于一个较为低迷的状态，其中土地成交量、新工程数量等指标均趋于较低水平，整个行业也呈现着低气压状态。“去库存”的信号，贯穿于调整期的整个楼市。但市场的不景气，使得较多的房地产企业均不敢贸然尝试开发新项目，反映在数据上的拟开发项目及完工产品均有大量减少，存货的结构在发生改变。因此，在未来的发展中，在需求有限的情况下，尽可能出台相应优惠措施，降低存货水平，加速资金回笼，推进优质项目的开发，提高资金利用效率。第二，应收账款周转率。从3年的数据中，可以看到荣安的应收账款的周转速度有了大幅度的下降，原因离不开营业收入的不断下降，以及行业内所实行的宽松的房地产政策。这一指标的下降不利于营运资金的节约，在一定程度上会增加坏账损失，对于资产的流动性也产生了不利的因素。
2.长期资产营运能力。近年来，荣安的总资产周转率呈现下降趋势（见图3），其主要原因还是得归究于存货周转率的不断下降，另外毛利率的下降也对指标产生了一定的影响，尽管应收账款有了较快的增长，但其对于资产周转的拉动速度仍然是有限的。
总的来说，近年来，荣安受房地产宏观调控政策以及市场环境不理想的影响，就其自身来说，其营运能力并不是十分理想，但对于该行业来说，已处于不错的营运水平。因此，荣安要想继续保持良好的发展势头，势必要更加关注存货的管理，从而进一步推进资金的回笼，提高总资产的管理效率。
（三）盈利能力分析
一个企业盈利能力较好，则说明该企业发展形势整体向好，拥有不错的未来发展前景。
1.营业收入分析。营业收入是对经营业绩的重要反映，也是公司获利的主要来源。从表2可见，营业收入绝大部分来源于除宁波以外的地区，当年主要是台州、杭州这两个地区房产项目的交付，但其毛利率还是没有宁波本地的贡献率高，这表明企业仍旧坚持以深度挖掘宁波市场为主，加速推进杭州等地区的扩张，以此来保障业绩的不断增长。
2.期间费用分析。期间费用的高低反映了企业降低生产成本能力的高低，这与技术水平、经济规模、产品开发与设计息息相关。根据表3可见，相关费用和主营林润均呈现负增长的态势。联系房地产宏观环境不难发现，近几年房地产楼市毛利率整体走低，为维稳市场，企业不得不以低价跑量为基调，从而刺激消费。由于房地产市场的低压影响，项目交易量下滑，迫使企业不得不注重相关成本费用的控制。从数据上看，荣安在这方面做出的努力还是显而易见的。荣安在楼市低靡的环境下，压缩成本开支，坚持采用科学化的管理机制，力求精简高效，提升了公司的整体盈利水平。 3.收入利润率分析。主营业务利润率分析：由表4可发现，3年来荣安销售毛利率呈波动上升趋势。14年由于房地产的调控政策以及地方首付标准降低、零利息地方政策等因素的多重影响，使得房地产行业唯有降低销售价格，从而实现以低价促销量的经营战略，提高了资金的保障程度。15年在宽松的房产政策刺激下，房地产市场回暖，拉动了市场成交量、房价，从而使得销售收入增长，另外，企业在控制成本上下的功夫也是卓有成效的，因而，毛利率较14年有了较大提升。
利润的分析：由数据可知，尽管荣安主营业务利润有下降，但其毛利率仍然维持在一个稳定发展的阶段，并且在发展的过程中有略微的上升，且高于行业平均水平，企业的整体获利能力很好。
4.盈利能力指标。第一，资本的经营能力因素分析。由下表可看出，总资产报酬率是一个波动上升的状态，并且在15年上升幅度较大，说明企业资产盈利能力较强，资产运用较为合理。净资产收益率在总体表现中呈现下降的趋势，这是资产规模扩大时，净利润却在逐年下降的结果。
第二，现金流变动分析。通过数据的计算可知，荣安近几年该指标变动较大，说明了其现金流具有一定的不稳定性，可能存在风险。这种不稳定性，离不开存货对其的影响。所以，要想降低企业经营风险，提高资金运用效率，就需要加强现金流的管理。15年加快项目开发节奏管理，增加了销售，降低了库存数量，加快了资金的周转，当年盈利现金比率明显上升，表明企业在经营战略上的决策是很正确的。
根据上表可看到，近年来，荣安每股收益是呈大幅下降趋势的，这与资产收益的降低有关。受到市场竞争的冲击以及低价销售策略的影响，房地产的业绩水平出现大幅度下滑。15年该指标进一步下降，源于资本公积转增资本。同时，资本的增加，仍能保持收益，表明荣安的获利能力还是不错的。
综上所述，荣安具有较好的获利能力，且这种能力相对稳定，荣安保持这种较好的发展态势，在房地产竞争愈演愈烈的今天，离不开其有效的管理控制以及精准的决策战略。
三、现存的问题与未来发展展望
（一）存在的问题
1.现金流量的管理。荣安现金流动并不是十分稳定的，而现金又是关乎整个企业发展命脉的重要保障，如果资金流断裂，那产生的后果不可想象，致使一个企业陷入瘫痪的境地也常有发生。
2.存货的管理。荣安存货周转速度并不是很理想，这一方面是受市场供求影响，另一方面也在提醒着经营者关注存货风险，否则风险过大，就会影响其营运能力，继而影响到企业的资金流，增加企业经营风险。
3.内部和外部环境变化。房地产行业政策不断变化，市场竞争却没有削弱，企业在应对变化时，如不能及时调整经营战略，制定迎合市场发展的目标，那么必将会增加管理风险。
（二）发展展望
房地产市场在2015年总体走向复苏，这为今后的发展提供了一个契机。未来的楼市市场，成交量、房屋标价等指标也会呈现上涨，但同时纵观整个行业，其面临的压力也仍是很大的，这些压力可能是全国商品房的库存，同行业间楼盘的对比等。
未来的房地产市场发展，机遇与挑战并存。来自行业内的竞争不可避免，企业要做的唯有强化自身管理，在提高自身开发质量的同时，加快工程开发进度，制定好适合自身发展的经营战略以及提高企业的抗风险性，在行业内树立起独特的标杆。而荣安作为一个拥有多年房地产开发经验的企业，也仍在努力中。其对于公司未来发展走向拥有明确的定位，在发展中不忘控制成本以及制定一套科学的管理机制，兼顾多元化发展，从而实现公司稳健发展，其未来发展前景是良好的。
参考文献
[1]荣安地产.2015年度社会责任报告[R].荣安地产（005517），2015，03：1-25.
[2]高建萍.谈财务报表的会计分析[J].山东商业会计，2014（1）：41-42.
[3]侯君阳.企业偿债能力的财务分析方法研究[J].黑龙江科学，2013（11）：107-107.
[4]任雪峰.房地产财务成本管理问题及其对策探讨[J].现代商业，2013（29）：144-145.
[5]任超.基于现金流量的财务分析指标体系构建[J].商，2013（18）：103-103.
[6]刘洪玉，姜沛言，吴璟.存货规模、房价波动与房地产开发企业风险——基于中国上市房地产开发企业的实证分析[J].浙江大学学报（人文社会科学版），2013（01）：43-57.
作者简介：张文婷（1994-），女，汉族，浙江嘉兴人，就读于宁波大红鹰学院，财务信息化专业，研究方向：财务数据分析；李艳（1982-），女，汉族，河北衡水人，宁波大红鹰学院教师，研究方向：管理科学与工程，为本文的指导老师。