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摘要：随着中国房地产价格的一路走高，中等以下收入的人民住房困难问题日趋严重；政府为了实现“居者有其屋”的目的，相继出台了修建经济适用房、廉租房以及调整税收两方面的政策，然而其政策效果却不都尽如人意。运用租值消散原理对“经济房不经济”作出解释，以及创新性的运用“商品属性”对税收调控政策作出解释。同时。通过对比对政策制定提出建设性意见。
关键词：经济房；税收政策；租值消散；商品属性
中图分类号：F283 文献标志码：A 文章编号：1673-291X(2009)12-0014-03
一、经济适用房与廉租房政策之效用分析
1 “经济房不经济”的经济解释
政府通过修建经济适用房和廉租房，确实向市场提供了两种低价住房，但为保证享用人群确实是真正贫困的人群，政府又出台其他的配套政策。且莫论具体政策是否合理，就经济学逻辑分析，此政策必导致“租值消散”。所谓经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。不难看出，该政策限制了建设方的利润率，从而限制了房地产产品的价格。而廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。事实上，这两种政策的做法，都无异于人为限制了市场价格，使得这两类房地产产品的价格低于市场价格。
Armen A.Alchian曾说“价格决定了市场中的竞争准则”，众多经济学家(以芝加哥学派为主)也指出，“价格准则是唯一不会引起‘租值消散’的市场竞争准则”。所谓“租值消散”是本应产生经济租金的资产由于产权不明确，其租值(全部或部分)消失的现象。由此看来，政府修建经济适用房和廉租房的政策，是人为地控制了房地产产品的市场价值，也就是在价格准则以外添加了别的竞争准则。具体来说，政府的这项政策在两个方面引起了租值消散。首先“经济房政策”在价格准则以外添加了排队准则。欲购得(或租得)房子就必须花费时间排队。而事实上需要廉价房子的居民不在少数，因此取得房子使用权要花很多时间排队。第2条准则：贫困准则。符合贫困标准且有大量时间排队的人才有资格买房或租房。人们把大量时间花费于排队，而不进行任何生产，是租值消散。这部分消散的租值数目很小，又因市场机制自动调整竞争准则，使得租值消散的现象减到最小，因此，此租值消散部分甚至可以忽略。但是贫困准则引起的租值消散便不可忽略不计了。购买经济适用房或者租用廉租房的条件之一是“足够贫困”，贫困者提供证据证明自己贫困，政府作为监管者审查购房者的资格。其间，政府的监控成本不可忽略，为了考察“贫困者”的贫困情况。政府不得不成立一个新的职能部门，用以监督购房申请者。再者由于“经济房”价格低于市场价，于是市场参与者有足够的动机伪装“贫困”。后者引起的租值消散很是巨大：本不贫困的人通过“化妆”和让监督者“认定”自己贫困两种方法“装贫困”，而后者便是腐败现象。在“经济房”政策上到底因腐败损失了多少，我们无法估计，但可以断言，由于租值消散，“贫困者”鱼目混珠，真正住上“经济房”的人并不都贫困，其中必有大量投机分子利用机会大盈其利。投机分子买人低价房一般选择自住或转卖(租)。为了防止投机分子转卖(租)“经济房”的行为，政府不得不再出台其他政策，而新政策又进一步改变了市场竞争准则，引起新一轮的租值消散。值得注意的是：在新的租值消散中，投机分子为了逃避政府监管，必然就要在合同上做手脚，其中最常见的做法是“明暗双合同”，即买卖双方表面上签订一个购销合同，而又私下商定，达成另一个默示合同，以达到逃避监管大盈其利的目的。而私下的默示合同是非法合同，不受法律保护，合同的履约保证全靠私人信用，而不受法律保护的合同难免出现大量违约。大量的违约行为造成社会性的信任危机，人与人之间的信任程度进一步恶化，必然使得订立合同与处理合同纠纷成本大量增加，这是新政策引起的最严重的租值消散。
2 经济适用房与廉租房的价格调控作用失效分析
经济适用房和廉租房向市场输入了新的供给，应当对平抑房价起到积极作用，但事实却并非如此。也许占整个房地产市场不到5％的份额的“经济房”不会对供需关系产生重大影响。但若从边际的角度看则不然。依据需求定律：价格越低需求量就越大。据此，面对同质量的商品，在需求本身不发生变化的时候，在边际上人们总是优先选择价格低的那些商品，边际上的低价选择，也就压低了市场价格，对低市场价格的反应必然是需求量增大。对低价产品的需求量增大了，也就削减了高价产品的需求，据此高价产品的市场均衡移动，价格也应向低价逐步靠拢。但是，本以为可以有效改变市场供需关系，起到调控房价增长速度目的的“经济房”政策，在税收调控政策出台以前，并未奏效，房地产产品价额仍是一路飙升。就连上涨速度都鲜有减缓。
房地产是一种很特殊的商品，其经济学性质很复杂，并且在大多数情况下又和普通消费品截然不同，为此，以下本文将引入新概念——消费属性与资本属性对“经济房”的房价调控失效加以说明。
收入是使用物品所带来的享受。0货币收入是以货币度量收入的尺度。商品是指可交换的物品。具有消费属性的商品可以为其所有者带来当前收入；具有资本属性的商品可以为其所有者带来未来收入。消费属性和资本属性互斥增减，同一商品资本属性越强消费属性越弱，反之亦然。因此后文我们只谈论资本属性的强弱，当资本属性强的时候自然隐含消费属性弱，反之亦然。
据此定义，房地产产品确实具有双重属性。买房者拥有房地产产品的长期使用权，因此房地产产品可以为他们带来长期内的持续收入。由此可见，按照我们的定义房地产产品在买卖市场上具有很强的资本属性。而租房者只拥有房地产产品的短期使用权，因此房地产产品之为他们带来短期收入，甚至可以说是当前收入。因此，按照我们定义房地产产品在租赁市场上资本属性较弱。供需理论分析较适合那些消费属性强的商品(后文简称消费品)，而对资本属性强的商品(后文简称资本品)却不那么适合。若用供需理论分析资本属性极强的房地产买卖价格，局限条件非常复杂，极易出错。就上文提及的分析而言，就忽略了许多不可忽略的因素，因而出了错误。事实上，增加房地产市场供给无益于价格调控。若要使用需求定律分析现实经济现象，首先必须搞清楚何谓价、何谓量。而上文的分析，我们只是笼统地提及了房地产价格，而没有深入理解什么因素构成房地产价格。于是看似正确的分析，变得不可靠。看似必可起效的政策便也不可靠了。张五常这样定义价格：“价是一个消费者对某物品在边际上所愿意付出的最高代价”。Irving Fisher这样描述资本价值：“资本价值是未来收入的折现”。在市场上，具有资本属性的商品不断吸收新的市场预期，不断形 成新的资本价格。
价格是取得收入所不得不付出的最高代价。货币收入测度了收入，而价格又是货币收入的其中一种表现形式：测度是相对的，因此货币收入也是相对的。房屋租价的意义是享受住房所不得不放弃的其他商品的最高价值。也就是说：在固定预算约束下，每多购买一单位房地产产品，不得不放弃消费一定数量的“其他商品”。房屋租价完全取决于那组“其他商品”的价值。如果购买一处房地产产品我们可以长期居住，也可以长期出租，根据以上分析，出租得来的租金测度了租房者不得不放弃的其他商品享受，而从另一个角度看，租金也测度了出租者可享受的其他商品。进一步讲。房地产购买价格是预期可以获得的其他商品享受的折现。我们称房地产产品的这部分价值为资本品的基础价值。
而在此之外，房地产产品的价格中还包含了一个“投机价值”。我们之前提到，在不确定性市场条件下，市场参与者无法准确知道资本品能够为其带来的未来收入。取而代之，他们根据手头信息做出预期，并根据预期信息，形成自己心中的估价。而市场中有无数参与者同时对资产价格做出预期，有的参与者对资本品的预期价格高于资本品的市价，有的则低于市价，这个预期差异形成了资本品市场交易动机——对同一项资本品估价高的市场参与者有足够动机买人资本品，而估价低的参与者也有足够动机卖出资本品。我们说，市场参与者根据手头拥有的信息做出预期，因此参与者对资本品价值的预期也是随时变动的。如果一个本来对某项资本品估价很高的市场参与者由于信息变化，与其该项资本品在未来将会跌价，那么它也有足够动机卖出手中的资本品，我们称这种行为为投机行为。若某项资本品未来价值很不确定，那么市场中针对该项资本品的投机行为就会十分活跃。据此，我们定义资本品由于信息的不确定性而具有的那部分价值为投机价值。
二、房地产市场税收政策之效用分析
房地产市场参与者的投机行为目的是为了获得盈利，而经济学中盈利的概念不同于财务学中的利润。在财务学中，主营业务利润被定义为主营业务收入减去主营业务成本之后的余额。而在经济学中，Armen A.Alehian如是定义成本：“在经济学中，成本指的是选择的最高代价。”根据我们上文对收入的讨论，不难看出在货币测度下，经济学中的收入和成本总是相等的。那么经济学中所说的盈利是什么呢?Milton Friedman在《Price Theory》中把盈利解释为合同外收入。张五常在《供给的行为》一书中将盈利比喻为“无主孤魂”，并说盈利是意外的收入。”看来，盈利总是以市场中出现不确定性事件为前提的。那么我们把盈利定义为，市场中出现不确定性事件，所引起的收入变动。如果我们用货币度量盈利则是货币盈利。货币盈利可正可负。如若市场上出现对某投资者不利的不确定性事件，造成其收入减少，则此时货币盈利为负数，这就是通常所说的风险发生时的情形。政府出台税收政策无益于直接削减了投机者预期中的盈利(每单位的盈利，均被扣除了一个固定的比例)，就算对投机者有利的不确定性事件发生，为投机者带来盈利，也必须上缴其中一部分。这样一来。投机者在投机以前对投机行为盈利数额的预期自然也就减少了。
三、结论与建议
至此，本文从多方面解释了第一阶段“经济房”调控政策失灵，和第二阶段税收调控政策有效的缘由，笔者据此对房地产市场的调控政策进行进一步分析，旨在为相关政策的制定和完善提出建设性意见。政府针对房地产市场出台调控政策，最大的目的在于使得低收入的住房困难人群能够实现“居者有其屋”。对于这一点，笔者认为应该尽力不干扰市场价格体系，使得租值消散减到最小。因此笔者倡导对贫困者的直接资金补助(直接转移支付)政策。
纯粹的直接资金补助政策没有干扰到市场价格体系，因此，前文分析的由于价格准则被改变而产生的租值消散问题都不存在。但似乎直接资金补助政策仍在“价格准则”之外添加了一条“贫困准则”，但这个政策引起的租值消散比较小。因为就同一项房地产产品而言，价格仍然是判定其竞购者胜负的唯一准则；并且政府用于直接补助政策的资金多来源于税收，而税收制度采用累进税制，也就是说越富有的人缴税越多，用富人的钱补助穷人，可以被认为是富人购买了一项增进社会和谐平安的产品。就社会整体而言是创造价值的。
责任编辑 王建国
关键词：经济房；税收政策；租值消散；商品属性
中图分类号：F283 文献标志码：A 文章编号：1673-291X(2009)12-0014-03
一、经济适用房与廉租房政策之效用分析
1 “经济房不经济”的经济解释
政府通过修建经济适用房和廉租房，确实向市场提供了两种低价住房，但为保证享用人群确实是真正贫困的人群，政府又出台其他的配套政策。且莫论具体政策是否合理，就经济学逻辑分析，此政策必导致“租值消散”。所谓经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。不难看出，该政策限制了建设方的利润率，从而限制了房地产产品的价格。而廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。事实上，这两种政策的做法，都无异于人为限制了市场价格，使得这两类房地产产品的价格低于市场价格。
Armen A.Alchian曾说“价格决定了市场中的竞争准则”，众多经济学家(以芝加哥学派为主)也指出，“价格准则是唯一不会引起‘租值消散’的市场竞争准则”。所谓“租值消散”是本应产生经济租金的资产由于产权不明确，其租值(全部或部分)消失的现象。由此看来，政府修建经济适用房和廉租房的政策，是人为地控制了房地产产品的市场价值，也就是在价格准则以外添加了别的竞争准则。具体来说，政府的这项政策在两个方面引起了租值消散。首先“经济房政策”在价格准则以外添加了排队准则。欲购得(或租得)房子就必须花费时间排队。而事实上需要廉价房子的居民不在少数，因此取得房子使用权要花很多时间排队。第2条准则：贫困准则。符合贫困标准且有大量时间排队的人才有资格买房或租房。人们把大量时间花费于排队，而不进行任何生产，是租值消散。这部分消散的租值数目很小，又因市场机制自动调整竞争准则，使得租值消散的现象减到最小，因此，此租值消散部分甚至可以忽略。但是贫困准则引起的租值消散便不可忽略不计了。购买经济适用房或者租用廉租房的条件之一是“足够贫困”，贫困者提供证据证明自己贫困，政府作为监管者审查购房者的资格。其间，政府的监控成本不可忽略，为了考察“贫困者”的贫困情况。政府不得不成立一个新的职能部门，用以监督购房申请者。再者由于“经济房”价格低于市场价，于是市场参与者有足够的动机伪装“贫困”。后者引起的租值消散很是巨大：本不贫困的人通过“化妆”和让监督者“认定”自己贫困两种方法“装贫困”，而后者便是腐败现象。在“经济房”政策上到底因腐败损失了多少，我们无法估计，但可以断言，由于租值消散，“贫困者”鱼目混珠，真正住上“经济房”的人并不都贫困，其中必有大量投机分子利用机会大盈其利。投机分子买人低价房一般选择自住或转卖(租)。为了防止投机分子转卖(租)“经济房”的行为，政府不得不再出台其他政策，而新政策又进一步改变了市场竞争准则，引起新一轮的租值消散。值得注意的是：在新的租值消散中，投机分子为了逃避政府监管，必然就要在合同上做手脚，其中最常见的做法是“明暗双合同”，即买卖双方表面上签订一个购销合同，而又私下商定，达成另一个默示合同，以达到逃避监管大盈其利的目的。而私下的默示合同是非法合同，不受法律保护，合同的履约保证全靠私人信用，而不受法律保护的合同难免出现大量违约。大量的违约行为造成社会性的信任危机，人与人之间的信任程度进一步恶化，必然使得订立合同与处理合同纠纷成本大量增加，这是新政策引起的最严重的租值消散。
2 经济适用房与廉租房的价格调控作用失效分析
经济适用房和廉租房向市场输入了新的供给，应当对平抑房价起到积极作用，但事实却并非如此。也许占整个房地产市场不到5％的份额的“经济房”不会对供需关系产生重大影响。但若从边际的角度看则不然。依据需求定律：价格越低需求量就越大。据此，面对同质量的商品，在需求本身不发生变化的时候，在边际上人们总是优先选择价格低的那些商品，边际上的低价选择，也就压低了市场价格，对低市场价格的反应必然是需求量增大。对低价产品的需求量增大了，也就削减了高价产品的需求，据此高价产品的市场均衡移动，价格也应向低价逐步靠拢。但是，本以为可以有效改变市场供需关系，起到调控房价增长速度目的的“经济房”政策，在税收调控政策出台以前，并未奏效，房地产产品价额仍是一路飙升。就连上涨速度都鲜有减缓。
房地产是一种很特殊的商品，其经济学性质很复杂，并且在大多数情况下又和普通消费品截然不同，为此，以下本文将引入新概念——消费属性与资本属性对“经济房”的房价调控失效加以说明。
收入是使用物品所带来的享受。0货币收入是以货币度量收入的尺度。商品是指可交换的物品。具有消费属性的商品可以为其所有者带来当前收入；具有资本属性的商品可以为其所有者带来未来收入。消费属性和资本属性互斥增减，同一商品资本属性越强消费属性越弱，反之亦然。因此后文我们只谈论资本属性的强弱，当资本属性强的时候自然隐含消费属性弱，反之亦然。
据此定义，房地产产品确实具有双重属性。买房者拥有房地产产品的长期使用权，因此房地产产品可以为他们带来长期内的持续收入。由此可见，按照我们的定义房地产产品在买卖市场上具有很强的资本属性。而租房者只拥有房地产产品的短期使用权，因此房地产产品之为他们带来短期收入，甚至可以说是当前收入。因此，按照我们定义房地产产品在租赁市场上资本属性较弱。供需理论分析较适合那些消费属性强的商品(后文简称消费品)，而对资本属性强的商品(后文简称资本品)却不那么适合。若用供需理论分析资本属性极强的房地产买卖价格，局限条件非常复杂，极易出错。就上文提及的分析而言，就忽略了许多不可忽略的因素，因而出了错误。事实上，增加房地产市场供给无益于价格调控。若要使用需求定律分析现实经济现象，首先必须搞清楚何谓价、何谓量。而上文的分析，我们只是笼统地提及了房地产价格，而没有深入理解什么因素构成房地产价格。于是看似正确的分析，变得不可靠。看似必可起效的政策便也不可靠了。张五常这样定义价格：“价是一个消费者对某物品在边际上所愿意付出的最高代价”。Irving Fisher这样描述资本价值：“资本价值是未来收入的折现”。在市场上，具有资本属性的商品不断吸收新的市场预期，不断形 成新的资本价格。
价格是取得收入所不得不付出的最高代价。货币收入测度了收入，而价格又是货币收入的其中一种表现形式：测度是相对的，因此货币收入也是相对的。房屋租价的意义是享受住房所不得不放弃的其他商品的最高价值。也就是说：在固定预算约束下，每多购买一单位房地产产品，不得不放弃消费一定数量的“其他商品”。房屋租价完全取决于那组“其他商品”的价值。如果购买一处房地产产品我们可以长期居住，也可以长期出租，根据以上分析，出租得来的租金测度了租房者不得不放弃的其他商品享受，而从另一个角度看，租金也测度了出租者可享受的其他商品。进一步讲。房地产购买价格是预期可以获得的其他商品享受的折现。我们称房地产产品的这部分价值为资本品的基础价值。
而在此之外，房地产产品的价格中还包含了一个“投机价值”。我们之前提到，在不确定性市场条件下，市场参与者无法准确知道资本品能够为其带来的未来收入。取而代之，他们根据手头信息做出预期，并根据预期信息，形成自己心中的估价。而市场中有无数参与者同时对资产价格做出预期，有的参与者对资本品的预期价格高于资本品的市价，有的则低于市价，这个预期差异形成了资本品市场交易动机——对同一项资本品估价高的市场参与者有足够动机买人资本品，而估价低的参与者也有足够动机卖出资本品。我们说，市场参与者根据手头拥有的信息做出预期，因此参与者对资本品价值的预期也是随时变动的。如果一个本来对某项资本品估价很高的市场参与者由于信息变化，与其该项资本品在未来将会跌价，那么它也有足够动机卖出手中的资本品，我们称这种行为为投机行为。若某项资本品未来价值很不确定，那么市场中针对该项资本品的投机行为就会十分活跃。据此，我们定义资本品由于信息的不确定性而具有的那部分价值为投机价值。
二、房地产市场税收政策之效用分析
房地产市场参与者的投机行为目的是为了获得盈利，而经济学中盈利的概念不同于财务学中的利润。在财务学中，主营业务利润被定义为主营业务收入减去主营业务成本之后的余额。而在经济学中，Armen A.Alehian如是定义成本：“在经济学中，成本指的是选择的最高代价。”根据我们上文对收入的讨论，不难看出在货币测度下，经济学中的收入和成本总是相等的。那么经济学中所说的盈利是什么呢?Milton Friedman在《Price Theory》中把盈利解释为合同外收入。张五常在《供给的行为》一书中将盈利比喻为“无主孤魂”，并说盈利是意外的收入。”看来，盈利总是以市场中出现不确定性事件为前提的。那么我们把盈利定义为，市场中出现不确定性事件，所引起的收入变动。如果我们用货币度量盈利则是货币盈利。货币盈利可正可负。如若市场上出现对某投资者不利的不确定性事件，造成其收入减少，则此时货币盈利为负数，这就是通常所说的风险发生时的情形。政府出台税收政策无益于直接削减了投机者预期中的盈利(每单位的盈利，均被扣除了一个固定的比例)，就算对投机者有利的不确定性事件发生，为投机者带来盈利，也必须上缴其中一部分。这样一来。投机者在投机以前对投机行为盈利数额的预期自然也就减少了。
三、结论与建议
至此，本文从多方面解释了第一阶段“经济房”调控政策失灵，和第二阶段税收调控政策有效的缘由，笔者据此对房地产市场的调控政策进行进一步分析，旨在为相关政策的制定和完善提出建设性意见。政府针对房地产市场出台调控政策，最大的目的在于使得低收入的住房困难人群能够实现“居者有其屋”。对于这一点，笔者认为应该尽力不干扰市场价格体系，使得租值消散减到最小。因此笔者倡导对贫困者的直接资金补助(直接转移支付)政策。
纯粹的直接资金补助政策没有干扰到市场价格体系，因此，前文分析的由于价格准则被改变而产生的租值消散问题都不存在。但似乎直接资金补助政策仍在“价格准则”之外添加了一条“贫困准则”，但这个政策引起的租值消散比较小。因为就同一项房地产产品而言，价格仍然是判定其竞购者胜负的唯一准则；并且政府用于直接补助政策的资金多来源于税收，而税收制度采用累进税制，也就是说越富有的人缴税越多，用富人的钱补助穷人，可以被认为是富人购买了一项增进社会和谐平安的产品。就社会整体而言是创造价值的。
责任编辑 王建国