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回顾房地产市场上半年的走势，我们可以发现楼市整体出现了盘升的态势，局部地区房价的快速飙升更是非常抢眼。与此同时今年市场表现出来了一些新的特点，上海楼市经过两年徘徊后重回上升通道，就颇值得引起大家的关注。
楼市整体运行再上台阶
进入7月，也就意味着2007年的一半已经过去了。回顾2007年上半年房地产市场的走势，我们似乎可以用这样一句话来形容，那就是整体繁荣、局部抢眼，楼市运行再上台阶。从整体来看，房地产市场出现了全面盘升的格局，而像深圳、北海等城市，房价的飙升更是非常抢眼。
今年一季度，京沪新房市场也有过一段观望期。但转入二季度后，尤其是5月底股市大幅度调整以来，房价突然加速上涨。在刚刚过去的6月，北京新房市场成交量继续上升。根据北京市交易管理网的数据显示，6月北京商品住宅签约13631套，签约面积179.4万平方米，与5月份相比增加2165套，销售面积增加14.4万平方米，分别上涨了18.9％和8.7％。新房成交套数的增长超过成交面积的增长，21世纪不动产分析师孟奇认为，这表明小户型住宅正在成为市场的热点，其中2006年国家70／90的房地产调控政策开始产生一定的效果。另根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，6月份上海住宅新房成交24488套，296.9万平方米，与5月份成交21848套和265.6万平方米的成交量相比，分别上涨了12.1％和11.8％，继5月份之后继续呈现增长的势头。
此外，据来自广州阳光家缘、广州典型住宅办公室发布的数据显示，2007年6月，广州成交量微降，但十区商品住宅签约均价为8851元／平方米，环比上升3.89％，均价继续稳步上扬。其中中心城区住宅均价在上月突破万元后，6月均价继续走高，达11330元／平方米，相比上月每平方米增长达948元，环比增长9.14％，为自去年7月以来单月最大升幅。其中天河地区均价持续上扬，均价首度突破13000，升至13721元／平方米，在成交量保持增长情况下，进一步拉升全市均价。而纵观全国三大一线城市，在今年上半年尤其是近期，人们已经明显感觉到，北京、广州房价涨幅有所加速，而上海房价也正从调整中恢复过来，发力上涨。
上海市场走势值得留意
上海的房价在前一轮行情中曾经一度是各方强烈关注的焦点，而现在房价在经历了将近两年时间的徘徊之后，再次发力上冲，这尤其值得关注。据上海佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海楼市自春节过后，便逐步转暖，房价涨势也从市中心高档房蔓延到外环外的普通商品住宅，成交量到5、6月时更是屡创历史新高。
统计显示，前6个月上海商品房的总成交量比去年同期高出23.3％，达到1290.3万平方米。平均成交价格也突破万元关口，从去年同期的98 1 3元／平方米上蹿到今年上半年的10028元／平方米，涨幅达2.19％。其中，商品住宅的成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增加22.9％，平均成交价格上涨4.16％。其中，5月份商品住宅的成交量达到234.52万平方米，比历史高位的去年同期还多出19.76万平方米。但是这一纪录被随后6月的266.17万平方米所届0新，整个6月的成交量比5月高出31.65万平方米。而6月份出现的房价走低，主要是交易重心偏移所致，因为年初政府工作报告表示要加速地铁建设，这对配套相对落后的外环外形成巨大利好，3月房源积压量较大的外环外成交量大幅上升。当价格超过18000元／平方米市区房源成交量下降，平均成交价格不到7500元／平方米的外环外成交量上升之时，楼市的平均成交价格就随之走低。6月份也是同样的情况造成了价格的走低。
从环线区域来看，价格还是在走高，其中最火的中外环区域，上半年房价的涨幅高达10.42％，从去年同期的8430元／平方米上涨到今年上半的9308元／平方米。今年来，排队购房最早也是出现在中外环区域的优质楼盘，主要有代表性的就是万源城和金沙雅苑。
内中环区域的新盘，排队现象虽然晚于中外环区域，但是出现的频率都远高于中外环区域。使得该区域新房的价格也大幅上涨了6.62％，从去年底的11467元／平方米，涨到上半年的12226元／平方米。该区域在去年底的时候，由于新房供应向相对偏远的地区转移，导致了内中环区域平均成交价格的下滑。但是到年初后，内中环区由于可供房源量的下降，优质楼盘的减少，成交价格也随之大幅上涨。
但是，今年统计涨幅最大的是郊环外区域，实际普通商品房房价并没有出现太大上涨。这一区域商品住宅的平均成交价格从去年同期的4887元／平方米，上涨到上半年的5612元／平方米，涨幅达到14.84％。主要原因是郊环外原先滞销的别墅，受国家禁地影响，开始逐步热销。另外，价格较高的几个远郊新城成交量的上升，也是拉高郊环外平均成交价格上升的原因。事实上，郊环外新房的价格并没有多大变化。
众多因素引发房价上涨
2006年宏观调控政策对于打击市场中的投机行为，抑制房价增长过快，确实起到了一定的作用，不过，利用金融与税收手段，通过增加房地产交易成本来抑制投机需求的做法，恐有矫枉过正之嫌。21世纪不动产分析师孟奇说，政策并没有从根本上解决市场中因供需错位造成的供不应求，中低收入人群的住房需求无法通过商品住宅市场来消化。政策在抑制投机性需求的同时，短期内也抑制了自住性需求，一旦被抑制的需求集中释放，必然造成供需矛盾的进一步恶化。2007年4、5月份北京房价的涨幅分别高达10.7％和10.3％，其中前期被抑制需求的集中释放，是重要的助涨因素之一。
今年上半年，房地产宏观政策面较为平静，政府部门更强调既往政策的贯彻与落实。事实已经证明，仅仅通过增加交易环节税费，并不能有效地调控房价，反而限制了二手房市场的活跃，使增加的交易成本向购房人转嫁，助推了房价的上涨。今年一季度以后，宏观调控政策重点转向增加住房供给，这对解决居民住房问题是有利的，但也应看到，二手房市场的活跃与新房市场梯次消费的形成，能够有效地分流住房市场需求，缓解供需紧张矛盾，也应成为稳定房价的有效途径之一。
与此同时，有专家指出，政策面的平静态势也使得开发商与购房者调整了预期。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受本刊记者采访时表示，如在今年3月份，便有开发商进行试探性的涨价，市场以追涨来回应，由此引起更多开发商的效仿，同时亦有更多的购房者加入追涨的行列。
此外，股市的崛起成为影响上半年二手房市场的重要因素。前期进入股市 的股民，今年开始将获利资金转入楼市，楼市资金得到有效补充。21世纪不动产孟奇认为，5月底以来股市的巨幅震荡、深度调整，必然分化股市与楼市的投资者，而物业的保值功能以及低风险将受到成熟投资者的青睐，预期下半年仍将有大量的获利资金继续流入楼市，6月京沪两地楼市的火热已开始吸引投资者的目光。
诸多新特点值得关注
与此同时我们可以发现，今年上半年的楼市行情也表现出来了一些新的特点，颇值得大家关注。比如年初以来北京二手房市场的回暖明显早于新房市场，新房市场在上半年总体表现一般，一方面是受股市分流楼市资金的影响，但更多的是开发商捂盘惜售现象较重。部分开发商为了控制销售速度，有意提高销售价格，或者推后开盘日期，使市场的供应量减少，这就造成新房市场上半年价格居高不下但成交量明显下滑的“有价无市”的局面，这也促使部分需求向二手房市场转移，成就了二手房市场的提前回暖。而上海市场上半年出现新房与二手房市场交易同时火热的表现，更多是得益于去年下半年起受调控政策抑制的刚性需求的释放以及股市资金的回流。与以往投机需求助推交易不同，自住需求成为推动上半年上海楼市交易增长的主因。
此外，京沪穗三地还碰到一个相同的问题，即供应量不足、供需失衡的现象。广州知名楼市专家韩世同表示，自从2004年8月31日以来，广州逐步减少了土地的供应量，虽然政府的出发点是希望通过这种方式促使开发商加快开发此前已经批租出去的土地，但是其直接后果却是导致供应量的减少，造成供需失衡。在上海也碰到了同样的情况，数据显示，最近3年上海全市土地出让总面积是逐年减少，2004年为3415公顷，2005年为3198公顷，而2006年只有1415公顷，尤其是2006年上半年上海全市公告出让的土地为零。北京的具体情形也不容乐观，据了解，从2006年开始，北京五环以内的土地供应依然比较紧张，其后果就是三环以内已经难找万元以下的商品房。
还有值得关注的就是土地增值税对二手房交易的影响，日前上海地税部门发布了《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，规定从7月15日起，对个人转让非普通住房征收土地增值税。不过分析认为：以中端次新房为主体的二手房主大可不必感到恐慌，土地增值税提高的是高端物业的交易成本，因而交易成本极为有限。
后市走向需进一步观察
那么现在大家关心的就是，未来房地产市场的发展究竟会如何?从目前来看，人民币升值对房地产市场的影响仍然是深远的。目前人民币处在升值通道，这让外资对房地产过于热情，这是导致房价高涨的另外一个主要原因，所以在当前人民币升值的大背景下，房价的上升势头还难以发生改变。而对于未来房价的走势，从另外一个重要资源的价格——地价上也可看出端倪。日前，上海今年l号公告土地出让情况揭晓，3个重点地块的摘牌价都不同幅度地高出了起始价，其中9、10号地块加价幅度都超过了100％，如此大的加价幅度在历次公告中并不多见。“地价的不断上涨，不仅是土地不断增值的表现，同时也是房地产市场持续良性发展的预示。”有研究机构称。
不过在这种情况下，政策面的变化也会对房价产生一定的影响。比如国家对豪宅的重税打击，可以起到控制豪宅攀比价格的不良之风，让开发商更加注重营造品质，建造更多适合一般购房者需求的房源，这点对未来房价可以起到非常积极深远的影响。另外还有值得注意的就是政府对住房保障体系的完善，也会对楼市产生积极的影响。知名经济学家、中国企业海外发展中心主任孙飞博士认为，政府如果加大住房保障体系的完善力度，这将会对稳定房价起到积极作用。当然利率的走向也非常值得关注，从目前来看通胀的压力与日俱增，加息似乎已经是不争的事实，而加息的幅度和频率就会对楼市产生不小的影响。
所以在当前楼市普遍看涨的情况下，购房者盲目乐观或者产生恐慌的情绪也大可不必。佑威房地产研究中心主任薛建雄持谨慎态度认为，经过上半年的量价齐高之后，特别是5、6月分屡创新高的成交量，不但消化了去年宏观调控积压的需求和年初股市创富的需求，而且也透支了未来需求。提前入市购房，以避免房价上涨带来的损失，这点是提倡的。但是，目前市场可售的优质房源并不多，而且价格畸高，因此他提醒对品质有更高要求的购房者，90/70政策调控后的小面积楼盘将会于下半年开始大规模上市，由于这些楼盘突然被要求造成小户型，开发商都特别小心地在品质和建筑设计上下功夫，相信这批房源的品质会有很大的提高，而且建筑设计的加强，会让得房率有所提高，这样的楼盘对购房者来说，更具使用性，值得期待。
楼市整体运行再上台阶
进入7月，也就意味着2007年的一半已经过去了。回顾2007年上半年房地产市场的走势，我们似乎可以用这样一句话来形容，那就是整体繁荣、局部抢眼，楼市运行再上台阶。从整体来看，房地产市场出现了全面盘升的格局，而像深圳、北海等城市，房价的飙升更是非常抢眼。
今年一季度，京沪新房市场也有过一段观望期。但转入二季度后，尤其是5月底股市大幅度调整以来，房价突然加速上涨。在刚刚过去的6月，北京新房市场成交量继续上升。根据北京市交易管理网的数据显示，6月北京商品住宅签约13631套，签约面积179.4万平方米，与5月份相比增加2165套，销售面积增加14.4万平方米，分别上涨了18.9％和8.7％。新房成交套数的增长超过成交面积的增长，21世纪不动产分析师孟奇认为，这表明小户型住宅正在成为市场的热点，其中2006年国家70／90的房地产调控政策开始产生一定的效果。另根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，6月份上海住宅新房成交24488套，296.9万平方米，与5月份成交21848套和265.6万平方米的成交量相比，分别上涨了12.1％和11.8％，继5月份之后继续呈现增长的势头。
此外，据来自广州阳光家缘、广州典型住宅办公室发布的数据显示，2007年6月，广州成交量微降，但十区商品住宅签约均价为8851元／平方米，环比上升3.89％，均价继续稳步上扬。其中中心城区住宅均价在上月突破万元后，6月均价继续走高，达11330元／平方米，相比上月每平方米增长达948元，环比增长9.14％，为自去年7月以来单月最大升幅。其中天河地区均价持续上扬，均价首度突破13000，升至13721元／平方米，在成交量保持增长情况下，进一步拉升全市均价。而纵观全国三大一线城市，在今年上半年尤其是近期，人们已经明显感觉到，北京、广州房价涨幅有所加速，而上海房价也正从调整中恢复过来，发力上涨。
上海市场走势值得留意
上海的房价在前一轮行情中曾经一度是各方强烈关注的焦点，而现在房价在经历了将近两年时间的徘徊之后，再次发力上冲，这尤其值得关注。据上海佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海楼市自春节过后，便逐步转暖，房价涨势也从市中心高档房蔓延到外环外的普通商品住宅，成交量到5、6月时更是屡创历史新高。
统计显示，前6个月上海商品房的总成交量比去年同期高出23.3％，达到1290.3万平方米。平均成交价格也突破万元关口，从去年同期的98 1 3元／平方米上蹿到今年上半年的10028元／平方米，涨幅达2.19％。其中，商品住宅的成交量高达1046.4万平方米，比去年同期增加22.9％，平均成交价格上涨4.16％。其中，5月份商品住宅的成交量达到234.52万平方米，比历史高位的去年同期还多出19.76万平方米。但是这一纪录被随后6月的266.17万平方米所届0新，整个6月的成交量比5月高出31.65万平方米。而6月份出现的房价走低，主要是交易重心偏移所致，因为年初政府工作报告表示要加速地铁建设，这对配套相对落后的外环外形成巨大利好，3月房源积压量较大的外环外成交量大幅上升。当价格超过18000元／平方米市区房源成交量下降，平均成交价格不到7500元／平方米的外环外成交量上升之时，楼市的平均成交价格就随之走低。6月份也是同样的情况造成了价格的走低。
从环线区域来看，价格还是在走高，其中最火的中外环区域，上半年房价的涨幅高达10.42％，从去年同期的8430元／平方米上涨到今年上半的9308元／平方米。今年来，排队购房最早也是出现在中外环区域的优质楼盘，主要有代表性的就是万源城和金沙雅苑。
内中环区域的新盘，排队现象虽然晚于中外环区域，但是出现的频率都远高于中外环区域。使得该区域新房的价格也大幅上涨了6.62％，从去年底的11467元／平方米，涨到上半年的12226元／平方米。该区域在去年底的时候，由于新房供应向相对偏远的地区转移，导致了内中环区域平均成交价格的下滑。但是到年初后，内中环区由于可供房源量的下降，优质楼盘的减少，成交价格也随之大幅上涨。
但是，今年统计涨幅最大的是郊环外区域，实际普通商品房房价并没有出现太大上涨。这一区域商品住宅的平均成交价格从去年同期的4887元／平方米，上涨到上半年的5612元／平方米，涨幅达到14.84％。主要原因是郊环外原先滞销的别墅，受国家禁地影响，开始逐步热销。另外，价格较高的几个远郊新城成交量的上升，也是拉高郊环外平均成交价格上升的原因。事实上，郊环外新房的价格并没有多大变化。
众多因素引发房价上涨
2006年宏观调控政策对于打击市场中的投机行为，抑制房价增长过快，确实起到了一定的作用，不过，利用金融与税收手段，通过增加房地产交易成本来抑制投机需求的做法，恐有矫枉过正之嫌。21世纪不动产分析师孟奇说，政策并没有从根本上解决市场中因供需错位造成的供不应求，中低收入人群的住房需求无法通过商品住宅市场来消化。政策在抑制投机性需求的同时，短期内也抑制了自住性需求，一旦被抑制的需求集中释放，必然造成供需矛盾的进一步恶化。2007年4、5月份北京房价的涨幅分别高达10.7％和10.3％，其中前期被抑制需求的集中释放，是重要的助涨因素之一。
今年上半年，房地产宏观政策面较为平静，政府部门更强调既往政策的贯彻与落实。事实已经证明，仅仅通过增加交易环节税费，并不能有效地调控房价，反而限制了二手房市场的活跃，使增加的交易成本向购房人转嫁，助推了房价的上涨。今年一季度以后，宏观调控政策重点转向增加住房供给，这对解决居民住房问题是有利的，但也应看到，二手房市场的活跃与新房市场梯次消费的形成，能够有效地分流住房市场需求，缓解供需紧张矛盾，也应成为稳定房价的有效途径之一。
与此同时，有专家指出，政策面的平静态势也使得开发商与购房者调整了预期。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受本刊记者采访时表示，如在今年3月份，便有开发商进行试探性的涨价，市场以追涨来回应，由此引起更多开发商的效仿，同时亦有更多的购房者加入追涨的行列。
此外，股市的崛起成为影响上半年二手房市场的重要因素。前期进入股市 的股民，今年开始将获利资金转入楼市，楼市资金得到有效补充。21世纪不动产孟奇认为，5月底以来股市的巨幅震荡、深度调整，必然分化股市与楼市的投资者，而物业的保值功能以及低风险将受到成熟投资者的青睐，预期下半年仍将有大量的获利资金继续流入楼市，6月京沪两地楼市的火热已开始吸引投资者的目光。
诸多新特点值得关注
与此同时我们可以发现，今年上半年的楼市行情也表现出来了一些新的特点，颇值得大家关注。比如年初以来北京二手房市场的回暖明显早于新房市场，新房市场在上半年总体表现一般，一方面是受股市分流楼市资金的影响，但更多的是开发商捂盘惜售现象较重。部分开发商为了控制销售速度，有意提高销售价格，或者推后开盘日期，使市场的供应量减少，这就造成新房市场上半年价格居高不下但成交量明显下滑的“有价无市”的局面，这也促使部分需求向二手房市场转移，成就了二手房市场的提前回暖。而上海市场上半年出现新房与二手房市场交易同时火热的表现，更多是得益于去年下半年起受调控政策抑制的刚性需求的释放以及股市资金的回流。与以往投机需求助推交易不同，自住需求成为推动上半年上海楼市交易增长的主因。
此外，京沪穗三地还碰到一个相同的问题，即供应量不足、供需失衡的现象。广州知名楼市专家韩世同表示，自从2004年8月31日以来，广州逐步减少了土地的供应量，虽然政府的出发点是希望通过这种方式促使开发商加快开发此前已经批租出去的土地，但是其直接后果却是导致供应量的减少，造成供需失衡。在上海也碰到了同样的情况，数据显示，最近3年上海全市土地出让总面积是逐年减少，2004年为3415公顷，2005年为3198公顷，而2006年只有1415公顷，尤其是2006年上半年上海全市公告出让的土地为零。北京的具体情形也不容乐观，据了解，从2006年开始，北京五环以内的土地供应依然比较紧张，其后果就是三环以内已经难找万元以下的商品房。
还有值得关注的就是土地增值税对二手房交易的影响，日前上海地税部门发布了《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，规定从7月15日起，对个人转让非普通住房征收土地增值税。不过分析认为：以中端次新房为主体的二手房主大可不必感到恐慌，土地增值税提高的是高端物业的交易成本，因而交易成本极为有限。
后市走向需进一步观察
那么现在大家关心的就是，未来房地产市场的发展究竟会如何?从目前来看，人民币升值对房地产市场的影响仍然是深远的。目前人民币处在升值通道，这让外资对房地产过于热情，这是导致房价高涨的另外一个主要原因，所以在当前人民币升值的大背景下，房价的上升势头还难以发生改变。而对于未来房价的走势，从另外一个重要资源的价格——地价上也可看出端倪。日前，上海今年l号公告土地出让情况揭晓，3个重点地块的摘牌价都不同幅度地高出了起始价，其中9、10号地块加价幅度都超过了100％，如此大的加价幅度在历次公告中并不多见。“地价的不断上涨，不仅是土地不断增值的表现，同时也是房地产市场持续良性发展的预示。”有研究机构称。
不过在这种情况下，政策面的变化也会对房价产生一定的影响。比如国家对豪宅的重税打击，可以起到控制豪宅攀比价格的不良之风，让开发商更加注重营造品质，建造更多适合一般购房者需求的房源，这点对未来房价可以起到非常积极深远的影响。另外还有值得注意的就是政府对住房保障体系的完善，也会对楼市产生积极的影响。知名经济学家、中国企业海外发展中心主任孙飞博士认为，政府如果加大住房保障体系的完善力度，这将会对稳定房价起到积极作用。当然利率的走向也非常值得关注，从目前来看通胀的压力与日俱增，加息似乎已经是不争的事实，而加息的幅度和频率就会对楼市产生不小的影响。
所以在当前楼市普遍看涨的情况下，购房者盲目乐观或者产生恐慌的情绪也大可不必。佑威房地产研究中心主任薛建雄持谨慎态度认为，经过上半年的量价齐高之后，特别是5、6月分屡创新高的成交量，不但消化了去年宏观调控积压的需求和年初股市创富的需求，而且也透支了未来需求。提前入市购房，以避免房价上涨带来的损失，这点是提倡的。但是，目前市场可售的优质房源并不多，而且价格畸高，因此他提醒对品质有更高要求的购房者，90/70政策调控后的小面积楼盘将会于下半年开始大规模上市，由于这些楼盘突然被要求造成小户型，开发商都特别小心地在品质和建筑设计上下功夫，相信这批房源的品质会有很大的提高，而且建筑设计的加强，会让得房率有所提高，这样的楼盘对购房者来说，更具使用性，值得期待。