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【摘要】： 不动产登记是物权立法的重要内容，是不动产物权变动的规则，其是指国家登记机关将不动产物权变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。登记是一种公示方法，是物权效果发生的前提。通过登记，有利于界定产权，解决纠纷，维护交易的安全和有序。不动产登记若不加以规范，不仅损害到当事人的权益，而且会导致经济秩序的混乱，社会信用的降低。
【关键词】：不动产登记;统一登记;必要性
引言：不动产登记制度作为我国物权立法的一项重要制度，它的規范对于我国社会经济的发展具有至关重要的意义，整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制，建设现代市场体系的必然要求。但是我国的不动产登记有着诸多缺陷，分散登记，针对不同类型的不动产我国实行不同行政部门负责，导致多头登记，登记范围不明确，登记制度之间不够协调，因而有必要对其实行统一管理不动产登记，实现“归属清晰，权责明确，监管有效的自然资源资产产权制度”这一目标。
一、不动产登记模式分析
（一）登记要件模式指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产权不发生变动。有学者将其称为“物权形式主义”。19世纪初德国著名法学家萨维尼认为，要实现物权的设立、转移、变更、和废止为目的的法律行为，必须要履行一个交付行为。他还提到，契约 最基本是债产生基本源泉，在物权法中也同样广泛地存在着，交付就是一个真正的，独立的物权契约，通过交付完成物上的权利转移。交付同时必须具备外在的形式，因为物权具有公示性的特点，那么变更、废止物权的意思表示必须具备其形式要件。因而不动产的物权变动就必须要登记。
（二）登记对抗模式指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三人。当事人就物权变动的意识表示一致时就产生物权变动之效果，但这种规则显然只适用于特定的现存物，而对于种类物和未来之物就无法适用了。比如汽车生产商和汽车销售商签订了50辆车的买卖合同，但是厂商的库存是有500辆，这样具体要交付哪50辆车就不确定了，还有如果还是签订了50辆车的买卖合同，约定一个月后交付，但是厂商现在还没生产出来，这样一来它的适用范围就有了局限性。
（三）因而，在统一不动产登记之前，必须要确定我国的物权法究竟采取何种物权变动方式，针对于这个问题，学者们的观点不一，有着重大的分歧。现在我国就采取了折中主义原则，采取了多种登记模式并用，对于不动产采取登记要件模式，而对于生活中存在了大量的价值不菲的动产，例如船舶，机动车和航空器，采取的是登记对抗模式。《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物權的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”。采取此种模式将有利于克服基础理论模糊不清，制度设计混乱的局面。
二、不动产登记的缺陷
（一）目前我国不动产登记部门主要依据行政管理的职能来确定，根据我国现行的法律，我国至少存在以下主要的不动产登记机关：1.土地管理部门2.房产管理部门3.林业管理部门4.草原管理部门5.海洋行政管理部门6.地质矿产管理部门7.公证部门8.县级以上人民政府规定的部门土地、房屋、森林、草原、海域等不动产分别由以上不同的政府职能部门进行行政管理。并且对于登记机关来说，在登记中往往可以收取一定的登记费用，因此不同的行政机关在争夺登记权限方面存在一定的利益驱动。造成不同登记机关之间的权责不明，相互扯皮，导致工作效率低下。然而在同一个人部门里又存在级别的划分，本来多个部门的登记就足以令人眼花缭乱，这样一来就会使登记申请人在确定负责登记的具体机关时更加迷茫，无所适从。不动产登记机关的分开虽然表面上解决了行政机关间的部门分配和利益分配，却严重违背了不动产公示的统一性和权威性，这样既不利于加强不动产的管理也不利于于当事人办理登记，尤其不利于第三人查询，从而减弱了不动产的公示效力和维护市场交易秩序的功能。
（二）我国的不动产登记范围一直还处在模糊的状态，《物权法》中也没有对其有明确的规定。当前我国关于不动产登记的规则主要是《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等行政规章，同时也散见于《土地管理法》、《合同法》等法律之中，这就很难使不同部门制定的登记规则在确定登记对象时保持整齐划一，特别是对于他项权，根本没有具体的法定形态，只是在办理登记时，对于不明朗的就用一张他项权证代替。在一些行政规章中也存有一些模糊的情况，如《城市房屋权属登记管理办法》将他项权限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”在《土地登记办法》第五章第四十一条“因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关材料，申请土地使用权变更登记”。不同的登记规则为了保持其弹性，保持一定的伸缩范围，不得不更多地求助于“其他”“等”之类外延比较宽，比较模糊的法律术语。这就使得很多人在登记时会各执一词，出现“百家争鸣”的状况。其次，我国的登记范围其实存在登记范围过窄的现状。例如我国早就建立了“买卖不破租赁”的制度，却没有将租赁纳入不动产物权登记的范围。一些对第三人利益有重大影响的应当办理登记的事项却没有被纳入登记范围，或者虽被纳入登记范围却没有建立完善的登记规则。
三、统一不动产登记
（一）多年来徘徊不前的不动产登记制度终于有了突破性进展，2013年2013年1月20日，国务院常务会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，把不动产登记职责统一到一个部门，同时，建立不动产登记信息管理基础平台和依法公开查询系统，几十年来，我国土地和房屋由不同部门发证的时代就要终结了。
（二）实现不动产统一登记，确认不动产的产权归属，是市场经济制度之一，对建设现代市场体系，保护公民合法财产权，建立统一的不动产信息查询系统，意义重大。同时，当前我国反腐形势严峻，通过对不动产统一登记形成的数据系统可以为反腐提供帮助，不动产登记资料的公开，允许人们到登记机构查询官员名下的房产可以变相实现官员财产公开。更是针对于炒房热的现象，不动产登记有利于房地产税制建设为房地产保有环节的征税创造了条件，但是不动产登记最重要的目的就是确权，对产权的确认，相当于给土地，房屋等不动产颁发了身份证，具有法律效力。推动不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。统一不动产登记制度，避免了多头登记，解决了各政府部门间的相互扯皮状况，提高了办事的效率，可以更好地利于社会主义市场经济的运转，方便群众，促进社会和谐，加强法治社会的建设，又上了一个新台阶，新高度！
参考文献：
[1] 于海涌，论不动产登记[M].北京：法律出版社.2007.10
[2] 程啸，统一不动产登记，不仅仅是反腐.中国青年报（评论版）[N].2013.6
[3] 程啸，不动产登记应如何统一，新世纪[J].2013年第15期.
[4] （德）蒂堡，萨维尼，朱虎译.蒂堡与萨维尼论战文选[M].北京.中国法制出版社.2009.1
【关键词】：不动产登记;统一登记;必要性
引言：不动产登记制度作为我国物权立法的一项重要制度，它的規范对于我国社会经济的发展具有至关重要的意义，整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制，建设现代市场体系的必然要求。但是我国的不动产登记有着诸多缺陷，分散登记，针对不同类型的不动产我国实行不同行政部门负责，导致多头登记，登记范围不明确，登记制度之间不够协调，因而有必要对其实行统一管理不动产登记，实现“归属清晰，权责明确，监管有效的自然资源资产产权制度”这一目标。
一、不动产登记模式分析
（一）登记要件模式指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产权不发生变动。有学者将其称为“物权形式主义”。19世纪初德国著名法学家萨维尼认为，要实现物权的设立、转移、变更、和废止为目的的法律行为，必须要履行一个交付行为。他还提到，契约 最基本是债产生基本源泉，在物权法中也同样广泛地存在着，交付就是一个真正的，独立的物权契约，通过交付完成物上的权利转移。交付同时必须具备外在的形式，因为物权具有公示性的特点，那么变更、废止物权的意思表示必须具备其形式要件。因而不动产的物权变动就必须要登记。
（二）登记对抗模式指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三人。当事人就物权变动的意识表示一致时就产生物权变动之效果，但这种规则显然只适用于特定的现存物，而对于种类物和未来之物就无法适用了。比如汽车生产商和汽车销售商签订了50辆车的买卖合同，但是厂商的库存是有500辆，这样具体要交付哪50辆车就不确定了，还有如果还是签订了50辆车的买卖合同，约定一个月后交付，但是厂商现在还没生产出来，这样一来它的适用范围就有了局限性。
（三）因而，在统一不动产登记之前，必须要确定我国的物权法究竟采取何种物权变动方式，针对于这个问题，学者们的观点不一，有着重大的分歧。现在我国就采取了折中主义原则，采取了多种登记模式并用，对于不动产采取登记要件模式，而对于生活中存在了大量的价值不菲的动产，例如船舶，机动车和航空器，采取的是登记对抗模式。《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物權的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”。采取此种模式将有利于克服基础理论模糊不清，制度设计混乱的局面。
二、不动产登记的缺陷
（一）目前我国不动产登记部门主要依据行政管理的职能来确定，根据我国现行的法律，我国至少存在以下主要的不动产登记机关：1.土地管理部门2.房产管理部门3.林业管理部门4.草原管理部门5.海洋行政管理部门6.地质矿产管理部门7.公证部门8.县级以上人民政府规定的部门土地、房屋、森林、草原、海域等不动产分别由以上不同的政府职能部门进行行政管理。并且对于登记机关来说，在登记中往往可以收取一定的登记费用，因此不同的行政机关在争夺登记权限方面存在一定的利益驱动。造成不同登记机关之间的权责不明，相互扯皮，导致工作效率低下。然而在同一个人部门里又存在级别的划分，本来多个部门的登记就足以令人眼花缭乱，这样一来就会使登记申请人在确定负责登记的具体机关时更加迷茫，无所适从。不动产登记机关的分开虽然表面上解决了行政机关间的部门分配和利益分配，却严重违背了不动产公示的统一性和权威性，这样既不利于加强不动产的管理也不利于于当事人办理登记，尤其不利于第三人查询，从而减弱了不动产的公示效力和维护市场交易秩序的功能。
（二）我国的不动产登记范围一直还处在模糊的状态，《物权法》中也没有对其有明确的规定。当前我国关于不动产登记的规则主要是《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等行政规章，同时也散见于《土地管理法》、《合同法》等法律之中，这就很难使不同部门制定的登记规则在确定登记对象时保持整齐划一，特别是对于他项权，根本没有具体的法定形态，只是在办理登记时，对于不明朗的就用一张他项权证代替。在一些行政规章中也存有一些模糊的情况，如《城市房屋权属登记管理办法》将他项权限定为“由房屋所有权产生的抵押权、典权等权利”在《土地登记办法》第五章第四十一条“因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关材料，申请土地使用权变更登记”。不同的登记规则为了保持其弹性，保持一定的伸缩范围，不得不更多地求助于“其他”“等”之类外延比较宽，比较模糊的法律术语。这就使得很多人在登记时会各执一词，出现“百家争鸣”的状况。其次，我国的登记范围其实存在登记范围过窄的现状。例如我国早就建立了“买卖不破租赁”的制度，却没有将租赁纳入不动产物权登记的范围。一些对第三人利益有重大影响的应当办理登记的事项却没有被纳入登记范围，或者虽被纳入登记范围却没有建立完善的登记规则。
三、统一不动产登记
（一）多年来徘徊不前的不动产登记制度终于有了突破性进展，2013年2013年1月20日，国务院常务会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，把不动产登记职责统一到一个部门，同时，建立不动产登记信息管理基础平台和依法公开查询系统，几十年来，我国土地和房屋由不同部门发证的时代就要终结了。
（二）实现不动产统一登记，确认不动产的产权归属，是市场经济制度之一，对建设现代市场体系，保护公民合法财产权，建立统一的不动产信息查询系统，意义重大。同时，当前我国反腐形势严峻，通过对不动产统一登记形成的数据系统可以为反腐提供帮助，不动产登记资料的公开，允许人们到登记机构查询官员名下的房产可以变相实现官员财产公开。更是针对于炒房热的现象，不动产登记有利于房地产税制建设为房地产保有环节的征税创造了条件，但是不动产登记最重要的目的就是确权，对产权的确认，相当于给土地，房屋等不动产颁发了身份证，具有法律效力。推动不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。统一不动产登记制度，避免了多头登记，解决了各政府部门间的相互扯皮状况，提高了办事的效率，可以更好地利于社会主义市场经济的运转，方便群众，促进社会和谐，加强法治社会的建设，又上了一个新台阶，新高度！
参考文献：
[1] 于海涌，论不动产登记[M].北京：法律出版社.2007.10
[2] 程啸，统一不动产登记，不仅仅是反腐.中国青年报（评论版）[N].2013.6
[3] 程啸，不动产登记应如何统一，新世纪[J].2013年第15期.
[4] （德）蒂堡，萨维尼，朱虎译.蒂堡与萨维尼论战文选[M].北京.中国法制出版社.2009.1