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主任、副主任、秘书长、各位委员：
宁波市十三届人大常委会第十七次会议于2009年6月26日修订了《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称条例)。根据立法法的规定。现报请省人大常委会批准，并就有关问题作如下说明：
一、修订条例的必要性
发展物业管理，对于改善人民群众生活环境，推动社区公民自治和基层文明建设，提升城市管理服务水平，具有重要的现实意义。我市物业管理起步于1994年，1997年市人大常委会制定了《宁波市住宅小区物业管理条例》，物业管理开始走上法制化、规范化道路。条例实施以来，我市物业管理获得了很大发展，至2008年年底，全市已有物业服务企业224家，行业从业人员3.2万余人，已对全市1397个住宅小区(大厦、别墅区)实施了物业管理，中心城区物业管理覆盖率达到89％以上，物业管理的水平也逐步提高，先后有27个住宅小区被评为全国物业管理优秀示范小区。但我市物业管理的整体水平不高，随着广大业主对物业管理需求的不断提高，物业管理纠纷也呈上升趋势，物业管理收费难、小区停车难、业主自治机制不健全等困难和问题日益突出。已在很大程度上阻碍了物业管理的进一步发展。
针对物业管理面临的新形势、新任务，国务院已于2003年颁布了《物业管理条例》，省人大常委会也于2006年制定了《浙江省物业管理条例》，2007年，国务院又对原条例作了修改，同年10月，物权法正式实施。上述国家和省有关法律法规均对物业管理提出了新的要求，对物业管理各方当事人的权利和义务作出了较为全面的规定，我市现行法规已经不能满足当前物业管理发展的客观要求，部分条款也与上位法规定存在不一致，因此，有必要及时进行修订。
二、关于条例的主要内容
(一)关于物业行政管理体制及物业纠纷处理机制。条例第三条、第四条根据国家有关规定和当前物业管理的实际需要，对物业主管部门和其他有关部门以及街道办事处(乡镇人民政府)各自承担的物业行政管理职责作了规定。第三条规定，物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，其他有关部门依照各自职责协助做好相关工作。由于街道办事处(乡镇人民政府)在基层社区建设及群众性事务管理中发挥着重要作用，由其适当承担部分物业行政管理职责，有利于推进物业管理和社区建设的协调发展，因此，第四条规定，街道办事处(乡镇人民政府)“负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会。协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督”。此外，针对当前物业管理纠纷处理的实际需要，《条例》第五条还对县(市)区人民政府建立物业管理联席会议制度以及物业管理争议化解和纠纷处理机制作了规定。
(二)关于业主、业主大会和业主委员会。条例第二章根据物权法、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》的规定，结合本市物业管理实际需要，对业主的有关权利和义务、业主大会和业主委员会的成立及其职责等作了具体规定。由于首次业主大会会议的筹备直接影响到业主大会、业主委员会的成立和正常开展工作，因此，条例第七条至第九条对首次业主大会会议筹备组的工作职责和筹备经费的来源、使用、监管等作了具体规定。条例第十一条至第十五条规定了业主委员会委员的资格和条件、业主委员会的组成及任期、业主委员会决定的作出及公告、业主委员会组织召开业主大会的职责等内容。为了监督业主委员会依法履行职责，保护广大业主的合法权益，条例第十六条对业主提议业主大会审议决定终止业主委员会委员职务的情形作了规定，第十九条、第二十条对业主委员会向全体业主公布有关运作经费的使用情况和报告上一年度工作情况等作了规定。
(三)关于前期物业管理。由于前期物业管理阶段尚未成立业主大会，业主缺乏自治管理物业的途径，因此，有必要对有关单位承担的物业管理服务职责作出明确、具体的规定。条例第二十二条对建设单位应当依照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招标投标等方式选聘前期物业服务企业作了规定。条例第二十三条对建设单位制定临时管理规约和公布物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场昕、公用设施等义务作了规定。条例第二十四条第一、二款从前期物业管理的特点和实际需要出发，对物业交付前和物业交付后的前朗物业服务收费分别作了规定：在物业交付前，前期物业服务费由建设单位和物业服务企业约定，但政府可以出台具体管理办法，确保物业交付前物业管理的正常开展；在彻业交付后至前期物业服务合同终止前，从国家和省有关规定来看，业主交纳的前期物业综合服务费实行市场调节价和政府指导价两种方式，我市目前物业管理实践中已按照区分高标准住宅和普通住宅的办法，实行市场调节价和政府指导价相结合。条例第二十六条列举了前期物业服务企业应当履行的物业管理具体职责。为了保障住宅小区供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备得到及时、有效地使用、维修、更新和养护，保护广大业主使用物业的合法权益，条例第二十八条根据国家和省有关规定，对建设单位移交、专业单位接收管理有关共用设施设备的义务作了规定。
(四)关于物业管理服务。根据国家和省有关法律法规的规定，业主大会成立并选聘物业服务企业后，物业服务企业应当依照双方签订的物业服务合同，为业主提供物业服务，业主应当依照约定交纳物业服务费。条例第三十条规定彻业服务收费“由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定”。条例第三十一条对物业服务企业公布服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式、物业各项资金和物业经营所得的收支情况以及接受业主、业主委员会的监督等作了规定。为了保证业主依照约定交纳物业服务费，条例第三十二条对物业服务企业、业主委员会催交或协助催交物业服务费的途径和方式等作了具体规定，同时，还规定低收入困难家庭业主可以向当地人民政府申请物业服务费补贴。为了防止物业服务合同期限届满时因业主委员会或者物业服务企业不再续订合同而导致物业服务中断，条例第三十四条规定，物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业。
(五)关于物业使用与维护。物业共用部位、共用设施设备及其他公共设施的使用和维护是物业管理的重要内容。条例第三十七条、第四十三条对使用物业过程中的禁止性行为作了列举。鉴于当前住宅小区“停车难”、“停车乱”的状况已经给小区物业管理和业主日常生活带来很大不便，改善小区停车设施的使用实属必要，条例第三十九条至第四十二条根据国家有关规定并结合业主停车实际需要，分別对住宅小区规划建造的用于停放汽车的车库和车位、经业主大会决定占用业主共有道路和其他场地设置的停车位、平时用作停车位的地下人民防空工程设施的使用作了栢应规定。 对于规划用于停放汽车的车库、车位，物权法对其归属和使用目的已有原则规定，即“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，并“应当首先满足业主的停车需要”。实践中有不少建设单位为了获取高额利润，往往采用只售不租方式拒绝向业主出租车库、车位，业主的停车需要难以得到满足，导致一方面规划用于停放汽车的车库、车位长期空置，另一方面，业主随意占用地面道路和其他场地停放汽车，严重影响了小区交通安全和生活秩序。因此，条例第三十九条第二款规定：“为了保证车库、车位的充分利用，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租(停车)收费的标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人”。
为了防止在规划用于停放汽车的车库、车位未充分利用之前随意占用道路和其他场地设置停车位，条例第四十条对占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位的情形及其限制条件作了规定，第四十一条进一步对停车费的标准和使用等作了规定。
为了促进住宅小区地下人民防空工程设施的合理利用，保障全体业主平等使用人防工程设施的权利，条例第四十二条规定，地下人民防空工程设施平时用作停车位的，“应当向全体业主开放，不得设置专用停车位。建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租”，同时，第五十六条还对本条例施行前已以专用车位形式出租的情形作了特別规定。
(六)关于物业管理用房和物业维修资金。条例第四十四条根据国家和省法律、法规的规定并结合我市物业管理实、际，规定了物业管理办公用房、经营用房的配置比例。条例第四十五条规定了建设单位移交物业管理用房的时间和途径，同时，因分期开发不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应当支付相应的经济补偿款。条例第四十六条对物业管理用房的用途作了具体规定，同时明确了物业管理经营用房出租、经营的途径及租金和收益的使用管理。
为了保障物业共用部位、共用设施设备的及时维修、更新和改造，条例第四十七条规定“住宅小区应当设立物业专项维修资金”。设立物业专项维修资金是国家和省有关法律、法规的明确要求，但我市由于种种原因至今未设立，为此，该条还明确规定：“物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法，由市人民政府根据国家和省有关规定于本条例施行之日起一年内另行制定”。考虑到物业专项维修资金设立前物业服务企业还需要按有关规定收取物业日常维修费，条例第四十八条对日常维修费的使用、管理等作了规定。此外，根据国家有关规定，条例第四十九条对物业保修金的设立及其管理作了具体规定。
(七)关于法律责任。条例第五十一条至第五十三条分別对建设单位违反车库、车位使用规定，物业服务企业擅自挪用、侵占停车费、日常维修费和擅自出租、经营物业管理经营用房等行为，设置了相应的法律责任。条例第五十四条对物业行政管理部门的违法情形规定了相应的法律责任。物业管理中的其他违法行为，均依照国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等法律法规的规定处理。
以上说明和《宁波市住宅小区物业管理条例》，请予审议。
宁波市十三届人大常委会第十七次会议于2009年6月26日修订了《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称条例)。根据立法法的规定。现报请省人大常委会批准，并就有关问题作如下说明：
一、修订条例的必要性
发展物业管理，对于改善人民群众生活环境，推动社区公民自治和基层文明建设，提升城市管理服务水平，具有重要的现实意义。我市物业管理起步于1994年，1997年市人大常委会制定了《宁波市住宅小区物业管理条例》，物业管理开始走上法制化、规范化道路。条例实施以来，我市物业管理获得了很大发展，至2008年年底，全市已有物业服务企业224家，行业从业人员3.2万余人，已对全市1397个住宅小区(大厦、别墅区)实施了物业管理，中心城区物业管理覆盖率达到89％以上，物业管理的水平也逐步提高，先后有27个住宅小区被评为全国物业管理优秀示范小区。但我市物业管理的整体水平不高，随着广大业主对物业管理需求的不断提高，物业管理纠纷也呈上升趋势，物业管理收费难、小区停车难、业主自治机制不健全等困难和问题日益突出。已在很大程度上阻碍了物业管理的进一步发展。
针对物业管理面临的新形势、新任务，国务院已于2003年颁布了《物业管理条例》，省人大常委会也于2006年制定了《浙江省物业管理条例》，2007年，国务院又对原条例作了修改，同年10月，物权法正式实施。上述国家和省有关法律法规均对物业管理提出了新的要求，对物业管理各方当事人的权利和义务作出了较为全面的规定，我市现行法规已经不能满足当前物业管理发展的客观要求，部分条款也与上位法规定存在不一致，因此，有必要及时进行修订。
二、关于条例的主要内容
(一)关于物业行政管理体制及物业纠纷处理机制。条例第三条、第四条根据国家有关规定和当前物业管理的实际需要，对物业主管部门和其他有关部门以及街道办事处(乡镇人民政府)各自承担的物业行政管理职责作了规定。第三条规定，物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，其他有关部门依照各自职责协助做好相关工作。由于街道办事处(乡镇人民政府)在基层社区建设及群众性事务管理中发挥着重要作用，由其适当承担部分物业行政管理职责，有利于推进物业管理和社区建设的协调发展，因此，第四条规定，街道办事处(乡镇人民政府)“负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会。协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督”。此外，针对当前物业管理纠纷处理的实际需要，《条例》第五条还对县(市)区人民政府建立物业管理联席会议制度以及物业管理争议化解和纠纷处理机制作了规定。
(二)关于业主、业主大会和业主委员会。条例第二章根据物权法、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》的规定，结合本市物业管理实际需要，对业主的有关权利和义务、业主大会和业主委员会的成立及其职责等作了具体规定。由于首次业主大会会议的筹备直接影响到业主大会、业主委员会的成立和正常开展工作，因此，条例第七条至第九条对首次业主大会会议筹备组的工作职责和筹备经费的来源、使用、监管等作了具体规定。条例第十一条至第十五条规定了业主委员会委员的资格和条件、业主委员会的组成及任期、业主委员会决定的作出及公告、业主委员会组织召开业主大会的职责等内容。为了监督业主委员会依法履行职责，保护广大业主的合法权益，条例第十六条对业主提议业主大会审议决定终止业主委员会委员职务的情形作了规定，第十九条、第二十条对业主委员会向全体业主公布有关运作经费的使用情况和报告上一年度工作情况等作了规定。
(三)关于前期物业管理。由于前期物业管理阶段尚未成立业主大会，业主缺乏自治管理物业的途径，因此，有必要对有关单位承担的物业管理服务职责作出明确、具体的规定。条例第二十二条对建设单位应当依照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招标投标等方式选聘前期物业服务企业作了规定。条例第二十三条对建设单位制定临时管理规约和公布物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场昕、公用设施等义务作了规定。条例第二十四条第一、二款从前期物业管理的特点和实际需要出发，对物业交付前和物业交付后的前朗物业服务收费分别作了规定：在物业交付前，前期物业服务费由建设单位和物业服务企业约定，但政府可以出台具体管理办法，确保物业交付前物业管理的正常开展；在彻业交付后至前期物业服务合同终止前，从国家和省有关规定来看，业主交纳的前期物业综合服务费实行市场调节价和政府指导价两种方式，我市目前物业管理实践中已按照区分高标准住宅和普通住宅的办法，实行市场调节价和政府指导价相结合。条例第二十六条列举了前期物业服务企业应当履行的物业管理具体职责。为了保障住宅小区供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备得到及时、有效地使用、维修、更新和养护，保护广大业主使用物业的合法权益，条例第二十八条根据国家和省有关规定，对建设单位移交、专业单位接收管理有关共用设施设备的义务作了规定。
(四)关于物业管理服务。根据国家和省有关法律法规的规定，业主大会成立并选聘物业服务企业后，物业服务企业应当依照双方签订的物业服务合同，为业主提供物业服务，业主应当依照约定交纳物业服务费。条例第三十条规定彻业服务收费“由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定”。条例第三十一条对物业服务企业公布服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式、物业各项资金和物业经营所得的收支情况以及接受业主、业主委员会的监督等作了规定。为了保证业主依照约定交纳物业服务费，条例第三十二条对物业服务企业、业主委员会催交或协助催交物业服务费的途径和方式等作了具体规定，同时，还规定低收入困难家庭业主可以向当地人民政府申请物业服务费补贴。为了防止物业服务合同期限届满时因业主委员会或者物业服务企业不再续订合同而导致物业服务中断，条例第三十四条规定，物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业。
(五)关于物业使用与维护。物业共用部位、共用设施设备及其他公共设施的使用和维护是物业管理的重要内容。条例第三十七条、第四十三条对使用物业过程中的禁止性行为作了列举。鉴于当前住宅小区“停车难”、“停车乱”的状况已经给小区物业管理和业主日常生活带来很大不便，改善小区停车设施的使用实属必要，条例第三十九条至第四十二条根据国家有关规定并结合业主停车实际需要，分別对住宅小区规划建造的用于停放汽车的车库和车位、经业主大会决定占用业主共有道路和其他场地设置的停车位、平时用作停车位的地下人民防空工程设施的使用作了栢应规定。 对于规划用于停放汽车的车库、车位，物权法对其归属和使用目的已有原则规定，即“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，并“应当首先满足业主的停车需要”。实践中有不少建设单位为了获取高额利润，往往采用只售不租方式拒绝向业主出租车库、车位，业主的停车需要难以得到满足，导致一方面规划用于停放汽车的车库、车位长期空置，另一方面，业主随意占用地面道路和其他场地停放汽车，严重影响了小区交通安全和生活秩序。因此，条例第三十九条第二款规定：“为了保证车库、车位的充分利用，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租(停车)收费的标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人”。
为了防止在规划用于停放汽车的车库、车位未充分利用之前随意占用道路和其他场地设置停车位，条例第四十条对占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位的情形及其限制条件作了规定，第四十一条进一步对停车费的标准和使用等作了规定。
为了促进住宅小区地下人民防空工程设施的合理利用，保障全体业主平等使用人防工程设施的权利，条例第四十二条规定，地下人民防空工程设施平时用作停车位的，“应当向全体业主开放，不得设置专用停车位。建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租”，同时，第五十六条还对本条例施行前已以专用车位形式出租的情形作了特別规定。
(六)关于物业管理用房和物业维修资金。条例第四十四条根据国家和省法律、法规的规定并结合我市物业管理实、际，规定了物业管理办公用房、经营用房的配置比例。条例第四十五条规定了建设单位移交物业管理用房的时间和途径，同时，因分期开发不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应当支付相应的经济补偿款。条例第四十六条对物业管理用房的用途作了具体规定，同时明确了物业管理经营用房出租、经营的途径及租金和收益的使用管理。
为了保障物业共用部位、共用设施设备的及时维修、更新和改造，条例第四十七条规定“住宅小区应当设立物业专项维修资金”。设立物业专项维修资金是国家和省有关法律、法规的明确要求，但我市由于种种原因至今未设立，为此，该条还明确规定：“物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法，由市人民政府根据国家和省有关规定于本条例施行之日起一年内另行制定”。考虑到物业专项维修资金设立前物业服务企业还需要按有关规定收取物业日常维修费，条例第四十八条对日常维修费的使用、管理等作了规定。此外，根据国家有关规定，条例第四十九条对物业保修金的设立及其管理作了具体规定。
(七)关于法律责任。条例第五十一条至第五十三条分別对建设单位违反车库、车位使用规定，物业服务企业擅自挪用、侵占停车费、日常维修费和擅自出租、经营物业管理经营用房等行为，设置了相应的法律责任。条例第五十四条对物业行政管理部门的违法情形规定了相应的法律责任。物业管理中的其他违法行为，均依照国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等法律法规的规定处理。
以上说明和《宁波市住宅小区物业管理条例》，请予审议。