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【摘 要】 当今城市的竞争，已演变为人才的竞争。为加大人才吸引力度，并且能够留住人才，各个城市大力推行人才租赁住房政策。为筹集到充足的人才住房，部分城市设立租赁型人才住房专营机构。这些机构均面临融资的问题。政府注资、地方政府专项债、政策性银行贷款和房地产投资信托基金是当前的主要融资渠道，但在实际应用中或多或少存在一定的局限性。如何拓宽融资渠道，建立多元化的融资体系是租赁型人才住房专营机构亟待解决的问题。
【关键词】 租赁 人才住房 融资渠道
当前，国内各大城市的人才争夺战正愈演愈烈。为吸引人才并留住人才，许多城市纷纷出台各项优惠政策，其中最具吸引力的政策之一是提供租赁型人才住房。为此，部分城市专门组建人才住房筹集、建设和运营管理公司。人才住房需求大、数量多，涉及资金量巨大，对于如何解决长远发展的资金制约瓶颈问题，关乎人才住房专营机构的可持续发展，关乎租赁型人才住房事业的可持续性。因此，加强对租赁型人才住房专营机构融资渠道问题研究意义深远和重大。
一、租赁型人才住房融资现状
因提供租赁型人才住房是政府主导的一项工作，当地政府注入资本金到人才住房专营机构，从股权角度解决了部分资金问题。但是地方政府财力有限，不能承担所有的人才房资金需求，因此需要补充其他的融资渠道，例如地方政府专项债、政策性银行贷款和房地产投资信托基金等。
地方政府专项债是以政府作为专项债券的发行主体，对项目要求为具有一定收益的公益性项目，且具有稳定的预期偿债资金来源。租赁型人才住房符合地方政府专项债的发行条件。作为一种低利率、长期限的由政府财政主导实施的融资方式，是租赁型人才住房专营机构重要的债务融资渠道之一。
国家开发银行作为国内主要的政策性银行之一，长期致力于为与国计民生相关的重点项目提供融资支持，具有贷款期限长、利率水平相对较低、贷款发放保障能力强等多种优势。通过国家开发银行发放项目贷款，保证人才房项目建设资金需求，是可行的融资渠道之一。
房地产投资信托基金作为一种创新的金融工具，通过基金化运作实现租赁型人才住房资产的流通，打通资本市场运作平台、提高存量项目资产的流动性，形成滚动开发模式，从而帮助租赁型人才住房专营机构缓解资金压力，形成稳定的中长期融资机制。目前，广东省深圳市、海南省海口市的相关企业已有房地产投资基金产品顺利发行，解决了存量人才房资产资金周轉的问题。
二、存在的问题
租赁型人才住房所需的资金量巨大，仅依靠政府投入资本金、地方政府专项债、政策性银行贷款和房地产投资基金等渠道融资，远远不能满足筹集、建设和管理过程中的资金需求。现有的融资渠道存在一些局限性。由于租赁型人才住房项目存在投资回收期长、利润率低甚至为负等特点，因此不能满足一般的商业银行贷款要求。
从股权融资的角度看，政府的财力有限，不可能兜底承担巨额的资金需求。股东投入资本金或注入一定规模的房屋资产后，往往要求租赁型人才住房专营机构企业化管理、市场化运作。
地方政府专项债额度有限、对项目有特定的要求，不是所有的人才住房项目都符合发行条件，仅能满足部分项目的资金需求，例如在棚户区改造工程中配建人才住房项目。
国家开发银行的项目贷款，不能用于支付通过招拍挂取得的“只租不售”土地地价款，不支持棚户区改造项目，且受资金面政策影响较大，随着政策调整而调整，不能始终保证享有优惠利率。
房地产投资基金在发行过程中，交易环节较多，涉及多种税费，目前无相关的税收优惠政策，无形中增加了融资成本。
三、 构建多元化租赁型人才住房融资渠道
租赁型人才住房，是推进供给侧结构性改革的创新实践，也是落实租购并举政策的具体举措。人才住房专营机构在资金方面，需要使用的资金量巨大，且资金的使用呈现“前低后高”的特点。专营机构成立初期，人才住房项目拓展、规划设计等需要一定的时间，随着项目的大规模推进，资金需求会急剧增加。人才住房资金流动性差，该类项目属于政府的民生工程，项目投资金额巨大、周期较长，资金回报率很低。在租赁型人才住房专营机构的快速发展中，提早规划、构建好多元化的融资渠道，对于保障项目资金需求，推进租赁型人才住房政策落地具有重大意义。
基于目前的融资渠道已不能很好满足人才住房资金需求的现状，需要积极拓展其他资金渠道，构建起股权、债券、综合模式等融资体系。
（一）股权融资
在政府以货币资金形式注入资本金后，财力有限的情况下，再继续增加货币资本金的可行性较小。政府拥有保障性住房的商业配套设施、商品房小区中的配建人才住房等实物房产资源，这些资产能带来一定的现金流，可将这些实物房产以作价出资的方式分批注入人才住房专营机构，从股权角度，解决现金流不足的问题。
（二）债务融资
在用好政策性银行项目贷款的同时，可以补充其他的债务融资渠道。非公开定向债务融资工具是银行间债务市场以非公开定向发行方式发行的债务融资工具，是债券市场重要的创新工具之一，为人才住房融资提供新模式。中期票据期限短（最长不超过10年）、利率相对较高，但也是债务融资的重要方式之一。企业债券需满足近三年连续盈利等，用于固定资产投资的债券发行额不得超过项目总投资60%，发行向国家发改委申报。基于人才住房租赁业务期限长、收益率较低等特点，非公开定向债务融资工具、中期票据和企业债券等可作为债务融资工具，按照资金需求情况灵活使用。
（三）综合融资
1. 推动设立住宅政策性金融机构，专项服务于住房租赁市场，以住宅政策性金融机构为主体，利用政策性金融工具对商业性金融机构无法或者不愿意参与的租赁住房行业提供资金支持。住宅政策性金融机构可以通过政府信用背书筹集资金，为租赁住房的建设、收购和运营及时提供长期的低成本融资，解决制约人才住房专营机构发展的核心问题。同时，住宅政策性金融机构可以运用房地产投资信托基金等金融工具，有效盘活存量租赁住房资产，实现资金循环利用和轻重资产分离，持续推动租赁型人才住房事业稳定发展。
2.资产证券化是人才住房的重要融资手段，而资产证券化的重要手段之一是房地产投资信托基金。探索以低回报的人才住房资产直接对接创新型房地产投资信托基金，将成熟运营的人才住房“上市”，回笼资金用于下一期人才住房的投资建设，形成“开发-运营-房地产投资信托基金上市资金回笼-开发-运营”的投资闭环。
3.积极尝试引入保险资金。保险资金追求长期、稳定的回报，且能提供的资金量大，契合人才住房筹集建设的资金需求，因此，人才住房专营机构可积极尝试通过长期战略合作模式，引入保险资金，支持人才住房事业的可持续性发展。
4.探索政府和社会资本合作模式融资。该模式能有效缓解政府财政压力，拓宽融资渠道。租赁型人才住房专营机构是政府投资背景的公司，需要一些优惠政策吸引和鼓励社会资本的广泛参与，与市场其他主体双向结合的机制能够充分发挥各自的优势。
四、结束语
租赁型人才住房专营机构，作为一类新生机构，有利于促进房地产市场的良性健康发展。资金问题，是该类机构遇到的棘手问题。本文对当前人才住房融资现状进行了分析并指出了存在的问题，在此基础上提出了构建多元化租赁型人才住房融资渠道的观点。希望对今后越来越多的人才住房专营机构提供融资借鉴和参考，不断提高国内租赁型人才住房筹集、建设和运营管理的资金融通水平。
【参考文献】
[1] 张莉梅.保障性住房融资困境及对策研究[J] .财经界，2015（30）：110.
[2] 徐洁，王鹏.基于土地财政转型的上海保障性住房融资问题研究[J] .现代营销，2018（5）：28-29.
【关键词】 租赁 人才住房 融资渠道
当前，国内各大城市的人才争夺战正愈演愈烈。为吸引人才并留住人才，许多城市纷纷出台各项优惠政策，其中最具吸引力的政策之一是提供租赁型人才住房。为此，部分城市专门组建人才住房筹集、建设和运营管理公司。人才住房需求大、数量多，涉及资金量巨大，对于如何解决长远发展的资金制约瓶颈问题，关乎人才住房专营机构的可持续发展，关乎租赁型人才住房事业的可持续性。因此，加强对租赁型人才住房专营机构融资渠道问题研究意义深远和重大。
一、租赁型人才住房融资现状
因提供租赁型人才住房是政府主导的一项工作，当地政府注入资本金到人才住房专营机构，从股权角度解决了部分资金问题。但是地方政府财力有限，不能承担所有的人才房资金需求，因此需要补充其他的融资渠道，例如地方政府专项债、政策性银行贷款和房地产投资信托基金等。
地方政府专项债是以政府作为专项债券的发行主体，对项目要求为具有一定收益的公益性项目，且具有稳定的预期偿债资金来源。租赁型人才住房符合地方政府专项债的发行条件。作为一种低利率、长期限的由政府财政主导实施的融资方式，是租赁型人才住房专营机构重要的债务融资渠道之一。
国家开发银行作为国内主要的政策性银行之一，长期致力于为与国计民生相关的重点项目提供融资支持，具有贷款期限长、利率水平相对较低、贷款发放保障能力强等多种优势。通过国家开发银行发放项目贷款，保证人才房项目建设资金需求，是可行的融资渠道之一。
房地产投资信托基金作为一种创新的金融工具，通过基金化运作实现租赁型人才住房资产的流通，打通资本市场运作平台、提高存量项目资产的流动性，形成滚动开发模式，从而帮助租赁型人才住房专营机构缓解资金压力，形成稳定的中长期融资机制。目前，广东省深圳市、海南省海口市的相关企业已有房地产投资基金产品顺利发行，解决了存量人才房资产资金周轉的问题。
二、存在的问题
租赁型人才住房所需的资金量巨大，仅依靠政府投入资本金、地方政府专项债、政策性银行贷款和房地产投资基金等渠道融资，远远不能满足筹集、建设和管理过程中的资金需求。现有的融资渠道存在一些局限性。由于租赁型人才住房项目存在投资回收期长、利润率低甚至为负等特点，因此不能满足一般的商业银行贷款要求。
从股权融资的角度看，政府的财力有限，不可能兜底承担巨额的资金需求。股东投入资本金或注入一定规模的房屋资产后，往往要求租赁型人才住房专营机构企业化管理、市场化运作。
地方政府专项债额度有限、对项目有特定的要求，不是所有的人才住房项目都符合发行条件，仅能满足部分项目的资金需求，例如在棚户区改造工程中配建人才住房项目。
国家开发银行的项目贷款，不能用于支付通过招拍挂取得的“只租不售”土地地价款，不支持棚户区改造项目，且受资金面政策影响较大，随着政策调整而调整，不能始终保证享有优惠利率。
房地产投资基金在发行过程中，交易环节较多，涉及多种税费，目前无相关的税收优惠政策，无形中增加了融资成本。
三、 构建多元化租赁型人才住房融资渠道
租赁型人才住房，是推进供给侧结构性改革的创新实践，也是落实租购并举政策的具体举措。人才住房专营机构在资金方面，需要使用的资金量巨大，且资金的使用呈现“前低后高”的特点。专营机构成立初期，人才住房项目拓展、规划设计等需要一定的时间，随着项目的大规模推进，资金需求会急剧增加。人才住房资金流动性差，该类项目属于政府的民生工程，项目投资金额巨大、周期较长，资金回报率很低。在租赁型人才住房专营机构的快速发展中，提早规划、构建好多元化的融资渠道，对于保障项目资金需求，推进租赁型人才住房政策落地具有重大意义。
基于目前的融资渠道已不能很好满足人才住房资金需求的现状，需要积极拓展其他资金渠道，构建起股权、债券、综合模式等融资体系。
（一）股权融资
在政府以货币资金形式注入资本金后，财力有限的情况下，再继续增加货币资本金的可行性较小。政府拥有保障性住房的商业配套设施、商品房小区中的配建人才住房等实物房产资源，这些资产能带来一定的现金流，可将这些实物房产以作价出资的方式分批注入人才住房专营机构，从股权角度，解决现金流不足的问题。
（二）债务融资
在用好政策性银行项目贷款的同时，可以补充其他的债务融资渠道。非公开定向债务融资工具是银行间债务市场以非公开定向发行方式发行的债务融资工具，是债券市场重要的创新工具之一，为人才住房融资提供新模式。中期票据期限短（最长不超过10年）、利率相对较高，但也是债务融资的重要方式之一。企业债券需满足近三年连续盈利等，用于固定资产投资的债券发行额不得超过项目总投资60%，发行向国家发改委申报。基于人才住房租赁业务期限长、收益率较低等特点，非公开定向债务融资工具、中期票据和企业债券等可作为债务融资工具，按照资金需求情况灵活使用。
（三）综合融资
1. 推动设立住宅政策性金融机构，专项服务于住房租赁市场，以住宅政策性金融机构为主体，利用政策性金融工具对商业性金融机构无法或者不愿意参与的租赁住房行业提供资金支持。住宅政策性金融机构可以通过政府信用背书筹集资金，为租赁住房的建设、收购和运营及时提供长期的低成本融资，解决制约人才住房专营机构发展的核心问题。同时，住宅政策性金融机构可以运用房地产投资信托基金等金融工具，有效盘活存量租赁住房资产，实现资金循环利用和轻重资产分离，持续推动租赁型人才住房事业稳定发展。
2.资产证券化是人才住房的重要融资手段，而资产证券化的重要手段之一是房地产投资信托基金。探索以低回报的人才住房资产直接对接创新型房地产投资信托基金，将成熟运营的人才住房“上市”，回笼资金用于下一期人才住房的投资建设，形成“开发-运营-房地产投资信托基金上市资金回笼-开发-运营”的投资闭环。
3.积极尝试引入保险资金。保险资金追求长期、稳定的回报，且能提供的资金量大，契合人才住房筹集建设的资金需求，因此，人才住房专营机构可积极尝试通过长期战略合作模式，引入保险资金，支持人才住房事业的可持续性发展。
4.探索政府和社会资本合作模式融资。该模式能有效缓解政府财政压力，拓宽融资渠道。租赁型人才住房专营机构是政府投资背景的公司，需要一些优惠政策吸引和鼓励社会资本的广泛参与，与市场其他主体双向结合的机制能够充分发挥各自的优势。
四、结束语
租赁型人才住房专营机构，作为一类新生机构，有利于促进房地产市场的良性健康发展。资金问题，是该类机构遇到的棘手问题。本文对当前人才住房融资现状进行了分析并指出了存在的问题，在此基础上提出了构建多元化租赁型人才住房融资渠道的观点。希望对今后越来越多的人才住房专营机构提供融资借鉴和参考，不断提高国内租赁型人才住房筹集、建设和运营管理的资金融通水平。
【参考文献】
[1] 张莉梅.保障性住房融资困境及对策研究[J] .财经界，2015（30）：110.
[2] 徐洁，王鹏.基于土地财政转型的上海保障性住房融资问题研究[J] .现代营销，2018（5）：28-29.