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【摘要】住房价格是关于国计民生的重大问题，近十年来，国家不断出台住房调控政策，对住房价格进行调控，并且调控力度不断加强。本文重点分析住房调控政策对住房价格的影响，主要从银行信贷政策、限购、税收等角度展开研究，并对国家政府出台住房调控政策提出了建议。
【关键词】住房调控政策信贷；限购；税收
随着我国经济的持续发展，人们对满足生活需要和提高生活质量的要求越来越高，要求更高更好的住房条件，而且人们也希望通过房地产投资来获得资本利得.这就使得人们对住房不仅有刚性需求还有投资需求。而正是因为这些需求，房地产行业对人们生活和国民经济的作用越来越大，也使房地产价格成为影响国计民生的重要因素。但近些年房地产行业面临的问题也是越来越多，如房地产泡沫、投机炒房现象等，这些现象违反了价值围绕价格上下运动的市场规律。针对这些现象，我国政府审时度势，出台了一系列的文件，调节房地产市场。
一个国家的房地产政策对房价发展有着深远的影响，如2008年美国房地产金融政策对美国次级房屋抵押贷款以及发行次级贷款抵押证券进行鼓励，曾经促进了美国人民的住房需求，使美国房价的平稳上升，房地产市场欣欣向荣以及经济高速发展。但是这也成为了美国房地产市场泡沫最终破灭的隐患。那我们不禁要思考国务院出台各种住房调控政策到底对房地产行业的发展有着什么样的作用，对房价的调控作用又是什么样子的。
1、文献综述
在房地产政策调控的研究方面，刘为敏（2009）认为政府应建立中小城市住房体系，用来改善民生，并且逐渐健全房地产市场的税收的财政政策体系，不断加强地方政府在住房价格调控中的作用。廖英敏（2010）研究了2010年房地产新政策对房地产市场的影响，建议尽快推动土地制度、房地产的税收制度、财政体制这些方面的根本性改革。吴玲（2011）研究认为国家政府应该采取经济金融手段，从公共财政和土地财政的体制建设从手，不断进行保障性住房建设，以此来调控房价。
马祥华在《房地产调控政策与房价走势的探讨》（2013）提出我国经济结构以及社会的诸多的负面情况是由于商品住房价格的持续上涨而引起的，从经济市场的方面分析，如果房地产调控政策不断紧缩，房地产市场发展就显的低迷，相反则房价不断涨高。张建林，奚玉美在《我国房地产税收调控存在的问题及其完善措施研究》（2013）提出，社会关注的焦点已经聚集在我国的房地产税收调控政策上，现在我国房地产税收有着许多的问题。
2、住房调控政策对住房价格的影响
2.1住房调控政策中银行信贷调整对住房价格的影响
住房调控政策中银行信贷调整对住房供给有较大的影响。住房调控政策有着重大的信号意义，银行考虑到国家政策的目的，会对房地产企业是否有能力进行还款进行更加严厉的审核，对房地产企业进行银行贷款融资造成了深刻的影响。银行存款准备金率的提高，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大，所以使房产企业的贷款数量不断减少。
对商业银行而言，与其他中长期贷款想比较，个人住房抵押贷款对其来说较为有利，表现在流动性，安全性，盈利性等方面。银行发放个人住房抵押贷款的对象是具有稳定的经济收入的人，并且进行了住房抵押，使得住房抵押贷款的安全性较高。并且，其利率高于其他贷款，所以收益也高于其他贷款。又因为其流动性好，银行可回流资金得到再投资收益。所以商业银行愿意给予个人抵押贷款贷款。但是银行发放的个人住房抵押贷款数量受央行发放的货币供应量的限制。
2.2住房调控政策中限购对住房的影响
在房地产企业的供给曲线，在短期，无论P有多大，只能有这么多的供给Q，所以供给曲线是一条垂直向上的S2，在长期，由于地只有这么多，所以当需求上升的时候供给不变，所以P应该是无限大。但是我们现在分析的情况都是发生在中长期的时候，房子还在盖，地还有，所以随着房价上升，供给量将会增多。当除了房价以外的因素发生变动的时候，供给将会变动。由此可以分析出，当国家采取限购的房地产调控政策，是对房地产商不利的政策，房地产商会缩减供给。当国家采取限购的房地产调控政策，房地产市场的需求和供给都下降，在这种情况下，房地产市场的均衡量有供给和需求下降的幅度确定，但是均衡价格是下降的。
2.3住房调控政策中税收对住房价格的影响
政府征收房产税，使得房地产企业的成本上升，供给曲线S会向左移，当房地产市场的需求量不变时，市场便会产生新的供需均衡点，在供需图中表现为房地产市场均衡价格的上升，而且交易量下降。
对房屋的交易环节的需求征税，产生的税负基本上是不可转嫁的，因此房地产市场的需求方购房成本上升，进一步导致市场需求量下降。即对房地产的需求方征收房产税，会使得需求者购买房屋的成本增加，从而降低房地产市场需求量。虽然上述分析我们得知房地产市场需求弹性较小，消费量不容易下降，但是，征税使得需求方持有房地产的成本上升，會使以投资为目的需求减少。所以，对处于流通过程征收房产税，降低了地产的投机性“炒房”的需求，减少市场上的房产交易量，容易使住房价格上涨。
3、基手eviews软件以南京为例实证研究
3.1变量选择及数据说明
自从1998年我国对国民经济实施宏观调控以来，利率水平和货币供应量一直被作为货币政策的中介目标。因此本研究选择五年期以上的按揭贷款实际利率指数代表我国利率水平的变化，选择广义货币供应量（M2）作为货币供应量为代表。以此研究国家房地产调控中信贷政策对南京房价的影响。建立模型一、二。我们可以看出我们所要建立的模型应该是一元线性模型。我们建立模型：Y=a X1+c+u，Y=a X2+c+u。其中Y是南京房价，X1是货币供应量，X2是实际利率，μ是残差。对于线性回归来说，一般我们是用最小二乘法来进行回归的，于是，我们用eviews软件做回归，得到模型一结果： 计算结果如下：Y=5342.428+0.007164X1，R-squared=0.695998
我们用evlews软件做回归，得到模型二结果：Y=32826.87-3077.353X2，R-squared=0.811742
3.2模型一、二检验和解释
模型一和二中X1和X2的P值都为0.0000，可以得出货币供应量和实际利率对南京房价的影响都是显著的。通过模型一和模型二的R平方，我们也知此模型一方程可以69.59%的解释南京房价，模型二方程可以81.17%的解釋南京房价。即国家通过调控利率比调控货币供应量对房价的影响更大。下面我们再考虑国家把货币供应量和利率手段结合起来对南京房价的影响。
3.3建立模型三
我们可以看出，所要建立的模型应该是一元线性模型，于是该模型的一般形式为：Y=aX1+b X2+c+μ。其中Y是南京房价，X1是货币供应量，X2是实际利率，μ是残差。
对于线性回归来说，一般我们是用最小二乘法来进行回归的，于是，我们用eviews软件做回归，得到：
计算结果的标准格式如下：Y=25722.61+0.002187X1-2342.176X2.R-squared=0.830256
3.4模型三检验和解释
模型三中X1和X2的P值分别为0.1356和0.0004，可以得出货币供应量和实际利率对南京房价的影响都是显著的，其中实际利率比货币供应量的作用更为显著，这也解释了上述模型二比模型一得R平方更大，模型二方程比模型一方程更能解释南京房价。从模型三方程可以得出，南京房价与货币供应量成反比，与实际利率成正比，这也与上述理论分析相吻合。通过R平方，我们也知此方程可以83%的解释南京房价。即国家通过调控货币供应量和利率可以83%的调控房价，但是房价也受到其他因素的影响。
结论：
近十年，房价不断升高，使得普通居民的购房压力剧增，这已成为政府以及社会关注的焦点问题。为缓解住房供需的矛盾，国家不断出台住房调控政策调控住房价格，而且调控力度不断加强。本文从住房调控政策的主要内容的三大方面包括银行信贷供给、限购、房产税对房地产市场需求和供给展开研究，研究其对住房价格的影响。本文认为国家采取的住房调控政策如限购，紧缩银行信贷，对二手房征税，对全国房屋销售价格指数的下降具有推动作用。
如果房地产行业的稳定发展，那么国家经济发展就会更加稳定健康，人民生活也会更加幸福。如果房地产企业拥有稳定的开发资金来源，有能力来开发一些优秀的房地产项目，房地产市场就能保持一定的稳定性，房价波动就会减少，所以政府要保证其房地产调控政策的稳定性和正确性，在对住房价格进行调控的同时，不要阻碍房地产企业的正常发展。在未来，分层次、市场化、长效化将是国家调控房地产行业的主旋律。房地产调控取消过去从严、过严的政策，也要做到适时而为、因势而动，经过不断优化、调整，适应房地产市场的发展。
【关键词】住房调控政策信贷；限购；税收
随着我国经济的持续发展，人们对满足生活需要和提高生活质量的要求越来越高，要求更高更好的住房条件，而且人们也希望通过房地产投资来获得资本利得.这就使得人们对住房不仅有刚性需求还有投资需求。而正是因为这些需求，房地产行业对人们生活和国民经济的作用越来越大，也使房地产价格成为影响国计民生的重要因素。但近些年房地产行业面临的问题也是越来越多，如房地产泡沫、投机炒房现象等，这些现象违反了价值围绕价格上下运动的市场规律。针对这些现象，我国政府审时度势，出台了一系列的文件，调节房地产市场。
一个国家的房地产政策对房价发展有着深远的影响，如2008年美国房地产金融政策对美国次级房屋抵押贷款以及发行次级贷款抵押证券进行鼓励，曾经促进了美国人民的住房需求，使美国房价的平稳上升，房地产市场欣欣向荣以及经济高速发展。但是这也成为了美国房地产市场泡沫最终破灭的隐患。那我们不禁要思考国务院出台各种住房调控政策到底对房地产行业的发展有着什么样的作用，对房价的调控作用又是什么样子的。
1、文献综述
在房地产政策调控的研究方面，刘为敏（2009）认为政府应建立中小城市住房体系，用来改善民生，并且逐渐健全房地产市场的税收的财政政策体系，不断加强地方政府在住房价格调控中的作用。廖英敏（2010）研究了2010年房地产新政策对房地产市场的影响，建议尽快推动土地制度、房地产的税收制度、财政体制这些方面的根本性改革。吴玲（2011）研究认为国家政府应该采取经济金融手段，从公共财政和土地财政的体制建设从手，不断进行保障性住房建设，以此来调控房价。
马祥华在《房地产调控政策与房价走势的探讨》（2013）提出我国经济结构以及社会的诸多的负面情况是由于商品住房价格的持续上涨而引起的，从经济市场的方面分析，如果房地产调控政策不断紧缩，房地产市场发展就显的低迷，相反则房价不断涨高。张建林，奚玉美在《我国房地产税收调控存在的问题及其完善措施研究》（2013）提出，社会关注的焦点已经聚集在我国的房地产税收调控政策上，现在我国房地产税收有着许多的问题。
2、住房调控政策对住房价格的影响
2.1住房调控政策中银行信贷调整对住房价格的影响
住房调控政策中银行信贷调整对住房供给有较大的影响。住房调控政策有着重大的信号意义，银行考虑到国家政策的目的，会对房地产企业是否有能力进行还款进行更加严厉的审核，对房地产企业进行银行贷款融资造成了深刻的影响。银行存款准备金率的提高，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大，所以使房产企业的贷款数量不断减少。
对商业银行而言，与其他中长期贷款想比较，个人住房抵押贷款对其来说较为有利，表现在流动性，安全性，盈利性等方面。银行发放个人住房抵押贷款的对象是具有稳定的经济收入的人，并且进行了住房抵押，使得住房抵押贷款的安全性较高。并且，其利率高于其他贷款，所以收益也高于其他贷款。又因为其流动性好，银行可回流资金得到再投资收益。所以商业银行愿意给予个人抵押贷款贷款。但是银行发放的个人住房抵押贷款数量受央行发放的货币供应量的限制。
2.2住房调控政策中限购对住房的影响
在房地产企业的供给曲线，在短期，无论P有多大，只能有这么多的供给Q，所以供给曲线是一条垂直向上的S2，在长期，由于地只有这么多，所以当需求上升的时候供给不变，所以P应该是无限大。但是我们现在分析的情况都是发生在中长期的时候，房子还在盖，地还有，所以随着房价上升，供给量将会增多。当除了房价以外的因素发生变动的时候，供给将会变动。由此可以分析出，当国家采取限购的房地产调控政策，是对房地产商不利的政策，房地产商会缩减供给。当国家采取限购的房地产调控政策，房地产市场的需求和供给都下降，在这种情况下，房地产市场的均衡量有供给和需求下降的幅度确定，但是均衡价格是下降的。
2.3住房调控政策中税收对住房价格的影响
政府征收房产税，使得房地产企业的成本上升，供给曲线S会向左移，当房地产市场的需求量不变时，市场便会产生新的供需均衡点，在供需图中表现为房地产市场均衡价格的上升，而且交易量下降。
对房屋的交易环节的需求征税，产生的税负基本上是不可转嫁的，因此房地产市场的需求方购房成本上升，进一步导致市场需求量下降。即对房地产的需求方征收房产税，会使得需求者购买房屋的成本增加，从而降低房地产市场需求量。虽然上述分析我们得知房地产市场需求弹性较小，消费量不容易下降，但是，征税使得需求方持有房地产的成本上升，會使以投资为目的需求减少。所以，对处于流通过程征收房产税，降低了地产的投机性“炒房”的需求，减少市场上的房产交易量，容易使住房价格上涨。
3、基手eviews软件以南京为例实证研究
3.1变量选择及数据说明
自从1998年我国对国民经济实施宏观调控以来，利率水平和货币供应量一直被作为货币政策的中介目标。因此本研究选择五年期以上的按揭贷款实际利率指数代表我国利率水平的变化，选择广义货币供应量（M2）作为货币供应量为代表。以此研究国家房地产调控中信贷政策对南京房价的影响。建立模型一、二。我们可以看出我们所要建立的模型应该是一元线性模型。我们建立模型：Y=a X1+c+u，Y=a X2+c+u。其中Y是南京房价，X1是货币供应量，X2是实际利率，μ是残差。对于线性回归来说，一般我们是用最小二乘法来进行回归的，于是，我们用eviews软件做回归，得到模型一结果： 计算结果如下：Y=5342.428+0.007164X1，R-squared=0.695998
我们用evlews软件做回归，得到模型二结果：Y=32826.87-3077.353X2，R-squared=0.811742
3.2模型一、二检验和解释
模型一和二中X1和X2的P值都为0.0000，可以得出货币供应量和实际利率对南京房价的影响都是显著的。通过模型一和模型二的R平方，我们也知此模型一方程可以69.59%的解释南京房价，模型二方程可以81.17%的解釋南京房价。即国家通过调控利率比调控货币供应量对房价的影响更大。下面我们再考虑国家把货币供应量和利率手段结合起来对南京房价的影响。
3.3建立模型三
我们可以看出，所要建立的模型应该是一元线性模型，于是该模型的一般形式为：Y=aX1+b X2+c+μ。其中Y是南京房价，X1是货币供应量，X2是实际利率，μ是残差。
对于线性回归来说，一般我们是用最小二乘法来进行回归的，于是，我们用eviews软件做回归，得到：
计算结果的标准格式如下：Y=25722.61+0.002187X1-2342.176X2.R-squared=0.830256
3.4模型三检验和解释
模型三中X1和X2的P值分别为0.1356和0.0004，可以得出货币供应量和实际利率对南京房价的影响都是显著的，其中实际利率比货币供应量的作用更为显著，这也解释了上述模型二比模型一得R平方更大，模型二方程比模型一方程更能解释南京房价。从模型三方程可以得出，南京房价与货币供应量成反比，与实际利率成正比，这也与上述理论分析相吻合。通过R平方，我们也知此方程可以83%的解释南京房价。即国家通过调控货币供应量和利率可以83%的调控房价，但是房价也受到其他因素的影响。
结论：
近十年，房价不断升高，使得普通居民的购房压力剧增，这已成为政府以及社会关注的焦点问题。为缓解住房供需的矛盾，国家不断出台住房调控政策调控住房价格，而且调控力度不断加强。本文从住房调控政策的主要内容的三大方面包括银行信贷供给、限购、房产税对房地产市场需求和供给展开研究，研究其对住房价格的影响。本文认为国家采取的住房调控政策如限购，紧缩银行信贷，对二手房征税，对全国房屋销售价格指数的下降具有推动作用。
如果房地产行业的稳定发展，那么国家经济发展就会更加稳定健康，人民生活也会更加幸福。如果房地产企业拥有稳定的开发资金来源，有能力来开发一些优秀的房地产项目，房地产市场就能保持一定的稳定性，房价波动就会减少，所以政府要保证其房地产调控政策的稳定性和正确性，在对住房价格进行调控的同时，不要阻碍房地产企业的正常发展。在未来，分层次、市场化、长效化将是国家调控房地产行业的主旋律。房地产调控取消过去从严、过严的政策，也要做到适时而为、因势而动，经过不断优化、调整，适应房地产市场的发展。