论文部分内容阅读
房产测绘成果既是房地产各种管理的重要依据，也是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料。具有《测绘资格证书》的测绘单位，测绘出的房产测绘成果被房地产主管机关确认后，具有法律效力。房产面积作为房屋价款结算的主要依据，直接关系着房地产开发企业和业主的切身利益，是商品房销售中老百姓十分关心的热点问题，有关房产面积的纠纷时有发生。有效杜绝因房产面积问题而造成的产权纠纷，房地产开发企业应当重视房产测绘的以下几个环节，把测绘工作纳入重要日程。
一、选择合理时间委托房产测绘
选择合理时间委托房产测绘，房地产开发企业能及时得到准确的、有法律效力的测绘成果，同时有效杜绝因房产测绘面积与销售面积不等而增加的额外劳动和支出，提高工作效率，降低劳动成本。而目前，有些房地产开发企业在选择房产测绘时间上，存在许多误区，如很多开发企业选择在业主入住以后才委托房产测绘，有些房屋装修以后，套内面积无法测量，或是业主不在，住宅或储藏室无法进入，不能一次完成整个房屋面积的测量工作，需要多次补测才能取得完整的测量数据。反复多次的测量，不仅会使测量出错概率增大，而且延长了测量时间，使房地产开发企业不能及时得到房产测绘成果,而且延误了房屋产权登记等工作。又比如，有些房地产开发企业在急需房产面積或办理房屋产权登记时才委托房产测绘。而房产测绘是一项十分细致、复杂、测量精度要求很高的工作，且有完整的操作规程和严格承诺时间，为保证测量精度，测量技术人员难以在较短时间内完成测绘报告，对于这样的“急办件”不仅无法满足开发企业的要求，而且易影响房地产开发企业的销售及用户的及时办证。还有，有些房地产开发企业在销售房屋时不进行房产测绘委托，而是以自行计算的房产面积进行房屋销售，并与业主签定房屋销售合同，在办理房屋登记时，因为与有法律效力的房产测绘面积不相符，不得不浪费大量的人力和时间，改正房屋销售合同，并进行房屋价款补交或退还，有的更会造成不必要的法律纠纷，给房地产开发企业会造成不必要的损失。
因此，房地产开发企业应将委托房产测绘列入开发销售房屋的一个重要环节，新建和在建的商品房，要提前预约，一般在房屋竣工以后或准备安装防盗门以前委托房产测绘。对业主已经入住的商品房，要提前做好与业主的沟通工作，如提前张贴通知，告之具体测绘时间，以方便业主合理安排时间，这样就能最大限度的保证测绘人员顺利开展测量工作，及时出具房产测绘报告。
二、做好房产权属资料的办理、收集、整理、存档工作
目前，有些房地产开发企业只重视建筑施工进度和商品房的销售工作，而忽略了房地产权属有关资料的办理、收集、整理、存档工作，无法委托房产测绘。如：有的无土地界址调查表，无法确认土地权界；有的无竣工验收收备案证明书，无法确认竣工日期；有的还出现资料丢失，需要重新补办等。因此房地产开发企业应重视房产权属资料的办理、收集、整理、存档工作，有利于测量工程人员全面了解工程项目概况,确认权属，及时、顺利开展测绘工作。
1、及时提供全部权属证明资料
房产测绘首先要做好房产调查工作，房产调查分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。主要依据有关资料确认土地权界、竣工日期、房屋座落等产权内容。因此房地产开发企业应及时办理并提供国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案证明书、土地界址调查表、工商营业执照、公安部门出具的门牌号等资料。
2、及时提供共有共用面积的分摊说明
随着房屋产权的多元化，房屋的共用建筑面积的分摊越来越复杂。《房产测绘规范》B2.2共有共用面积的处理原则是：a)产权各主有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议执行。b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。因此了解共有共用建筑面积的内容，及时提供共有共用建筑面积的分摊说明，通过测绘技术人员的审核，达成符合《房产测量规范》的分摊原则，能最大限度的减少因共有共用面积分摊而产生的房产面积纠纷。
3、及时提供建筑施工图纸、变更图纸和变更说明
随着时代的发展，建筑设计的复杂性，多样性给房产测绘增加了难度，增大了测量技术要求。准确、清晰的建筑施工图纸，特别变更图纸或变更说明的及时提供，有利于房产测量人员对整个测量项目的了解，加快测绘进度，提高测量准确率和工作效率。主要表现在：对图纸的详细阅读，了解单元数、建筑层数、内外墙厚度、有无外保温、共有共用部位的位置等要素，能使测量技术人员在实测时做到心中有数；对图纸的详细阅读，写明实施测量过程应当注意的问题，如特殊部位容易被忽略的，作为共有共用部位的房间需要现场核实的，以及其他需要重点确定的部位。
三、做好房产测绘成果的核对工作
房产测绘成果虽然有严格二级检查一级验收制度，这并不意味百分之百的准确，由于建筑结构的复杂性、多样化等因素，房产测绘成果交付前测绘单位一般会将测绘面积交与开发企业进行核对，开发企业取得房产测绘面积以后，应对测绘成果的进行认真核对，防止漏测等现象发生。
一是要对图纸面积与房产测绘面积进行比对。尽管建筑设计规范和房产测量规范对建筑面积计算的口径不尽相同，但通过比较核对测绘面积与图纸面积，会发现测绘面积与图纸积的不同之处，然后与测绘技术人员进行比较核对，以验证房产测绘成果是否有疏漏。二是对相同户型套内建筑面积进行比对。相同户型的商品房，由于外墙厚度不同或施工等原因而导致建筑面积不相等，但套内建筑面积是相等的。房地产开发企业熟悉开发项目的户型，因此通过对同一幢楼相同户型的套内面积比较核对，通过不同幢，甚至是多期开发的商品房相同户型的套内面积比较核对，可以验证房产测绘成果是否有疏漏。
把握房产测绘的主要环节，房地产开发企业能及时得到准确的测绘成果，在房产销售过程中，按照有法律效力的测绘面积，核算房产开发成本，制定合理的销售价格，从而获得更大的销售优势和更多的开发利润，有利于房地产开发企业的持续、健康和快速发展。
一、选择合理时间委托房产测绘
选择合理时间委托房产测绘，房地产开发企业能及时得到准确的、有法律效力的测绘成果，同时有效杜绝因房产测绘面积与销售面积不等而增加的额外劳动和支出，提高工作效率，降低劳动成本。而目前，有些房地产开发企业在选择房产测绘时间上，存在许多误区，如很多开发企业选择在业主入住以后才委托房产测绘，有些房屋装修以后，套内面积无法测量，或是业主不在，住宅或储藏室无法进入，不能一次完成整个房屋面积的测量工作，需要多次补测才能取得完整的测量数据。反复多次的测量，不仅会使测量出错概率增大，而且延长了测量时间，使房地产开发企业不能及时得到房产测绘成果,而且延误了房屋产权登记等工作。又比如，有些房地产开发企业在急需房产面積或办理房屋产权登记时才委托房产测绘。而房产测绘是一项十分细致、复杂、测量精度要求很高的工作，且有完整的操作规程和严格承诺时间，为保证测量精度，测量技术人员难以在较短时间内完成测绘报告，对于这样的“急办件”不仅无法满足开发企业的要求，而且易影响房地产开发企业的销售及用户的及时办证。还有，有些房地产开发企业在销售房屋时不进行房产测绘委托，而是以自行计算的房产面积进行房屋销售，并与业主签定房屋销售合同，在办理房屋登记时，因为与有法律效力的房产测绘面积不相符，不得不浪费大量的人力和时间，改正房屋销售合同，并进行房屋价款补交或退还，有的更会造成不必要的法律纠纷，给房地产开发企业会造成不必要的损失。
因此，房地产开发企业应将委托房产测绘列入开发销售房屋的一个重要环节，新建和在建的商品房，要提前预约，一般在房屋竣工以后或准备安装防盗门以前委托房产测绘。对业主已经入住的商品房，要提前做好与业主的沟通工作，如提前张贴通知，告之具体测绘时间，以方便业主合理安排时间，这样就能最大限度的保证测绘人员顺利开展测量工作，及时出具房产测绘报告。
二、做好房产权属资料的办理、收集、整理、存档工作
目前，有些房地产开发企业只重视建筑施工进度和商品房的销售工作，而忽略了房地产权属有关资料的办理、收集、整理、存档工作，无法委托房产测绘。如：有的无土地界址调查表，无法确认土地权界；有的无竣工验收收备案证明书，无法确认竣工日期；有的还出现资料丢失，需要重新补办等。因此房地产开发企业应重视房产权属资料的办理、收集、整理、存档工作，有利于测量工程人员全面了解工程项目概况,确认权属，及时、顺利开展测绘工作。
1、及时提供全部权属证明资料
房产测绘首先要做好房产调查工作，房产调查分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。主要依据有关资料确认土地权界、竣工日期、房屋座落等产权内容。因此房地产开发企业应及时办理并提供国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案证明书、土地界址调查表、工商营业执照、公安部门出具的门牌号等资料。
2、及时提供共有共用面积的分摊说明
随着房屋产权的多元化，房屋的共用建筑面积的分摊越来越复杂。《房产测绘规范》B2.2共有共用面积的处理原则是：a)产权各主有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议执行。b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。因此了解共有共用建筑面积的内容，及时提供共有共用建筑面积的分摊说明，通过测绘技术人员的审核，达成符合《房产测量规范》的分摊原则，能最大限度的减少因共有共用面积分摊而产生的房产面积纠纷。
3、及时提供建筑施工图纸、变更图纸和变更说明
随着时代的发展，建筑设计的复杂性，多样性给房产测绘增加了难度，增大了测量技术要求。准确、清晰的建筑施工图纸，特别变更图纸或变更说明的及时提供，有利于房产测量人员对整个测量项目的了解，加快测绘进度，提高测量准确率和工作效率。主要表现在：对图纸的详细阅读，了解单元数、建筑层数、内外墙厚度、有无外保温、共有共用部位的位置等要素，能使测量技术人员在实测时做到心中有数；对图纸的详细阅读，写明实施测量过程应当注意的问题，如特殊部位容易被忽略的，作为共有共用部位的房间需要现场核实的，以及其他需要重点确定的部位。
三、做好房产测绘成果的核对工作
房产测绘成果虽然有严格二级检查一级验收制度，这并不意味百分之百的准确，由于建筑结构的复杂性、多样化等因素，房产测绘成果交付前测绘单位一般会将测绘面积交与开发企业进行核对，开发企业取得房产测绘面积以后，应对测绘成果的进行认真核对，防止漏测等现象发生。
一是要对图纸面积与房产测绘面积进行比对。尽管建筑设计规范和房产测量规范对建筑面积计算的口径不尽相同，但通过比较核对测绘面积与图纸面积，会发现测绘面积与图纸积的不同之处，然后与测绘技术人员进行比较核对，以验证房产测绘成果是否有疏漏。二是对相同户型套内建筑面积进行比对。相同户型的商品房，由于外墙厚度不同或施工等原因而导致建筑面积不相等，但套内建筑面积是相等的。房地产开发企业熟悉开发项目的户型，因此通过对同一幢楼相同户型的套内面积比较核对，通过不同幢，甚至是多期开发的商品房相同户型的套内面积比较核对，可以验证房产测绘成果是否有疏漏。
把握房产测绘的主要环节，房地产开发企业能及时得到准确的测绘成果，在房产销售过程中，按照有法律效力的测绘面积，核算房产开发成本，制定合理的销售价格，从而获得更大的销售优势和更多的开发利润，有利于房地产开发企业的持续、健康和快速发展。