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摘要：随着这些年我国经济的迅速发展，以及城市进程的不断加快，我国的城市规模都在不断扩大，为缓解城市居住、交通和环境等日益恶化现状，城市综合体被越来越多的城市开发和使用，城市空间逐步呈现出多中心化的发展格局。本文以漳州市为例，从分析城市综合体现状入手，借鉴国内外城市综合体成、败经典案例，提出城市综合体建设的总体要求和行动策略。
关键词：城市综合体、要求、策略
中图分类号： TU98文献标识码： A
一、城市综合体的概述
1、城市综合体的定义
城市综合体是指是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。
2、城市综合体的类型
城市综合体类型可以通过功能、空间（包括外部区位和内部布局）以及环境形象和开发操作等维度的构成来进行分类，其中功能和空间的分类是更为本质的，一般决定了其它分类的特征。
根據功能复合及主导功能构成，可以分为商业型、商务型、交通枢纽型、居住主导型、特定功能型、混合型等六类。
（2）根据所在的城市区位可以分为核心区位型、次中心商圈型、节点型、城郊型、资源型等，其典型代表依次为北京万达广场、北京华贸中心、北京西直门车站综合体、昆山世茂·蝶湖湾、开封历史文化与城市旅游商业综合体。
（3）根据空间布局模式可以分为街区型、群体型、个体型。街区型的综合体与城市关系紧密，一般用地和建筑规模均较大，有城市公共交通穿越，内部形成地下、地面与空中的综合立体交通方式相互沟通，形成整体效应，主要代表是伦敦的金丝雀码头；群体型的一般建筑规模较大，用地性质复合，交通紧密共享主体建筑呈密集布置的群组式，地标性强。
（4）根据视觉形象可以分为地标型、环境特色型、普通型，主要代表依次为杭州西湖文化广场、北京五棵松生态休闲商务区（紧靠北京五棵松文化体育中心）、青岛启明国际。
（5）根据城市开发主体和模式可以分为政府主导型、复合地产型、政府和市场合作型。政府主导型主要是政府自主或者通过下属国有公司开发。
二、城市综合体建设的必要性
1、是城市发展的必然产物。首先，城市快速发展带来的城市人口日益膨胀和土地资源日益稀缺等问题，激化了中心区的各种矛盾，成为城市综合体开发的催化剂，城市综合体能较好的实现城市节约用地，解决人们对城市区域功能复合化要求与城市功能分区规划的社会矛盾。
2、是经济发展的强劲动力。一方面，城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升；另一方面，城市综合体是一个城市商业价值最大化的具体体现，是一个城市经济发展的带动者，对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用。
3、是配套完善的有效手段。每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目，城市的家具，城市的标识，城市的户外广告，城市的雕塑，城市的设施，城市的交通设施，这六大要素在城市综合体的环境片区当中都会有所体现，因此，城市综合体的建设，对完善城市配套，提升城市功能，改善发展环境和群众生产生活条件有着重大意义。
四、漳州市城市综合体建设的现状分析
1、總体情况
近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。包括北京、上海、深圳和广州等一线城市的城市综合体的发展，已经相对成熟，这些城市里有相当数量的综合体项目，成为了这些城市的标志性建筑。与一线城市相比，漳州市城市综合体的发展目前还处于起步阶段，不过随着城市化进程的加快，城市综合体己成为漳州市各县（市、区）、开发区、台商投资区竞相发展的主潮流，相关项目迎来了走向成熟关键的阶段。根据漳州市委、市政府的要求，漳州市举行城市综合体竞赛，全市参加竞赛的项目15个。从现行的城市综合体的发展来看，其城市空间整合能力相当强大，能够有效地承载城市的经济和文化等多项功能，符合城市化进程的发展要求。
五、城市综合体建设的总体要求和行动策略
1、城市综合体建设的总要求
立足现有条件，着眼未来发展，按照新建一批、整合一批、提升一批的思路，坚持高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理“四高”方针，重点突破，有序推进，建设一批旅游城、商贸城、商务办公城、金融城、超市城、博览城、枢纽城、大学城、文化娱乐城，使城市综合体成为漳州市城市发展的新增点和制高点。
2、城市综合体建设的基本原则
一是错位发展原则。按照统筹规划、优化布局、体现特色、错位发展的要求，对各种类型的城市综合体规划建设方案进行分类指导，使各类城市综合体建设与城市和产业发展、市政和交通配套相协调，实现生态效益、社会效益和经济效益最大化。
二是品质至上原则。精心设计城市综合体的风格、形态、体量和色彩，建设高档次、高品位、有特色的精品建筑群，打造“品质综合体”。
三是功能优化原则。科学确定各个城市综合体的主体功能定位，完善服务配套功能，推动各种经济活动在城市综合体内形成互动，互促发展。
四是有序推进原则。坚持政府主导推动、招商企业为主体、市场配置“三力合一”，合理确定漳州市城市综合体的建设时序，加强规划、招商、征迁等前期工作，促进城市综合体建设有序进行。
3、城市综合体建设的行动策略
（1）做好城市综合体项目储备。漳州市各县（市、区）、开发区、投资区政府要加强本区域的城市综合体项目储备，加大前期工作力度,谋划一批带动性强、关联度大、附加值高、辐射力强的城市综合体项目，形成“调研一批、规划一批、储备一批、建设一批”的良性循环。
（2）加强城市综合体规划设计编制。全市范围内的城市综合体概念性规划，由市规划局或所在地政府做土地主体提出编制计划，报市规划局或市政府同意后组织编制；也可由招商的主体拿出城市综合体概念性规划，由所在地政府做土地主体组织上报。
（3）制定城市综合体规划管理技术规范。在土地出让前，明确确定城市综合体的功能分区和具体地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等规划指标，实现城市综合体功能最优组合。由市规划局牵头研究《漳州市城市綜合体规划管理技术规范》，明确城市综合体用地及建筑功能、消防、停车及交通、绿化、人防、环保、建筑间距、建筑退让等规划设计条件。
（4）完善城市综合体土地出让方式。根据城市规划和地块规划具体用途、业态、建设周期等实际，城市综合体土地实行多种方式出让。一是“多宗地一标的”出让。规划无法分割的城市综合体项目，可实行“多宗地一标的”出让，既可以按住宅、写字楼、酒店等不同用途组建项目公司，也可组建若干项目公司作为城市综合体的共有主体进行开发建设。二是带设计方案出让。有特殊规划设计要求的城市综合体项目，可实行带设计方案挂牌出让，土地受让人须按有关部门批准的建筑设计方案进行开发建设，由所在区、县政府（管委会）负责监督。三是市政道路、公建配套等捆绑出让。根据项目的不同类型和不同要求，实行项目周边道路、公建配套设施等与项目捆绑挂牌出让。
（5）鼓励地下空间的开发利用。制定市区地下空间开发利用和地下空间建设用地使用权土地登记等方面配套政策，鼓励支持城市综合体利用地下空间设置地下商业、办公、娱乐、车库、物资存储等经营性功能，试行将经营性地下空间建设用地使用权纳入城市综合体项目整体出让范围，对于相对独立的地下空间用地可单独组织出让。
（6）加强城市综合体项目审批服务。城市综合体项目一律进入绿色通道，缩短审批周期，城市综合体规划方案批准后，按项目性质分别办理项目审批手续：属政府投资项目的，由城市综合体所在区、县政府按基本建设程序办理相关审批手续；属经营性用地项目的，由土地出让竞得人按基建程序办理相关审批手续。
参考文献：
[1] 李向华.基于系统动力学的商业地产项目经济评价[D]. 江西理工大学 2011
[2] 唐瑭.商业地产开发市场定位影响因素及评价研究[D]. 四川农业大学 2011
[3] 戴小清.基于项目开发的商业地产风险评价研究[D]. 江西师范大学 2011
[4] 吴景坤.商业地产项目市场定位分析[D]. 天津大学 2011
[5] 黄艳红.城市综合体的定位与规划研究[D]. 电子科技大学 2011
关键词：城市综合体、要求、策略
中图分类号： TU98文献标识码： A
一、城市综合体的概述
1、城市综合体的定义
城市综合体是指是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。
2、城市综合体的类型
城市综合体类型可以通过功能、空间（包括外部区位和内部布局）以及环境形象和开发操作等维度的构成来进行分类，其中功能和空间的分类是更为本质的，一般决定了其它分类的特征。
根據功能复合及主导功能构成，可以分为商业型、商务型、交通枢纽型、居住主导型、特定功能型、混合型等六类。
（2）根据所在的城市区位可以分为核心区位型、次中心商圈型、节点型、城郊型、资源型等，其典型代表依次为北京万达广场、北京华贸中心、北京西直门车站综合体、昆山世茂·蝶湖湾、开封历史文化与城市旅游商业综合体。
（3）根据空间布局模式可以分为街区型、群体型、个体型。街区型的综合体与城市关系紧密，一般用地和建筑规模均较大，有城市公共交通穿越，内部形成地下、地面与空中的综合立体交通方式相互沟通，形成整体效应，主要代表是伦敦的金丝雀码头；群体型的一般建筑规模较大，用地性质复合，交通紧密共享主体建筑呈密集布置的群组式，地标性强。
（4）根据视觉形象可以分为地标型、环境特色型、普通型，主要代表依次为杭州西湖文化广场、北京五棵松生态休闲商务区（紧靠北京五棵松文化体育中心）、青岛启明国际。
（5）根据城市开发主体和模式可以分为政府主导型、复合地产型、政府和市场合作型。政府主导型主要是政府自主或者通过下属国有公司开发。
二、城市综合体建设的必要性
1、是城市发展的必然产物。首先，城市快速发展带来的城市人口日益膨胀和土地资源日益稀缺等问题，激化了中心区的各种矛盾，成为城市综合体开发的催化剂，城市综合体能较好的实现城市节约用地，解决人们对城市区域功能复合化要求与城市功能分区规划的社会矛盾。
2、是经济发展的强劲动力。一方面，城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升；另一方面，城市综合体是一个城市商业价值最大化的具体体现，是一个城市经济发展的带动者，对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用。
3、是配套完善的有效手段。每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目，城市的家具，城市的标识，城市的户外广告，城市的雕塑，城市的设施，城市的交通设施，这六大要素在城市综合体的环境片区当中都会有所体现，因此，城市综合体的建设，对完善城市配套，提升城市功能，改善发展环境和群众生产生活条件有着重大意义。
四、漳州市城市综合体建设的现状分析
1、總体情况
近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。包括北京、上海、深圳和广州等一线城市的城市综合体的发展，已经相对成熟，这些城市里有相当数量的综合体项目，成为了这些城市的标志性建筑。与一线城市相比，漳州市城市综合体的发展目前还处于起步阶段，不过随着城市化进程的加快，城市综合体己成为漳州市各县（市、区）、开发区、台商投资区竞相发展的主潮流，相关项目迎来了走向成熟关键的阶段。根据漳州市委、市政府的要求，漳州市举行城市综合体竞赛，全市参加竞赛的项目15个。从现行的城市综合体的发展来看，其城市空间整合能力相当强大，能够有效地承载城市的经济和文化等多项功能，符合城市化进程的发展要求。
五、城市综合体建设的总体要求和行动策略
1、城市综合体建设的总要求
立足现有条件，着眼未来发展，按照新建一批、整合一批、提升一批的思路，坚持高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理“四高”方针，重点突破，有序推进，建设一批旅游城、商贸城、商务办公城、金融城、超市城、博览城、枢纽城、大学城、文化娱乐城，使城市综合体成为漳州市城市发展的新增点和制高点。
2、城市综合体建设的基本原则
一是错位发展原则。按照统筹规划、优化布局、体现特色、错位发展的要求，对各种类型的城市综合体规划建设方案进行分类指导，使各类城市综合体建设与城市和产业发展、市政和交通配套相协调，实现生态效益、社会效益和经济效益最大化。
二是品质至上原则。精心设计城市综合体的风格、形态、体量和色彩，建设高档次、高品位、有特色的精品建筑群，打造“品质综合体”。
三是功能优化原则。科学确定各个城市综合体的主体功能定位，完善服务配套功能，推动各种经济活动在城市综合体内形成互动，互促发展。
四是有序推进原则。坚持政府主导推动、招商企业为主体、市场配置“三力合一”，合理确定漳州市城市综合体的建设时序，加强规划、招商、征迁等前期工作，促进城市综合体建设有序进行。
3、城市综合体建设的行动策略
（1）做好城市综合体项目储备。漳州市各县（市、区）、开发区、投资区政府要加强本区域的城市综合体项目储备，加大前期工作力度,谋划一批带动性强、关联度大、附加值高、辐射力强的城市综合体项目，形成“调研一批、规划一批、储备一批、建设一批”的良性循环。
（2）加强城市综合体规划设计编制。全市范围内的城市综合体概念性规划，由市规划局或所在地政府做土地主体提出编制计划，报市规划局或市政府同意后组织编制；也可由招商的主体拿出城市综合体概念性规划，由所在地政府做土地主体组织上报。
（3）制定城市综合体规划管理技术规范。在土地出让前，明确确定城市综合体的功能分区和具体地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等规划指标，实现城市综合体功能最优组合。由市规划局牵头研究《漳州市城市綜合体规划管理技术规范》，明确城市综合体用地及建筑功能、消防、停车及交通、绿化、人防、环保、建筑间距、建筑退让等规划设计条件。
（4）完善城市综合体土地出让方式。根据城市规划和地块规划具体用途、业态、建设周期等实际，城市综合体土地实行多种方式出让。一是“多宗地一标的”出让。规划无法分割的城市综合体项目，可实行“多宗地一标的”出让，既可以按住宅、写字楼、酒店等不同用途组建项目公司，也可组建若干项目公司作为城市综合体的共有主体进行开发建设。二是带设计方案出让。有特殊规划设计要求的城市综合体项目，可实行带设计方案挂牌出让，土地受让人须按有关部门批准的建筑设计方案进行开发建设，由所在区、县政府（管委会）负责监督。三是市政道路、公建配套等捆绑出让。根据项目的不同类型和不同要求，实行项目周边道路、公建配套设施等与项目捆绑挂牌出让。
（5）鼓励地下空间的开发利用。制定市区地下空间开发利用和地下空间建设用地使用权土地登记等方面配套政策，鼓励支持城市综合体利用地下空间设置地下商业、办公、娱乐、车库、物资存储等经营性功能，试行将经营性地下空间建设用地使用权纳入城市综合体项目整体出让范围，对于相对独立的地下空间用地可单独组织出让。
（6）加强城市综合体项目审批服务。城市综合体项目一律进入绿色通道，缩短审批周期，城市综合体规划方案批准后，按项目性质分别办理项目审批手续：属政府投资项目的，由城市综合体所在区、县政府按基本建设程序办理相关审批手续；属经营性用地项目的，由土地出让竞得人按基建程序办理相关审批手续。
参考文献：
[1] 李向华.基于系统动力学的商业地产项目经济评价[D]. 江西理工大学 2011
[2] 唐瑭.商业地产开发市场定位影响因素及评价研究[D]. 四川农业大学 2011
[3] 戴小清.基于项目开发的商业地产风险评价研究[D]. 江西师范大学 2011
[4] 吴景坤.商业地产项目市场定位分析[D]. 天津大学 2011
[5] 黄艳红.城市综合体的定位与规划研究[D]. 电子科技大学 2011