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【摘要】独立工矿区企业远离中心城区，经济社会功能相对独立。没有城市依托，在履行企业职能的同时，还承担着大量社会责任。本文以地处偏远独立工矿区（偏远的中石化胜利油田临盘社区）的物业管理为例，浅析其运作过程中存在的问题及对策，旨在共同探讨此类物业管理如何更加健康、理性发展。
【关键词】独立工矿区企业；物业管理；问题；对策
一、目前偏远独立工矿区物业管理的现状
随着石化集团重组改革，临盘社区于1999年由原二级单位后勤部门改制成立，组建了专业化的物业管理队伍及相应的社区管理和服务机构，设有文教、卫生、基建、物业、供水供暖等服务单位。整个矿区面貌、居住条件有了明显的改观；城市化水平有了显著的提高。居住小区在原自然小区基础上统一规划、集中建设、优化资源配置，拓展了社区的综合服务功能，加快了城市化的进程。
二、物业管理存在的问题
（一）没有引入市场竞争机制，没有形成自立生存的服务市场体系，市场拓展空间不大。
作为偏远独立工矿区的物业管理企业由于其特殊外在环境，其生存发展面临考验。在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场，拓展物业管理服务市场的能力严重不足。物业管理企业的投入与收益不对称，（如社区每年投放大量资金进行老区改造，投入产出不成比例，只能取得一定的社会效益，却无法获取相应的经济收益。）市场机制不完善又无外展市场空间将导致物业公司将来在市场上很难生存。
（二）物业管理公司人员队伍素质不强、管理水平不高。
物业管理公司人员队伍是由原企业人员经改制转岗而来，存在着总体素质不强、人员老化、结构性短缺的情况。（如许多新招大学生不满足于目前物业管理企业现状纷纷辞职，有专业特长的人才流失严重，现有人员知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。）对员工的培训力度不够，管理手段落后、服务不到位等问题。这些都成为影响物业公司长远发展的重要因素。
（三）物业管理公司盈利能力差、成本压力加大，市场化生存能力差
物业管理公司对多元化经营不够重视，对长期改革目标认识不清，赢利能力低下。只注重如何提高服务满意率，长期粗放式管理，放松对经济效益追求。目前，成本逐年压缩、自有资金不足成为物业管理企业扩大再发展的短板，并反过来制约服务质量的提升。（如临盘社区今年总投资1个亿，比去年减少补贴一千万，且每年将会只减不增，社区成本面临很大压力，成本问题成为最重要的任务与课题）。
（四）建管修之间缺乏有效的衔接，物业管理介入较晚，制约力量不足。
过去由于种种原因，不少项目在规划设计、施工建设阶段遗留下较多问题，加之不少小区建区较早，基础设施设备老化严重。（如在居民装修中，不积极主动早期介入，在完工验收时有些违规装修得不到彻底整改。对于小区改造外来施工监管不足，造成拢民、影响居民出行等问题时有发生，除了扣违约金、押金外，没有过多的手段制约。）这些问题的存在都给当前和今后的物业管理留下了隐患。
三、对物业管理行业存在的问题提出的对策
做为企业办社会部分，石化集团改革目标是最终推向社会，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。
（一）引入市场竞争机制，建立内部市场，推行物业管理招投标，加速推进市场化进程。
促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变、服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。着力改变现有职工补贴模式，变暗补为明补，增加职工支付能力，按市场经济办事。（如以现有三个物业站为基础，压缩物业公司管理层，建立内部公开招投标机制，建立以居民参与的评审会，打破垄断型经营，打破大锅饭，努力实现“潜力再认识、对标再分析、办法再创新”。）通过各个物业站的不断自我完善和创新，引入有效竞争机制是解决问题的必然所在。
（二）、努力培养、造就高素质的物业管理人才队伍
独立工矿企业物业管理的员工来源是从各种渠道就业的人员（如：招聘来的大学生、职工待业子女、通过业务承揽从主业过来的人员、以及原来企业改制分离出来的人员），独立工矿区物业管理企业必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，加大人才培养力度，做好引进人才、用好人才、留住人才的工作。做好现有员工培训，提升员工应用能力；（通过努力，临盘社区物业公司已有2人取得国家注册物业管理师资格，12名员工取得绿化、物业管理、汽车驾驶技师资格。）努力造就一支适应市场经济要求的复合型物业管理人才队伍是极其必要的。
（三）、物业管理公司必须提高经营水平，强炼内功
物业管理企业要搞好经营，要把握市场、掌握经营方法，有所为，有所不为。
第一，开展多种形式并存的系统性经营活动。
整合资源、盘活资产，完善与主营单位一体化管理，推进归口业务承揽，承接主营单位办公、工业场所物业服务，开展系统性的经营活动。（如利用现有楼堂管所进行业务承揽，开展会议代办、对外承接餐饮服务、开办培训服务、代办各种文体活动项目，利用现有闲置场所及人员力量开展如开办驾校、洗车、私家车维修、保养、场所出租、家政服务、养老服务、医疗卫生服务，利用建管修的优势开展装修服务。）这样才能使物业管理企业的经营走上健康发展的轨道。
第二，加强绩效考核，注重效益管理
改变过去只重视服务满意率考核现状，重视绩效考核、成本管理，加强项目管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，努力创造良好的经济效益。对物业管理资源进行战略性调整，（如车辆管理、楼道保洁，治安保卫等）分包出去。
第三、加强企业文化建设，倡导社会新风尚
通过企业文化建设，增强企业向心力和凝聚力。使员工精神面貌发生改观，使企业运行更加科学有序，使执行力得到加强，责任更加落实，和谐居民的关系。（如：亲情文化进小区、医疗服务进小区、居民公约、居委会、小区议事会、与相关主营单位开展小区共建、开展一对一帮扶、义务监督员、小喇叭巡逻队、党员服务社、老年活动中心等）提高居民参事议事的热情、提高物业管理居民参与度，从而影响带动更多的居民形成文明健康的生活方式，更好地提高居民服务满意率。
第四、走智能化管理之路，实现管理手段现代化
随着经济发展和技术进步，信息化管理已经发展到物业管理的方方面面。智能化小区、智能化管理已成为高端物业的代名词。临盘社区在现有小区改造中陆续加大智能建设的投入（如：目前安全自动化已建立单元防盗门对讲系统、天然气泄漏报警系统、小区内及主要厂区监控系统。通讯自动化已建立宽带信息网络、有线电视、公用天线系统）对提高居民生活质量起到了积极作用。
四、走“建管修一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制
物业管理要依托现有模式，对房地产项目从开发建设初期、销售到售后管理，实行一体化运作。在独立工矿企业取消住房实物性分配、实行货币化销售之后，住宅建设必须按房地产开发的模式运行，将商品房和物业管理相结合，通过良好管理和优质服务进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。（临盘社区在2013年540套新建住房中，参与房屋测绘及产权证的办理、住房的抽签选房、房款汇缴、发放钥匙、到后期融入现有的物业管理体系，开创了建管修一体的尝试。）
参考文献
[1]董藩、周宇，《 物业管理概论 》，清华大学出版社
[2] 伍建设、康知青.物业管理理论与实务.深圳：海天出版社，1995年1月
【关键词】独立工矿区企业；物业管理；问题；对策
一、目前偏远独立工矿区物业管理的现状
随着石化集团重组改革，临盘社区于1999年由原二级单位后勤部门改制成立，组建了专业化的物业管理队伍及相应的社区管理和服务机构，设有文教、卫生、基建、物业、供水供暖等服务单位。整个矿区面貌、居住条件有了明显的改观；城市化水平有了显著的提高。居住小区在原自然小区基础上统一规划、集中建设、优化资源配置，拓展了社区的综合服务功能，加快了城市化的进程。
二、物业管理存在的问题
（一）没有引入市场竞争机制，没有形成自立生存的服务市场体系，市场拓展空间不大。
作为偏远独立工矿区的物业管理企业由于其特殊外在环境，其生存发展面临考验。在矿区还没有形成足以支撑物业管理公司自立生存的服务市场，拓展物业管理服务市场的能力严重不足。物业管理企业的投入与收益不对称，（如社区每年投放大量资金进行老区改造，投入产出不成比例，只能取得一定的社会效益，却无法获取相应的经济收益。）市场机制不完善又无外展市场空间将导致物业公司将来在市场上很难生存。
（二）物业管理公司人员队伍素质不强、管理水平不高。
物业管理公司人员队伍是由原企业人员经改制转岗而来，存在着总体素质不强、人员老化、结构性短缺的情况。（如许多新招大学生不满足于目前物业管理企业现状纷纷辞职，有专业特长的人才流失严重，现有人员知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。）对员工的培训力度不够，管理手段落后、服务不到位等问题。这些都成为影响物业公司长远发展的重要因素。
（三）物业管理公司盈利能力差、成本压力加大，市场化生存能力差
物业管理公司对多元化经营不够重视，对长期改革目标认识不清，赢利能力低下。只注重如何提高服务满意率，长期粗放式管理，放松对经济效益追求。目前，成本逐年压缩、自有资金不足成为物业管理企业扩大再发展的短板，并反过来制约服务质量的提升。（如临盘社区今年总投资1个亿，比去年减少补贴一千万，且每年将会只减不增，社区成本面临很大压力，成本问题成为最重要的任务与课题）。
（四）建管修之间缺乏有效的衔接，物业管理介入较晚，制约力量不足。
过去由于种种原因，不少项目在规划设计、施工建设阶段遗留下较多问题，加之不少小区建区较早，基础设施设备老化严重。（如在居民装修中，不积极主动早期介入，在完工验收时有些违规装修得不到彻底整改。对于小区改造外来施工监管不足，造成拢民、影响居民出行等问题时有发生，除了扣违约金、押金外，没有过多的手段制约。）这些问题的存在都给当前和今后的物业管理留下了隐患。
三、对物业管理行业存在的问题提出的对策
做为企业办社会部分，石化集团改革目标是最终推向社会，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。
（一）引入市场竞争机制，建立内部市场，推行物业管理招投标，加速推进市场化进程。
促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变、服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。着力改变现有职工补贴模式，变暗补为明补，增加职工支付能力，按市场经济办事。（如以现有三个物业站为基础，压缩物业公司管理层，建立内部公开招投标机制，建立以居民参与的评审会，打破垄断型经营，打破大锅饭，努力实现“潜力再认识、对标再分析、办法再创新”。）通过各个物业站的不断自我完善和创新，引入有效竞争机制是解决问题的必然所在。
（二）、努力培养、造就高素质的物业管理人才队伍
独立工矿企业物业管理的员工来源是从各种渠道就业的人员（如：招聘来的大学生、职工待业子女、通过业务承揽从主业过来的人员、以及原来企业改制分离出来的人员），独立工矿区物业管理企业必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，加大人才培养力度，做好引进人才、用好人才、留住人才的工作。做好现有员工培训，提升员工应用能力；（通过努力，临盘社区物业公司已有2人取得国家注册物业管理师资格，12名员工取得绿化、物业管理、汽车驾驶技师资格。）努力造就一支适应市场经济要求的复合型物业管理人才队伍是极其必要的。
（三）、物业管理公司必须提高经营水平，强炼内功
物业管理企业要搞好经营，要把握市场、掌握经营方法，有所为，有所不为。
第一，开展多种形式并存的系统性经营活动。
整合资源、盘活资产，完善与主营单位一体化管理，推进归口业务承揽，承接主营单位办公、工业场所物业服务，开展系统性的经营活动。（如利用现有楼堂管所进行业务承揽，开展会议代办、对外承接餐饮服务、开办培训服务、代办各种文体活动项目，利用现有闲置场所及人员力量开展如开办驾校、洗车、私家车维修、保养、场所出租、家政服务、养老服务、医疗卫生服务，利用建管修的优势开展装修服务。）这样才能使物业管理企业的经营走上健康发展的轨道。
第二，加强绩效考核，注重效益管理
改变过去只重视服务满意率考核现状，重视绩效考核、成本管理，加强项目管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，努力创造良好的经济效益。对物业管理资源进行战略性调整，（如车辆管理、楼道保洁，治安保卫等）分包出去。
第三、加强企业文化建设，倡导社会新风尚
通过企业文化建设，增强企业向心力和凝聚力。使员工精神面貌发生改观，使企业运行更加科学有序，使执行力得到加强，责任更加落实，和谐居民的关系。（如：亲情文化进小区、医疗服务进小区、居民公约、居委会、小区议事会、与相关主营单位开展小区共建、开展一对一帮扶、义务监督员、小喇叭巡逻队、党员服务社、老年活动中心等）提高居民参事议事的热情、提高物业管理居民参与度，从而影响带动更多的居民形成文明健康的生活方式，更好地提高居民服务满意率。
第四、走智能化管理之路，实现管理手段现代化
随着经济发展和技术进步，信息化管理已经发展到物业管理的方方面面。智能化小区、智能化管理已成为高端物业的代名词。临盘社区在现有小区改造中陆续加大智能建设的投入（如：目前安全自动化已建立单元防盗门对讲系统、天然气泄漏报警系统、小区内及主要厂区监控系统。通讯自动化已建立宽带信息网络、有线电视、公用天线系统）对提高居民生活质量起到了积极作用。
四、走“建管修一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制
物业管理要依托现有模式，对房地产项目从开发建设初期、销售到售后管理，实行一体化运作。在独立工矿企业取消住房实物性分配、实行货币化销售之后，住宅建设必须按房地产开发的模式运行，将商品房和物业管理相结合，通过良好管理和优质服务进而促进商品房的销售、取得良好的经济效益，反过来再为物业管理提供必要的经费支持，这是以建养业、以业促建的良性发展机制。（临盘社区在2013年540套新建住房中，参与房屋测绘及产权证的办理、住房的抽签选房、房款汇缴、发放钥匙、到后期融入现有的物业管理体系，开创了建管修一体的尝试。）
参考文献
[1]董藩、周宇，《 物业管理概论 》，清华大学出版社
[2] 伍建设、康知青.物业管理理论与实务.深圳：海天出版社，1995年1月