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目前我国个人住房抵押贷款业务在商业银行信贷总量中所占比例逐步提高，在高增长的巨大收益背后将给商业银行带来很多风险。随着房地产价格的波动、未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力及还款意愿可能受到影响。
近年来，随着中国总体经济的快速发展，房地产金融业取得了巨大发展。1997年，全国个人住房商业贷款余额只有190亿元，2000年就达到了8253亿。到了2003年9月，全国商业银行住房抵押贷款余额更是高达10900亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。2002年以来，我国居民个人购房贷款余额直线上升，2004年年底和2005年年末分别达到15922.3亿元和18400亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。即便如此，我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2005年年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。
个人住房贷款增长背后的
潜在风险
随着个人住房抵押贷款业务的不断发展，个人住房贷款在商业银行信贷总量中所占比例逐步提高，也给商业银行带来了很多风险。一方面会导致商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理，如上海市国有独资商业银行和股份制商业银行（含上海银行）2004年全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49%和79%，信贷结构趋同明显。贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，从而加大商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理。另一方面，个人住房贷款的信用风险也在不断增加。从目前来看，个人购房贷款资产质量较好，四大国有商业银行的不良贷款率为1.5%左右(见表1)。与其他贷款业务相比，个人购房贷款表现出了明显的“高增长、低不良率”的发展态势。
虽然个人住房抵押贷款与企业贷款相比风险较低，但个人住房抵押贷款一般期限较长，风险暴露需要一个过程。根据国际经验，个人住房抵押贷款的风险一般是在发放贷款后的3—8年中逐步暴露出来的。而我国个人住房抵押贷款余额中80%是2000年以来发放的，目前只有20%的贷款开始进入第三个年头。显然，随着房地产价格的波动、未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力及还款意愿可能受到影响，个人购房贷款的信用风险将在今后几年内逐步显现。以上海为例，据上海银监局的统计，2004年上海市中资银行房贷的平均不良率只有0.1%。但到了2005年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了0.86%，也就是说，一年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。
透视个人住房贷款的信用风险
住房抵押贷款信用风险的上升首先将会给金融机构带来极大的损失。国外已经有许多先例。以英国为例，英国房地产市场在1988—1993年出现了重大衰退，房价指数下降了40%，根据英格兰银行的测量，英国20%的住房抵押贷款的借款人(约200万家庭)出现了负资产，在这种情况下，在1990—1992年之间，每年大约有75000个借款人违约，给英国的抵押贷款行业带来了很大的损失。近些年来，我国的商业银行都在大力拓展住房抵押贷款业务，其风险隐患日益显现，假供楼、假合同屡禁不止，违规发放贷款、随意降低贷款条件、个人住房贷款不良率逐步上升，造成个人住房贷款业务的虚假繁荣，给商业银行带来的风险损失不断增大。
住房抵押贷款的信用风险主要表现为违约风险，即借款者在合同执行期间由于某些原因终止还款义务的风险。当违约发生时，按照抵押贷款合同的规定，银行将拥有抵押品（住房）的所有权，并且可以通过处置抵押物来补偿损失。在很多情况下，由于房价波动、交易成本等因素的影响，银行将无法回收其贷款，从而造成银行资产损失。目前，我国的商业银行还没有形成一套有关住房抵押贷款的完整的风险识别、风险分析、风险定量和风险管理的体制，在有关的政策法规方面也不是很完善。从长远的角度来看，商业银行要想在竞争中立于不败之地，就需要不断提高住房抵押贷款的风险管理水平。
住房抵押贷款可看成是由住房买卖合同、住房抵押协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系（见下图），购房者因购房而向银行贷款；发展商因银行贷款给购房者而向银行提供回购担保；银行因购房者买楼并用楼抵押而向购房者贷款。
对银行来说，该种业务的风险包括购房者的违约风险、市场风险、经营风险等等，其中，最主要的风险来自于购房者的违约风险。
违约风险包括停止还款违约和提前违约偿还两种情况。停止还款违约又分为理性违约和被迫违约。购房者发生理性违约通常是因为放弃还款反而可能得到更大的利益；而购房者在经济上无力还款就会出现被迫违约。抵押贷款购房者随时有权利提前偿还部分或全部贷款本金而无须接受任何惩罚，这种提前偿还风险使得贷款偿还的现金流产生不确定性而难以预测。一般来说，利率上升时提前还款情况增加，而利率下降时提前还款情况减少，但仍存在其他重要的因素会影响购房者提前还款的决定。
产生违约风险的主要因素
在国内外相关研究的基础上，我们可以发现，影响购房者违约风险的主要因素是多种多样的，购房者资产净值、购房者的收入增长率、购房者的信用、贷款支出占家庭月收入的比重、购房者的负债情况、购买房屋的用途等购房者自身的因素，也有失业率、房地产价格等外部因素。
个人贷款的违约风险及其大小与购房者的资产净值密切相关。在贷款开始时，资产净值可看成购房者的自有资金投入（房款的首付），随着贷款时间的继续，购房者缴纳的贷款逐渐增多，贷款余额逐渐减少，购房者的资产净值也越来越高。购房者对该房屋拥有的权益比重越来越大，因此，违约概率也越低。在房地产价格下跌的情况下，购房者所购房屋的价值可能会低于贷款余额，即购房者的资产净值为负，此时，购房者很可能会选择不再继续偿还贷款，违约概率就会增加。
而从购房者自身来讲，购房者的收入增长率如果小于房价上升的幅度，其支付能力就会下降，违约风险就会加大。如果购房者有良好的信用历史，则还款可能性就较高，违约风险也就较低。另外贷款支出占家庭月收入的比重也会对违约风险产生影响。在贷款年限一定的情况下，贷款额越高、占家庭收入的比例就越高，购房者的还款压力就越大，违约概率也随之提高。根据美国的统计，当月供占家庭月收入的比例由28%上升到33%时，购房者的违约概率上升到原来的2倍。购房者的负债较高，当其财务状况发生变化时，贷款的偿还对其构成的压力就越大，违约的概率也会越大。而从购房者购买房屋的用途来说，“自住型”的购房者要比“投资型”的购房者有更高的偿还贷款的意愿，因此违约风险要小于“投资型”的购房者。
从外部环境来说，失业率是导致违约的重要因素之一。当失业率增加时，购房者的收入变得不稳定，违约概率就会增加。以美国为例，在1981—1982年间，因为日本对美国的汽车出口大幅增加，美国的汽车产业受到严重影响，许多公司不得不大量裁员，底特律的失业率因此大幅增加，房屋抵押贷款的违约率也快速窜升。而在同一时期，俄克拉荷马市却因为当地石油相关产业的十分繁荣，居民收入稳定，而使其房贷违约率降到历史最低点。
房地产价格和住宅供需情况会影响到购房者的资产净值，从而影响到房屋抵押贷款的违约率。在经济快速增长时期，地区性的经济波动可能会使当地的房地产市场受到影响。对于那些对某一产业依赖程度高的地区来说，该地区的居民收入、失业率、房屋价格水平等都会随着该产业的兴衰而涨跌，而这些指标的变动又会直接影响到房屋抵押贷款的违约率。当市场对房地产行情看好时，容易产生住宅过度开发及贷款过度发放的问题，当市场供应增加而需求相对不变时，就会导致房价下跌进而增大违约风险。
从贷款业务本身的层面分析，利率、抵押贷款比例、还款方式、还款期限这些技术性的因素也会对违约风险产生影响。在贷款额和贷款年限已定的情况下，利率下调则月供下降，不会引起违约风险；但当利率上升时，月供增加，违约风险就会增大。抵押贷款比例越高，对购房者的压力就越大，也就意味着购房者违约的可能性越大;而且，在高抵押贷款比例下，一旦购房者违约，银行处分抵押房产的所得在扣除各项支出后，就有可能不足以弥补银行的支出。因此，在抵押贷款比例相对较高的情况下，银行要承担较大的风险。目前，我国应用最广泛的还款方式是利率固定、按月均还、到期全部清偿。这种还款方式有助于借贷双方了解各自的收益和支出，以便制定长期的资金使用计划。但同时，在采用这种还款方式时，忽略了对资金的时间价值和购房者未来还款能力的考虑，因此，银行需承担更大的购房者违约风险。而还款期限越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动也就越难预料和把握，自然银行需承担的抵押违约风险就越大。正因为如此，多数银行都对抵押贷款的最长还款期限做了规定，以便在吸引客户的同时，提高未来资金运用和回收的有效性。
如何防范违约风险
通过以上分析可以看出，影响违约风险的因素很多，对银行来说，可以从以下几方面对违约风险进行控制。
首先，对购房者的基本情况和资信进行详细调查和严格审核。银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（尤其是可能影响购房者违约的因素，如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。对购房者资信进行审核的指标主要有：购房者的家庭总收入及储蓄证明；家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例；年龄；以往的信用记录等。
其次，要确定楼宇的理性价格。对所贷款住房进行价格评审，包括对同质楼盘的价格对比，楼宇质量的分析和对市场初探（如内部认购、认购登记）结果的分析；还应关注不同价格类型（如起价、均价、折实均价、按揭均价、成交价格等）的合理性。最后，银行还应考虑如何应对开发商销售过程中出现的价格调整。
第三，银行要关注房地产市场的走势，及时调整住房抵押贷款的政策。银行必须时刻关注关键的经济指标（如失业率、经济增长率、房屋空置率、利率等）的变化，并根据整体的经济形势及房地产市场的发展态势及时调整按揭政策，确保对风险的控制。例如，如果房地产市场低迷，银行可通过限制对出租物业的抵押贷款、压低月供额与购房者月收入的比例、提高抵押贷款手续费、减少对远期楼花的抵押贷款等方式来减低风险。
在贷款业务中，银行要确定合理的抵押贷款首付比例及期限。可以参考二手楼的价格以及同类楼盘的按揭成数和年限；模拟计算不同成数和年限下的月供额，与租金及目标客户的供楼能力对比。
同时，银行还要完善内部管理流程、慎选楼盘和开发商。在选择楼盘和开发商时要考虑以下因素：手续齐全、销售合法；房屋规划合理、户型适合市场需要；价格适中、市场具承接力；开发商资信良好、有资金实力可保证项目的完成；滞销房屋不予考虑，开发商有不良记录的应慎重选择。同时，要重视贷款监控和贷后管理工作。银行应密切注视贷款资金的使用及建设的进度、楼盘的后期销售和楼盘竣工入伙后的物业管理及相关承诺的兑现情况。
最后，银行可以考虑引入专业顾问来对项目风险进行评估和控制。由于房地产行业的专业性较强，银行内部大多不具备对住房抵押贷款进行风险评估和控制的人力资源，因此，要降低风险，银行就必须借助外部力量。目前，有一些房地产咨询公司已经开展了针对银行的类似业务，作为房地产行业的业内人士，他们往往对房地产市场的总体态势有更专业的把握，因而会提供更有价值的意见和建议，这对减低银行的风险有极大的帮助。
（作者单位：西安交通大学管理学院）
近年来，随着中国总体经济的快速发展，房地产金融业取得了巨大发展。1997年，全国个人住房商业贷款余额只有190亿元，2000年就达到了8253亿。到了2003年9月，全国商业银行住房抵押贷款余额更是高达10900亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。2002年以来，我国居民个人购房贷款余额直线上升，2004年年底和2005年年末分别达到15922.3亿元和18400亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。即便如此，我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2005年年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。
个人住房贷款增长背后的
潜在风险
随着个人住房抵押贷款业务的不断发展，个人住房贷款在商业银行信贷总量中所占比例逐步提高，也给商业银行带来了很多风险。一方面会导致商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理，如上海市国有独资商业银行和股份制商业银行（含上海银行）2004年全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49%和79%，信贷结构趋同明显。贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，从而加大商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理。另一方面，个人住房贷款的信用风险也在不断增加。从目前来看，个人购房贷款资产质量较好，四大国有商业银行的不良贷款率为1.5%左右(见表1)。与其他贷款业务相比，个人购房贷款表现出了明显的“高增长、低不良率”的发展态势。
虽然个人住房抵押贷款与企业贷款相比风险较低，但个人住房抵押贷款一般期限较长，风险暴露需要一个过程。根据国际经验，个人住房抵押贷款的风险一般是在发放贷款后的3—8年中逐步暴露出来的。而我国个人住房抵押贷款余额中80%是2000年以来发放的，目前只有20%的贷款开始进入第三个年头。显然，随着房地产价格的波动、未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力及还款意愿可能受到影响，个人购房贷款的信用风险将在今后几年内逐步显现。以上海为例，据上海银监局的统计，2004年上海市中资银行房贷的平均不良率只有0.1%。但到了2005年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了0.86%，也就是说，一年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。
透视个人住房贷款的信用风险
住房抵押贷款信用风险的上升首先将会给金融机构带来极大的损失。国外已经有许多先例。以英国为例，英国房地产市场在1988—1993年出现了重大衰退，房价指数下降了40%，根据英格兰银行的测量，英国20%的住房抵押贷款的借款人(约200万家庭)出现了负资产，在这种情况下，在1990—1992年之间，每年大约有75000个借款人违约，给英国的抵押贷款行业带来了很大的损失。近些年来，我国的商业银行都在大力拓展住房抵押贷款业务，其风险隐患日益显现，假供楼、假合同屡禁不止，违规发放贷款、随意降低贷款条件、个人住房贷款不良率逐步上升，造成个人住房贷款业务的虚假繁荣，给商业银行带来的风险损失不断增大。
住房抵押贷款的信用风险主要表现为违约风险，即借款者在合同执行期间由于某些原因终止还款义务的风险。当违约发生时，按照抵押贷款合同的规定，银行将拥有抵押品（住房）的所有权，并且可以通过处置抵押物来补偿损失。在很多情况下，由于房价波动、交易成本等因素的影响，银行将无法回收其贷款，从而造成银行资产损失。目前，我国的商业银行还没有形成一套有关住房抵押贷款的完整的风险识别、风险分析、风险定量和风险管理的体制，在有关的政策法规方面也不是很完善。从长远的角度来看，商业银行要想在竞争中立于不败之地，就需要不断提高住房抵押贷款的风险管理水平。
住房抵押贷款可看成是由住房买卖合同、住房抵押协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系（见下图），购房者因购房而向银行贷款；发展商因银行贷款给购房者而向银行提供回购担保；银行因购房者买楼并用楼抵押而向购房者贷款。
对银行来说，该种业务的风险包括购房者的违约风险、市场风险、经营风险等等，其中，最主要的风险来自于购房者的违约风险。
违约风险包括停止还款违约和提前违约偿还两种情况。停止还款违约又分为理性违约和被迫违约。购房者发生理性违约通常是因为放弃还款反而可能得到更大的利益；而购房者在经济上无力还款就会出现被迫违约。抵押贷款购房者随时有权利提前偿还部分或全部贷款本金而无须接受任何惩罚，这种提前偿还风险使得贷款偿还的现金流产生不确定性而难以预测。一般来说，利率上升时提前还款情况增加，而利率下降时提前还款情况减少，但仍存在其他重要的因素会影响购房者提前还款的决定。
产生违约风险的主要因素
在国内外相关研究的基础上，我们可以发现，影响购房者违约风险的主要因素是多种多样的，购房者资产净值、购房者的收入增长率、购房者的信用、贷款支出占家庭月收入的比重、购房者的负债情况、购买房屋的用途等购房者自身的因素，也有失业率、房地产价格等外部因素。
个人贷款的违约风险及其大小与购房者的资产净值密切相关。在贷款开始时，资产净值可看成购房者的自有资金投入（房款的首付），随着贷款时间的继续，购房者缴纳的贷款逐渐增多，贷款余额逐渐减少，购房者的资产净值也越来越高。购房者对该房屋拥有的权益比重越来越大，因此，违约概率也越低。在房地产价格下跌的情况下，购房者所购房屋的价值可能会低于贷款余额，即购房者的资产净值为负，此时，购房者很可能会选择不再继续偿还贷款，违约概率就会增加。
而从购房者自身来讲，购房者的收入增长率如果小于房价上升的幅度，其支付能力就会下降，违约风险就会加大。如果购房者有良好的信用历史，则还款可能性就较高，违约风险也就较低。另外贷款支出占家庭月收入的比重也会对违约风险产生影响。在贷款年限一定的情况下，贷款额越高、占家庭收入的比例就越高，购房者的还款压力就越大，违约概率也随之提高。根据美国的统计，当月供占家庭月收入的比例由28%上升到33%时，购房者的违约概率上升到原来的2倍。购房者的负债较高，当其财务状况发生变化时，贷款的偿还对其构成的压力就越大，违约的概率也会越大。而从购房者购买房屋的用途来说，“自住型”的购房者要比“投资型”的购房者有更高的偿还贷款的意愿，因此违约风险要小于“投资型”的购房者。
从外部环境来说，失业率是导致违约的重要因素之一。当失业率增加时，购房者的收入变得不稳定，违约概率就会增加。以美国为例，在1981—1982年间，因为日本对美国的汽车出口大幅增加，美国的汽车产业受到严重影响，许多公司不得不大量裁员，底特律的失业率因此大幅增加，房屋抵押贷款的违约率也快速窜升。而在同一时期，俄克拉荷马市却因为当地石油相关产业的十分繁荣，居民收入稳定，而使其房贷违约率降到历史最低点。
房地产价格和住宅供需情况会影响到购房者的资产净值，从而影响到房屋抵押贷款的违约率。在经济快速增长时期，地区性的经济波动可能会使当地的房地产市场受到影响。对于那些对某一产业依赖程度高的地区来说，该地区的居民收入、失业率、房屋价格水平等都会随着该产业的兴衰而涨跌，而这些指标的变动又会直接影响到房屋抵押贷款的违约率。当市场对房地产行情看好时，容易产生住宅过度开发及贷款过度发放的问题，当市场供应增加而需求相对不变时，就会导致房价下跌进而增大违约风险。
从贷款业务本身的层面分析，利率、抵押贷款比例、还款方式、还款期限这些技术性的因素也会对违约风险产生影响。在贷款额和贷款年限已定的情况下，利率下调则月供下降，不会引起违约风险；但当利率上升时，月供增加，违约风险就会增大。抵押贷款比例越高，对购房者的压力就越大，也就意味着购房者违约的可能性越大;而且，在高抵押贷款比例下，一旦购房者违约，银行处分抵押房产的所得在扣除各项支出后，就有可能不足以弥补银行的支出。因此，在抵押贷款比例相对较高的情况下，银行要承担较大的风险。目前，我国应用最广泛的还款方式是利率固定、按月均还、到期全部清偿。这种还款方式有助于借贷双方了解各自的收益和支出，以便制定长期的资金使用计划。但同时，在采用这种还款方式时，忽略了对资金的时间价值和购房者未来还款能力的考虑，因此，银行需承担更大的购房者违约风险。而还款期限越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动也就越难预料和把握，自然银行需承担的抵押违约风险就越大。正因为如此，多数银行都对抵押贷款的最长还款期限做了规定，以便在吸引客户的同时，提高未来资金运用和回收的有效性。
如何防范违约风险
通过以上分析可以看出，影响违约风险的因素很多，对银行来说，可以从以下几方面对违约风险进行控制。
首先，对购房者的基本情况和资信进行详细调查和严格审核。银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（尤其是可能影响购房者违约的因素，如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。对购房者资信进行审核的指标主要有：购房者的家庭总收入及储蓄证明；家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例；年龄；以往的信用记录等。
其次，要确定楼宇的理性价格。对所贷款住房进行价格评审，包括对同质楼盘的价格对比，楼宇质量的分析和对市场初探（如内部认购、认购登记）结果的分析；还应关注不同价格类型（如起价、均价、折实均价、按揭均价、成交价格等）的合理性。最后，银行还应考虑如何应对开发商销售过程中出现的价格调整。
第三，银行要关注房地产市场的走势，及时调整住房抵押贷款的政策。银行必须时刻关注关键的经济指标（如失业率、经济增长率、房屋空置率、利率等）的变化，并根据整体的经济形势及房地产市场的发展态势及时调整按揭政策，确保对风险的控制。例如，如果房地产市场低迷，银行可通过限制对出租物业的抵押贷款、压低月供额与购房者月收入的比例、提高抵押贷款手续费、减少对远期楼花的抵押贷款等方式来减低风险。
在贷款业务中，银行要确定合理的抵押贷款首付比例及期限。可以参考二手楼的价格以及同类楼盘的按揭成数和年限；模拟计算不同成数和年限下的月供额，与租金及目标客户的供楼能力对比。
同时，银行还要完善内部管理流程、慎选楼盘和开发商。在选择楼盘和开发商时要考虑以下因素：手续齐全、销售合法；房屋规划合理、户型适合市场需要；价格适中、市场具承接力；开发商资信良好、有资金实力可保证项目的完成；滞销房屋不予考虑，开发商有不良记录的应慎重选择。同时，要重视贷款监控和贷后管理工作。银行应密切注视贷款资金的使用及建设的进度、楼盘的后期销售和楼盘竣工入伙后的物业管理及相关承诺的兑现情况。
最后，银行可以考虑引入专业顾问来对项目风险进行评估和控制。由于房地产行业的专业性较强，银行内部大多不具备对住房抵押贷款进行风险评估和控制的人力资源，因此，要降低风险，银行就必须借助外部力量。目前，有一些房地产咨询公司已经开展了针对银行的类似业务，作为房地产行业的业内人士，他们往往对房地产市场的总体态势有更专业的把握，因而会提供更有价值的意见和建议，这对减低银行的风险有极大的帮助。
（作者单位：西安交通大学管理学院）