论文部分内容阅读
很长时间以来，上海的闸北地区并不被大家所关注，而目前闸北楼市的崛起已经成了上海楼市一个不争的事实。特别是邻近闹市的中心城区板块内一批中高档住宅的开发，崭新的规划、合理的房价、良好的配套，这一切都给这一区域带来了巨大的潜力。
闸北已经彻底改变了以往的形象。
在老上海人的心中，浦西才是真正的上海，虽然闸北也位于黄浦江以西，但只是一个拥挤而落后的地区，随着近期旧城改造力度的加大，以及市政配套设施的不断改善，闸北已经逐渐成为上海中北部的宜居之地。
就闸北目前的整体情况来看，房价水平并不高，因此在专业人士看来，闸北区的房价比较合理，但价值被低估，尚有挖掘的余地。
新闸北现代化聚居区形成
产业基地的建设、商业氛围的西风北渐，以及交通便捷程度的改善，闸北区的面貌不断正在改善，原来拥挤而破败的形象已随着改造力度的加大而逐渐淡化，一个位于上海中北部新兴现代化聚居区正在形成。
闸北区的改变得益于市政规划和商业氛围的改善。闸北区今年将在苏州河沿线、铁路上海站北广场等处为重点区域，加快建设“新闸北”的步伐，为“苏河湾”和不夜城上海现代交通商务区核心区形态布局和功能完善创造条件。根据相关规划，闸北区把旧区改造作为“十一五”城市建设的重点，因此把建设精品楼盘、精品社区作为建设新闸北的重要抓手，坚持以规划为先导，按照城市建设集约化、精品化发展战略的要求，集中力量推进大型居住区及商务楼宇、服务业园区的开发建设，建成一批各具特色的新型居住区和现代服务业集聚区。
根据规划，闸北区现代化聚居区的建设分南部、中部、北部，三大区域分步推进。三大聚居区所处的城市区域功能分别是商务商贸功能、文化休闲、居住和城市型工业功能，以及北片大型居住区功能。南部旧城改造面积6.94平方公里，即以建设不夜城地区为核心，以交通功能为先导，以商业、商务、居住为重点的新不夜城地区，未来住宅重点在南部地区的西北块，紧贴共和新路高架。而闸北动迁人口最多、改造地块最大的项目“中兴城”旧区改造工程已经启动多时，在该基地上建成的项目绿洲雅宾利一期已经成为闸北区内少有的高档楼盘，而蒙特利城的开发更有助于提升社区周边的环境和品质。将先前的旧区改造成一座园林式的国际社区，使该地区的形象大为改观，这是蒙特利城作为改善生活质量、造福社会的一项有益尝试。
房地产业离不开购房者，而产业基地却能带来人流量，因此，有了产业基地的支撑，房地产的根基才会更加稳固。根据规划，在上海“十一五”期间，闸北区将建成“上海市北生产性服务业集聚区”，基地位于闸北区中部，北至走马塘河，西至彭越浦河，南至广中西路，东至共和新路(泗塘河)区域内，规划面积6000余亩，规划建筑总量约390万平方米，分为市北工业新区、多媒体谷、北郊物流中心、现代交通都市产业园四大主体功能区，重点发展以研发服务、传媒创意服务、城市配送物流服务、交通服务等为重点的生产性服务业。在此基础上，闸北区形成功能定位各不同的六个居住社区，分别是天目社区、中兴社区、大宁社区、灵石社区、永和社区、彭浦社区，这些社区分布在闸北区的南部、中部和北部。
上海的商业氛围西风北渐。说到上海的商业街，人们总是会提起淮海路、南京路，但在目前，随着七浦路服装市场的蓬勃发展，预示着海宁路商贸区的崛起。当然，不夜城商业区、上海站北广场交通经济区、苏州河文化旅游水景居住区、大宁商业文化休闲区的逐渐成型，已经表明，闸北区的商业氛围得到很大程度的改善。
此外，还有值得一提的是，交通便捷程度大大提高。随着轨道交通1号线北延伸段的建成通车，闸北区中部和北部与市中心的交通时间大大缩短。闸北区是上海中心城区内重要的枢纽之一。上海目前已有轨道线路中，3条在闸北交汇并可换乘，而上海规划中的轨道线路将有7条在闸北交汇。上海最重要的两条高架路——内环线与南北高架，也是在闸北交汇。
譬如位于上海市市中心永兴路、鸿兴路路口的“蒙特利城”，紧邻成都路高架，距离轨道交通3号、4号线的并轨车站(宝山路站)仅300米，到西藏路地铁8号线(在建)也只需步行500米。交通出行便捷，却没有轮轨喧闹的忧虑。社区周边还有78、69、65、18、217、宝杨线等数十条公交线路，半径2.5公里内可达南京路、不夜城、四川路、七浦路等上海著名商圈。“蒙特利城”周边还拥有东宝百货、世纪联华、华联吉卖盛等商业网点，而银行、邮局、医院等配套设施也齐全。同时社区旁边还“书香环绕”，分布有外国语大学、财经大学、市北中学、复兴中学、闸北第三中心小学、风华幼儿园等名校。
房价处于合理区间
闸北区的楼盘相对来说，是上海市房价性价比最高的区域之一。
据了解，目前整个闸北区尚未出现单价超过20000元／平方米的楼盘。闸北区从来就不是商品房供应大区，根据上海市房地局官方网站“网上房地产”上4月29日公布的数据显示，目前闸北区可售住宅商品房面积约13.6万平方米，仅比卢湾、静安、徐汇、黄浦、长宁等市中心区域多，而相对闵行、浦东新区等则要少得多。
纵观整个闸北区的房价组成，发现其呈现南高北低的格局。闸北南部基本都处于内环线以内，在售楼盘的定价较高，如在售的楼盘中，有绿洲雅宾利一期、蒙特利城、卓悦居等，具体价位在12000～18500元／平方米。分布在不夜城附近或者有重大规划利好支撑的楼盘价位较高，在16000元／平方米以上，如蒙特利城、卓悦居、绿洲雅宾利花园一期等楼盘的售价均达到或超过了这个水平。闸北区内的房价尚处在合理区间，也就是说，房价还存在不小的可供挖掘空间。目前闸北区内环线以内的主力房价在16000元／平方米左右，最高也不过18500元／平方米，而这样的价位在上海其他内环线以内的区域则很少见。譬如蒙特利城，作为精装修房型，按照目前的售价，不仅性价比较高，而且预留了充足的房产升值空间。而在徐汇区内，目前处于该价位的楼盘早已偏离出了内环线，如处于内中环线之间的田林和南站板块内房价水平就已经接近了16000元／平方米的水平。
但是不可否认的是，闸北区改善的步伐一直没有停止过，因此可以设想，随着改善进度的推进，会促使楼盘地段价值的提升，而这从另外一个角度来考量，则意味着在未来一段时间内，房价还有上升的空间。
南部板块渐成制高点
种种迹象表明，南部不夜城板块将发展成为闸北区内高档楼盘的聚集区。
一年前，当绿洲雅宾利花园一期以售价达到18000元／平方米的高位推 案时，的确引起了业内的关注，因为在这个当时均价不到13000元／平方米的板块内，突然“拔高”这么多，多少显得有些突兀。但这只是一个开始，在随后蒙特利城、卓悦居等楼盘上市时，价位均达到这个水平，南部不夜城板块已逐渐脱颖而出，成为闸北房价的制高点。
蒙特利城由美国著名CHARLES DUPONT建筑设计事务所设计，并由首批获得国家房屋建筑工程施工总承包特级资质企业苏中集团承建，同时，该项目经上海市建设和交通委员会“建设工程优质结构评审委员会”的专家评审，获得了《2006年度上海市建设工程优质结构》。开发商则为中央在沪大企业联合组建的大型房地产开发企业集团——上海泰宇房地产(集团)有限公司。这是继成功开发享受型豪宅“新华御庭”后，泰宇公司参与老北站旧区改造而投资开发的规模型商品住宅区，就其现有的社区条件来看，将是市中心稀缺的规模型商品住宅区，并打造21世纪新国际化社区。据悉，楼盘总面积20万平方米，分一、二期开发，开盘均价为15300元／平方米。目前，一期楼盘已经处于销售中，有50％的房型已被售出。
南部不夜城之所以能够成为闸北区内的房价制高点，有其独特的先天条件和其特有的发展机遇。不可否认的是，南部板块是闸北区内最为适合居住的地区，离人民广场不到3公里，周边交通便捷，轨道交通1号、3号、4号、8号线从板块内经过。周边金鹭幼儿园，闸北区第三中心小学，市北中学构成高质量的教育体系。周边中医医院，四川路上的第一人民医院分院，中兴路西藏路口的加油站，交通银行，工商银行等将为购房者的生活提供最大程度的便捷。
而其未来的发展格局也决定了其价格地位。根据上海市经济委员会的商业布局规划，在“十一五”期间，在不夜城地区，将建成闸北区南部新兴商务区，新增约建筑总量约80万平方米，包括耀江广场、阳光城、新理想国际大厦、嘉里不夜城二期、国中大酒店、恒基三幅地块、青年活动中心二期、闸北广场二期、北广场商务楼宇等。可以预见，根据规划的推进，相关的配套设施必将完善和补充，因此有理由相信，未来将会变得更为适应居住，这里将建成高品质、低密度以中兴路为轴心，周边两公里为半径的140万方高档社区，就像以前普陀区的长寿路，现在它的繁华景象早已使人们遗忘了以往的情形。这使得我们有理由相信，南部板块未来的发展前景大有看头。
闸北已经彻底改变了以往的形象。
在老上海人的心中，浦西才是真正的上海，虽然闸北也位于黄浦江以西，但只是一个拥挤而落后的地区，随着近期旧城改造力度的加大，以及市政配套设施的不断改善，闸北已经逐渐成为上海中北部的宜居之地。
就闸北目前的整体情况来看，房价水平并不高，因此在专业人士看来，闸北区的房价比较合理，但价值被低估，尚有挖掘的余地。
新闸北现代化聚居区形成
产业基地的建设、商业氛围的西风北渐，以及交通便捷程度的改善，闸北区的面貌不断正在改善，原来拥挤而破败的形象已随着改造力度的加大而逐渐淡化，一个位于上海中北部新兴现代化聚居区正在形成。
闸北区的改变得益于市政规划和商业氛围的改善。闸北区今年将在苏州河沿线、铁路上海站北广场等处为重点区域，加快建设“新闸北”的步伐，为“苏河湾”和不夜城上海现代交通商务区核心区形态布局和功能完善创造条件。根据相关规划，闸北区把旧区改造作为“十一五”城市建设的重点，因此把建设精品楼盘、精品社区作为建设新闸北的重要抓手，坚持以规划为先导，按照城市建设集约化、精品化发展战略的要求，集中力量推进大型居住区及商务楼宇、服务业园区的开发建设，建成一批各具特色的新型居住区和现代服务业集聚区。
根据规划，闸北区现代化聚居区的建设分南部、中部、北部，三大区域分步推进。三大聚居区所处的城市区域功能分别是商务商贸功能、文化休闲、居住和城市型工业功能，以及北片大型居住区功能。南部旧城改造面积6.94平方公里，即以建设不夜城地区为核心，以交通功能为先导，以商业、商务、居住为重点的新不夜城地区，未来住宅重点在南部地区的西北块，紧贴共和新路高架。而闸北动迁人口最多、改造地块最大的项目“中兴城”旧区改造工程已经启动多时，在该基地上建成的项目绿洲雅宾利一期已经成为闸北区内少有的高档楼盘，而蒙特利城的开发更有助于提升社区周边的环境和品质。将先前的旧区改造成一座园林式的国际社区，使该地区的形象大为改观，这是蒙特利城作为改善生活质量、造福社会的一项有益尝试。
房地产业离不开购房者，而产业基地却能带来人流量，因此，有了产业基地的支撑，房地产的根基才会更加稳固。根据规划，在上海“十一五”期间，闸北区将建成“上海市北生产性服务业集聚区”，基地位于闸北区中部，北至走马塘河，西至彭越浦河，南至广中西路，东至共和新路(泗塘河)区域内，规划面积6000余亩，规划建筑总量约390万平方米，分为市北工业新区、多媒体谷、北郊物流中心、现代交通都市产业园四大主体功能区，重点发展以研发服务、传媒创意服务、城市配送物流服务、交通服务等为重点的生产性服务业。在此基础上，闸北区形成功能定位各不同的六个居住社区，分别是天目社区、中兴社区、大宁社区、灵石社区、永和社区、彭浦社区，这些社区分布在闸北区的南部、中部和北部。
上海的商业氛围西风北渐。说到上海的商业街，人们总是会提起淮海路、南京路，但在目前，随着七浦路服装市场的蓬勃发展，预示着海宁路商贸区的崛起。当然，不夜城商业区、上海站北广场交通经济区、苏州河文化旅游水景居住区、大宁商业文化休闲区的逐渐成型，已经表明，闸北区的商业氛围得到很大程度的改善。
此外，还有值得一提的是，交通便捷程度大大提高。随着轨道交通1号线北延伸段的建成通车，闸北区中部和北部与市中心的交通时间大大缩短。闸北区是上海中心城区内重要的枢纽之一。上海目前已有轨道线路中，3条在闸北交汇并可换乘，而上海规划中的轨道线路将有7条在闸北交汇。上海最重要的两条高架路——内环线与南北高架，也是在闸北交汇。
譬如位于上海市市中心永兴路、鸿兴路路口的“蒙特利城”，紧邻成都路高架，距离轨道交通3号、4号线的并轨车站(宝山路站)仅300米，到西藏路地铁8号线(在建)也只需步行500米。交通出行便捷，却没有轮轨喧闹的忧虑。社区周边还有78、69、65、18、217、宝杨线等数十条公交线路，半径2.5公里内可达南京路、不夜城、四川路、七浦路等上海著名商圈。“蒙特利城”周边还拥有东宝百货、世纪联华、华联吉卖盛等商业网点，而银行、邮局、医院等配套设施也齐全。同时社区旁边还“书香环绕”，分布有外国语大学、财经大学、市北中学、复兴中学、闸北第三中心小学、风华幼儿园等名校。
房价处于合理区间
闸北区的楼盘相对来说，是上海市房价性价比最高的区域之一。
据了解，目前整个闸北区尚未出现单价超过20000元／平方米的楼盘。闸北区从来就不是商品房供应大区，根据上海市房地局官方网站“网上房地产”上4月29日公布的数据显示，目前闸北区可售住宅商品房面积约13.6万平方米，仅比卢湾、静安、徐汇、黄浦、长宁等市中心区域多，而相对闵行、浦东新区等则要少得多。
纵观整个闸北区的房价组成，发现其呈现南高北低的格局。闸北南部基本都处于内环线以内，在售楼盘的定价较高，如在售的楼盘中，有绿洲雅宾利一期、蒙特利城、卓悦居等，具体价位在12000～18500元／平方米。分布在不夜城附近或者有重大规划利好支撑的楼盘价位较高，在16000元／平方米以上，如蒙特利城、卓悦居、绿洲雅宾利花园一期等楼盘的售价均达到或超过了这个水平。闸北区内的房价尚处在合理区间，也就是说，房价还存在不小的可供挖掘空间。目前闸北区内环线以内的主力房价在16000元／平方米左右，最高也不过18500元／平方米，而这样的价位在上海其他内环线以内的区域则很少见。譬如蒙特利城，作为精装修房型，按照目前的售价，不仅性价比较高，而且预留了充足的房产升值空间。而在徐汇区内，目前处于该价位的楼盘早已偏离出了内环线，如处于内中环线之间的田林和南站板块内房价水平就已经接近了16000元／平方米的水平。
但是不可否认的是，闸北区改善的步伐一直没有停止过，因此可以设想，随着改善进度的推进，会促使楼盘地段价值的提升，而这从另外一个角度来考量，则意味着在未来一段时间内，房价还有上升的空间。
南部板块渐成制高点
种种迹象表明，南部不夜城板块将发展成为闸北区内高档楼盘的聚集区。
一年前，当绿洲雅宾利花园一期以售价达到18000元／平方米的高位推 案时，的确引起了业内的关注，因为在这个当时均价不到13000元／平方米的板块内，突然“拔高”这么多，多少显得有些突兀。但这只是一个开始，在随后蒙特利城、卓悦居等楼盘上市时，价位均达到这个水平，南部不夜城板块已逐渐脱颖而出，成为闸北房价的制高点。
蒙特利城由美国著名CHARLES DUPONT建筑设计事务所设计，并由首批获得国家房屋建筑工程施工总承包特级资质企业苏中集团承建，同时，该项目经上海市建设和交通委员会“建设工程优质结构评审委员会”的专家评审，获得了《2006年度上海市建设工程优质结构》。开发商则为中央在沪大企业联合组建的大型房地产开发企业集团——上海泰宇房地产(集团)有限公司。这是继成功开发享受型豪宅“新华御庭”后，泰宇公司参与老北站旧区改造而投资开发的规模型商品住宅区，就其现有的社区条件来看，将是市中心稀缺的规模型商品住宅区，并打造21世纪新国际化社区。据悉，楼盘总面积20万平方米，分一、二期开发，开盘均价为15300元／平方米。目前，一期楼盘已经处于销售中，有50％的房型已被售出。
南部不夜城之所以能够成为闸北区内的房价制高点，有其独特的先天条件和其特有的发展机遇。不可否认的是，南部板块是闸北区内最为适合居住的地区，离人民广场不到3公里，周边交通便捷，轨道交通1号、3号、4号、8号线从板块内经过。周边金鹭幼儿园，闸北区第三中心小学，市北中学构成高质量的教育体系。周边中医医院，四川路上的第一人民医院分院，中兴路西藏路口的加油站，交通银行，工商银行等将为购房者的生活提供最大程度的便捷。
而其未来的发展格局也决定了其价格地位。根据上海市经济委员会的商业布局规划，在“十一五”期间，在不夜城地区，将建成闸北区南部新兴商务区，新增约建筑总量约80万平方米，包括耀江广场、阳光城、新理想国际大厦、嘉里不夜城二期、国中大酒店、恒基三幅地块、青年活动中心二期、闸北广场二期、北广场商务楼宇等。可以预见，根据规划的推进，相关的配套设施必将完善和补充，因此有理由相信，未来将会变得更为适应居住，这里将建成高品质、低密度以中兴路为轴心，周边两公里为半径的140万方高档社区，就像以前普陀区的长寿路，现在它的繁华景象早已使人们遗忘了以往的情形。这使得我们有理由相信，南部板块未来的发展前景大有看头。