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编者按：中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞研究员在第九届中国经济学家论坛暨2008中国经济形势分析与预测国际研讨会上，对如何判断中国宏观经济形势、如何看待房地产发展论述了自己的观点。研讨会期间，本刊记者以访谈形式将其观点摘要整理，以飨读者。
记者：如何判断中国宏观经济形势是各界人士普遍关心和争议的问题。争议的焦点是中国宏观经济形势是否“过热”。请您谈谈您对中国宏观经济形势的看法，可以吗？
牛凤瑞：当然可以。我认为中国经济总体状况良好，可望实现连续5年的10%以上的增长，大多数宏观经济指标（企业利润、居民收入、物价、财政税收、出口、居民生活等）亦有好的表现。中国经济并非不存在问题，但“过热”的判断缺乏足够的依据。
记者：经济学界部分学者论述中国宏观经济过热时，主要是依据投资增长过速，结构失衡，物价总水平上涨过快等做出判断的。您认为这些依据能说明中国宏观经济过热吗？
牛凤瑞：上面我已经说过我国宏观经济发展是存在一些问题，但判断中国经济过热的依据不能令人信服。为什么呢？一个国家（地区）的经济发展速度主要取决于该国（地区）的复杂的内外部经济、政治、社会、历史、文化以及自然地理、资源禀赋等条件的综合作用，而不主要取决于政府或经济学家们的计划或预期。确定一个国家（地区）适合的经济发展速度从来都是件困难的事情，所以，适合的发展速度更多地表现为事后的认知，而不是事前的预见。断言中国经济目前发展过热以什么为参照系？为什么说两位数增长是过热，8%左右是合适？发达国家没有出现过，中国就应不出现；某一发达国家曾经发生过的经济泡沫和金融危机，中国一定会重复发生；中国历史上没有过，当代中国就不会有，这样的逻辑推理恐怕不成立。纵观世界发展的历史，不平衡发展、差异化发展是常态。表现为在一个时期内，一个（或某些）国家（地区）发展较快，其他国家（地区）发展较慢。各国、各地区齐步走的发展从来没有发生过。今天中国经济的较快增长，当其发展到一定水平以后，中国经济增长速度降下来，或者年度之间的增长速度相差一二个百分点，均属正常现象。
中国经济之所以发展较快，是因为许多国内外条件为中国经济较快发展提供了支撑。社会主义市场经济体制的建立与逐步完善为中国经济发展潜力变现提供了制度保证。以信息化为代表的当代科学技术进步，为中国较少支付试错成本，发挥后发优势，推动经济较快发展提供了支持条件。日益发展的经济全球化，为中国发挥劳动力数量充裕、价格低廉的比较优势，保持一个较快经济发展提供了两个市场和两种资源空间。正在完成的工业化、加速的城市化进程和居民生活水平的日益提高对中国经济较快发展提出了客观要求，居民的高储蓄为中国的高积累、高投资提供了基础，从而成为中国经济较快发展的重要动力源泉。中央提出科学发展、和谐发展、全面协调可持续发展则是中国经济保持较快发展的思想保证。日益改进的宏观调控机制为中国经济稳定较快发展提供了有利条件。这就是通常所说的中国战略机遇期。用好这一战略机遇期是中国实现全面建设小康社会目标的要求。
在现阶段中国经济较快发展具有必然性。经济发展的基数、起点不同，同样增量的增速会有很大不同。中国经济增速即使达到两位数，经济增长总量也只有2000多亿美元，人均增量不过200多美元；美国经济增速即使仅有3%，经济增量亦达三四千亿美元之巨，人均增量则达1000美元以上。中国是一个发展中的大国，主要矛盾的主要方面是生产力发展水平相对滞后。中国要建设惠及13亿人口的全面小康社会，一切错综复杂矛盾的解决均有赖于一个又好又快的经济发展。党的十七大报告指出，科学发展观，第一要义是发展。必须坚持把发展作为党执政兴国的第一要务。以经济建设为中心是兴国之要，是我们党、我们国家兴旺发达和长治久安的根本要求。中国经济较快发展面临的资源供给和环境容量两大约束，可以通过调整发展路径，加快科学技术进步得到逐步解决，对此应该相信中国政府和人民的智慧和能力。目前中国的人均能耗水平只有欧盟的1/3。据中国社科院城市中心潘家华等计算，2006年中国制成品出口相当于折合净出口能源6.3亿吨标准煤，约占全部能源消耗的1/4。中国以自己较低的人均能源耗用已经为全球环境保护作出了巨大贡献。节能减排是中国对环境保护做出的重大战略部署，是对国际社会做出的庄严承诺，与较快的经济发展并非存在非此即彼的关系。中国经济的又好又快发展不仅是中国和谐发展、可持续发展的必然，也是世界，特别是发达国家的福音。中国经济的较快发展有风险，但较快发展的风险并非不可避免，又好又快的发展可以把风险减少到最低；相反，若中国经济发展速度慢下来则会面临更大的风险，支付更高的社会成本。
记者：您是研究城市发展的专家，请您谈谈房地产业在我国城市化进程中的地位和作用。
牛凤瑞：党的十七大报告把“城镇人口比重明显增加”作为全面建设小康社会的重要目标。城市化有利于提高生产力要素配置效率，为加快转变经济发展方式、走新型工业化道路、发展循环经济、构建和谐社会提供载体，为保护生态，再造秀美山川提供前提，为治理污染提供规模化需求。中国现实低成本的现代化有赖于城市化，一个大多数人生活在农村的大国现代化是不可想象的，没有城市化支撑的工业化将支付极高的资源环境成本。2006年中国城市人口已达5.8亿，城市化率为43.9%。据测算，2020年中国的城镇人口将超过7.5亿，城市化率将超过55%。房地产业是为城市化提供物质基础的部门，也是为全面建设小康社会提供物质基础的产业。快速的城市经有赖于房地产的快速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。2005年末中国城镇实有房屋建筑面积165亿平方米，比2000年增长了115%。2006年中国房地产投资达1.9万亿人民币，比2000年增长2.9倍；房地产开工面积7.9亿平方米，比2000年增长了1.6倍；商品房销售额达2.05万亿人民币，是2000年的5.2倍。2000年以来中国城镇人均住房面积以每年1.0平方米左右的速度增加，2006年末已达27平方米。对于推进住有所居，改善民生发挥了重要作用。
记者：对于当前我国房地产业的发展态势众说纷纭，有些学界人士还提出要控制固定资产投资过快增长，必须限制房地产投资。您的观点是什么呢？
牛凤瑞：我认为对房地产业的此类说法都是片面的，只是看到了一些局部的问题和现象。从宏观经济全局来看房地产投资快速增长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动因素，但以控制固定资产投资增速为由限制房地产投资则值得商榷。特殊的发展阶段决定了中国今后一个较长时期应该有一个较高的积累率，加快推进以改善民生为重点的社会建设则决定了非生产性和消费性固定资产投资在社会固定资产投资中应占一个较高的比例。包括住房在内的城市基础设施建设、交通运输、教育文化、医疗、旅游环保、公共安全等主要提供非生产性和消费性产品（服务）的固定资产投资与“经济过热”（如果有过热的话）没有必然的因果关系。
中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的70%左右。在城市化加速阶段，房地产业满足的首先是住房的基本需求和改善性的需求；投资性和投机性的需求最终要出租、要转手，转化为满足现实的住房需求。因而房地产业投资主要是消费性的固定资产投资。若把住宅投资从固定资产投资中扣除，则中国目前的积累率将下降6个百分点。宏观调控的目的是优化产业结构，有保有压，区别对待，促进产业结构更好地适应社会需求的变化。大规模进城农民的基本的住房需求，城鎮居民消费结构升级所必需的改善性住房需求，这几种需求的叠加造成了中国城镇房屋的巨大社会需求，决定了未来几十年内中国城市房屋供给不能满足需求的基本态势。据测算，2020年中国城镇实有房屋建筑面积将达400亿平方米，年均需求增加房屋建筑面积16亿平方米。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是确定无疑的。持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度在一定历史时期内是合理的选择。适度增加房地产产品供给不仅是满足住房需求，抑制房价过快上涨，改善民生的釜底抽薪之策，而且对于扩大内需消化“过剩”产能（如果有“过剩”），降低金融机构过高的存贷差，增加就业，推动国民经济持续稳定快速发展等具有重要现实意义。美国的“次贷风险”的教训固然应该引起我们的警惕，但中美两国国情、发展阶段不同，中国房贷对象也完全不同于美国。基于中国房贷结构和经济社会发展的宏观环境，预防房贷风险的主阵地和主防线应是金融机构的内部治理结构。
记者：在研讨会上我注意到您提出了中国房地产宏观调控的主导方向应是增加住房的有效供给的对策建议。请您简略地阐述一下具体的实施步骤和措施。
牛凤瑞：住房有效供给不足将是今后几十年中国房地产业面临的主要矛盾的主要方面，也是一个发展中国家的基本特征。中国住房的满足是一个首先满足部分社会群体的需求到满足绝大多数人需求，由较低水平的满足到较高水平满足的长期渐进的过程。中国房地产业发展有一个逐步完善、提高的过程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供给应是中国房地产业长期主导方向，也是解决房地产市场供求关系的根本之策。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制，就要承受体制改革的“阵痛”，同时也不能奢望市场化能解决中国住房的所有问题，尤其是政府不能放弃应该担负的住房保障责任。在房地产政策目标上，一方面要重视解决房价过快上涨对满足普通市场改善性住房需求所造成的负面影响，强化政府在市场失灵领域干预作用，对房地产市场实施正确的调控，包括规范交易环境，打击合同欺诈、捂盘销售哄抬房价，强制披露房地产信息等，另一方面又要着力建设和完善住房保障体系，监管房屋建筑质量，确保低收入阶层的基本住房需求。
由于房地产产品的个性化特点和房地产市场区域性特点，在对房地产市场信息的把握上，开发商一般比政府更充分；在对一个地区房地产市场信息的把握上，当地政府一般比中央政府更充分。这是合理划分房地产市场机制和行政干预过界的逻辑起点，也应是中央政府和地方政府合理匹配事权、财权的基点之一。当前中国房地产业面临的主要倾向过是市场过度，而是行政干预过度所导致的市场关系的扭曲。未来中国房地产政策的基本方向，首先应是坚持市场化改革方向不动摇，在深化改革中完善市场配置房地产资源基础作用机制，主要运用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求；其次是合理划分市场机制与行政干预的过界，合理配置中央政府和地方政府的事权、财权，根据公共财务提供的可能性，统筹兼顾，优化各项社会建设支出结构，增加公有廉租房建设，进一步完善和细化廉租住房制度操作程序，满足低收入阶层合理的基本住房需求。
记者：中国老百姓都期盼着有房住，有好房住，有舒适的房住，希望您对房地产业的分析和对策建议能成为老百姓的共同福音。谢谢您在紧张的会议期间，挤出时间来接受我们的采访。
（责编：郑钊）
记者：如何判断中国宏观经济形势是各界人士普遍关心和争议的问题。争议的焦点是中国宏观经济形势是否“过热”。请您谈谈您对中国宏观经济形势的看法，可以吗？
牛凤瑞：当然可以。我认为中国经济总体状况良好，可望实现连续5年的10%以上的增长，大多数宏观经济指标（企业利润、居民收入、物价、财政税收、出口、居民生活等）亦有好的表现。中国经济并非不存在问题，但“过热”的判断缺乏足够的依据。
记者：经济学界部分学者论述中国宏观经济过热时，主要是依据投资增长过速，结构失衡，物价总水平上涨过快等做出判断的。您认为这些依据能说明中国宏观经济过热吗？
牛凤瑞：上面我已经说过我国宏观经济发展是存在一些问题，但判断中国经济过热的依据不能令人信服。为什么呢？一个国家（地区）的经济发展速度主要取决于该国（地区）的复杂的内外部经济、政治、社会、历史、文化以及自然地理、资源禀赋等条件的综合作用，而不主要取决于政府或经济学家们的计划或预期。确定一个国家（地区）适合的经济发展速度从来都是件困难的事情，所以，适合的发展速度更多地表现为事后的认知，而不是事前的预见。断言中国经济目前发展过热以什么为参照系？为什么说两位数增长是过热，8%左右是合适？发达国家没有出现过，中国就应不出现；某一发达国家曾经发生过的经济泡沫和金融危机，中国一定会重复发生；中国历史上没有过，当代中国就不会有，这样的逻辑推理恐怕不成立。纵观世界发展的历史，不平衡发展、差异化发展是常态。表现为在一个时期内，一个（或某些）国家（地区）发展较快，其他国家（地区）发展较慢。各国、各地区齐步走的发展从来没有发生过。今天中国经济的较快增长，当其发展到一定水平以后，中国经济增长速度降下来，或者年度之间的增长速度相差一二个百分点，均属正常现象。
中国经济之所以发展较快，是因为许多国内外条件为中国经济较快发展提供了支撑。社会主义市场经济体制的建立与逐步完善为中国经济发展潜力变现提供了制度保证。以信息化为代表的当代科学技术进步，为中国较少支付试错成本，发挥后发优势，推动经济较快发展提供了支持条件。日益发展的经济全球化，为中国发挥劳动力数量充裕、价格低廉的比较优势，保持一个较快经济发展提供了两个市场和两种资源空间。正在完成的工业化、加速的城市化进程和居民生活水平的日益提高对中国经济较快发展提出了客观要求，居民的高储蓄为中国的高积累、高投资提供了基础，从而成为中国经济较快发展的重要动力源泉。中央提出科学发展、和谐发展、全面协调可持续发展则是中国经济保持较快发展的思想保证。日益改进的宏观调控机制为中国经济稳定较快发展提供了有利条件。这就是通常所说的中国战略机遇期。用好这一战略机遇期是中国实现全面建设小康社会目标的要求。
在现阶段中国经济较快发展具有必然性。经济发展的基数、起点不同，同样增量的增速会有很大不同。中国经济增速即使达到两位数，经济增长总量也只有2000多亿美元，人均增量不过200多美元；美国经济增速即使仅有3%，经济增量亦达三四千亿美元之巨，人均增量则达1000美元以上。中国是一个发展中的大国，主要矛盾的主要方面是生产力发展水平相对滞后。中国要建设惠及13亿人口的全面小康社会，一切错综复杂矛盾的解决均有赖于一个又好又快的经济发展。党的十七大报告指出，科学发展观，第一要义是发展。必须坚持把发展作为党执政兴国的第一要务。以经济建设为中心是兴国之要，是我们党、我们国家兴旺发达和长治久安的根本要求。中国经济较快发展面临的资源供给和环境容量两大约束，可以通过调整发展路径，加快科学技术进步得到逐步解决，对此应该相信中国政府和人民的智慧和能力。目前中国的人均能耗水平只有欧盟的1/3。据中国社科院城市中心潘家华等计算，2006年中国制成品出口相当于折合净出口能源6.3亿吨标准煤，约占全部能源消耗的1/4。中国以自己较低的人均能源耗用已经为全球环境保护作出了巨大贡献。节能减排是中国对环境保护做出的重大战略部署，是对国际社会做出的庄严承诺，与较快的经济发展并非存在非此即彼的关系。中国经济的又好又快发展不仅是中国和谐发展、可持续发展的必然，也是世界，特别是发达国家的福音。中国经济的较快发展有风险，但较快发展的风险并非不可避免，又好又快的发展可以把风险减少到最低；相反，若中国经济发展速度慢下来则会面临更大的风险，支付更高的社会成本。
记者：您是研究城市发展的专家，请您谈谈房地产业在我国城市化进程中的地位和作用。
牛凤瑞：党的十七大报告把“城镇人口比重明显增加”作为全面建设小康社会的重要目标。城市化有利于提高生产力要素配置效率，为加快转变经济发展方式、走新型工业化道路、发展循环经济、构建和谐社会提供载体，为保护生态，再造秀美山川提供前提，为治理污染提供规模化需求。中国现实低成本的现代化有赖于城市化，一个大多数人生活在农村的大国现代化是不可想象的，没有城市化支撑的工业化将支付极高的资源环境成本。2006年中国城市人口已达5.8亿，城市化率为43.9%。据测算，2020年中国的城镇人口将超过7.5亿，城市化率将超过55%。房地产业是为城市化提供物质基础的部门，也是为全面建设小康社会提供物质基础的产业。快速的城市经有赖于房地产的快速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。2005年末中国城镇实有房屋建筑面积165亿平方米，比2000年增长了115%。2006年中国房地产投资达1.9万亿人民币，比2000年增长2.9倍；房地产开工面积7.9亿平方米，比2000年增长了1.6倍；商品房销售额达2.05万亿人民币，是2000年的5.2倍。2000年以来中国城镇人均住房面积以每年1.0平方米左右的速度增加，2006年末已达27平方米。对于推进住有所居，改善民生发挥了重要作用。
记者：对于当前我国房地产业的发展态势众说纷纭，有些学界人士还提出要控制固定资产投资过快增长，必须限制房地产投资。您的观点是什么呢？
牛凤瑞：我认为对房地产业的此类说法都是片面的，只是看到了一些局部的问题和现象。从宏观经济全局来看房地产投资快速增长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动因素，但以控制固定资产投资增速为由限制房地产投资则值得商榷。特殊的发展阶段决定了中国今后一个较长时期应该有一个较高的积累率，加快推进以改善民生为重点的社会建设则决定了非生产性和消费性固定资产投资在社会固定资产投资中应占一个较高的比例。包括住房在内的城市基础设施建设、交通运输、教育文化、医疗、旅游环保、公共安全等主要提供非生产性和消费性产品（服务）的固定资产投资与“经济过热”（如果有过热的话）没有必然的因果关系。
中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的70%左右。在城市化加速阶段，房地产业满足的首先是住房的基本需求和改善性的需求；投资性和投机性的需求最终要出租、要转手，转化为满足现实的住房需求。因而房地产业投资主要是消费性的固定资产投资。若把住宅投资从固定资产投资中扣除，则中国目前的积累率将下降6个百分点。宏观调控的目的是优化产业结构，有保有压，区别对待，促进产业结构更好地适应社会需求的变化。大规模进城农民的基本的住房需求，城鎮居民消费结构升级所必需的改善性住房需求，这几种需求的叠加造成了中国城镇房屋的巨大社会需求，决定了未来几十年内中国城市房屋供给不能满足需求的基本态势。据测算，2020年中国城镇实有房屋建筑面积将达400亿平方米，年均需求增加房屋建筑面积16亿平方米。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是确定无疑的。持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度在一定历史时期内是合理的选择。适度增加房地产产品供给不仅是满足住房需求，抑制房价过快上涨，改善民生的釜底抽薪之策，而且对于扩大内需消化“过剩”产能（如果有“过剩”），降低金融机构过高的存贷差，增加就业，推动国民经济持续稳定快速发展等具有重要现实意义。美国的“次贷风险”的教训固然应该引起我们的警惕，但中美两国国情、发展阶段不同，中国房贷对象也完全不同于美国。基于中国房贷结构和经济社会发展的宏观环境，预防房贷风险的主阵地和主防线应是金融机构的内部治理结构。
记者：在研讨会上我注意到您提出了中国房地产宏观调控的主导方向应是增加住房的有效供给的对策建议。请您简略地阐述一下具体的实施步骤和措施。
牛凤瑞：住房有效供给不足将是今后几十年中国房地产业面临的主要矛盾的主要方面，也是一个发展中国家的基本特征。中国住房的满足是一个首先满足部分社会群体的需求到满足绝大多数人需求，由较低水平的满足到较高水平满足的长期渐进的过程。中国房地产业发展有一个逐步完善、提高的过程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供给应是中国房地产业长期主导方向，也是解决房地产市场供求关系的根本之策。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制，就要承受体制改革的“阵痛”，同时也不能奢望市场化能解决中国住房的所有问题，尤其是政府不能放弃应该担负的住房保障责任。在房地产政策目标上，一方面要重视解决房价过快上涨对满足普通市场改善性住房需求所造成的负面影响，强化政府在市场失灵领域干预作用，对房地产市场实施正确的调控，包括规范交易环境，打击合同欺诈、捂盘销售哄抬房价，强制披露房地产信息等，另一方面又要着力建设和完善住房保障体系，监管房屋建筑质量，确保低收入阶层的基本住房需求。
由于房地产产品的个性化特点和房地产市场区域性特点，在对房地产市场信息的把握上，开发商一般比政府更充分；在对一个地区房地产市场信息的把握上，当地政府一般比中央政府更充分。这是合理划分房地产市场机制和行政干预过界的逻辑起点，也应是中央政府和地方政府合理匹配事权、财权的基点之一。当前中国房地产业面临的主要倾向过是市场过度，而是行政干预过度所导致的市场关系的扭曲。未来中国房地产政策的基本方向，首先应是坚持市场化改革方向不动摇，在深化改革中完善市场配置房地产资源基础作用机制，主要运用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求；其次是合理划分市场机制与行政干预的过界，合理配置中央政府和地方政府的事权、财权，根据公共财务提供的可能性，统筹兼顾，优化各项社会建设支出结构，增加公有廉租房建设，进一步完善和细化廉租住房制度操作程序，满足低收入阶层合理的基本住房需求。
记者：中国老百姓都期盼着有房住，有好房住，有舒适的房住，希望您对房地产业的分析和对策建议能成为老百姓的共同福音。谢谢您在紧张的会议期间，挤出时间来接受我们的采访。
（责编：郑钊）