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在天津滨海新区，昔日草木不长的盐碱滩上，人们正在享受着绿色有氧生活。由城区任一点出发，300米内有街头绿地，500米内有5000至1万平方米的公共绿地，3公里内有市、区级公园，10公里内有大型风景区。
“造房”变为“造城”
在天津滨海新区，昔日草木不长的盐碱滩上，人们正在享受着绿色有氧生活。由城区任一点出发，300米内有街头绿地，500米内有5000至1万平方米的公共绿地，3公里内有市、区级公园，10公里内有大型风景区。
在北京的周边，河北香河、天津武清和宝坻以及旅游城市烟台、青岛等地，一出出造城、造镇的恢弘大戏正在拉开帷幕。操盘者都是赫赫有名的企业，仅香河一个县就有50家大开发商进入，其中30家是上市公司。万科、富力、万通、龙湖、绿地、首创、合生等等无不大幅圈地造城。他们着眼的不再是单纯的住宅产品的开发与销售，而是通过对一个区域的交通、商业、教育文化、医疗卫生、产业、休闲、体育等与生活相关配套的全面营造，实现商业价值与社会价值。
作为中国城市发展的中坚力量——房地产，在这个高度发展的城市化进程中扮演什么样的角色?站在一个更高的角度，每一个开发商都应该是一个负责的城市运营商。城市运营商自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。
中国市场经济转型之后，经营城市成了摆在每一个城市管理者面前的共同课题。但是，城市经营并不仅仅是政府的事，政府最大的作用还是管理城市，决定城市经营成败的是政府的管理能力与市场发展的力量。而经营城市与经营土地是密不可分的，于是，城市运营商应运而生了。城市运营商不同于一般的房地产开发商，它是指运营城市或区域的发展商。他们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。
“城市运营商”的提出者、著名策划人王志纲说，“城市运营商”这一概念是相对于一般的住宅开发商提出来的，对于那些正在走向城市化的都市尤其具有现实意义。城市运营商是政府与市场相协调的产物，其主要任务一半是应由政府解决但政府无法解决的事情，一半是应由市场解决而房地产发展商们不好解决的问题。
业内人士表示，将房地产开发与城镇开发运营、城市和城市带的重组相结合，是有实力、有远见的开发商的新机遇。随着城市化的加快，房地产将从原来的小盘开发到大盘化的时代再到城市化的经营，而一些超大型项目的开发，实际等同于建设一座新城。因此在进行大规模的城市建设时，可借助有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发，借发展商作为城市开发的一只手，完成区域内的商业、文化、生活配套，有力地推动区域的城市化进程。
向“城市运营商”转型是趋势
中国目前35％的城市化水平正处于城市化发展的起步阶段，距离城市化水平达到70％的平稳期还有很大的发展空间。由此看，中国一直到2020或2025年将会是城市化高速发展的时期。这期间，将有｀60％的人住进城市，住房的需求也越来越大，从这个意义上说，城市化为开发商提供了大量的发展空间。同时，随着国际金融资本和国内大型企业集团的介入，房地产行业的竞争程度日趋激烈，除了企业管理和品牌因素外，资本运作能力和土地储备也很大程度上反映了企业的市场竞争力。
业内专家表示，只满足于产品打造、销售，只会做住宅，处于同一竞争层面的房地产企业的发展空间会越来越小，常规房地产开发模式的道路也将越来越窄。在这种格局下将出现一次房地产企业的真正洗牌，未来两三年出现的房地产企业的大腕，将不再是那些做常规住宅开发的房地产企业，而是一些从常规房地产企业中产生的城市运营商。
经营城市最终是经营土地，在城市群中，土地价格的高低往往是城市价值和城市竞争力大小的体现。在经营城市这个概念里，政府代表的是全体市民的利益，它通过制定宏观的城市规划发展思路和制定详细的土地规划以及建设完善的公共服务设施，再辅以配合战略实施的各项游戏规则和部分强制手段，从而全面提升城市的价值和城市竞争力。但是，政府作为一个规则的制定者，必然需要一个特殊的群体来完全实现这个价值，确保其强大的城市再发展能力。经营城市是地产商发展到最高阶段的历史责任。因此，地产商的高级阶段——城市运营商就浮现到历史的舞台上。应该说，地产商是政府经营城市的思路的贯彻者和执行者，它同时肩负两种责任：一是按照政府的要求，按规定用途把规划用途变为实实在在的产品提供给消费者；二是以购买土地的方式，使土地价值乃至城市价值逐步得到实现。这是政府运营城市的责任和城市运营商的责任的最佳结合点。
谁能成为“城市运营商”
城市运营商的轨迹从小盘到大盘，再从大盘到城市化，他们是城市的建设者、规划者、组织者，是有社会责任的企业经营者和专业领域的旗帜，是建设城市的脊梁。他们站在“市长”的角度考虑问题，承担起城市运营商的使命。而看似风光无限，实则步履蹒跚，城市运营商的现实生存充满种种冰火反差和巨大压力。
十几年来，中国房地产业在不断的碰壁中逐渐地成熟起来，但是一些城市对土地市场化的认识仍停留在“土地拍卖、转让”的形式上，缺乏总体规划意识。而能否经营好城市的土地是城市发展的关键，中国房地产商怎样才能成为中国真正的“城市运营商”?王志纲认为，基础设施型开发商(如公建设施开发商)、居住建设型开发商(如郊区化开发商)、资源整合型开发商(如新城市、城镇开发商，提前进入规划，参与规划，帮助规划，帮助政府搞好规划)、城市营销型开发商(如参与经营奥运会的开发商)，最有可能成为中国真正的城市运营商。“这正是产生城市运营商的大好时机。但是真正能转型城市运营商的不会很多，可能不会超过1％。”
成为城市运营商还必须具备四种能力：一是前瞻力(对城市未来发展)；二是判断力(能够做哪些，哪些是该做的，哪些是不该做的)；三是整合力(资源整合)；四是创新力(创造有个性的产品)。城市运营商在内涵上还应该有四大超越：一是在开发目标上，开发商从自我本位到社会本位与自我本位相结合；二是在开发方式上，由“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”；三是在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；四是在对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。
责任地产做好城市运营商
“以实证方式探寻城市和住区发展规律，把握城市空间结构，未来城市发展方向和产业结构的变化，努力认识住区开发与城市发展的互动关系，以及由此所形成的供需关系规律，在尊重自然、尊重文脉的原则上来进行住宅开发，建造出适合人居环境的产品。”这是万科的观点，也应该是一个负责任的城市运营商的主张。
从城市建设发展史上看，其实地产商承担了很大的社会责任。建筑是一个永久性的概念，它的保留价值不会仅仅有几十年，而是在很长时间内影响着整个城市的景观和文化。所以负责任的地产企业应该把精力放到产品的打造和服务的延伸上。当然在开发整个城市的建设改造过程中，政府的经营理念至关重要，但是唯有一个好的开发商和一个好的项目规划，跟一个好的政府结合起来，才有好的运营。
有业内人士认为：“作为一个地产企业，首先在品牌城市的构建过程中要充分认识这个城市的历史、现在、未来，还要认清这个城市的文化内核。地产商的每一个作品虽然不一定都是永久存在于这个城市，但是在相当长的一段历史中，它们都在这个城市占据着一个位置，所以负责任的地产商必然要考虑它的项目契合这个城市的气质、这个城市的定位。地产企业要分担社会责任，就首先要尊重这个城市，尊重这个城市的法规。我觉得这点很重要。同时还要尊重这个城市的个性、文化、生态，要把整个城市看成自己的家去爱护。”
王志纲认为，若想使一些项目获得持久的生命力，就必然要从大处着手，引进城市运营的观念。同时，任何一个企业家特别是城市运营商，在看准宏观大方向的同时，具体的执行力和整合力也是必备的素质，包括微观层面上的营销、广告、规划、设计、园林及售后管理等内容。王志纲断言，在未来几年里，具有城市运营商素质的房地产开发商，将开辟中国房地产业一个全新的时代，成为游戏规则的制定者和颁布
“造房”变为“造城”
在天津滨海新区，昔日草木不长的盐碱滩上，人们正在享受着绿色有氧生活。由城区任一点出发，300米内有街头绿地，500米内有5000至1万平方米的公共绿地，3公里内有市、区级公园，10公里内有大型风景区。
在北京的周边，河北香河、天津武清和宝坻以及旅游城市烟台、青岛等地，一出出造城、造镇的恢弘大戏正在拉开帷幕。操盘者都是赫赫有名的企业，仅香河一个县就有50家大开发商进入，其中30家是上市公司。万科、富力、万通、龙湖、绿地、首创、合生等等无不大幅圈地造城。他们着眼的不再是单纯的住宅产品的开发与销售，而是通过对一个区域的交通、商业、教育文化、医疗卫生、产业、休闲、体育等与生活相关配套的全面营造，实现商业价值与社会价值。
作为中国城市发展的中坚力量——房地产，在这个高度发展的城市化进程中扮演什么样的角色?站在一个更高的角度，每一个开发商都应该是一个负责的城市运营商。城市运营商自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。
中国市场经济转型之后，经营城市成了摆在每一个城市管理者面前的共同课题。但是，城市经营并不仅仅是政府的事，政府最大的作用还是管理城市，决定城市经营成败的是政府的管理能力与市场发展的力量。而经营城市与经营土地是密不可分的，于是，城市运营商应运而生了。城市运营商不同于一般的房地产开发商，它是指运营城市或区域的发展商。他们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。
“城市运营商”的提出者、著名策划人王志纲说，“城市运营商”这一概念是相对于一般的住宅开发商提出来的，对于那些正在走向城市化的都市尤其具有现实意义。城市运营商是政府与市场相协调的产物，其主要任务一半是应由政府解决但政府无法解决的事情，一半是应由市场解决而房地产发展商们不好解决的问题。
业内人士表示，将房地产开发与城镇开发运营、城市和城市带的重组相结合，是有实力、有远见的开发商的新机遇。随着城市化的加快，房地产将从原来的小盘开发到大盘化的时代再到城市化的经营，而一些超大型项目的开发，实际等同于建设一座新城。因此在进行大规模的城市建设时，可借助有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发，借发展商作为城市开发的一只手，完成区域内的商业、文化、生活配套，有力地推动区域的城市化进程。
向“城市运营商”转型是趋势
中国目前35％的城市化水平正处于城市化发展的起步阶段，距离城市化水平达到70％的平稳期还有很大的发展空间。由此看，中国一直到2020或2025年将会是城市化高速发展的时期。这期间，将有｀60％的人住进城市，住房的需求也越来越大，从这个意义上说，城市化为开发商提供了大量的发展空间。同时，随着国际金融资本和国内大型企业集团的介入，房地产行业的竞争程度日趋激烈，除了企业管理和品牌因素外，资本运作能力和土地储备也很大程度上反映了企业的市场竞争力。
业内专家表示，只满足于产品打造、销售，只会做住宅，处于同一竞争层面的房地产企业的发展空间会越来越小，常规房地产开发模式的道路也将越来越窄。在这种格局下将出现一次房地产企业的真正洗牌，未来两三年出现的房地产企业的大腕，将不再是那些做常规住宅开发的房地产企业，而是一些从常规房地产企业中产生的城市运营商。
经营城市最终是经营土地，在城市群中，土地价格的高低往往是城市价值和城市竞争力大小的体现。在经营城市这个概念里，政府代表的是全体市民的利益，它通过制定宏观的城市规划发展思路和制定详细的土地规划以及建设完善的公共服务设施，再辅以配合战略实施的各项游戏规则和部分强制手段，从而全面提升城市的价值和城市竞争力。但是，政府作为一个规则的制定者，必然需要一个特殊的群体来完全实现这个价值，确保其强大的城市再发展能力。经营城市是地产商发展到最高阶段的历史责任。因此，地产商的高级阶段——城市运营商就浮现到历史的舞台上。应该说，地产商是政府经营城市的思路的贯彻者和执行者，它同时肩负两种责任：一是按照政府的要求，按规定用途把规划用途变为实实在在的产品提供给消费者；二是以购买土地的方式，使土地价值乃至城市价值逐步得到实现。这是政府运营城市的责任和城市运营商的责任的最佳结合点。
谁能成为“城市运营商”
城市运营商的轨迹从小盘到大盘，再从大盘到城市化，他们是城市的建设者、规划者、组织者，是有社会责任的企业经营者和专业领域的旗帜，是建设城市的脊梁。他们站在“市长”的角度考虑问题，承担起城市运营商的使命。而看似风光无限，实则步履蹒跚，城市运营商的现实生存充满种种冰火反差和巨大压力。
十几年来，中国房地产业在不断的碰壁中逐渐地成熟起来，但是一些城市对土地市场化的认识仍停留在“土地拍卖、转让”的形式上，缺乏总体规划意识。而能否经营好城市的土地是城市发展的关键，中国房地产商怎样才能成为中国真正的“城市运营商”?王志纲认为，基础设施型开发商(如公建设施开发商)、居住建设型开发商(如郊区化开发商)、资源整合型开发商(如新城市、城镇开发商，提前进入规划，参与规划，帮助规划，帮助政府搞好规划)、城市营销型开发商(如参与经营奥运会的开发商)，最有可能成为中国真正的城市运营商。“这正是产生城市运营商的大好时机。但是真正能转型城市运营商的不会很多，可能不会超过1％。”
成为城市运营商还必须具备四种能力：一是前瞻力(对城市未来发展)；二是判断力(能够做哪些，哪些是该做的，哪些是不该做的)；三是整合力(资源整合)；四是创新力(创造有个性的产品)。城市运营商在内涵上还应该有四大超越：一是在开发目标上，开发商从自我本位到社会本位与自我本位相结合；二是在开发方式上，由“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”；三是在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；四是在对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。
责任地产做好城市运营商
“以实证方式探寻城市和住区发展规律，把握城市空间结构，未来城市发展方向和产业结构的变化，努力认识住区开发与城市发展的互动关系，以及由此所形成的供需关系规律，在尊重自然、尊重文脉的原则上来进行住宅开发，建造出适合人居环境的产品。”这是万科的观点，也应该是一个负责任的城市运营商的主张。
从城市建设发展史上看，其实地产商承担了很大的社会责任。建筑是一个永久性的概念，它的保留价值不会仅仅有几十年，而是在很长时间内影响着整个城市的景观和文化。所以负责任的地产企业应该把精力放到产品的打造和服务的延伸上。当然在开发整个城市的建设改造过程中，政府的经营理念至关重要，但是唯有一个好的开发商和一个好的项目规划，跟一个好的政府结合起来，才有好的运营。
有业内人士认为：“作为一个地产企业，首先在品牌城市的构建过程中要充分认识这个城市的历史、现在、未来，还要认清这个城市的文化内核。地产商的每一个作品虽然不一定都是永久存在于这个城市，但是在相当长的一段历史中，它们都在这个城市占据着一个位置，所以负责任的地产商必然要考虑它的项目契合这个城市的气质、这个城市的定位。地产企业要分担社会责任，就首先要尊重这个城市，尊重这个城市的法规。我觉得这点很重要。同时还要尊重这个城市的个性、文化、生态，要把整个城市看成自己的家去爱护。”
王志纲认为，若想使一些项目获得持久的生命力，就必然要从大处着手，引进城市运营的观念。同时，任何一个企业家特别是城市运营商，在看准宏观大方向的同时，具体的执行力和整合力也是必备的素质，包括微观层面上的营销、广告、规划、设计、园林及售后管理等内容。王志纲断言，在未来几年里，具有城市运营商素质的房地产开发商，将开辟中国房地产业一个全新的时代，成为游戏规则的制定者和颁布