除了纽约,美国各大城市人口都不多,一般只有几十万人。除了商用楼,美国的居民楼一般都不高,人们大多居住平房或别墅。更让人难以置信的是,美国的“绝对房价”(每套别墅)与“相对房价”(房价收入比)并不高。事实上,美国人并不“炒房”,原因何在?有一些中国学者片面理解,他们错误地认为:因为美国开征房产税,所以美国人不炒房。这一解释显然是肤浅的,甚至是误导与误解,应正本清源。
　　美国国土面积与中国大体相当,但美国人口不足中国的1/4,而且中国国土的相当大部分地处大西北,要么是高寒地带,要么是严重干旱缺水地区,不适合居住。相反,美国北邻人口稀少的自由移民国——加拿大,西临太平洋,东濒大西洋,绝大部分国土面积适合定居。总体而言,美国地广人稀,房地产供给相对充分。因此,土地的稀缺性以及房产的供求关系,直接决定了地价与房价水平的高低。
　　原因之一:后工业化时代,美国城市化进程已结束。
　　就目前中国而言,我们正处在快速工业化与加速城镇化时期,工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀,是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇,人们对房地产的投机需求就没有尽头,地价与房价就会不断上涨。
　　早在20世纪70年代初,以美国为首的西方发达国家开始步入“后工业化”时代。随着工业化进程结束,人口城市化进程同步完成。自此,来自工业化用地与城市化用地的需求基本消失,地价与房价进入相对平稳、均衡新时代。
　　原因之二:美国投资渠道多样化,分散投资与理性投资更时尚。
　　在中国,不仅投资渠道单一,而且投资市场狭小,投资者别无选择,除了炒股,就是炒房。当然,投机客还可以炒药、炒茶、炒菜、炒矿。总之,若投资不足,则必然投机有余;一旦“炒无可炒”,就会变成“无所不炒”。
　　与此相反,美国的投资市场不仅规模庞大,而且运作规范成熟。它不仅拥有世界最大的现货市场(股票、债券和基金),而且拥有世界最大的衍生市场(期货、期权和远期)。无论是从投资渠道来看,亦或是从市场容量来看,它都能满足来自全世界投资者的各种投资与投机需求。
　　以股票市场为例,截至2010年7月底,美国主板(NYSE)国内股票总市值高达11.67万亿美元,是上证所的近5倍。与此同时,美国NASDAQ国内股票总市值高达3.29万亿美元,是深交所的3.46倍。美国主板与创业板挂牌的上市公司共有5133家,而沪深A、B股上市公司总计2000家左右。此外,美国还有庞大的场外市场(OTC),截至2010年9月3日,OTCBB挂牌股票3025只,OTC粉单市场挂牌股票共计9655只。
　　美国公司债券市场与基金市场同样是世界最大的投资市场。2009年底,中国证券投资基金资产净值仅为0.39万亿美元,而美国共同基金资产净值高达10万亿美元,它是中国基金规模的25倍。
　　原因之三:美国社会保障制度完善,为养老而投资更从容。
　　在某种意义上讲,中国人均GDP尚不足美国的1/7,我国社会保障制度仍不完善,城乡差别大,尤其是社会保障程度普遍不高。于是,中国人“买房养老”成为自我保障的一种重要形式,因此人们更偏好“买房储值”。
　　但是,在美国,不仅社会保障福利高,而且城乡完全一体化,人均GDP是中国的7倍多,这让美国人养老无忧,也使得美国人的投资行为更加长远而理性。
　　原因之四:美国开征房产类资本所得税,炒房所得大部分缴税。
　　在中国,股市与房市均未开征资本所得税,这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。
　　在美国,证券类(包括股票、债券、基金)资本所得税与房产类资本所得税同时开征,并且它们不仅按照“个人所得”设置不同的累进税率,而且还按“持有期”长短设置了高低不同的税率。一方面,个人所得税税率越高的人,其资本所得税税率也越高;另一方面,如果持有期越短,则税率越高,反之则税率越低。显然,这种税制设置具有很强的“均贫富”的功能,但它的主要目的仍是为了防止短炒与过度投机,鼓励人们长期投资。