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摘要：房地产的估价方法有较多种，但是也存在这一些问题，本文就房地产市场法估价方法、收益法估价方法、成本法估价方法展开了分析研究。
关键词：房地产；评估方法；研究
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
近年来我国房地产市场蓬勃发展，日趋完善，为房地产估价业务的发展提供了广阔的空间，但由于目前还不太成熟的估价理论和方法，在实际估价作业时，估价结果偏离房地产真实价值的情况时有发生，在估价中出现的一些新情况，使得某些估价方法已不能完全适应新时期房地产估价的需要，结合房地产市场的现状对估计方法的研究和改进措施的提出十分必要。
一、市场法估价方法存在的主要问题与改进措施
市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。在目前的房地产市场状况下，用市场法进行估价主要存在以下问题：
1、难以准确的选取恰当的可比实例。选取可比实例是市场法估价中非常重要的一步，如果可比实例选取的不恰当，那么估价结果无法体现待估房地产的真实价值。而在现实生活中，由于房地产市场在不断发展，可供选择的交易实例也越来越多，但是可比实例的选取却没有一个客观的标准，而是基本依靠估价人员的主观判断，这样估价人员的专业与否会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。另外，有些估价人员为了图方便，直接从二手房网站或某些相关网站选取可比实例，但这些数据中有些并不是真正的成交价格，这样会直接影响估价结果的准确性。
因此，应从以下两个方面注意可比实例的选取：第一，尽可能的排除估价人员主观因素的影响，在对同一房地产进行估价时，由至少３名估价人员共同确定可比实例的最终选擇，确保选取的可比实例能较真实的反映待估房地产的价值。第二，房地产估价行业可以设立专门的信息部门，建立规范、标准的信息库，有助于估价人员从中获取需要的交易实例和市场信息，为可比实例的选择提供详实、准确、及时的数据平台。
2、因素修正不够科学客观。由于房地产的特性，其成交价格通常巨大，在估价的过程中对其价格稍作修正，引起的结果就会和市场价格相差巨大。市场法中的因素修正主要包括交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整三个部分。目前因素修正的方法主要是估价人员凭经验进行相关调整系数的确定，缺乏客观的标准支持，主观性太强。因此，不同的估价师的不同的判断、估价人员对市场行情的把握不准都会直接影响到估价结果的精度。
因此，在对可比实例进行因素修正时，为了尽可能的避免主观性，可以引用模糊数学这种新兴的数学方法，该方法是运用线性代数、概率论和数理统计、微积分等理论来研究和解决各领域遇到的那些难以定量化的问题，而用市场法进行房地产估价的因素修正部分正是符合这个特征。
二、收益法估价方法存在的主要问题与改进措施
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。在目前的房地产市场状况下，用收益法进行估价主要存在以下问题：
1、难以准确的确定参数。未来各年净收益和报酬率是收益法中比较重要的参数，这二个参数确定的是否准确对估价结果影响很大。第一，在对未来年净收益测算的过程中，由于是以预测为基础，在房地产市场比较稳定时都会产生一定的误差，何况是目前房地产市场波动很大，几乎很难正确确定其大小，同时，由于房地产市场不发达和估价人员水平的问题，都使未来年净收益确定比较困难。第二，在房地产估价中，采用的报酬率是以无风险报酬率和风险报酬率两部分来确定。由于在现实中不存在完全无风险的投资，因此通常选取同一时期的国债利率或银行存款年利率来替代无风险报酬率，但风险报酬率则是估价人员根据估价房地产自身及其所在地区、行业、市场等所存在的风险做的主观判断。由于估价结果对报酬率具有高度敏感性，同时报酬率的选择又有极大的主观性，有些估价人员为了得到预想的结果来选用匹配的报酬率，使得估价结果严重偏离估价对象的真实价值。
因此，估价人员在确定净收益的时候一定要弄清楚收益的主要来源方式，要根据房地产市场的变化采用正常客观的净收益，不能为了方便根据市场本应是采用不断递增的净收益，而采用年净收益不变的公式进行计算，多查询相关类型房地产的数据，客观合理的确定净收益。在报酬率确定时，可以采用市场法求取，至少要有三个估价人员取不少于五个案例资料，运用累加法求取，把人为造成偏差的风险降到最低。
2、特定的假设前提有时难以实现。收益法要求估价人员要先根据待估房地产的情况做出一系列的假设，在此基础上进行估价。当由于市场较大波动或其他原因导致假设不能成立时，收益法的估价结果就很难体现真实的价值。比如在建工程由于某种原因无法按时完工，产权纠纷使得房地产被法院查封等。
对于某些存在这类风险的房地产，估价人员在估价的过程中，除采用收益法外，同时采用市场法或成本法同时进行估价，然后对估价结果进行一定的调整，有些在收益法中无法识别的风险，可以通过别的估价方法体现出来，从而更容易得到房地产的真实价值。
三、成本法估价方法存在的主要问题与改进措施
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。在目前的房地产市场状况下，用成本法进行估价主要存在以下问题：
1、成本受市场影响不统一。在房地产成本费用的构成中，最为关键的土地取得成本和开发利润受到市场的影响较大，随房地产市场而变动。而建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等项目受市场影响具有一定的滞后性，短期内不会因房地产市场价格的变化而波动。因此在成本确定的时会造成成本估算的误差，从而影响估价结果。
因此，在运用成本法进行房地产估价时，可引入价格修正的方法，在积算价格基础上引入相应的价格调整系数，根据受市场状况的影响程度对不同的因素进行价格修正，价格调整系数的确定方法可按照市场法中的方法确定。
2、忽视了区位和外部性对房地产价格的影响。在成本法中，除土地价格外，其他因素都几乎没有体现房地产区位这一重要因素对房地产估价结果的影响。如状况完全相同的两栋房地产，远离市区的房地产相对于市中心的房地产要便宜很多，甚至有些处于闹市的状况一般的的房地产也会比郊县的全新房地产贵得多，因为忽视了区位的影响，使得评估结果的准确性受到影响。同时，由房地产本身所带来的外部性在成本法中也无法很好地体现，在当前的市场状况下，外部性对房地产价格的影响越来越大，在估价中不容忽视。
因此，可在建筑物的重现购建价格，尤其是土地取得价格和建设成本部分将区位因素考虑进来，通过价格修正使其更加合理客观。引入外部影响系数来反映房地产功能效用和外部性对价格的影响，将原有公式中的折旧部分简化为物质折旧，可以借助市场法来求取外部影响系数，从而使估价结果更加准确。
结束语
估价方法是房地产价格形成过程和价格内涵的反映，每一种估价方法反映的是相应价形成理论下的估价技术路线，估价公式是价格形成理论的具体表现形式。虽然估价方法不同，但在采用公开市场价值标准的前提下，运用各种估价方法评估的都是估价对象的公开市场价值。
参考文献
[1]黄段晨，李季．房地产估价方法若干问题的思考[J].山西建筑，2011，(14)．
[2]周海波.房地产价格影响因素的实证研究[J].海南大学学报(人文社会科学版)，2009，(05).
[3]余世杰.房地产估价中市场比较法的改进研究[J].科技信息，2012，(16).
[4]徐慧慧.对房地产估价一些基本问题的思考[J].黑龙江科技信息，2008，(10).
关键词：房地产；评估方法；研究
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
近年来我国房地产市场蓬勃发展，日趋完善，为房地产估价业务的发展提供了广阔的空间，但由于目前还不太成熟的估价理论和方法，在实际估价作业时，估价结果偏离房地产真实价值的情况时有发生，在估价中出现的一些新情况，使得某些估价方法已不能完全适应新时期房地产估价的需要，结合房地产市场的现状对估计方法的研究和改进措施的提出十分必要。
一、市场法估价方法存在的主要问题与改进措施
市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。在目前的房地产市场状况下，用市场法进行估价主要存在以下问题：
1、难以准确的选取恰当的可比实例。选取可比实例是市场法估价中非常重要的一步，如果可比实例选取的不恰当，那么估价结果无法体现待估房地产的真实价值。而在现实生活中，由于房地产市场在不断发展，可供选择的交易实例也越来越多，但是可比实例的选取却没有一个客观的标准，而是基本依靠估价人员的主观判断，这样估价人员的专业与否会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。另外，有些估价人员为了图方便，直接从二手房网站或某些相关网站选取可比实例，但这些数据中有些并不是真正的成交价格，这样会直接影响估价结果的准确性。
因此，应从以下两个方面注意可比实例的选取：第一，尽可能的排除估价人员主观因素的影响，在对同一房地产进行估价时，由至少３名估价人员共同确定可比实例的最终选擇，确保选取的可比实例能较真实的反映待估房地产的价值。第二，房地产估价行业可以设立专门的信息部门，建立规范、标准的信息库，有助于估价人员从中获取需要的交易实例和市场信息，为可比实例的选择提供详实、准确、及时的数据平台。
2、因素修正不够科学客观。由于房地产的特性，其成交价格通常巨大，在估价的过程中对其价格稍作修正，引起的结果就会和市场价格相差巨大。市场法中的因素修正主要包括交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整三个部分。目前因素修正的方法主要是估价人员凭经验进行相关调整系数的确定，缺乏客观的标准支持，主观性太强。因此，不同的估价师的不同的判断、估价人员对市场行情的把握不准都会直接影响到估价结果的精度。
因此，在对可比实例进行因素修正时，为了尽可能的避免主观性，可以引用模糊数学这种新兴的数学方法，该方法是运用线性代数、概率论和数理统计、微积分等理论来研究和解决各领域遇到的那些难以定量化的问题，而用市场法进行房地产估价的因素修正部分正是符合这个特征。
二、收益法估价方法存在的主要问题与改进措施
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。在目前的房地产市场状况下，用收益法进行估价主要存在以下问题：
1、难以准确的确定参数。未来各年净收益和报酬率是收益法中比较重要的参数，这二个参数确定的是否准确对估价结果影响很大。第一，在对未来年净收益测算的过程中，由于是以预测为基础，在房地产市场比较稳定时都会产生一定的误差，何况是目前房地产市场波动很大，几乎很难正确确定其大小，同时，由于房地产市场不发达和估价人员水平的问题，都使未来年净收益确定比较困难。第二，在房地产估价中，采用的报酬率是以无风险报酬率和风险报酬率两部分来确定。由于在现实中不存在完全无风险的投资，因此通常选取同一时期的国债利率或银行存款年利率来替代无风险报酬率，但风险报酬率则是估价人员根据估价房地产自身及其所在地区、行业、市场等所存在的风险做的主观判断。由于估价结果对报酬率具有高度敏感性，同时报酬率的选择又有极大的主观性，有些估价人员为了得到预想的结果来选用匹配的报酬率，使得估价结果严重偏离估价对象的真实价值。
因此，估价人员在确定净收益的时候一定要弄清楚收益的主要来源方式，要根据房地产市场的变化采用正常客观的净收益，不能为了方便根据市场本应是采用不断递增的净收益，而采用年净收益不变的公式进行计算，多查询相关类型房地产的数据，客观合理的确定净收益。在报酬率确定时，可以采用市场法求取，至少要有三个估价人员取不少于五个案例资料，运用累加法求取，把人为造成偏差的风险降到最低。
2、特定的假设前提有时难以实现。收益法要求估价人员要先根据待估房地产的情况做出一系列的假设，在此基础上进行估价。当由于市场较大波动或其他原因导致假设不能成立时，收益法的估价结果就很难体现真实的价值。比如在建工程由于某种原因无法按时完工，产权纠纷使得房地产被法院查封等。
对于某些存在这类风险的房地产，估价人员在估价的过程中，除采用收益法外，同时采用市场法或成本法同时进行估价，然后对估价结果进行一定的调整，有些在收益法中无法识别的风险，可以通过别的估价方法体现出来，从而更容易得到房地产的真实价值。
三、成本法估价方法存在的主要问题与改进措施
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。在目前的房地产市场状况下，用成本法进行估价主要存在以下问题：
1、成本受市场影响不统一。在房地产成本费用的构成中，最为关键的土地取得成本和开发利润受到市场的影响较大，随房地产市场而变动。而建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等项目受市场影响具有一定的滞后性，短期内不会因房地产市场价格的变化而波动。因此在成本确定的时会造成成本估算的误差，从而影响估价结果。
因此，在运用成本法进行房地产估价时，可引入价格修正的方法，在积算价格基础上引入相应的价格调整系数，根据受市场状况的影响程度对不同的因素进行价格修正，价格调整系数的确定方法可按照市场法中的方法确定。
2、忽视了区位和外部性对房地产价格的影响。在成本法中，除土地价格外，其他因素都几乎没有体现房地产区位这一重要因素对房地产估价结果的影响。如状况完全相同的两栋房地产，远离市区的房地产相对于市中心的房地产要便宜很多，甚至有些处于闹市的状况一般的的房地产也会比郊县的全新房地产贵得多，因为忽视了区位的影响，使得评估结果的准确性受到影响。同时，由房地产本身所带来的外部性在成本法中也无法很好地体现，在当前的市场状况下，外部性对房地产价格的影响越来越大，在估价中不容忽视。
因此，可在建筑物的重现购建价格，尤其是土地取得价格和建设成本部分将区位因素考虑进来，通过价格修正使其更加合理客观。引入外部影响系数来反映房地产功能效用和外部性对价格的影响，将原有公式中的折旧部分简化为物质折旧，可以借助市场法来求取外部影响系数，从而使估价结果更加准确。
结束语
估价方法是房地产价格形成过程和价格内涵的反映，每一种估价方法反映的是相应价形成理论下的估价技术路线，估价公式是价格形成理论的具体表现形式。虽然估价方法不同，但在采用公开市场价值标准的前提下，运用各种估价方法评估的都是估价对象的公开市场价值。
参考文献
[1]黄段晨，李季．房地产估价方法若干问题的思考[J].山西建筑，2011，(14)．
[2]周海波.房地产价格影响因素的实证研究[J].海南大学学报(人文社会科学版)，2009，(05).
[3]余世杰.房地产估价中市场比较法的改进研究[J].科技信息，2012，(16).
[4]徐慧慧.对房地产估价一些基本问题的思考[J].黑龙江科技信息，2008，(10).