论文部分内容阅读
【摘 要】从二十世纪八十年代以来，我国的房地产发展迅猛。作为重要的国家经济组成部分，房地产有着重要的地位。但是房地产作为新兴的产业，加之很多的规则不是十分完善，所以其中也蕴含着很多的不可靠性。本文通过对目前房地产融资渠道进行分析，探析未来房地产融资新渠道。
【关键词】房地产；融资；渠道
1、调查民众对房地产融资渠道的认识
目前，我国虽然在针对房地产市场现状不断在做调整和改善，但是研究表明这一小部分的改善政策并不能满足大多数人们对购房的需求。对于此次研究报告，我们针对成都周边一小部分地区进行了走访调查，讓我们对房地产融资渠道及人们的意见建议有了一个比较全面的了解。在此次对房地产融资渠道民意调查的过程中，采用网络问卷调查及实地走访相结合的形式。调查结果显示：近六成的市民选择通过房产网站获取房产信息，这成为市民获取房产信息的主要渠道，这一现象特别集中表现在年轻人群体中。三成左右的市民获取房产信息是通过楼盘现场、户外广告、家人朋友介绍、宣传单和书籍，这种方式主要集中在年龄稍长群体中；两成左右的网市民通过房产中介公司、房展、楼宇广告、手机、广播、车载广告等其他渠道获取房产信息。大多网民、市民对房地产都缺乏专业分析判断，面临的资金筹集和运用问题也愈加严峻。
在调查中发现，呼吁放活民间资本的民众所占的比例最高，达到了30%。目前，小微企业融资难问题亟待解决，需要打破金融垄断，盘活民间资本，减少资本外流，让广大民众真正受益。相反，也有20%民众担心放宽民间借贷风险过大的弊端。民间融资利润很高，都是毛利计算，如果放宽或让民间借贷合法化，势必造成银行存款收不到钱、社会稳定性下降等问题。民间高利贷事关重大，若无统一监管和立法，不能放宽。否则，首先是搞乱金融市场，还会助涨高利贷的合法性。考虑到民间借贷的风险和弊端，就需要有良好的民间借贷的制度保障。在放活民间借贷的基础上，有9%的民众强调需要政府说到做。需要我国政府以立法的方式予以引导和规范，并尽快完善相关的制度，防患于未然。
2、目前房地产融资面临的情况
目前，我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。国家需要出台适用于房地产金融发展的法律法规，对新型融资工具的组织形式、资金联合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格的规范，使我国房地产多元化融资规范化地发展。总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产发展迫切需要摆脱依赖于银行信贷的局面，走多元化的发展道路。在现实中，国家需要加强对房地产金融市场的宏观调控，进一步完善法律法规；房地产企业自身也要积极拓宽融资渠道，根据自身特点，采用多种融资途径和方法。
目前的房地产融资渠道，从专业角度来讲，房地产的开发具有高度资金集中密集的特点，开发一个房地产需要的数量庞大的资金，同时房地产涉及的投资巨大，投资回报的周期长，所以通过各种可靠地融资渠道来填补这块对资金的需求就显得格外的重要。房地产融资渠道的方式，首先从融资的结构来说，有内部资金来源和外部资金来源，内部资金来源是利用内部积累或向企业的投资者及债权人筹集生产经营所需的资金。外源资金即企业的外部资金来源部分，包括直接融资和间接融资两种方式。从融资对象上来看，分为权益性融资和债务性融资，其中权益性融资又分为房地产企业股票，房地产权益信托以及房地产权益合资。这是一种以融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。而债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。企业通过债务性融资的程序简便，融资成本较低。
其次属于外源性资金来源的债务性融资又可以分为直接融资和间接融资。作为最常用的直接融资是指企业进行的首次上市募集资金（IPO）、配股和增发等股权融资活动。资本间接融资企业资金来自于银行、非银行金融机构的贷款等债权融资活动。说到非公开融资就有必要说说通过银行融资这个渠道。因为这是目前能看到的房地产企业的主要融资渠道。它以银行为经营主体，按信贷规则运作，要求资产安全和资金回流，风险取决于资产质量。银行贷款一直是房地产开发资金的主要来源，主要包括以下方式：土地使用权抵押贷款、自有财产（股权）抵押贷款、担保贷款。
3、未来房地产融资渠道发展方向
我国目前房地产的发展现状不容乐观，虽然中国的宏观调控主要面向住宅市场倾斜，但中国城市化进程的加速和CPI的持续居高不下以及追求国际化和时尚化的潮流，都给中国的商业地产，带来了巨大的机遇和成长空间。
相比于国外的融资方式，国外商业房地产业的发展尤以美国市场为典范，已发展得相当成熟，今后中国商业房地产的发展模式将比较接近美国商业房地产的发展模式。它们有专门机构经营管理，它们通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时使投资人获取长期稳定的投资收益。
回顾房地产业的发展历程，我们看到商业地产的发展轨迹，也可以看到商业地产发展的巨大潜力。然而，与之对应的是目前商业房地产开发融资渠道过于依赖银行贷款的单一性，以及大量民间资本与海外资本寻求进入该领域而找不到合适途径，并且导致投资的流动性差，资金进入容易退出困难。从而加大了投资风险，阻碍了其投资于房地产的开发和经营。
伴随经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场依然处于快速发展阶段，由此产生巨大的融资需求。相对于单一的信用借贷，多样化的融资渠道是我国房地产行业健康发展的保障。
目前，中国的金融市场机制不够规范和成熟，体制也不够完善。房地产金融的创新离不开法律的保障。因此，国家需要进行必要的宏观调控，出台适用于房地产金融发展的法律法规，对新型融资工具的组织形式、资金联合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格的规范，使我国房地产多元化融资规范化地发展。
4、结束语
随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的房地产公司舰队已迫在眉睫。我们需要将传统的融资方式和现已日趋成熟的新兴融资方式相结合，保持国民经济持续快速健康的发展，优化产业结构，满足社会需求，建立符合我国国情的新兴房地产融资渠道，促进我国房地产行业的复苏与发展。
作者简介：刘通，男，西华大学建筑与土木工程学院2012级建筑工程专业本科在读。
袁如旭，女，西华大学建筑与土木工程学院2012级建筑工程专业本科在读。
付露，女，西华大学建筑与土木工程学院2012级工程造价专业本科在读。
雷宇烨，女，西华大学建筑与土木工程学院2011级工程造价专业本科在读。
周成龙，男，西华大学建筑与土木工程学院2013级建筑工程专业本科在读。
【关键词】房地产；融资；渠道
1、调查民众对房地产融资渠道的认识
目前，我国虽然在针对房地产市场现状不断在做调整和改善，但是研究表明这一小部分的改善政策并不能满足大多数人们对购房的需求。对于此次研究报告，我们针对成都周边一小部分地区进行了走访调查，讓我们对房地产融资渠道及人们的意见建议有了一个比较全面的了解。在此次对房地产融资渠道民意调查的过程中，采用网络问卷调查及实地走访相结合的形式。调查结果显示：近六成的市民选择通过房产网站获取房产信息，这成为市民获取房产信息的主要渠道，这一现象特别集中表现在年轻人群体中。三成左右的市民获取房产信息是通过楼盘现场、户外广告、家人朋友介绍、宣传单和书籍，这种方式主要集中在年龄稍长群体中；两成左右的网市民通过房产中介公司、房展、楼宇广告、手机、广播、车载广告等其他渠道获取房产信息。大多网民、市民对房地产都缺乏专业分析判断，面临的资金筹集和运用问题也愈加严峻。
在调查中发现，呼吁放活民间资本的民众所占的比例最高，达到了30%。目前，小微企业融资难问题亟待解决，需要打破金融垄断，盘活民间资本，减少资本外流，让广大民众真正受益。相反，也有20%民众担心放宽民间借贷风险过大的弊端。民间融资利润很高，都是毛利计算，如果放宽或让民间借贷合法化，势必造成银行存款收不到钱、社会稳定性下降等问题。民间高利贷事关重大，若无统一监管和立法，不能放宽。否则，首先是搞乱金融市场，还会助涨高利贷的合法性。考虑到民间借贷的风险和弊端，就需要有良好的民间借贷的制度保障。在放活民间借贷的基础上，有9%的民众强调需要政府说到做。需要我国政府以立法的方式予以引导和规范，并尽快完善相关的制度，防患于未然。
2、目前房地产融资面临的情况
目前，我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。国家需要出台适用于房地产金融发展的法律法规，对新型融资工具的组织形式、资金联合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格的规范，使我国房地产多元化融资规范化地发展。总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产发展迫切需要摆脱依赖于银行信贷的局面，走多元化的发展道路。在现实中，国家需要加强对房地产金融市场的宏观调控，进一步完善法律法规；房地产企业自身也要积极拓宽融资渠道，根据自身特点，采用多种融资途径和方法。
目前的房地产融资渠道，从专业角度来讲，房地产的开发具有高度资金集中密集的特点，开发一个房地产需要的数量庞大的资金，同时房地产涉及的投资巨大，投资回报的周期长，所以通过各种可靠地融资渠道来填补这块对资金的需求就显得格外的重要。房地产融资渠道的方式，首先从融资的结构来说，有内部资金来源和外部资金来源，内部资金来源是利用内部积累或向企业的投资者及债权人筹集生产经营所需的资金。外源资金即企业的外部资金来源部分，包括直接融资和间接融资两种方式。从融资对象上来看，分为权益性融资和债务性融资，其中权益性融资又分为房地产企业股票，房地产权益信托以及房地产权益合资。这是一种以融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。而债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。企业通过债务性融资的程序简便，融资成本较低。
其次属于外源性资金来源的债务性融资又可以分为直接融资和间接融资。作为最常用的直接融资是指企业进行的首次上市募集资金（IPO）、配股和增发等股权融资活动。资本间接融资企业资金来自于银行、非银行金融机构的贷款等债权融资活动。说到非公开融资就有必要说说通过银行融资这个渠道。因为这是目前能看到的房地产企业的主要融资渠道。它以银行为经营主体，按信贷规则运作，要求资产安全和资金回流，风险取决于资产质量。银行贷款一直是房地产开发资金的主要来源，主要包括以下方式：土地使用权抵押贷款、自有财产（股权）抵押贷款、担保贷款。
3、未来房地产融资渠道发展方向
我国目前房地产的发展现状不容乐观，虽然中国的宏观调控主要面向住宅市场倾斜，但中国城市化进程的加速和CPI的持续居高不下以及追求国际化和时尚化的潮流，都给中国的商业地产，带来了巨大的机遇和成长空间。
相比于国外的融资方式，国外商业房地产业的发展尤以美国市场为典范，已发展得相当成熟，今后中国商业房地产的发展模式将比较接近美国商业房地产的发展模式。它们有专门机构经营管理，它们通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时使投资人获取长期稳定的投资收益。
回顾房地产业的发展历程，我们看到商业地产的发展轨迹，也可以看到商业地产发展的巨大潜力。然而，与之对应的是目前商业房地产开发融资渠道过于依赖银行贷款的单一性，以及大量民间资本与海外资本寻求进入该领域而找不到合适途径，并且导致投资的流动性差，资金进入容易退出困难。从而加大了投资风险，阻碍了其投资于房地产的开发和经营。
伴随经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场依然处于快速发展阶段，由此产生巨大的融资需求。相对于单一的信用借贷，多样化的融资渠道是我国房地产行业健康发展的保障。
目前，中国的金融市场机制不够规范和成熟，体制也不够完善。房地产金融的创新离不开法律的保障。因此，国家需要进行必要的宏观调控，出台适用于房地产金融发展的法律法规，对新型融资工具的组织形式、资金联合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格的规范，使我国房地产多元化融资规范化地发展。
4、结束语
随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的房地产公司舰队已迫在眉睫。我们需要将传统的融资方式和现已日趋成熟的新兴融资方式相结合，保持国民经济持续快速健康的发展，优化产业结构，满足社会需求，建立符合我国国情的新兴房地产融资渠道，促进我国房地产行业的复苏与发展。
作者简介：刘通，男，西华大学建筑与土木工程学院2012级建筑工程专业本科在读。
袁如旭，女，西华大学建筑与土木工程学院2012级建筑工程专业本科在读。
付露，女，西华大学建筑与土木工程学院2012级工程造价专业本科在读。
雷宇烨，女，西华大学建筑与土木工程学院2011级工程造价专业本科在读。
周成龙，男，西华大学建筑与土木工程学院2013级建筑工程专业本科在读。