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摘要：城市房价的变动不仅是一个经济问题，更是一个重大的社会问题。不断上涨的房价正在逐渐降低诸多一线城市的吸引力。为了探究其原因，文章通过了解影响毕业生选择就业城市的因素，采用主成分分析法、因子分析法、多变量分析法，并运用logistic回归模型，从而探究高房价对城市人才流失的挤出效应，并据此为缓解南京人才流出而提出相应的政策意见。
关键词：高房价;毕业生;影响因素;南京
一、引言
城市因人才的富集而获得发展发展，人才因城市的特质而被吸引到相应的城市，城市与人才存着相互依赖的关系。所以，自2017年以来，全国各大一线、二线城市相继发布了一系列人才引进政策，就南京市来说，这其中包括落户政策、人才安居政策等，从这一系列的人才政策可知，影响城市人才去留的因素有很多，户口、薪资水平、住房甚至城市环境交通等都可能影响毕业生对就业城市的选择，而在发布人才政策的同时，限购政策、限贷政策、租售同权等一系列房价相关政策的出台，并且南京作为江苏省的经济中心和教育中心，这是否意味着在众多影响因素中，高房价对南京人才的挤出有着较大的影响。所以，政府应该实施什么样的政策才能有效调控房价、有效落实相关人才政策，这一系列问题有待研究。鉴于此，本文基于毕业生对就业城市的选择以及房价的分析考察了高房价与人才去留的动态关系。
二、理论基础
影响南京毕业生就业城市选择的因素主要分为两大类，一是“拉力”，一是“推力”，南京对大学生有众多吸引力，例如薪资水平和就业机会，但较其他二线城市而言，较低的物价水平和低房价让一大批南京大学生倾向去往其他二线城市发展;南京对毕业生而言，城市经济活力、南京吸引人才的相关政策和城市社保医疗发展水平都具有一定的吸引力，但他们更关注的可能是就业地与家乡的距离及恋人或配偶的就业城市;再者，南京的交通便利程度和毕业生对南京的城市印象是毕业生选择留宁的加分项，但南京夏季过热使大学生对城市的气候难以适应。而在这诸多因素中因高房价使得毕业生多倾向于离开南京选择其他城市。
对于南京来说，大学生对其吸引力与挤出力之间的权衡决定了该城市的大学毕业生留宁情况。研究南京吸引力因素影响大还是挤出力因素影响大这是我们要研究的目标，两股力量中具体哪个因素占比重最大需要去分析，故本文运用因素分析、相关分析、回归分析、方差分析及二logistic模型等统计分析方法，对毕业生就业区域流向及成因进行了宏观分析。从家庭、个人、社会、政策等方面，运用社会调查、相关分析、理论阐述等，研究应届毕业生城市选择影响因素。查阅相关文献资料，研究南京市人才就业的现状及就业趋势，通过深度访谈了解毕业生对于未来就业的规划及影响其选择的因素，针对性采访选择留在南京与离开南京就业的毕业生，从外到内，从城市到个人，分析具体影响因素，为何选择这些因素与去留做相关分析提供基础。再有，现今许多二、三线城市的房价比收入都高，因此大学生就业更应该要考虑工作地导致大学生就业流向不平衡，一些城市人才流失严重，探讨南京高房价带动的“推力”与“拉力”，深析房价带来的去留效应。
三、关于应届毕业生就业城市选择的实证分析
本文采用概率抽样的调查方式，以问卷调查法为主，辅之以文案调查法，小组座谈法和深层访谈法，对南京市重点高校（985、211）、非985、211重点高校、专业职业技术学校2018届毕业按层次比例抽取4所样本高校，从样本高校秋季招聘会上寻找调查对象，按最佳样本量简单随机抽取样本，最终发放问卷300份，有效问卷234份。
（一）描述性分析
根据基本信息分析，对于理想就业区域，大多数毕业生倾向于选择离开南京该城市，所占比例为68.8%，考虑继续留在南京工作的比例为31.2%。对于南京目前出台的住房政策， 仅40%的毕业生了解人才安居政策，33%的毕业生了解“五限”方针政策，对于租购并举这一政策，仅11%的毕业生了解。针对人才安居政策，对毕业生吸引力最大的是“购房补贴”该政策，占到了33%，相比于“共有产权房”的6%、“人才公寓”的25%、“公共租赁住房”的11%、“租赁补贴”的25%，购房补贴这一政策更具吸引力。
（二）因子分析
为进一步确定影响人才去留的主要因素，这里采用因子分析，从测量个人因素和城市因素两个方面，分析应届毕业生就业城市选择的影响因素，并对变量取值{1，2，3，}， 其中重要程度依次递增。结合各影响因素在数据集上的平均值、标准差，影响因素所对应影响层次的均值（影响层上因素的均值），如表1所示。
从每个因素在城市选择时的影响层次情况来看：城市指标层面要重于个人指标层面，应届毕业生多基于职业规划，看重行业发展和晋升通道是否畅通，其次是对职业其他方面的要求，这与现实情况也是相符合的。从每个层面中影响因素均值情况看：各层面上，考虑的主要因素分别为薪资水平、就業机会、房价水平、城市经济活力和恋人或配偶就业城市等。进行因子分析的同时，也进行了变量的相关性分析（如表1）， 结果显示：各个项目组内的相关性均在 0.5 以上，组间均在 0.3 以下，表明变量的相关性较好，适合作主成分分析，发现所有因子的提取率大部分都在70%以上，极个别因素提取率低于70%，贡献显著。且C11、C15的提取率相对较高，贡献最为显著，说明这两个因素很大程度影响着城市选择。按照主成分分析原理，各大影响因素的特征值、方差贡献率，前五个特征值根大于1且累计贡献率达到63.199%，故可以用F1、F2、F3、F4、F5代表原来13个影响因素对是否留在南京的影响情况。因此得到5个主成分的线性组合表达式，从F1～F5的表达式中可以看出，在F1的线性组合中，C17、C19、C22的系数较大，在F2的线性组合中，C13的系数较大，在F3、F4、F5的线性组合中，C11的系数较大，即可以看出五个主成分成分为：城市气候适宜度、交通便利程度、家庭人脉关系、薪资水平、房价水平，在得出影响南京大学生去留最为重要的五个因素后，我们还需比较南京在城市“推力”与“拉力”两股力量中，“推力”与“拉力”两股力量更为显著，且该股力量哪个因素占比重最大即较为影响南京大学生离开南京的具体因素是什么需要进一步分析，故进一步建立logistic回归模型。 （三）二元logistic回归方程
研究各因素与是否离开南京之间的因果关系，建立logistic回归模型，logistic回归是一种广义线性回归（generalized linear model），因此与多重线性回归分析有很多相同之处。究其因变量南京城市去留问题分“是”、“否”二分类，建立二元logistic模型进行拟合，模型拟合标准-2倍对数似然值为274.136，相对应的P值0.045，拟合度良好。得到Logistic回归方程为：p=exp（0.847+0.042F1-0.203F2+0.059F3-0.470F4+0.144F5）/（1+exp（0.847+0.042F1-0.203F2+0.059F3-0.470F4+0.144F5）
对分析结果做出如下解释：对于F1：认为该因素非常重要选择留在南京的是认为该因素一般重要而选择离开南京或未确定的1.043倍，F2、F3、F4同，对于F5：认为该因素非常重要选择留在南京的是认为该因素一般重要而选择离开南京或未确定的1.154倍，结合实际情况作出分析：在影响南京大学生去留最为重要的五个因素中，“拉力”占2/5，“推力”占3/5，大致看出南京在城市“推力”与“拉力”两股力量中，“推力”的影响大于“拉力”，但在“推力”中占比重最大即较为影响南京大学生离开南京的具体因素通过二元logistics回归方程得出，F5对应系数最为显著，即对房价因素十分重视、一般重视的人大部分都不会选择留在南京，可见高房价已经对人才去留产生很大的负面影响。
四、结论与建议
本文通过调查研究，近10年来，我国房价水平总体上呈上升趋势，而近两年增幅有所增大。而南京房价在总体上升的同时，近两年其增长速度远超于全国住宅商品房平均售价增长幅度。自2017年以来，随着限购、限贷、人才安居、租售同权等一系列房价政策的实施，房价涨幅有所放缓，但是总体仍处于较高水平，大多数毕业生无法承担。由以上分析可以看出，南京对于人才的“拉力”大于“推力”，而房价作为“推力”，在毕业生选择就业城市的众多因素中占重要比重，所以如何留住人才，其关键在于保障毕业生的住房。
基于以上结论，本文提出以下政策意见：
1. 提高毕业生整体薪资水平
在房价水平短时间内不可能大幅下跌的情况下，加强与各大高校的联系，保障毕业生就业，提高就业率，对于优秀毕业生，加强对其的素质能力培养，提高毕业生整体薪资水平。
2. 加强住房政策宣传
在国家宏观调控政策下，全国各地都鼓励实行租售并举政策，但通过问卷调查得知，南京毕业生对于租售并举这一政策的可知度仅占11%，毕业生并不知道该政策的存在，更不用提及享受该政策优惠。南京市相关部门应通过多种渠道加强住房政策的宣传，普及毕业生对住房政策的熟知度。
3. 完善租房市场，落实租售同权，确保毕业生住到“安全房”
长期以来，我国的住房租赁市场存在信用问题，税收问题，租售不同权问题三大痛点。住房租赁市场并不规范，缺乏透明度，且90%以上为个人房东，而租赁市场乱象丛生的原因之一，就是信用体系不完善。为了保证毕业生顺利在市场上租赁到安全屋，政府应加强市场信用制度管理，加强监管，建立房屋租赁信息服务平台，保证房源的真实可靠。
4. 实现“五险一金”全覆盖
一些企业改制后，并未兑现职工社保缴纳执行方案，使职工无法享受社保、到龄不能办理退休、公积金贷款等福利。非公企業工会干部不能有效督促企业按时足额缴纳“五险一金”。应该灵活调整五险一金比例，增加公积金所占比例，加大监管力度，强化制约措施。
5. 完善、落实人才安居政策
在毕业生考虑购房区域与房屋总价分析上，得知毕业生在购买地段偏中心而只能购买小户型，在地段偏郊区同价格却可以购买大户型，购房压力大，而人才安居房可以有效解决这一问题，但是人才安居房的申请流程繁琐、人才安居房的产权、转让问题以及部分安居房质量有问题。这些问题严重影响了这一政策的实施以及有效性。
参考文献：
[1]王悦.我国房地产发展现状及影响研究[J].经济师，2018（01）.
[2]贾曼莉，赵丹.我国一线城市房价问题比较分析[J].华北电力大学学报（社会科学版），2015（04）.
[3]刘泽洋.房价调控现状及未来发展趋势调查研究[J].中外企业家，2016（28）.
[4]岳昌君，黄思颖，万文慧.高校毕业生为什么青睐在大中城市就业——基于2015年全国高校毕业生抽样调查数据的实证分析[J].教育学术月刊，2016（07）.
[5]何仲禹，翟国方.我国大学生就业城市选择意愿及其影响因素分析[J].人文地理，2015（02）.
[6]王立南，徐傲然.大学生就业向二线城市转移现象研究——以重庆市为例[J].中国市场，2015（26）.
[7]周石，刘慧卓，陈圆.北京市高校本科毕业生留京意向影响因素的调查分析[J].管理世界，2012（05）.
[8]葛玉好，牟小凡，刘峰.大学生就业地域选择的影响因素分析——基于扩展的托达罗人口流动模型[J].中国人民大学教育学刊，2011（04）.
[9]黄颖.高房价带来人才流动新格局[J].中国人才，2010（03）.
[10]辛立强.高房价对人才择业的影响——以南京大学生为例[J].中国商论，2018（05）.
（作者单位：南京邮电大学经济学院）
关键词：高房价;毕业生;影响因素;南京
一、引言
城市因人才的富集而获得发展发展，人才因城市的特质而被吸引到相应的城市，城市与人才存着相互依赖的关系。所以，自2017年以来，全国各大一线、二线城市相继发布了一系列人才引进政策，就南京市来说，这其中包括落户政策、人才安居政策等，从这一系列的人才政策可知，影响城市人才去留的因素有很多，户口、薪资水平、住房甚至城市环境交通等都可能影响毕业生对就业城市的选择，而在发布人才政策的同时，限购政策、限贷政策、租售同权等一系列房价相关政策的出台，并且南京作为江苏省的经济中心和教育中心，这是否意味着在众多影响因素中，高房价对南京人才的挤出有着较大的影响。所以，政府应该实施什么样的政策才能有效调控房价、有效落实相关人才政策，这一系列问题有待研究。鉴于此，本文基于毕业生对就业城市的选择以及房价的分析考察了高房价与人才去留的动态关系。
二、理论基础
影响南京毕业生就业城市选择的因素主要分为两大类，一是“拉力”，一是“推力”，南京对大学生有众多吸引力，例如薪资水平和就业机会，但较其他二线城市而言，较低的物价水平和低房价让一大批南京大学生倾向去往其他二线城市发展;南京对毕业生而言，城市经济活力、南京吸引人才的相关政策和城市社保医疗发展水平都具有一定的吸引力，但他们更关注的可能是就业地与家乡的距离及恋人或配偶的就业城市;再者，南京的交通便利程度和毕业生对南京的城市印象是毕业生选择留宁的加分项，但南京夏季过热使大学生对城市的气候难以适应。而在这诸多因素中因高房价使得毕业生多倾向于离开南京选择其他城市。
对于南京来说，大学生对其吸引力与挤出力之间的权衡决定了该城市的大学毕业生留宁情况。研究南京吸引力因素影响大还是挤出力因素影响大这是我们要研究的目标，两股力量中具体哪个因素占比重最大需要去分析，故本文运用因素分析、相关分析、回归分析、方差分析及二logistic模型等统计分析方法，对毕业生就业区域流向及成因进行了宏观分析。从家庭、个人、社会、政策等方面，运用社会调查、相关分析、理论阐述等，研究应届毕业生城市选择影响因素。查阅相关文献资料，研究南京市人才就业的现状及就业趋势，通过深度访谈了解毕业生对于未来就业的规划及影响其选择的因素，针对性采访选择留在南京与离开南京就业的毕业生，从外到内，从城市到个人，分析具体影响因素，为何选择这些因素与去留做相关分析提供基础。再有，现今许多二、三线城市的房价比收入都高，因此大学生就业更应该要考虑工作地导致大学生就业流向不平衡，一些城市人才流失严重，探讨南京高房价带动的“推力”与“拉力”，深析房价带来的去留效应。
三、关于应届毕业生就业城市选择的实证分析
本文采用概率抽样的调查方式，以问卷调查法为主，辅之以文案调查法，小组座谈法和深层访谈法，对南京市重点高校（985、211）、非985、211重点高校、专业职业技术学校2018届毕业按层次比例抽取4所样本高校，从样本高校秋季招聘会上寻找调查对象，按最佳样本量简单随机抽取样本，最终发放问卷300份，有效问卷234份。
（一）描述性分析
根据基本信息分析，对于理想就业区域，大多数毕业生倾向于选择离开南京该城市，所占比例为68.8%，考虑继续留在南京工作的比例为31.2%。对于南京目前出台的住房政策， 仅40%的毕业生了解人才安居政策，33%的毕业生了解“五限”方针政策，对于租购并举这一政策，仅11%的毕业生了解。针对人才安居政策，对毕业生吸引力最大的是“购房补贴”该政策，占到了33%，相比于“共有产权房”的6%、“人才公寓”的25%、“公共租赁住房”的11%、“租赁补贴”的25%，购房补贴这一政策更具吸引力。
（二）因子分析
为进一步确定影响人才去留的主要因素，这里采用因子分析，从测量个人因素和城市因素两个方面，分析应届毕业生就业城市选择的影响因素，并对变量取值{1，2，3，}， 其中重要程度依次递增。结合各影响因素在数据集上的平均值、标准差，影响因素所对应影响层次的均值（影响层上因素的均值），如表1所示。
从每个因素在城市选择时的影响层次情况来看：城市指标层面要重于个人指标层面，应届毕业生多基于职业规划，看重行业发展和晋升通道是否畅通，其次是对职业其他方面的要求，这与现实情况也是相符合的。从每个层面中影响因素均值情况看：各层面上，考虑的主要因素分别为薪资水平、就業机会、房价水平、城市经济活力和恋人或配偶就业城市等。进行因子分析的同时，也进行了变量的相关性分析（如表1）， 结果显示：各个项目组内的相关性均在 0.5 以上，组间均在 0.3 以下，表明变量的相关性较好，适合作主成分分析，发现所有因子的提取率大部分都在70%以上，极个别因素提取率低于70%，贡献显著。且C11、C15的提取率相对较高，贡献最为显著，说明这两个因素很大程度影响着城市选择。按照主成分分析原理，各大影响因素的特征值、方差贡献率，前五个特征值根大于1且累计贡献率达到63.199%，故可以用F1、F2、F3、F4、F5代表原来13个影响因素对是否留在南京的影响情况。因此得到5个主成分的线性组合表达式，从F1～F5的表达式中可以看出，在F1的线性组合中，C17、C19、C22的系数较大，在F2的线性组合中，C13的系数较大，在F3、F4、F5的线性组合中，C11的系数较大，即可以看出五个主成分成分为：城市气候适宜度、交通便利程度、家庭人脉关系、薪资水平、房价水平，在得出影响南京大学生去留最为重要的五个因素后，我们还需比较南京在城市“推力”与“拉力”两股力量中，“推力”与“拉力”两股力量更为显著，且该股力量哪个因素占比重最大即较为影响南京大学生离开南京的具体因素是什么需要进一步分析，故进一步建立logistic回归模型。 （三）二元logistic回归方程
研究各因素与是否离开南京之间的因果关系，建立logistic回归模型，logistic回归是一种广义线性回归（generalized linear model），因此与多重线性回归分析有很多相同之处。究其因变量南京城市去留问题分“是”、“否”二分类，建立二元logistic模型进行拟合，模型拟合标准-2倍对数似然值为274.136，相对应的P值0.045，拟合度良好。得到Logistic回归方程为：p=exp（0.847+0.042F1-0.203F2+0.059F3-0.470F4+0.144F5）/（1+exp（0.847+0.042F1-0.203F2+0.059F3-0.470F4+0.144F5）
对分析结果做出如下解释：对于F1：认为该因素非常重要选择留在南京的是认为该因素一般重要而选择离开南京或未确定的1.043倍，F2、F3、F4同，对于F5：认为该因素非常重要选择留在南京的是认为该因素一般重要而选择离开南京或未确定的1.154倍，结合实际情况作出分析：在影响南京大学生去留最为重要的五个因素中，“拉力”占2/5，“推力”占3/5，大致看出南京在城市“推力”与“拉力”两股力量中，“推力”的影响大于“拉力”，但在“推力”中占比重最大即较为影响南京大学生离开南京的具体因素通过二元logistics回归方程得出，F5对应系数最为显著，即对房价因素十分重视、一般重视的人大部分都不会选择留在南京，可见高房价已经对人才去留产生很大的负面影响。
四、结论与建议
本文通过调查研究，近10年来，我国房价水平总体上呈上升趋势，而近两年增幅有所增大。而南京房价在总体上升的同时，近两年其增长速度远超于全国住宅商品房平均售价增长幅度。自2017年以来，随着限购、限贷、人才安居、租售同权等一系列房价政策的实施，房价涨幅有所放缓，但是总体仍处于较高水平，大多数毕业生无法承担。由以上分析可以看出，南京对于人才的“拉力”大于“推力”，而房价作为“推力”，在毕业生选择就业城市的众多因素中占重要比重，所以如何留住人才，其关键在于保障毕业生的住房。
基于以上结论，本文提出以下政策意见：
1. 提高毕业生整体薪资水平
在房价水平短时间内不可能大幅下跌的情况下，加强与各大高校的联系，保障毕业生就业，提高就业率，对于优秀毕业生，加强对其的素质能力培养，提高毕业生整体薪资水平。
2. 加强住房政策宣传
在国家宏观调控政策下，全国各地都鼓励实行租售并举政策，但通过问卷调查得知，南京毕业生对于租售并举这一政策的可知度仅占11%，毕业生并不知道该政策的存在，更不用提及享受该政策优惠。南京市相关部门应通过多种渠道加强住房政策的宣传，普及毕业生对住房政策的熟知度。
3. 完善租房市场，落实租售同权，确保毕业生住到“安全房”
长期以来，我国的住房租赁市场存在信用问题，税收问题，租售不同权问题三大痛点。住房租赁市场并不规范，缺乏透明度，且90%以上为个人房东，而租赁市场乱象丛生的原因之一，就是信用体系不完善。为了保证毕业生顺利在市场上租赁到安全屋，政府应加强市场信用制度管理，加强监管，建立房屋租赁信息服务平台，保证房源的真实可靠。
4. 实现“五险一金”全覆盖
一些企业改制后，并未兑现职工社保缴纳执行方案，使职工无法享受社保、到龄不能办理退休、公积金贷款等福利。非公企業工会干部不能有效督促企业按时足额缴纳“五险一金”。应该灵活调整五险一金比例，增加公积金所占比例，加大监管力度，强化制约措施。
5. 完善、落实人才安居政策
在毕业生考虑购房区域与房屋总价分析上，得知毕业生在购买地段偏中心而只能购买小户型，在地段偏郊区同价格却可以购买大户型，购房压力大，而人才安居房可以有效解决这一问题，但是人才安居房的申请流程繁琐、人才安居房的产权、转让问题以及部分安居房质量有问题。这些问题严重影响了这一政策的实施以及有效性。
参考文献：
[1]王悦.我国房地产发展现状及影响研究[J].经济师，2018（01）.
[2]贾曼莉，赵丹.我国一线城市房价问题比较分析[J].华北电力大学学报（社会科学版），2015（04）.
[3]刘泽洋.房价调控现状及未来发展趋势调查研究[J].中外企业家，2016（28）.
[4]岳昌君，黄思颖，万文慧.高校毕业生为什么青睐在大中城市就业——基于2015年全国高校毕业生抽样调查数据的实证分析[J].教育学术月刊，2016（07）.
[5]何仲禹，翟国方.我国大学生就业城市选择意愿及其影响因素分析[J].人文地理，2015（02）.
[6]王立南，徐傲然.大学生就业向二线城市转移现象研究——以重庆市为例[J].中国市场，2015（26）.
[7]周石，刘慧卓，陈圆.北京市高校本科毕业生留京意向影响因素的调查分析[J].管理世界，2012（05）.
[8]葛玉好，牟小凡，刘峰.大学生就业地域选择的影响因素分析——基于扩展的托达罗人口流动模型[J].中国人民大学教育学刊，2011（04）.
[9]黄颖.高房价带来人才流动新格局[J].中国人才，2010（03）.
[10]辛立强.高房价对人才择业的影响——以南京大学生为例[J].中国商论，2018（05）.
（作者单位：南京邮电大学经济学院）