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【摘 要】 本文主要就影响房地产工程管理的因素以及加强房地产工程管理的有效途径进行了分析研究。
【关键词】 房地产工程管理；影响因素；有效途径
一、影响房地产工程管理的因素
1、缺乏完整的管理体系
缺乏完整的管理体系是管理中普遍存在的现象，在当下的管理模式中很少房地产公司在管理上能拥有一个健全的管理体系，来协助工程项目经济管理。在实际的房地产项目工程管理中并没有过多的规章制度，即使存在着相关的管理体系也不会认真执行，从而导致很多房地产工程项目建设得不到有效的执行，并且说明其管理制度只是摆设的作用。在对房地产项目经济管理中还缺乏相应的管理队伍，这也是致使房地产工程项目经济管理工作的得不到有限开展的重要原因。为了进一步改善房地产工程项目经济管理，应加强对工程项目经济管理制度的建设和完善相关的管理体系，并提高工程项目管理人员的管理观念和综合素质水平。这样房地产工程项目经济管理才能得到有效的开展，保证项目的顺利进行。
2、技术水平
不同的监理人员的技术水平也不尽相同，这就导致工程质量的控制难度更大。例如在工程设计方面，部分设计人员设计草率，设计图纸太过粗糙，细节详图或者剖面图不够详细，并且建筑外形与内部结构之间互相矛盾，尺寸也混乱不清，很多细节方面处理错误，并且作为技术人员，并没有及时去工地查找问题并及时解决，而且施工质量和图纸质量的把关失效，因为掩盖了很多问题，所以工程就存在了质量隐患【1】。
3、施工队伍素质
直接参与工程建设的建筑队伍方面，部分建筑队伍的专业素质不高，相关的技术水准落后，无法深入了解设计图纸的内容，没有足够的责任心。很多房地产企业再进行日常经营的时候，过度注重房地产项目的开发，却忽略了房地产开发项目的管理，只看重短期利益，却没有注意到长期投资所能带来的利益回报。
4、对房地产工程项目管理观念意识不强
房地产工程项目管理能力的强弱，直接关系到房地产事业的开发，因为房地产项目工程经济管理是整个管理的中心因此起着至关重要的作用。在房地产工程项目经济管理中，都侧重于房地产工程项目带来的经济效益，而不是将主要的精力放在项目经济管理的模式上，并且认为工程项目经济管理是可有可无的管理项目，因而对工程项目经济管理不重视，这就是缺乏观念意识造成的。这就使得在房地产工程项目管理中错漏百出，从而使得房地产工程项目风险加大，房地产事业也得不到最大限度的发展。
二、房地产工程管理的有效途径
1、建立健全的管理体系，并加强对房地产工程项目管理
纵观当下的局势，关于我国的房地产管理的规章制度有较大的改善，但还是相应存在着漏洞，并妨碍着我国房地产工程项目管理的发展。因此，房地产工程企业想要做好管理的工作，首先就要加强房地产工程项目济管理规章制度的建设，建立健全相关的管理制定，并加强对项目管理的约束，从而促进我个房地产事业的顺利开展。在制度完善的情况下，如果不认真执行，那也相对于摆设，因此还应加强对房地产工程项目管理制度的执行力度，况且执行才是制定相关规章制度的最终目的。
2、制订质量计划
在对投资人对于开发项目的战略决策以及质量政策充分了解的基础上，保证明确了咨询成果的质量目标以及标准和熟悉了咨询企业的质量管理体系文件后，参照项目组织结构的特点，制定适合本企业本项目的质量管理体系。
3、加强全过程的质量控制
3.1设计方案层面的质量控制
在进行房地产开发项目建设之前，需要通过可行性研究报告、市场调查、相关开发项目的产品的策划定位来综合决定方案设计。当明确了项目开发产品的定位之后，房地产企业需要主动对负责方案设计的单位的业绩进行综合性的评估，确保方案设计的实用性。在设计方案通过之后，就进入施工图纸的设计流程。对于施工图纸设计的初步设计、技术设计以及施工图设计三个步骤，都可以通过对各个阶段的设计深度的控制来保证图纸的设计质量。
3.2施工阶段的质量控制
项目投资人的开发项目的战略和产品定位等级直接决定了该项目的质量目标。之后进行项目的进度控制和成本控制的确定。然后为实现质量目标制定相应的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术来编制切实可行的质量计划【2】。
3.3项目建设过程的质量控制
进行项目施工过程的控制，实质上也就是进行程序控制和过程偏差控制。对于房地产企业而言，施工过程控制实质上就是比较合同标注的工作范围与施工单位的工作过程以及阶段性成果之间存在的差异；借助规定的质量标准和施工图以及设计总说明，将合同与实际施工形成的成品和半成品进行对比；将实际的工作流程顺序与合同规定的施工方案和施工作业顺序进行对比；借助多种质量检测手段跟踪整个施工作业的过程，并且得出是否批准工程继续还是进行整改，从而保证对工程质量的实时控制。
4、加强房地产的造价管理
在建筑工程项目的设计阶段，开发商应选择具备资质的设计单位，可有效地避免因设计能力问题造成工程项目设计中出现错漏现象及频繁的设计变更，额外地增加工程成本；在工程项目开发设计中，应加强设计管理控制，做到科学合理析分配投资额，提高原材料和设备的利用率。避免因材料购置量和设备投入不合理造成浪费或者窝工现象。完善设计方案阶段，应对项目的功能定位进行透彻分析，最大限度地减少工程设计方案投入工程项目中引起变更；对于设计方案中存在纰漏的地方，应及时采取方案措施给以修正、改进，达到设计方案经济性和技术性都能满足工程项目工程造价最优化。
在工程项目的招投标阶段，要严格按照有关的法律法规程序进行招投标，包括招标文件的内容要确保真实性，不能弄虚作假；招标过程中应本着公开、公正、公平的原则，挖掘具备资质的投标方作为工程项目的承包方；避面在招标过程中存在暗箱操作现象，即一些不具备承建资质的投标单位或者挂靠其它单位的投标单位中标。在选定中标单位后，为了尽可能地降低投资风险，房地产开发商还应在签订工程合同前，对工程项目的复杂程度及可能存在的风险进行量化评估，对合同中的条款进行细化，将其作为降低工程项目投资风险和有效控制工程项目工程造价的重要手段和措施。 房地产开发项目施工阶段的施工顺序的调整，施工方案的优化和控制施工阶段施工变更是实现工程项目顺利实施的关键；从多层次，多方位了解施工技术方案的可行性和工程造价的科学性，避免施工方案因设计上的失误造成经济损失；比如施工阶段的施工变更问题，有关的施工单位要积极征求有关部门的审查和技术鉴定后方可进行下一施工环节施工；其次，有关的工程造价管理人员应依据工程合同条款严格施工阶段的监督管理；建立责任机制，做到责任分工，更具工程造价相关的管理制度加大对工程进度款的审核力度；确保工程各个施工环节的款项落实到位；第三，施工方在购买施工机具和原材料时应征得房地产开发商的同意，施工方并以书面形式列举购买的项目，经房地产开发商有关负责人签字确认后方可购买，避免因施工单位私自购买施工原材料或设备问题影响房地产项目的工程造价控制管理。
5、注重各部门的沟通，对管理工作协调进行
房地产工程项目管理工作，众所周知它并不是一个独立体，与各部门息息相关。一项工程项目管理的完成需要各部门的有效配合、协调进行。为此，房地产工程项目企业首先要充分认识到各部门协调进行管理的重要性以及作用，并对在管理中出现的问题进行协调解决。这也要求房地产工程管理企业要改变传统模式，寻找创新的管理模式，以满足房地产发展的需要。创新是一个国家进步的灵魂，创新是一个企业永恒发展的前提【3】。因此要不断创新，从而管理的各个环节进行改革，从人事制定、体系结构到技术上都要做出相应的改变，建立一个科学的管理体系，以此来提高管理水平。在协调工作中，还应加强监督，一个部门相互监督的模式进行，这样可以充分发挥监督职能，保证管理工作有效进行。
6、提高管理人员的素质水平
管理人员是否遵守相关的管理制度，是房地产工程项目管理工作开展的基本前提，因此提高管理人员的素质是非常必要。因为在房地产工程项目管理工作主要是有管理人员执行的，其素质的高低直接影响到执行相关规章制度的力度，因此要做好管理人员的培训，这样才能有效地保证房地产工程项目管理工作得到有效地进行。在培训中应加强对管理人员的素质水平培训，尤其是对一些素质水平较低的管理人员，并鼓励管理人员自我学习，以此提高综合素质。在招聘环节也要相应提高招聘的要求，招聘更多的高素质人才，以此协调项目管理工作的有效进行。
三、结束语
总而言之，房地产工程管理水平与其后期的发展是息息相关的，在具体的房地产工程管理过程中，一定要高度重视其各方面管理，促进其全面发展。
参考文献：
[1]戈立刚.房地产工程管理的有效途径[J].中国高新技术企业，2014，15：160-161.
[2]文进步.房地产企业异地项目工程管理方法探讨[D].华南理工大学，2010.
[3]陈致中，石金鹭，江海楠.试析房地产工程管理的有效方法[J].企业导报，2013，06：100.
【关键词】 房地产工程管理；影响因素；有效途径
一、影响房地产工程管理的因素
1、缺乏完整的管理体系
缺乏完整的管理体系是管理中普遍存在的现象，在当下的管理模式中很少房地产公司在管理上能拥有一个健全的管理体系，来协助工程项目经济管理。在实际的房地产项目工程管理中并没有过多的规章制度，即使存在着相关的管理体系也不会认真执行，从而导致很多房地产工程项目建设得不到有效的执行，并且说明其管理制度只是摆设的作用。在对房地产项目经济管理中还缺乏相应的管理队伍，这也是致使房地产工程项目经济管理工作的得不到有限开展的重要原因。为了进一步改善房地产工程项目经济管理，应加强对工程项目经济管理制度的建设和完善相关的管理体系，并提高工程项目管理人员的管理观念和综合素质水平。这样房地产工程项目经济管理才能得到有效的开展，保证项目的顺利进行。
2、技术水平
不同的监理人员的技术水平也不尽相同，这就导致工程质量的控制难度更大。例如在工程设计方面，部分设计人员设计草率，设计图纸太过粗糙，细节详图或者剖面图不够详细，并且建筑外形与内部结构之间互相矛盾，尺寸也混乱不清，很多细节方面处理错误，并且作为技术人员，并没有及时去工地查找问题并及时解决，而且施工质量和图纸质量的把关失效，因为掩盖了很多问题，所以工程就存在了质量隐患【1】。
3、施工队伍素质
直接参与工程建设的建筑队伍方面，部分建筑队伍的专业素质不高，相关的技术水准落后，无法深入了解设计图纸的内容，没有足够的责任心。很多房地产企业再进行日常经营的时候，过度注重房地产项目的开发，却忽略了房地产开发项目的管理，只看重短期利益，却没有注意到长期投资所能带来的利益回报。
4、对房地产工程项目管理观念意识不强
房地产工程项目管理能力的强弱，直接关系到房地产事业的开发，因为房地产项目工程经济管理是整个管理的中心因此起着至关重要的作用。在房地产工程项目经济管理中，都侧重于房地产工程项目带来的经济效益，而不是将主要的精力放在项目经济管理的模式上，并且认为工程项目经济管理是可有可无的管理项目，因而对工程项目经济管理不重视，这就是缺乏观念意识造成的。这就使得在房地产工程项目管理中错漏百出，从而使得房地产工程项目风险加大，房地产事业也得不到最大限度的发展。
二、房地产工程管理的有效途径
1、建立健全的管理体系，并加强对房地产工程项目管理
纵观当下的局势，关于我国的房地产管理的规章制度有较大的改善，但还是相应存在着漏洞，并妨碍着我国房地产工程项目管理的发展。因此，房地产工程企业想要做好管理的工作，首先就要加强房地产工程项目济管理规章制度的建设，建立健全相关的管理制定，并加强对项目管理的约束，从而促进我个房地产事业的顺利开展。在制度完善的情况下，如果不认真执行，那也相对于摆设，因此还应加强对房地产工程项目管理制度的执行力度，况且执行才是制定相关规章制度的最终目的。
2、制订质量计划
在对投资人对于开发项目的战略决策以及质量政策充分了解的基础上，保证明确了咨询成果的质量目标以及标准和熟悉了咨询企业的质量管理体系文件后，参照项目组织结构的特点，制定适合本企业本项目的质量管理体系。
3、加强全过程的质量控制
3.1设计方案层面的质量控制
在进行房地产开发项目建设之前，需要通过可行性研究报告、市场调查、相关开发项目的产品的策划定位来综合决定方案设计。当明确了项目开发产品的定位之后，房地产企业需要主动对负责方案设计的单位的业绩进行综合性的评估，确保方案设计的实用性。在设计方案通过之后，就进入施工图纸的设计流程。对于施工图纸设计的初步设计、技术设计以及施工图设计三个步骤，都可以通过对各个阶段的设计深度的控制来保证图纸的设计质量。
3.2施工阶段的质量控制
项目投资人的开发项目的战略和产品定位等级直接决定了该项目的质量目标。之后进行项目的进度控制和成本控制的确定。然后为实现质量目标制定相应的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术来编制切实可行的质量计划【2】。
3.3项目建设过程的质量控制
进行项目施工过程的控制，实质上也就是进行程序控制和过程偏差控制。对于房地产企业而言，施工过程控制实质上就是比较合同标注的工作范围与施工单位的工作过程以及阶段性成果之间存在的差异；借助规定的质量标准和施工图以及设计总说明，将合同与实际施工形成的成品和半成品进行对比；将实际的工作流程顺序与合同规定的施工方案和施工作业顺序进行对比；借助多种质量检测手段跟踪整个施工作业的过程，并且得出是否批准工程继续还是进行整改，从而保证对工程质量的实时控制。
4、加强房地产的造价管理
在建筑工程项目的设计阶段，开发商应选择具备资质的设计单位，可有效地避免因设计能力问题造成工程项目设计中出现错漏现象及频繁的设计变更，额外地增加工程成本；在工程项目开发设计中，应加强设计管理控制，做到科学合理析分配投资额，提高原材料和设备的利用率。避免因材料购置量和设备投入不合理造成浪费或者窝工现象。完善设计方案阶段，应对项目的功能定位进行透彻分析，最大限度地减少工程设计方案投入工程项目中引起变更；对于设计方案中存在纰漏的地方，应及时采取方案措施给以修正、改进，达到设计方案经济性和技术性都能满足工程项目工程造价最优化。
在工程项目的招投标阶段，要严格按照有关的法律法规程序进行招投标，包括招标文件的内容要确保真实性，不能弄虚作假；招标过程中应本着公开、公正、公平的原则，挖掘具备资质的投标方作为工程项目的承包方；避面在招标过程中存在暗箱操作现象，即一些不具备承建资质的投标单位或者挂靠其它单位的投标单位中标。在选定中标单位后，为了尽可能地降低投资风险，房地产开发商还应在签订工程合同前，对工程项目的复杂程度及可能存在的风险进行量化评估，对合同中的条款进行细化，将其作为降低工程项目投资风险和有效控制工程项目工程造价的重要手段和措施。 房地产开发项目施工阶段的施工顺序的调整，施工方案的优化和控制施工阶段施工变更是实现工程项目顺利实施的关键；从多层次，多方位了解施工技术方案的可行性和工程造价的科学性，避免施工方案因设计上的失误造成经济损失；比如施工阶段的施工变更问题，有关的施工单位要积极征求有关部门的审查和技术鉴定后方可进行下一施工环节施工；其次，有关的工程造价管理人员应依据工程合同条款严格施工阶段的监督管理；建立责任机制，做到责任分工，更具工程造价相关的管理制度加大对工程进度款的审核力度；确保工程各个施工环节的款项落实到位；第三，施工方在购买施工机具和原材料时应征得房地产开发商的同意，施工方并以书面形式列举购买的项目，经房地产开发商有关负责人签字确认后方可购买，避免因施工单位私自购买施工原材料或设备问题影响房地产项目的工程造价控制管理。
5、注重各部门的沟通，对管理工作协调进行
房地产工程项目管理工作，众所周知它并不是一个独立体，与各部门息息相关。一项工程项目管理的完成需要各部门的有效配合、协调进行。为此，房地产工程项目企业首先要充分认识到各部门协调进行管理的重要性以及作用，并对在管理中出现的问题进行协调解决。这也要求房地产工程管理企业要改变传统模式，寻找创新的管理模式，以满足房地产发展的需要。创新是一个国家进步的灵魂，创新是一个企业永恒发展的前提【3】。因此要不断创新，从而管理的各个环节进行改革，从人事制定、体系结构到技术上都要做出相应的改变，建立一个科学的管理体系，以此来提高管理水平。在协调工作中，还应加强监督，一个部门相互监督的模式进行，这样可以充分发挥监督职能，保证管理工作有效进行。
6、提高管理人员的素质水平
管理人员是否遵守相关的管理制度，是房地产工程项目管理工作开展的基本前提，因此提高管理人员的素质是非常必要。因为在房地产工程项目管理工作主要是有管理人员执行的，其素质的高低直接影响到执行相关规章制度的力度，因此要做好管理人员的培训，这样才能有效地保证房地产工程项目管理工作得到有效地进行。在培训中应加强对管理人员的素质水平培训，尤其是对一些素质水平较低的管理人员，并鼓励管理人员自我学习，以此提高综合素质。在招聘环节也要相应提高招聘的要求，招聘更多的高素质人才，以此协调项目管理工作的有效进行。
三、结束语
总而言之，房地产工程管理水平与其后期的发展是息息相关的，在具体的房地产工程管理过程中，一定要高度重视其各方面管理，促进其全面发展。
参考文献：
[1]戈立刚.房地产工程管理的有效途径[J].中国高新技术企业，2014，15：160-161.
[2]文进步.房地产企业异地项目工程管理方法探讨[D].华南理工大学，2010.
[3]陈致中，石金鹭，江海楠.试析房地产工程管理的有效方法[J].企业导报，2013，06：100.