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摘要：地价、房价及两者关系是城市发展中重要研究的课题，确定科学合理的地价房价比对城市土地市场和房地产市场的协调发展具有重要意义。因此，理清地价房价比测算思路，统一内涵，科学合理确定地价房价比，以更准确的衡量城市土地市场和房地产市场发展的协调程度，至关重要。
关键词：地价;房价;地价房价比
地价房价比是反映地价与房价关系的指标之一，其本质是土地成本在房屋价格中的比重。现有相关研究中存在诸多问题，因此明确地价和房价的内涵，建立科学合理的地价房价比测算体系，探讨更准确的计算方法，很有必要。
一、地价房价比定义
地价房价比的定义有两种，一种是同时点地价房价比，是指用报告期内当前市场上的楼面地价水平（非开发商刚拿地时的价格）与市场上房屋销售的房价水平相比，同时点地价房价比常用于宏观监测市场价格水平和动向。另一种成本地价房价比，是从商品房成本的角度，将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价相比。
从土地价格市场走势看，地价整体趋于上行趋势，通常情况下，同时点地价房价比大于成本地价比。在横向和纵向比较地价房价比时，必须明确地价房价比定义。
二、地价房价比研究中存在的问题
2.1 地价内涵、房价内涵不统一
地价，一般理解为土地的价格。从经济学的意义讲，土地的纯收益才是真正意义的地价，地价房价比测算中必须统一地价内涵，明确土地价格的期日、用途、开发程度、容积率及使用年限等指标，通常情况下采用楼面地价更能直观反映土地价格。
房价即房地产的价格，指特定时间段内房产的市场价值。现有的地价房价比研究中，房价一般指房屋销售价格，以住宅价格类别为例，我国目前有别墅、普通住宅、限价房、经济适用房等价格类别，住宅价格中以上各类别的数量构成存在差异，将引起住宅价格的变化，这在测算城市等较大尺度的地价房价比时尤为重要。除此之外，面积计算标准、房屋的装修程度等都对房价有较大影响，很难从横向上对房价进行比较。
2.2 数据的来源与形式不一致
地价房价比研究中，地价多采用交易地价或监测地价，交易地价主要来源于各个城市土地整理储备中心、自然资源局等国土资源管理机构，它是一种市场交易价格，比较符合实际的市场状况，能准确的反映该宗土地在规定内涵下的交易价格。然而由于交易对象的数量、位置、指标等差异，一定时期内城市的交易地价难以准确反映整个城市的地价。监测地价主要来源于中国城市地价动态监测系统，是指通过在城市设立一定数量的监测点而评估的土地价格水平值，是一种技术性的地价，主要反映城市的平均地价状况。
房价数据的来源主要有两种渠道，一是通过实地调查，选取一定数量的楼盘作为样点，计算样点均值代表城市平均房价。二是来源于国家发改委、国家统计局、各地住建局、网上房地产等机构公布的数据，由于统计口径不一致、统计方式不同和统计样本选择标准不一致等原因，不同来源的房价差别较大。
2.3 地价与房价的空间错位
楼盘的地价和房价在空间上是一一对应的关系，而区域的地价和房价在空间上产生错位。在研究城市等较大区域地价房价比时，测算方法为区域平均地价除以区域平均房价，平均地价主要指平均交易地价或平均监测地价，平均房价主要指当年房屋的平均销售价格。在研究城市等较大区域的地价房价比时，存在地价和房价的统计范围不一致的问题;其次，平均地价和平均房价在空间上不对应，也就是说，平均房价所属楼盘的土地并不是平均地价所包括的土地，地价和房价的关系不是一一对应的土地价格与房屋售价关系，造成了地价与房价的空间错位。
三、对策与建议
3.1 明确和统一地价内涵，细分地价统计单元
随着土地市场的不断发展和完善，土地收购储备制度的建立，土地一级市场交易中基本上采取“净地”出让的方式，对应的土地价格一般为熟地价，该价格基本上可以认为是开发商直接建设房屋所支付的土地价格。地价房价比研究主要考查的是房屋价格中土地价格的比重，使用熟地价是较为合理的。其次，在对区域地价的统计上，特别是北京、上海等大城市的地价，应该根据下一级的行政区划细分地价统计单元，以使统计单元的地价能最大程度上接近和代表统计对象的实际水平，从而可以根据统计单元的地价，结合实际情况采用算术平均或加权平均等方法准确的测算出较大区域的地价。
3.2 建立房地产价格分类统计体系
首先，在对房价进行计算时，应该区分其具体的类别和内涵，建议分为别墅、普通商品房、保障房等类别，大城市还应该在空间上细分，以使分类统计的房价能代表统计对象的实际价格水平。
其次，房屋本身造价和装修情况等也将对统计的结果存在影响，我国的房地产市场毛坯房和全装修房并存，同档次的毛坯房和全装修房在价格上有较大差距。因产品档次和装修标准不同，很难統一装修房价，对于装修房应扣除相应合理的装修标准，将房价内涵统一修正到毛坯条件下的价格，同时建立房价分类测算体系，保持房价统计的一致性和衔接性，达到从横向上对房价进行比较。
第三，目前我国房价统计中，建议国家相关部门出台房价统计的标准，从房屋的面积、统计的方法、统计的范围等方面做出详细的规定和说明，使房价的统计逐步趋于一致化和标准化，前后统计口径统一，从而提高数据质量，使其具有较强的连续性和可比性。分析比较地价房价比时，在明确地价和房价内涵的前提下，要统一数据的来源和形式。
3.3 进行地价与房价空间错位的一致性修正
楼盘的地价和房价在空间上是一一对应关系，而区域的地价和房价在空间上产生错位，须对其进行修正，达到区域的地价和房价在空间上一一对应。在城市地价动态监测系统的基础上，可以建立城市地价与房价对应的动态监测体系，监测点的设立、监测周期和实施方法都可以基本与城市地价动态监测系统一致，实现地价和房价监测的同时、同地公布制度，一是可以使地价和房价在空间上对应，区域范围保持一致;其次地价内涵房价内涵、数据来源和形式一致，有利于在各城市各区域之间进行横向比较。
四、结论与讨论
地价房价比是衡量土地市场和房地产市场健康协调发展的重要指标和研究地价房价关系的工具之一，准确测算地价房价比是该指标运用和比较的重要前提。
因此，统一地价内涵、房价内涵，统一统计标准、口径和方式，统一测算方法极其重要。这要求有关部门改进现有的地价及房价统计工作，使统计的地价和房价准确反映土地市场和房地产市场的情况和地价及房价的实际状况，并对公布的地价和房价数据做出详细的说明，保持地价数据和房价数据的完整性、衔接性和公开性，以更准确反映土地市场和房地产市场状况和协调关系，促进土地房地产市场健康发展。
参考文献
[1]周小平，秦振扬，赵松，柴铎.中国住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素——基于35个大中城市的空间计量分析[J].中国土地科学，2019，（1）：40-48.
[2]严宇.武汉市地价与商品住宅价格的关系分析[D].武汉大学，2018年.
[3]赵克诚.地价与房价变动趋势及比例关系分析[J].华东经济管理，2007，21（12）：63-65.
[4]董书辉.论地价与房价的关系[J].财经界，2007，（6）：56、160.
作者简介：孙伟，1974年5月生，男，汉族，山东省青岛市，高级工程师，本科，土地管理与地价评估
青岛德润土地房地产评估咨询有限公司 山东 青岛 266071
关键词：地价;房价;地价房价比
地价房价比是反映地价与房价关系的指标之一，其本质是土地成本在房屋价格中的比重。现有相关研究中存在诸多问题，因此明确地价和房价的内涵，建立科学合理的地价房价比测算体系，探讨更准确的计算方法，很有必要。
一、地价房价比定义
地价房价比的定义有两种，一种是同时点地价房价比，是指用报告期内当前市场上的楼面地价水平（非开发商刚拿地时的价格）与市场上房屋销售的房价水平相比，同时点地价房价比常用于宏观监测市场价格水平和动向。另一种成本地价房价比，是从商品房成本的角度，将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价相比。
从土地价格市场走势看，地价整体趋于上行趋势，通常情况下，同时点地价房价比大于成本地价比。在横向和纵向比较地价房价比时，必须明确地价房价比定义。
二、地价房价比研究中存在的问题
2.1 地价内涵、房价内涵不统一
地价，一般理解为土地的价格。从经济学的意义讲，土地的纯收益才是真正意义的地价，地价房价比测算中必须统一地价内涵，明确土地价格的期日、用途、开发程度、容积率及使用年限等指标，通常情况下采用楼面地价更能直观反映土地价格。
房价即房地产的价格，指特定时间段内房产的市场价值。现有的地价房价比研究中，房价一般指房屋销售价格，以住宅价格类别为例，我国目前有别墅、普通住宅、限价房、经济适用房等价格类别，住宅价格中以上各类别的数量构成存在差异，将引起住宅价格的变化，这在测算城市等较大尺度的地价房价比时尤为重要。除此之外，面积计算标准、房屋的装修程度等都对房价有较大影响，很难从横向上对房价进行比较。
2.2 数据的来源与形式不一致
地价房价比研究中，地价多采用交易地价或监测地价，交易地价主要来源于各个城市土地整理储备中心、自然资源局等国土资源管理机构，它是一种市场交易价格，比较符合实际的市场状况，能准确的反映该宗土地在规定内涵下的交易价格。然而由于交易对象的数量、位置、指标等差异，一定时期内城市的交易地价难以准确反映整个城市的地价。监测地价主要来源于中国城市地价动态监测系统，是指通过在城市设立一定数量的监测点而评估的土地价格水平值，是一种技术性的地价，主要反映城市的平均地价状况。
房价数据的来源主要有两种渠道，一是通过实地调查，选取一定数量的楼盘作为样点，计算样点均值代表城市平均房价。二是来源于国家发改委、国家统计局、各地住建局、网上房地产等机构公布的数据，由于统计口径不一致、统计方式不同和统计样本选择标准不一致等原因，不同来源的房价差别较大。
2.3 地价与房价的空间错位
楼盘的地价和房价在空间上是一一对应的关系，而区域的地价和房价在空间上产生错位。在研究城市等较大区域地价房价比时，测算方法为区域平均地价除以区域平均房价，平均地价主要指平均交易地价或平均监测地价，平均房价主要指当年房屋的平均销售价格。在研究城市等较大区域的地价房价比时，存在地价和房价的统计范围不一致的问题;其次，平均地价和平均房价在空间上不对应，也就是说，平均房价所属楼盘的土地并不是平均地价所包括的土地，地价和房价的关系不是一一对应的土地价格与房屋售价关系，造成了地价与房价的空间错位。
三、对策与建议
3.1 明确和统一地价内涵，细分地价统计单元
随着土地市场的不断发展和完善，土地收购储备制度的建立，土地一级市场交易中基本上采取“净地”出让的方式，对应的土地价格一般为熟地价，该价格基本上可以认为是开发商直接建设房屋所支付的土地价格。地价房价比研究主要考查的是房屋价格中土地价格的比重，使用熟地价是较为合理的。其次，在对区域地价的统计上，特别是北京、上海等大城市的地价，应该根据下一级的行政区划细分地价统计单元，以使统计单元的地价能最大程度上接近和代表统计对象的实际水平，从而可以根据统计单元的地价，结合实际情况采用算术平均或加权平均等方法准确的测算出较大区域的地价。
3.2 建立房地产价格分类统计体系
首先，在对房价进行计算时，应该区分其具体的类别和内涵，建议分为别墅、普通商品房、保障房等类别，大城市还应该在空间上细分，以使分类统计的房价能代表统计对象的实际价格水平。
其次，房屋本身造价和装修情况等也将对统计的结果存在影响，我国的房地产市场毛坯房和全装修房并存，同档次的毛坯房和全装修房在价格上有较大差距。因产品档次和装修标准不同，很难統一装修房价，对于装修房应扣除相应合理的装修标准，将房价内涵统一修正到毛坯条件下的价格，同时建立房价分类测算体系，保持房价统计的一致性和衔接性，达到从横向上对房价进行比较。
第三，目前我国房价统计中，建议国家相关部门出台房价统计的标准，从房屋的面积、统计的方法、统计的范围等方面做出详细的规定和说明，使房价的统计逐步趋于一致化和标准化，前后统计口径统一，从而提高数据质量，使其具有较强的连续性和可比性。分析比较地价房价比时，在明确地价和房价内涵的前提下，要统一数据的来源和形式。
3.3 进行地价与房价空间错位的一致性修正
楼盘的地价和房价在空间上是一一对应关系，而区域的地价和房价在空间上产生错位，须对其进行修正，达到区域的地价和房价在空间上一一对应。在城市地价动态监测系统的基础上，可以建立城市地价与房价对应的动态监测体系，监测点的设立、监测周期和实施方法都可以基本与城市地价动态监测系统一致，实现地价和房价监测的同时、同地公布制度，一是可以使地价和房价在空间上对应，区域范围保持一致;其次地价内涵房价内涵、数据来源和形式一致，有利于在各城市各区域之间进行横向比较。
四、结论与讨论
地价房价比是衡量土地市场和房地产市场健康协调发展的重要指标和研究地价房价关系的工具之一，准确测算地价房价比是该指标运用和比较的重要前提。
因此，统一地价内涵、房价内涵，统一统计标准、口径和方式，统一测算方法极其重要。这要求有关部门改进现有的地价及房价统计工作，使统计的地价和房价准确反映土地市场和房地产市场的情况和地价及房价的实际状况，并对公布的地价和房价数据做出详细的说明，保持地价数据和房价数据的完整性、衔接性和公开性，以更准确反映土地市场和房地产市场状况和协调关系，促进土地房地产市场健康发展。
参考文献
[1]周小平，秦振扬，赵松，柴铎.中国住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素——基于35个大中城市的空间计量分析[J].中国土地科学，2019，（1）：40-48.
[2]严宇.武汉市地价与商品住宅价格的关系分析[D].武汉大学，2018年.
[3]赵克诚.地价与房价变动趋势及比例关系分析[J].华东经济管理，2007，21（12）：63-65.
[4]董书辉.论地价与房价的关系[J].财经界，2007，（6）：56、160.
作者简介：孙伟，1974年5月生，男，汉族，山东省青岛市，高级工程师，本科，土地管理与地价评估
青岛德润土地房地产评估咨询有限公司 山东 青岛 266071