论文部分内容阅读
近期,火热的楼市引来了各方关注的目光,房价下一步何去何从成了时下最为热门的话题。通过分析,我们认为,当前楼市的上涨趋势已经确立,大家更要注意把握政策优惠期带来的购房机会。
市场异动引发悬念
“房价好像又涨了”!随着气温逐渐升高夏天来临,房地产市场的一幕大戏似乎又在徐徐拉开。徐文彬是记者的一位朋友,那天他急急地打电话给记者,说:“我一直有购房的打算,但由于种种原因却迟迟没有下手,但近期我发现很多地方房价又开始上涨了,那现在我究竟该怎么办呢?这下半年的楼市还会涨吗?”对此,记者给了他这样的回答:“目前有种种迹象表明,未来楼市的价格还将继续上涨,如果有购房需求的话,就应该充分把握当前的‘优惠政策’。该出手时就出手。”
的确,在当前的房地产市场,有像徐文彬这样疑惑的购房者并不在少数。记得在2007年的5月,房地产市场同样出现了蠢蠢欲动的迹象,当时本刊通过分析认为,在人民币升值预期的大背景下,接下来楼市价格的快速涨升已无法避免。紧接着在编辑部的组织策划下,一组《股市着凉楼市会上火吗》的文章中也明确指出了房地产市场上涨的趋势。现在两年过去了,当前的房地产市场又出现了种种不寻常的异动,而市场的何去何从又再次引发了大家的悬念。
如果我们留意一下,在刚刚过去的几个月中,房地产市场只能用一个“热”字来形容,市场成交量的大幅上升已经是众所周知的事实,而近一段时间以来。高端住宅市场的突然发力更是刺激了许多人的神经。统计数据显示,4月份深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%。而1、2、3月份的增幅分别是16.9%、50.82%和36.11%。北京前4个月别墅的销售套数和成交面积分别较去年同期增长42.8%和48.4%。热销的不只是别墅,易居中国的数据显示,上海的高档公寓近来销售量也大幅激增,其中单价2万元,平方米以上的中高档公寓成交量大幅回升。5月份前20天,上述高档公寓成交面积达到了17.93万平方米,是2月份总成交量的近3倍。而且热销的场面并非仅限于上述一线城市,温州、杭州、宁波等长三角地区二、三线城市的高端住宅,也出现了热销景象,江浙投资客入市的迹象非常明显。
与此同时,房价的上涨已成了不争的事实。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天分析认为,根据目前典型城市的项目价格走势看,成交价格基本都呈现小幅上涨。从项目表现来看,目前部分销售良好的项目已经出现了涨价现象。佑威·房产研究中心近期对沪上200多家在售主流楼盘做了一份调查报告,数据显示,3月份以来,已经陆续有60%的楼盘出现不同程度的上涨,其中近百家楼盘在5月份涨至历史最高价。而这一系列市场的异动,也引发了人们对后市如何进一步演化的更大悬念。
多重需求推升市场
面对当前的这波楼市行情,许多购房者还是感到颇为突然,但如果我们细细分析。可以发现政策引发了需求释放,从而有效地推升了市场。在表3销售额和销售面积增长走势图中,我们看到增长率的上一个波峰出现在2007年的三季度,随后就出现了下探的走势,而在2008年四季度达到谷底之后,接下来就出现了强烈反弹。
那么,究竟是什么原因造成了市场成交量出现如此曲折的震荡呢?其实归根到底,政策是这些变化背后最重要的推手。从2008年四季度开始,一系列刺激房地产市场的政策连续推出,从而使购房进入了历史最为“优惠”的阶段。由此大大刺激了投资者的购房欲望,而这一趋势随着时间的推移正在逐波蔓延开来。去年四季度,财政部出台了10项举措拉动内需,其中有关房地产市场的条款堪称力度巨大。而在此之后。一系列地方性政策的推出更加剧了市场的变化。从表5中我们可以看出,近期新出台的地方性政策均主要围绕二套房贷、公积金贷款等购房关键层面,这对购房者来说无疑都是一针针“强心剂”,其效力在近期已慢慢地释放了出来。
如果说政策推动更多还是购房者自住层面需求的话,高端住宅的火爆则暴露了当前市场的另一个推手,那就是人们对未来通胀的预期。在这种预期的作用下,许多有实力的投资者正开始把手中的现金转为不动产,而高端住宅无疑成了他们的首选标的。
克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为,今年一季度广义货币供应量增长了25.5%,金融机构的贷款投放更是达到了4.58万亿元。在此情况下,货币大量流向市场,通胀预期明显增强,由此不少人将目光转向保值增值能力较强的高档住宅。而在易居中国分析师薛建雄看来。流动性突然从紧缺转向过剩。短时间内资金紧缺就转向了流动泛滥,是推动楼市突然间疯狂的主要原因。在近期各大豪宅的热销中,温州、义乌、宁波、萧山等浙江投资客的身影随处可见。在易居中国近期对客户所作的调研中发现,这批豪宅买家中有部分是海外购房者。并且以中国港、台地区和东南亚华侨为主。通过调查发现,这些地区经济体量都较小,因此其富豪基本上都持有美元。现在,低利率、高通胀预期的美元,对他们的财富形成了巨大的贬值危险。在这种情况下,他们便进入了租金和价格相对平衡,而且有消费力支撑的中国楼市。
上涨趋势已经确立
通过以上分析,我们可以基本得出这样的判断,未来楼市上涨的趋势已经确立。而对于购房者来说,应该充分利用当前政策面上的优惠,适时出手购房,以进一步锁定购房成本。那么,为什么能够得出这样的结论呢?对于这一点,我们可以从以下几个方面来进行说明。
首先,虽然近期中国经济已经出现了回暖的迹象,但有不少宏观经济指标仍然不容乐观。由此我们可以判断,拉动内需刺激经济增长将会是一个长期的过程。在这种情况下,除非房价出现过度上涨,房地产市场政策的主基调在短期内也不会改变,而这一点我们可以从近期相关政策的变化中得到印证。日前,国务院常务会议决定下调商品住房的项目资本金比例,这使得许多房地产企业受益匪浅。一位专家这样打趣道,对开发商而言,信心有了(政策基调向好),腰杆子硬了(口袋中现金多了),底气足了(摸清消费者的底了),凭啥再降价?
第二,虽然有不少专家认为全面通胀还难以出现,但人们对通胀的预期仍难以消退。对此易居中国分析认为,2003年,美国为了应对网络泡沫破灭给经济带来的冲击,采用低利率、高通账的货币政策,结果把地产加金融泡沫吹向了全球。而如今美元再度将利率降到历史低点,且变本加厉地多印美元,使得低利率加高通胀预期的经济新泡沫再度吹起。另外,从目前的趋势看,在接下来的阶段内,我国的货币宽松政策仍然会得到延续,流动性的增加无疑也会加剧人们的通胀预期。
第三,有效供应在短时间内能否增加也是难题。根据中房指数系统的统计,从市场现有存量来看,总体当期供应压力正在 缓解。随着2009年春节过后全国楼市成交量的不断回升,而大量的新项目受去年金融危机、开发商资金紧绷影响,工程进度放缓,从而当前的供应也随之放缓,北京、上海、深圳、杭州等多个重点城市可售面积已经连续5个月走跌,使得各城市存量房去化率不断提升,市场销售压力得到有效缓解。比如上海4月份的住宅出清周期已经减少到不足4个月,后市供应不足的问题较为明显。
对此,中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员牛风瑞认为。尽管中间可能有波动,但从长远来看。房价上涨是必然趋势。而在接下来的文章中,我们也采访了各路专家,他们都表达了相类似的观点。
把握优惠购房机会
值得注意的是,近期北京等地的楼市曾一度爆出了高退房率的传闻,这让许多购房者大惑不解。对此,北京市房地产协会副秘书长陈志出面作出了澄清与解释。他表示,媒体所指的退房总量是按项目销售许可证号统计的总量,包括了2006年至今的所有数量。此外,这些统计的退房数据中包含着商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等不同类别,这样一概而论自然会出现误读。
虽然有关方面进行了澄清,但根据记者的调查,退房的现象仍然存在,而这也从一个侧面反映了许多购房者仍然还处在犹豫状态。其实还是那句老话,楼市的优惠政策往往有阶段性,当前购房者应该注意把握这样的机会。该出手时就出手。当然在具体的购房过程中,盲目追涨也没有必要,而是要更多地留意对相关技巧的运用。其实从近几年楼市的发展态势看,记者认为阶梯式爬升是其最显著的特点,在这种情况下,房价不断经历上涨、盘整、再上涨的循环。所以犹豫期反而是购房的好时机,而等到了快速上涨阶段,不仅容易因追涨而吃到“高价”,而且也很难买到适合自己的房子。
摩根大通首席经济学家龚方雄日前在一个会议上预测称,二季度楼市将继续保持回暖势头。今年中国房价上涨幅度将达5%~10%,而明年涨幅也将达到10%。他认为,在过去两年里楼市之所以出现短暂的低潮,在于中国政府对房价过快上涨的担忧并一直采取紧缩的政策,由此抑制了部分购买需求,而其中大部分是刚性需求。到今年政府放松信贷和税收政策之后,这部分需求明显释放了出来。而现在正是购房的好时机,如果目前进行投资,两三年后经济复苏,投资者将获得更加丰厚的回报。
市场异动引发悬念
“房价好像又涨了”!随着气温逐渐升高夏天来临,房地产市场的一幕大戏似乎又在徐徐拉开。徐文彬是记者的一位朋友,那天他急急地打电话给记者,说:“我一直有购房的打算,但由于种种原因却迟迟没有下手,但近期我发现很多地方房价又开始上涨了,那现在我究竟该怎么办呢?这下半年的楼市还会涨吗?”对此,记者给了他这样的回答:“目前有种种迹象表明,未来楼市的价格还将继续上涨,如果有购房需求的话,就应该充分把握当前的‘优惠政策’。该出手时就出手。”
的确,在当前的房地产市场,有像徐文彬这样疑惑的购房者并不在少数。记得在2007年的5月,房地产市场同样出现了蠢蠢欲动的迹象,当时本刊通过分析认为,在人民币升值预期的大背景下,接下来楼市价格的快速涨升已无法避免。紧接着在编辑部的组织策划下,一组《股市着凉楼市会上火吗》的文章中也明确指出了房地产市场上涨的趋势。现在两年过去了,当前的房地产市场又出现了种种不寻常的异动,而市场的何去何从又再次引发了大家的悬念。
如果我们留意一下,在刚刚过去的几个月中,房地产市场只能用一个“热”字来形容,市场成交量的大幅上升已经是众所周知的事实,而近一段时间以来。高端住宅市场的突然发力更是刺激了许多人的神经。统计数据显示,4月份深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%。而1、2、3月份的增幅分别是16.9%、50.82%和36.11%。北京前4个月别墅的销售套数和成交面积分别较去年同期增长42.8%和48.4%。热销的不只是别墅,易居中国的数据显示,上海的高档公寓近来销售量也大幅激增,其中单价2万元,平方米以上的中高档公寓成交量大幅回升。5月份前20天,上述高档公寓成交面积达到了17.93万平方米,是2月份总成交量的近3倍。而且热销的场面并非仅限于上述一线城市,温州、杭州、宁波等长三角地区二、三线城市的高端住宅,也出现了热销景象,江浙投资客入市的迹象非常明显。
与此同时,房价的上涨已成了不争的事实。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天分析认为,根据目前典型城市的项目价格走势看,成交价格基本都呈现小幅上涨。从项目表现来看,目前部分销售良好的项目已经出现了涨价现象。佑威·房产研究中心近期对沪上200多家在售主流楼盘做了一份调查报告,数据显示,3月份以来,已经陆续有60%的楼盘出现不同程度的上涨,其中近百家楼盘在5月份涨至历史最高价。而这一系列市场的异动,也引发了人们对后市如何进一步演化的更大悬念。
多重需求推升市场
面对当前的这波楼市行情,许多购房者还是感到颇为突然,但如果我们细细分析。可以发现政策引发了需求释放,从而有效地推升了市场。在表3销售额和销售面积增长走势图中,我们看到增长率的上一个波峰出现在2007年的三季度,随后就出现了下探的走势,而在2008年四季度达到谷底之后,接下来就出现了强烈反弹。
那么,究竟是什么原因造成了市场成交量出现如此曲折的震荡呢?其实归根到底,政策是这些变化背后最重要的推手。从2008年四季度开始,一系列刺激房地产市场的政策连续推出,从而使购房进入了历史最为“优惠”的阶段。由此大大刺激了投资者的购房欲望,而这一趋势随着时间的推移正在逐波蔓延开来。去年四季度,财政部出台了10项举措拉动内需,其中有关房地产市场的条款堪称力度巨大。而在此之后。一系列地方性政策的推出更加剧了市场的变化。从表5中我们可以看出,近期新出台的地方性政策均主要围绕二套房贷、公积金贷款等购房关键层面,这对购房者来说无疑都是一针针“强心剂”,其效力在近期已慢慢地释放了出来。
如果说政策推动更多还是购房者自住层面需求的话,高端住宅的火爆则暴露了当前市场的另一个推手,那就是人们对未来通胀的预期。在这种预期的作用下,许多有实力的投资者正开始把手中的现金转为不动产,而高端住宅无疑成了他们的首选标的。
克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为,今年一季度广义货币供应量增长了25.5%,金融机构的贷款投放更是达到了4.58万亿元。在此情况下,货币大量流向市场,通胀预期明显增强,由此不少人将目光转向保值增值能力较强的高档住宅。而在易居中国分析师薛建雄看来。流动性突然从紧缺转向过剩。短时间内资金紧缺就转向了流动泛滥,是推动楼市突然间疯狂的主要原因。在近期各大豪宅的热销中,温州、义乌、宁波、萧山等浙江投资客的身影随处可见。在易居中国近期对客户所作的调研中发现,这批豪宅买家中有部分是海外购房者。并且以中国港、台地区和东南亚华侨为主。通过调查发现,这些地区经济体量都较小,因此其富豪基本上都持有美元。现在,低利率、高通胀预期的美元,对他们的财富形成了巨大的贬值危险。在这种情况下,他们便进入了租金和价格相对平衡,而且有消费力支撑的中国楼市。
上涨趋势已经确立
通过以上分析,我们可以基本得出这样的判断,未来楼市上涨的趋势已经确立。而对于购房者来说,应该充分利用当前政策面上的优惠,适时出手购房,以进一步锁定购房成本。那么,为什么能够得出这样的结论呢?对于这一点,我们可以从以下几个方面来进行说明。
首先,虽然近期中国经济已经出现了回暖的迹象,但有不少宏观经济指标仍然不容乐观。由此我们可以判断,拉动内需刺激经济增长将会是一个长期的过程。在这种情况下,除非房价出现过度上涨,房地产市场政策的主基调在短期内也不会改变,而这一点我们可以从近期相关政策的变化中得到印证。日前,国务院常务会议决定下调商品住房的项目资本金比例,这使得许多房地产企业受益匪浅。一位专家这样打趣道,对开发商而言,信心有了(政策基调向好),腰杆子硬了(口袋中现金多了),底气足了(摸清消费者的底了),凭啥再降价?
第二,虽然有不少专家认为全面通胀还难以出现,但人们对通胀的预期仍难以消退。对此易居中国分析认为,2003年,美国为了应对网络泡沫破灭给经济带来的冲击,采用低利率、高通账的货币政策,结果把地产加金融泡沫吹向了全球。而如今美元再度将利率降到历史低点,且变本加厉地多印美元,使得低利率加高通胀预期的经济新泡沫再度吹起。另外,从目前的趋势看,在接下来的阶段内,我国的货币宽松政策仍然会得到延续,流动性的增加无疑也会加剧人们的通胀预期。
第三,有效供应在短时间内能否增加也是难题。根据中房指数系统的统计,从市场现有存量来看,总体当期供应压力正在 缓解。随着2009年春节过后全国楼市成交量的不断回升,而大量的新项目受去年金融危机、开发商资金紧绷影响,工程进度放缓,从而当前的供应也随之放缓,北京、上海、深圳、杭州等多个重点城市可售面积已经连续5个月走跌,使得各城市存量房去化率不断提升,市场销售压力得到有效缓解。比如上海4月份的住宅出清周期已经减少到不足4个月,后市供应不足的问题较为明显。
对此,中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员牛风瑞认为。尽管中间可能有波动,但从长远来看。房价上涨是必然趋势。而在接下来的文章中,我们也采访了各路专家,他们都表达了相类似的观点。
把握优惠购房机会
值得注意的是,近期北京等地的楼市曾一度爆出了高退房率的传闻,这让许多购房者大惑不解。对此,北京市房地产协会副秘书长陈志出面作出了澄清与解释。他表示,媒体所指的退房总量是按项目销售许可证号统计的总量,包括了2006年至今的所有数量。此外,这些统计的退房数据中包含着商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等不同类别,这样一概而论自然会出现误读。
虽然有关方面进行了澄清,但根据记者的调查,退房的现象仍然存在,而这也从一个侧面反映了许多购房者仍然还处在犹豫状态。其实还是那句老话,楼市的优惠政策往往有阶段性,当前购房者应该注意把握这样的机会。该出手时就出手。当然在具体的购房过程中,盲目追涨也没有必要,而是要更多地留意对相关技巧的运用。其实从近几年楼市的发展态势看,记者认为阶梯式爬升是其最显著的特点,在这种情况下,房价不断经历上涨、盘整、再上涨的循环。所以犹豫期反而是购房的好时机,而等到了快速上涨阶段,不仅容易因追涨而吃到“高价”,而且也很难买到适合自己的房子。
摩根大通首席经济学家龚方雄日前在一个会议上预测称,二季度楼市将继续保持回暖势头。今年中国房价上涨幅度将达5%~10%,而明年涨幅也将达到10%。他认为,在过去两年里楼市之所以出现短暂的低潮,在于中国政府对房价过快上涨的担忧并一直采取紧缩的政策,由此抑制了部分购买需求,而其中大部分是刚性需求。到今年政府放松信贷和税收政策之后,这部分需求明显释放了出来。而现在正是购房的好时机,如果目前进行投资,两三年后经济复苏,投资者将获得更加丰厚的回报。