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【摘要】在我国国民经济发展过程当中，房地产行业起着非常关键的作用，对我国国民经济实现健康持续稳健发展具有一定的促进作用，同时也是我国产业经济的先导性行业和基础性行业。鉴于此，本文先对房地产开发项目投资风险管理进行了简要的概述，分析了房地产投资风险的类型以及识别，进一步阐述了相应的控制措施。
【关键词】房地产；开发项目；投資风险；控制研究
【中图分类号】F299
【文献标识码】A
1、房地产开发项目投资风险管理概述
房地产开发项目，具有地域性强，投资额度大，资金周转慢，建设周期长以及变现能力差等多种特点。而且还容易受到各种经济因素，环境因素以及社会因素的影响。这便使得房地产开发项目投资风险相对比较大。房地产项目的投资过程其实也可以说是对未来市场需求进行预测并生产相关产品的一个过程。在具体的投资过程当中，企业想要获取更好的经济效益和社会效益，就必须对各种投资风险进行有效的管控。房地产开发项目的投资风险管理主要是指在具体的开发过程中，对各种难以预测的影响因素进行风险识别，风险评估以及风险管控，从而有效降低各种风险给投资所带来的影响，大大降低了各种风险因素给企业收益所带来的不良影响。在房地产市场管理体系当中引入风险管理机制，不仅可以培育新的经济增长点，而且还可以在一定程度上对我国宏观经济起到一定的稳定作用。
2、房地产投资风险的类型及识别
房地产投资风险主要分为两大类，即系统风险和个别风险。
2.1系统风险主要是指对市场内所有投资项目都会产生一定影响、而且投资者无法对其进行有效控制的一种风险
通货膨胀风险：也可以叫做购买力风险，其是指投资所得回报和最初投入的本金相比，购买力有所降低，所以给投资者带来一定的风险。
周期风险：这种风险主要是指由于市场的周期性波动给投资者带来了一定的风险。周期波动主要分为四个阶段，分别是复苏与发展阶段，繁荣阶段，衰退阶段以及萧条阶段。当房地产市场逐渐从最初的复苏阶段走向萧条阶段，房地产的成交量便会大大萎缩，价格也会大幅度下跌，从而使得那些抗风险能力比较弱的投资者因为金融债务而破产。
市场供求风险：投资区域房地产市场的供求关系也会给投资活动带来一定的风险。
利率风险：利率调升会对房地产投资产生以下几个方面的影响，首先会使得房地产实际价值受到一定的折损；其次会给投资者增加一定的债务负担；在此，还会在一定程度上增大融资成本。
变现风险：在价格下跌的事后将升品兑换为现金而造成一定的资金损失。
政策风险：在房地产投资过程中，政府对地价住房，税费，土地共济金融以及环境保护等各个方面的相关政策也会给投资者带来一定的风险，想要避免这种风险，最好是选择那些政府积极鼓励有收益保障的项目来进行投资。
自然损失风险：自然损失风险主要是指由于一些不可避免的自然灾害而引起的投资损失，包括风灾，洪水，火灾以及地震等等。可以通过对物业进行投保或者加强物业管理来对其进行有效的预防。
政治风险：政治风险主要包括战争，郑汴经济制裁罢工外来侵略，以及骚乱等因素所引起的投资风险。房地产投资不可以动所以会使得投资者承担一定的政治风险，这种风险是投资中危害最大的一种。
2.2个别风险，其主要对市场内个别项目产生影响、投资者完全可以对其进行有效的管控。个别风险主要包括五类
收益现金流风险：当房地产投资项目的实际收益现金流没有达到预期的目标而造成的一种风险。
资本价值风险：这主要是由于现实资本价值和预期资本价值之间存在一定的差异而产生的一种风险。
未来经营费用风险：如果物业实际经营管理费用支出超额也会给投资带来一定的风险。
持有期风险：在投资项目持有过程中遇到的相关风险，持有项目的时间越长，所遇到的影响因素也就越多，引起的风险也就越大。
比较风险：比较风险也可以叫做机会成本风险，投资者将资金投入这个项目，便失去了投资其他项目的机会，在一定程度上也就失去了其他项目可能收益的风险。
3、房地产开发项目风险规避措施
3.1对风险识别手段与风险评估手段进行综合运用
在房地产开发过程当中，会涉及到设计，施工以及拆迁管理管理等多项内容，在风险评估过程中应该对各种各样的风险因素都进行充分的考虑，例如金融风险，拆迁风险，竞争风险以及政策风险等等，对各种风险所产生的根本因素进行深入的分析，并制定出相应的防范措施。风险评估主要是对工程建设过程中可能存在的各种风险因素进行一定的分析和预测，对其危害性进行详细的分析，并制定出相应的防范控制措施，从而有效避免建设过程中发生相关的安全事故。
3.2强化风险控制
想要对项目投资风险进行有效的控制，就需要对单个项目的风险因素进行针对性地管控合规避，从而有效降低风险发生的概率，这项工作是整个投资风险规避中最重要的一点，所以投资企业必须对其引起足够的重视，不断提升企业的抗风险能力。
3.3科学评估、准确预测
企业在投资之前就应该对相关的竞争对手以及项目的详细资料进行有效的了解和掌握，经过仔细计算预测出项目在建过程中可能会遇到的风险，并提前采取一定的防范措施，这样便大大提高应对风险的能力。目前层次分析法（AHP 法）就是一个很好的投资评估预测方法，其通过分层归类的形式可以对工程相关风险因素进行有效的分析，然后构建起一定的层次结构模型，按照各种风险因素的比重来进行分层排序，并针对各种风险制定出相应的防范措施。
总而言之，房地产开发项目在具体的投资过程当中，会遇到各种各样的风险。投资企业想要获得更大的经济效益，实现更加长久的发展，便需要对各种风险因素进行准确的评估和预测，并制定出相应的防范措施。
参考文献：
[1]王萌萌.房地产企业财务风险评估与防范研究[D].青岛科技大学，2016.
[2]高军.房地产投资风险预测系统的设计与实现[D].山东大学，2016.
[3]宋雯雯.房地产开发企业内部控制存在的问题及改进建议[D].首都经济贸易大学，2016.
【关键词】房地产；开发项目；投資风险；控制研究
【中图分类号】F299
【文献标识码】A
1、房地产开发项目投资风险管理概述
房地产开发项目，具有地域性强，投资额度大，资金周转慢，建设周期长以及变现能力差等多种特点。而且还容易受到各种经济因素，环境因素以及社会因素的影响。这便使得房地产开发项目投资风险相对比较大。房地产项目的投资过程其实也可以说是对未来市场需求进行预测并生产相关产品的一个过程。在具体的投资过程当中，企业想要获取更好的经济效益和社会效益，就必须对各种投资风险进行有效的管控。房地产开发项目的投资风险管理主要是指在具体的开发过程中，对各种难以预测的影响因素进行风险识别，风险评估以及风险管控，从而有效降低各种风险给投资所带来的影响，大大降低了各种风险因素给企业收益所带来的不良影响。在房地产市场管理体系当中引入风险管理机制，不仅可以培育新的经济增长点，而且还可以在一定程度上对我国宏观经济起到一定的稳定作用。
2、房地产投资风险的类型及识别
房地产投资风险主要分为两大类，即系统风险和个别风险。
2.1系统风险主要是指对市场内所有投资项目都会产生一定影响、而且投资者无法对其进行有效控制的一种风险
通货膨胀风险：也可以叫做购买力风险，其是指投资所得回报和最初投入的本金相比，购买力有所降低，所以给投资者带来一定的风险。
周期风险：这种风险主要是指由于市场的周期性波动给投资者带来了一定的风险。周期波动主要分为四个阶段，分别是复苏与发展阶段，繁荣阶段，衰退阶段以及萧条阶段。当房地产市场逐渐从最初的复苏阶段走向萧条阶段，房地产的成交量便会大大萎缩，价格也会大幅度下跌，从而使得那些抗风险能力比较弱的投资者因为金融债务而破产。
市场供求风险：投资区域房地产市场的供求关系也会给投资活动带来一定的风险。
利率风险：利率调升会对房地产投资产生以下几个方面的影响，首先会使得房地产实际价值受到一定的折损；其次会给投资者增加一定的债务负担；在此，还会在一定程度上增大融资成本。
变现风险：在价格下跌的事后将升品兑换为现金而造成一定的资金损失。
政策风险：在房地产投资过程中，政府对地价住房，税费，土地共济金融以及环境保护等各个方面的相关政策也会给投资者带来一定的风险，想要避免这种风险，最好是选择那些政府积极鼓励有收益保障的项目来进行投资。
自然损失风险：自然损失风险主要是指由于一些不可避免的自然灾害而引起的投资损失，包括风灾，洪水，火灾以及地震等等。可以通过对物业进行投保或者加强物业管理来对其进行有效的预防。
政治风险：政治风险主要包括战争，郑汴经济制裁罢工外来侵略，以及骚乱等因素所引起的投资风险。房地产投资不可以动所以会使得投资者承担一定的政治风险，这种风险是投资中危害最大的一种。
2.2个别风险，其主要对市场内个别项目产生影响、投资者完全可以对其进行有效的管控。个别风险主要包括五类
收益现金流风险：当房地产投资项目的实际收益现金流没有达到预期的目标而造成的一种风险。
资本价值风险：这主要是由于现实资本价值和预期资本价值之间存在一定的差异而产生的一种风险。
未来经营费用风险：如果物业实际经营管理费用支出超额也会给投资带来一定的风险。
持有期风险：在投资项目持有过程中遇到的相关风险，持有项目的时间越长，所遇到的影响因素也就越多，引起的风险也就越大。
比较风险：比较风险也可以叫做机会成本风险，投资者将资金投入这个项目，便失去了投资其他项目的机会，在一定程度上也就失去了其他项目可能收益的风险。
3、房地产开发项目风险规避措施
3.1对风险识别手段与风险评估手段进行综合运用
在房地产开发过程当中，会涉及到设计，施工以及拆迁管理管理等多项内容，在风险评估过程中应该对各种各样的风险因素都进行充分的考虑，例如金融风险，拆迁风险，竞争风险以及政策风险等等，对各种风险所产生的根本因素进行深入的分析，并制定出相应的防范措施。风险评估主要是对工程建设过程中可能存在的各种风险因素进行一定的分析和预测，对其危害性进行详细的分析，并制定出相应的防范控制措施，从而有效避免建设过程中发生相关的安全事故。
3.2强化风险控制
想要对项目投资风险进行有效的控制，就需要对单个项目的风险因素进行针对性地管控合规避，从而有效降低风险发生的概率，这项工作是整个投资风险规避中最重要的一点，所以投资企业必须对其引起足够的重视，不断提升企业的抗风险能力。
3.3科学评估、准确预测
企业在投资之前就应该对相关的竞争对手以及项目的详细资料进行有效的了解和掌握，经过仔细计算预测出项目在建过程中可能会遇到的风险，并提前采取一定的防范措施，这样便大大提高应对风险的能力。目前层次分析法（AHP 法）就是一个很好的投资评估预测方法，其通过分层归类的形式可以对工程相关风险因素进行有效的分析，然后构建起一定的层次结构模型，按照各种风险因素的比重来进行分层排序，并针对各种风险制定出相应的防范措施。
总而言之，房地产开发项目在具体的投资过程当中，会遇到各种各样的风险。投资企业想要获得更大的经济效益，实现更加长久的发展，便需要对各种风险因素进行准确的评估和预测，并制定出相应的防范措施。
参考文献：
[1]王萌萌.房地产企业财务风险评估与防范研究[D].青岛科技大学，2016.
[2]高军.房地产投资风险预测系统的设计与实现[D].山东大学，2016.
[3]宋雯雯.房地产开发企业内部控制存在的问题及改进建议[D].首都经济贸易大学，2016.