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运营能力有待考验
对于万科加大商业地产开发的动作，业界并不意外，早前的各种猜测几乎都成为定论。但随着万科进军商业地产的逐步深入，各种解读与质疑也纷至沓来。
2013年6月30日，万科在北京开发的首个商业地产项目、位于东三环国贸桥东南角的万科大都会面对业主交房入住。然而，据万科大都会的销售人员介绍，目前大都会还有二十几套依然在出售中，均价9.5万元/平方米，还有不足四十年的产权。从推向市场到现在，两年左右的时间内，还有近三分之一的房源未能售完。这一销售情况完全不符合万科大都会其优越的地理位置。
面对上述质疑，万科副总裁、北京公司总经理毛大庆对媒体表示，万科大都会目前并不突出的销售业绩，并不能说明问题。“这个产品的概念是个舶来品，加入北京有地方需求特色的元素，作为商务中心区的功能补充，像纽约、东京都是出现在核心的位置才有这种产品，所以也不具备太强的可复制性。”毛大庆认为该项目的市场契合度还可以，因为属于特种产品，不是大众化的业态，所以销售速度不会很快。未来也可能再做这类产品，但是做这类产品的条件非常有局限，只能看机会是否合适。
然而万科面临的不仅仅是万科大都会这一个商业体项目。截止到2013年，万科已经入市的商业项目包括写字楼与综合体已经超过40个。一位业内人士分析，万科近些年在商业地产上一直在持续加码，但今年初才组建商业地产公司，管理层也渐渐开始正面面对万科进入商业地产领域的话题，这显示出万科进入商业地产的谨慎。而这种谨慎也使万科习惯延续过去的思路，影响了对商业地产市场的判断。
毛大庆还认为，社区商业是未来万科主推的商业形态之一，香港领汇则是其学习的对象。这家公司把香港最底层保障性住房的社区商业都集中起来，不断改造提升，然后在香港上市，非常成功。“普通人也要消费，总要买生活必需品。”毛大庆说，这两年网络购物对传统商业的冲击很大，但对社区商业影响很小。尽管如此，万科依旧小心翼翼。成立商业地产总部之前，万科连续开了3次会议，对万科商业地产的产品、进入城市等做了非常细致的部署。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平却表示比较担忧，认为现在并不是进入商业地产的好时机，因为已经错过了最好的时期。现在融资渠道不畅，很多开发商必须通过散漫的物业平衡持有性的项目，这是住宅依赖性的发展模式。所以住宅市场形势不好，商业地产也不会做好。万科的优势在于它是一个学习能力很强的企业，但所有从住宅转向商业地产的公司最大的制约点都是文化。具体来讲，住宅市场一直是卖方市场，所以公司文化是强势的，而这种强势文化进入到商业地产是适应不了的。
金融分析专家、清华大学经济关系学院博士杜丽虹分析认为，万科的榜样之一新鸿基从专注于开发物业到租售并举的转型用了十五年时间。前十一年以开发物业为主，以20%的金融资源尝试性参与投资物业，探索商业地产模式；集中转型时期的四年，开发物业零增长，80%的金融资源将之前摸索出的成功商业模式进行复制。
“其实不管万科进入商业地产的理由有多充分，也同样难以免俗，万科同样无法忽视商业地产开发的巨大空间。虽然万科在住宅开发方面具有同行无法达到的高度，但在商业地产领域，万科未必会有优势。”中国购物中心产业资讯中心中国商业联合会商业广场专业委员会主任郭增利告诉记者，对于商业地产的后续运营能力，万科正在面临考验。商业地产的专业运营、利益分配、退出机制三大难题，是包括万科在内的众多涉足商业地产领域企业需要面对的。“还有一个值得思考的问题是，万科住宅开发方面的优势，使其能快速实现资金回笼，这使得万科的资金周转率保持了一个较好的水平，但商业地产的开发周期较长，这样就会影响万科的整体资金周转率。”郭增利指出。
抢食商业“蛋糕”
将视线从万科转移至整个房地产行业企业，在住宅调控日益深入、投资者需求强劲的背景下，商用物业逐渐成为开发商眼中的新主角。
2011年以来不断有新竞争者加入，几乎所有的品牌开发企业都有自己的商业地产拓展和布局计划，这使商业地产的市场竞争趋于激烈，原有行业领先企业如万达、中粮、华润等亦加快速度开店或拿地。而向来以住宅开发为主的房地产企业如万科、保利、远洋地产等，这些曾经专注于、领先于住宅地产市场的房企也纷纷涉足商业地产，寻找新的蓝海机遇，并为抢占先机提早谋篇布局。
2010年，万科总裁郁亮表示，万科将进军商业地产，除80%的开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，三年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。而仅去年一年，万科就在北京、深圳、上海、武汉、福州、佛山等城市拿下10余个涉及商业的项目，今年其在北京的多个商业项目即将面世。
与万科的温和战略不同，远洋地产和保利地产则颇具锋芒。2010年，远洋地产提出向商业地产全面进军，到2015年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。为此，远洋地产专门成立了商业事业部，其组织架构等同于各大区域公司。从去年底开始，远洋地产与合作伙伴先后在北京CBD核心区、成都锦江区等区域取得商业地块。今年1月23日，远洋地产旗下首个商业项目远洋·光华国际We-life未来广场商业街启幕。
在商业地产领域耕耘多年的保利地产更为激进。其高层透露，将全力冲刺商业地产，未来3～5年间将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%，到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米。2010年，保利取得的土地储备中，多半都涉及商业地产。
2011年，在西南区域潜心发展商业多年的龙湖地产启动了北京商业。其位于北京朝阳区常营的龙湖长楹天街，体量高达46万平方米，其中商业面积超过20万平方米。这被视为龙湖深入发展商业地产的重要标志。
除此之外，富力地产、合生创展、金地等诸多老牌房企都在加大商业地产的开发力度，加大对商业项目的持有比例。
然而，商业地产这匹拉动中国未来经济发展的城市“黑马”，虽然一时间处于风口浪尖，但是不断加剧的空置危机与不成熟的商业开发模式使得商业地产市场警报频响。开发商要如何展开对商业地产市场这块蛋糕的角逐？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，作为城市与区域发展的驱动力，也作为城市精神符号，不可否认商业地产尤其是城市综合体在城市化进程中的积极作用，但开发商纷纷挺进商业地产未免显得有点盲动的因素。因此，在住宅“限购”导致开发企业纷纷转投商业地产的过程中，也要认真冷静思考。如果不顾市场条件和自身资源条件盲目开发商业地产，这一时的投资冲动，极有可能造成企业经营层面的危机。
“开发商业地产，布局过于超前，将面临市场培育期与经营问题。由于布局过早、市场定位不清晰及同质化竞争等问题，也将导致当前商业地产同样面临竞争加剧。这不仅仅直接导致区域内商业地产供应量偏大的问题，而且在未来面临更多的是长时间的培育及项目的经营问题。”郭增利认为，除此之外，在商业地产领域，这些商业地产新秀必须与传统商业地产运营大鳄博弈。雄厚的资本成为商业地产市场决胜的必不可少条件，但是良好的资本运营能力与创新能力、投资商业地产营利模式的确定、对市场的前瞻性的判断，将成为决定商业地产投资者成功与否的关键因素。
对于万科加大商业地产开发的动作，业界并不意外，早前的各种猜测几乎都成为定论。但随着万科进军商业地产的逐步深入，各种解读与质疑也纷至沓来。
2013年6月30日，万科在北京开发的首个商业地产项目、位于东三环国贸桥东南角的万科大都会面对业主交房入住。然而，据万科大都会的销售人员介绍，目前大都会还有二十几套依然在出售中，均价9.5万元/平方米，还有不足四十年的产权。从推向市场到现在，两年左右的时间内，还有近三分之一的房源未能售完。这一销售情况完全不符合万科大都会其优越的地理位置。
面对上述质疑，万科副总裁、北京公司总经理毛大庆对媒体表示，万科大都会目前并不突出的销售业绩，并不能说明问题。“这个产品的概念是个舶来品，加入北京有地方需求特色的元素，作为商务中心区的功能补充，像纽约、东京都是出现在核心的位置才有这种产品，所以也不具备太强的可复制性。”毛大庆认为该项目的市场契合度还可以，因为属于特种产品，不是大众化的业态，所以销售速度不会很快。未来也可能再做这类产品，但是做这类产品的条件非常有局限，只能看机会是否合适。
然而万科面临的不仅仅是万科大都会这一个商业体项目。截止到2013年，万科已经入市的商业项目包括写字楼与综合体已经超过40个。一位业内人士分析，万科近些年在商业地产上一直在持续加码，但今年初才组建商业地产公司，管理层也渐渐开始正面面对万科进入商业地产领域的话题，这显示出万科进入商业地产的谨慎。而这种谨慎也使万科习惯延续过去的思路，影响了对商业地产市场的判断。
毛大庆还认为，社区商业是未来万科主推的商业形态之一，香港领汇则是其学习的对象。这家公司把香港最底层保障性住房的社区商业都集中起来，不断改造提升，然后在香港上市，非常成功。“普通人也要消费，总要买生活必需品。”毛大庆说，这两年网络购物对传统商业的冲击很大，但对社区商业影响很小。尽管如此，万科依旧小心翼翼。成立商业地产总部之前，万科连续开了3次会议，对万科商业地产的产品、进入城市等做了非常细致的部署。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平却表示比较担忧，认为现在并不是进入商业地产的好时机，因为已经错过了最好的时期。现在融资渠道不畅，很多开发商必须通过散漫的物业平衡持有性的项目，这是住宅依赖性的发展模式。所以住宅市场形势不好，商业地产也不会做好。万科的优势在于它是一个学习能力很强的企业，但所有从住宅转向商业地产的公司最大的制约点都是文化。具体来讲，住宅市场一直是卖方市场，所以公司文化是强势的，而这种强势文化进入到商业地产是适应不了的。
金融分析专家、清华大学经济关系学院博士杜丽虹分析认为，万科的榜样之一新鸿基从专注于开发物业到租售并举的转型用了十五年时间。前十一年以开发物业为主，以20%的金融资源尝试性参与投资物业，探索商业地产模式；集中转型时期的四年，开发物业零增长，80%的金融资源将之前摸索出的成功商业模式进行复制。
“其实不管万科进入商业地产的理由有多充分，也同样难以免俗，万科同样无法忽视商业地产开发的巨大空间。虽然万科在住宅开发方面具有同行无法达到的高度，但在商业地产领域，万科未必会有优势。”中国购物中心产业资讯中心中国商业联合会商业广场专业委员会主任郭增利告诉记者，对于商业地产的后续运营能力，万科正在面临考验。商业地产的专业运营、利益分配、退出机制三大难题，是包括万科在内的众多涉足商业地产领域企业需要面对的。“还有一个值得思考的问题是，万科住宅开发方面的优势，使其能快速实现资金回笼，这使得万科的资金周转率保持了一个较好的水平，但商业地产的开发周期较长，这样就会影响万科的整体资金周转率。”郭增利指出。
抢食商业“蛋糕”
将视线从万科转移至整个房地产行业企业，在住宅调控日益深入、投资者需求强劲的背景下，商用物业逐渐成为开发商眼中的新主角。
2011年以来不断有新竞争者加入，几乎所有的品牌开发企业都有自己的商业地产拓展和布局计划，这使商业地产的市场竞争趋于激烈，原有行业领先企业如万达、中粮、华润等亦加快速度开店或拿地。而向来以住宅开发为主的房地产企业如万科、保利、远洋地产等，这些曾经专注于、领先于住宅地产市场的房企也纷纷涉足商业地产，寻找新的蓝海机遇，并为抢占先机提早谋篇布局。
2010年，万科总裁郁亮表示，万科将进军商业地产，除80%的开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，三年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。而仅去年一年，万科就在北京、深圳、上海、武汉、福州、佛山等城市拿下10余个涉及商业的项目，今年其在北京的多个商业项目即将面世。
与万科的温和战略不同，远洋地产和保利地产则颇具锋芒。2010年，远洋地产提出向商业地产全面进军，到2015年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。为此，远洋地产专门成立了商业事业部，其组织架构等同于各大区域公司。从去年底开始，远洋地产与合作伙伴先后在北京CBD核心区、成都锦江区等区域取得商业地块。今年1月23日，远洋地产旗下首个商业项目远洋·光华国际We-life未来广场商业街启幕。
在商业地产领域耕耘多年的保利地产更为激进。其高层透露，将全力冲刺商业地产，未来3～5年间将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%，到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米。2010年，保利取得的土地储备中，多半都涉及商业地产。
2011年，在西南区域潜心发展商业多年的龙湖地产启动了北京商业。其位于北京朝阳区常营的龙湖长楹天街，体量高达46万平方米，其中商业面积超过20万平方米。这被视为龙湖深入发展商业地产的重要标志。
除此之外，富力地产、合生创展、金地等诸多老牌房企都在加大商业地产的开发力度，加大对商业项目的持有比例。
然而，商业地产这匹拉动中国未来经济发展的城市“黑马”，虽然一时间处于风口浪尖，但是不断加剧的空置危机与不成熟的商业开发模式使得商业地产市场警报频响。开发商要如何展开对商业地产市场这块蛋糕的角逐？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，作为城市与区域发展的驱动力，也作为城市精神符号，不可否认商业地产尤其是城市综合体在城市化进程中的积极作用，但开发商纷纷挺进商业地产未免显得有点盲动的因素。因此，在住宅“限购”导致开发企业纷纷转投商业地产的过程中，也要认真冷静思考。如果不顾市场条件和自身资源条件盲目开发商业地产，这一时的投资冲动，极有可能造成企业经营层面的危机。
“开发商业地产，布局过于超前，将面临市场培育期与经营问题。由于布局过早、市场定位不清晰及同质化竞争等问题，也将导致当前商业地产同样面临竞争加剧。这不仅仅直接导致区域内商业地产供应量偏大的问题，而且在未来面临更多的是长时间的培育及项目的经营问题。”郭增利认为，除此之外，在商业地产领域，这些商业地产新秀必须与传统商业地产运营大鳄博弈。雄厚的资本成为商业地产市场决胜的必不可少条件，但是良好的资本运营能力与创新能力、投资商业地产营利模式的确定、对市场的前瞻性的判断，将成为决定商业地产投资者成功与否的关键因素。