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摘要：近年来，基于GIS的测绘技术已经广泛应用于矿产开采、铁路建设及市政建设等多个工程领域，本文结合工程实际，对房地产测绘新技术的应用进行探讨，并对地理信息系统在房地产测绘领域的应用进行策略分析，为广大房地产测绘人员提供参考。
关键词：房地产测绘；技术应用；信息管理
房地产测绘是进行房地产交易时最为重要的依据。为了保证房地产测绘以及房屋和房屋用地的相关信息披露更为客观、公正、完整、准确，采用测量测绘新技术以及信息管理手段，加强房地产测绘的科学性和准确性，是有效地规范房地产市场的重要手段，也是测绘行业的重要课题。
一、应用于房地产领域的测绘新技术
房地产测绘主要是利用测量技术测算房产面积。随着CAD技术以及GIS技术在测绘领域的广泛应用，房地产测绘技术也日新月异，目前已经进入应用领域的测绘新技术有以下几种：
1、运用CAD制图直接绘算房产面积并进行现场点位测量复核的双作业模式。这是目前应用较为广泛的房地产测绘技术，在进行房产设计及报审批阶段时就将房地产的设计图纸CAD版进行存档和分户计算面积，进而积累基础的房地产测绘电子版数据，并且在房地产施工阶段进行补充和校对，进而形成统一的规范。在进行房产备案及交易时，可以直接利用原有的资料进行现场测量复核之后，运用在房产转移登记的产权配图中，既减少了绘图配图的大量工作，也减少了不必要的现场测绘工作，也减少了配图工作的差错率，较高的提高了工作效率。
2、基于GIS技术的多系统运用联合。计算机技术在房地产测绘领域应用已经相当成熟，早期仅仅是利用计算机辅助制图，而后到使用计算机技术实现面积分摊自动化计算，目前在房地产管理局应用较为广泛的是基于GIS技术层面的实现多功能计算的测绘管理软件，并且实现了结合计算功能的数据综合管理。这类软件基于AutoCAD基础上二次开发，同时加入对GIS系统的联动运用，结合已有的管理系统的功能，扩充房产测绘数据管理功能，主要是扩充房产面积计算功能。这类技术着眼于优先解决面积计算功能，基本是以房屋具有共同分摊的栋为基本单元，而不是以户室即产权单元为基本单元。并且较为合理的运用了GIS系统里的地籍资料，可以较好的实现基于GIS系统的数据查询和管理功能，既能充分利用已有的正在产生的房地产测绘数据，又减少了对现有系统数据的影响，避免了庞大的计算冗余和数据调整。
3、结合Web Service技术的测绘子系统管理模式。根据房地产测绘各个子系统侧重点不同，可以将各个系统作为独立的子系统，将房产测绘管理相关的系统分为面积测算子系统、房产测绘流程管理子系统、房产测绘数据管理子系统，各子系统之间以松散耦合方式联系，房产测绘管理系统与地籍系统，产权交易登记系统等MIS系统也以松散耦合方式联系，各系统以web service方式对外提供自己的数据服务。利用GIS数据实现房产测绘数据与地籍宗地数据和交易登记数据的挂接，实现图形数据与属性数据的图属互查，为整个房地产权籍管理提供完善可靠的地籍和房产测绘基础数据。
二、房地产测绘信息管理系统优化应用
随着房产管理信息系统的逐步建立与发展，房产信息系统形成了以GIS空间数据为支撑的综合信息应用管理系统，房地产测绘信息的创建和更新可以非常直接的实现系统化管理。房地产测绘信息管理系统不仅仅承担存储和更新功能，在其优化应用中也逐步实现了信息数据传输和统计功能，并且提升了系统开发平台和结构模式、数据入库等方面的运用能力，为统计及房地产开发咨询决策提供相应的参考。
1、采用子系统方式对房地产测绘信息进行分散管理。这样就可以将面积测算、测绘流程及测绘数据管理等分部工作进行分散，继而将成果文件作为数据管理系统中的一个属性字段直接存储，当需要打开测算数据的时候，直接从系统中取出读入到测算软件中。采用这种方式可以在不改变现有的测算软件实现数据的集中式存储，简化了作业人员的操作步骤，减少了差错率，也使得系统开发具有极大的灵活性，测算软件的选择也具有极大的灵活性。
2、信息管理系统进行优化OA运用，提升信息数据的同步性和时效性。房地产测绘信息的流程管理主要涉及面积测算和配图的业务流程管理，包括测算软件数据上载、下载、变更等的流程管理，与一般的业务审批型OA区别不大，既可以独立开发，也可以单独引用。
3、与地籍资料结合的房地产测绘数据管理要实现并联应用，关注其数据的综合运用及单一数据的准确性。为实现测绘数据的充分利用，使用子系统直接对房地产面积测算软件的图形格式管理，避免逐层打开的方式带来大量的数据冗余，进而避免误操作对数据的破坏和影响。在房地产面积测算经过审核提交后，数据变化的机率很小，因此可以通过测算软件直接生成每个户室单元的既定内容和比例尺的户室平面图文件，在数据管理系统中直接存储平面图文件，利用原有的测算软件生成每个户室平面图即可，而无需改变原有的图形格式。平面图文件格式可以采用Adobe的PDF和微软的MDI格式，图形打印效果好，数据处理简单。 测绘数据管理系统通过宗地代码与地籍宗地系统联系，通过楼盘代码与交易登记系统联系，这都需要基于GIS技术才能实现图属互查。通过在测绘系统中存放宗地代码，即可查询到地籍宗地系统的相关宗地信息。在交易登记系统中存放宗地代码和楼盘代码，在交易登记系统中就可以查询到相关的宗地信息和测绘数据。测绘数据管理系统中其他方面文字属性的内容都是采用数据库管理方式实现。
三、基于GIS技术的房产测绘信息管理策略
1、基于GIS技术的系统开发平台与结构模式
通过房地产测绘信息管理系统及子系统监理，可以将房地产信息进行平台管理。在GIS平台中体现房地产的位置、周围地理环境、建造年代、权属单位及空间分布特性。建立在地理信息系统平台上的房地产测绘信息管理系统，具备完善的数据采集、处理，输出、建库、检索、分析等劝能。其中，数据采集手段包括了数字化、矢量化、GPS、电子平板测图、开放式数据转换等。数据处理包括编辑、自动拓扑处理、投影、变换、误差校正、图框生成等方面的几百个功能，数据输出既能够迸行常规的数据交换、打印，也能够进行版面编排、挂网、分色、印刷出高质最的图件，数据库可建立各种模型库，实现三库合一的分析功能。这个管理分析平台既包括矢量空间分析，也包括对遥感影像、DEM、网络等数据的常规分析和专业分析。 2、基于测量成果系统的CORS基站建设的在线监控。
广西测绘局将广西现有的传统大地测量成果和现代空间定位框架动态基准成果集成一体，搭建基于Web Service技术的、稳定可靠、快速便捷的测绘基准成果信息化管理与服务平台，为用户提供一站式成果服务，逐步改变传统大地测量成果被动式的服务模式。基于GIS技术和关系型数据库的基础上，采用WEB SERVICE以及B/S网络服务模式开发广西大地测量基准成果管理系统，有针对性地建立了电力、铁路、气象等多种数据库，对广西大地测量基准成果进行安全、高效的管理，同时实现多种形式的大地测量基准成果地理位置的在线信息查询服务。开发完善的用户管理模块，基于网络数据包截取技术实现对CORS用户的实时监控和管理；采用网页编程技术自主实现了CORS基准站运行状态的在线监控和显示。
四、房地产测绘管理及实施
房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。
由于房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
测绘成果资料目录执行通告制度，对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示：①被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；②参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；③不分摊的共用部位。
五、结束语
随着房地产测绘各种新技术的逐步推广应用，已经逐步监理了完善的房地产测绘信息管理系统，并且运用于不同的测绘及工程领域。而在房地产测绘工程的实际使用中，需要对目前的房地产测绘信息管理系统进行优化运用，灵活运用其子系统，就能够有效的解决不同行业、不同部门之间的系统差异问题。
参考文献：
[1]杨平.基于GIS技术的房产测绘系统设计与实现[J].测绘通报，2005（5）.
[2]王峰.Web Service在空间数据互操作中的研究测绘与空间[J].地理信息，2005（04）
[3]冯静浅.议房产测绘市场化[J]，河北企业，2008-07-20.
[4]宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007（11）.
[5]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯，2008（1）.
关键词：房地产测绘；技术应用；信息管理
房地产测绘是进行房地产交易时最为重要的依据。为了保证房地产测绘以及房屋和房屋用地的相关信息披露更为客观、公正、完整、准确，采用测量测绘新技术以及信息管理手段，加强房地产测绘的科学性和准确性，是有效地规范房地产市场的重要手段，也是测绘行业的重要课题。
一、应用于房地产领域的测绘新技术
房地产测绘主要是利用测量技术测算房产面积。随着CAD技术以及GIS技术在测绘领域的广泛应用，房地产测绘技术也日新月异，目前已经进入应用领域的测绘新技术有以下几种：
1、运用CAD制图直接绘算房产面积并进行现场点位测量复核的双作业模式。这是目前应用较为广泛的房地产测绘技术，在进行房产设计及报审批阶段时就将房地产的设计图纸CAD版进行存档和分户计算面积，进而积累基础的房地产测绘电子版数据，并且在房地产施工阶段进行补充和校对，进而形成统一的规范。在进行房产备案及交易时，可以直接利用原有的资料进行现场测量复核之后，运用在房产转移登记的产权配图中，既减少了绘图配图的大量工作，也减少了不必要的现场测绘工作，也减少了配图工作的差错率，较高的提高了工作效率。
2、基于GIS技术的多系统运用联合。计算机技术在房地产测绘领域应用已经相当成熟，早期仅仅是利用计算机辅助制图，而后到使用计算机技术实现面积分摊自动化计算，目前在房地产管理局应用较为广泛的是基于GIS技术层面的实现多功能计算的测绘管理软件，并且实现了结合计算功能的数据综合管理。这类软件基于AutoCAD基础上二次开发，同时加入对GIS系统的联动运用，结合已有的管理系统的功能，扩充房产测绘数据管理功能，主要是扩充房产面积计算功能。这类技术着眼于优先解决面积计算功能，基本是以房屋具有共同分摊的栋为基本单元，而不是以户室即产权单元为基本单元。并且较为合理的运用了GIS系统里的地籍资料，可以较好的实现基于GIS系统的数据查询和管理功能，既能充分利用已有的正在产生的房地产测绘数据，又减少了对现有系统数据的影响，避免了庞大的计算冗余和数据调整。
3、结合Web Service技术的测绘子系统管理模式。根据房地产测绘各个子系统侧重点不同，可以将各个系统作为独立的子系统，将房产测绘管理相关的系统分为面积测算子系统、房产测绘流程管理子系统、房产测绘数据管理子系统，各子系统之间以松散耦合方式联系，房产测绘管理系统与地籍系统，产权交易登记系统等MIS系统也以松散耦合方式联系，各系统以web service方式对外提供自己的数据服务。利用GIS数据实现房产测绘数据与地籍宗地数据和交易登记数据的挂接，实现图形数据与属性数据的图属互查，为整个房地产权籍管理提供完善可靠的地籍和房产测绘基础数据。
二、房地产测绘信息管理系统优化应用
随着房产管理信息系统的逐步建立与发展，房产信息系统形成了以GIS空间数据为支撑的综合信息应用管理系统，房地产测绘信息的创建和更新可以非常直接的实现系统化管理。房地产测绘信息管理系统不仅仅承担存储和更新功能，在其优化应用中也逐步实现了信息数据传输和统计功能，并且提升了系统开发平台和结构模式、数据入库等方面的运用能力，为统计及房地产开发咨询决策提供相应的参考。
1、采用子系统方式对房地产测绘信息进行分散管理。这样就可以将面积测算、测绘流程及测绘数据管理等分部工作进行分散，继而将成果文件作为数据管理系统中的一个属性字段直接存储，当需要打开测算数据的时候，直接从系统中取出读入到测算软件中。采用这种方式可以在不改变现有的测算软件实现数据的集中式存储，简化了作业人员的操作步骤，减少了差错率，也使得系统开发具有极大的灵活性，测算软件的选择也具有极大的灵活性。
2、信息管理系统进行优化OA运用，提升信息数据的同步性和时效性。房地产测绘信息的流程管理主要涉及面积测算和配图的业务流程管理，包括测算软件数据上载、下载、变更等的流程管理，与一般的业务审批型OA区别不大，既可以独立开发，也可以单独引用。
3、与地籍资料结合的房地产测绘数据管理要实现并联应用，关注其数据的综合运用及单一数据的准确性。为实现测绘数据的充分利用，使用子系统直接对房地产面积测算软件的图形格式管理，避免逐层打开的方式带来大量的数据冗余，进而避免误操作对数据的破坏和影响。在房地产面积测算经过审核提交后，数据变化的机率很小，因此可以通过测算软件直接生成每个户室单元的既定内容和比例尺的户室平面图文件，在数据管理系统中直接存储平面图文件，利用原有的测算软件生成每个户室平面图即可，而无需改变原有的图形格式。平面图文件格式可以采用Adobe的PDF和微软的MDI格式，图形打印效果好，数据处理简单。 测绘数据管理系统通过宗地代码与地籍宗地系统联系，通过楼盘代码与交易登记系统联系，这都需要基于GIS技术才能实现图属互查。通过在测绘系统中存放宗地代码，即可查询到地籍宗地系统的相关宗地信息。在交易登记系统中存放宗地代码和楼盘代码，在交易登记系统中就可以查询到相关的宗地信息和测绘数据。测绘数据管理系统中其他方面文字属性的内容都是采用数据库管理方式实现。
三、基于GIS技术的房产测绘信息管理策略
1、基于GIS技术的系统开发平台与结构模式
通过房地产测绘信息管理系统及子系统监理，可以将房地产信息进行平台管理。在GIS平台中体现房地产的位置、周围地理环境、建造年代、权属单位及空间分布特性。建立在地理信息系统平台上的房地产测绘信息管理系统，具备完善的数据采集、处理，输出、建库、检索、分析等劝能。其中，数据采集手段包括了数字化、矢量化、GPS、电子平板测图、开放式数据转换等。数据处理包括编辑、自动拓扑处理、投影、变换、误差校正、图框生成等方面的几百个功能，数据输出既能够迸行常规的数据交换、打印，也能够进行版面编排、挂网、分色、印刷出高质最的图件，数据库可建立各种模型库，实现三库合一的分析功能。这个管理分析平台既包括矢量空间分析，也包括对遥感影像、DEM、网络等数据的常规分析和专业分析。 2、基于测量成果系统的CORS基站建设的在线监控。
广西测绘局将广西现有的传统大地测量成果和现代空间定位框架动态基准成果集成一体，搭建基于Web Service技术的、稳定可靠、快速便捷的测绘基准成果信息化管理与服务平台，为用户提供一站式成果服务，逐步改变传统大地测量成果被动式的服务模式。基于GIS技术和关系型数据库的基础上，采用WEB SERVICE以及B/S网络服务模式开发广西大地测量基准成果管理系统，有针对性地建立了电力、铁路、气象等多种数据库，对广西大地测量基准成果进行安全、高效的管理，同时实现多种形式的大地测量基准成果地理位置的在线信息查询服务。开发完善的用户管理模块，基于网络数据包截取技术实现对CORS用户的实时监控和管理；采用网页编程技术自主实现了CORS基准站运行状态的在线监控和显示。
四、房地产测绘管理及实施
房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。
由于房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
测绘成果资料目录执行通告制度，对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示：①被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；②参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；③不分摊的共用部位。
五、结束语
随着房地产测绘各种新技术的逐步推广应用，已经逐步监理了完善的房地产测绘信息管理系统，并且运用于不同的测绘及工程领域。而在房地产测绘工程的实际使用中，需要对目前的房地产测绘信息管理系统进行优化运用，灵活运用其子系统，就能够有效的解决不同行业、不同部门之间的系统差异问题。
参考文献：
[1]杨平.基于GIS技术的房产测绘系统设计与实现[J].测绘通报，2005（5）.
[2]王峰.Web Service在空间数据互操作中的研究测绘与空间[J].地理信息，2005（04）
[3]冯静浅.议房产测绘市场化[J]，河北企业，2008-07-20.
[4]宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J].榆林学院学报，2007（11）.
[5]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯，2008（1）.