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摘要：文章以中小城市泰州市为例，通过商品住宅价格指数模型计算全国和泰州市的商品住宅价格泡沫指数，认为中小城市商品住宅市场因人口因素导致商品住宅需求数量受限，且商品住宅价格弹性有递增趋势，导致无政策干预下泡沫指数呈递减趋势。
关键词：中小城市；商品住宅；泡沫指数
一、引言
2014年，全国商品住宅市场哀声一片。诸如“泡沫”、“救市”、“崩盘”等字眼频繁见诸报端。2015年，随着国家出台相关楼市新政，中小型城市商品住宅市场依然一片惨淡。研究中小城市商品住宅市场的特殊情况，有利于针对中小城市商品住宅市场特殊情况特殊处理。
二、商品住宅价格泡沫指数计算及分析
（一）商品住宅价格泡沫指数模型建立
泡沫系数是指市场价格偏离理论价格（基础价值、基础价格）的程度。商品价格变化影响消费者需求数量，称之为价格因素对需求数量的影响。其他因素的变化导致需求数量发生变化，称之为非价格因素对需求的影响。消费者收入水平、偏好、预期、政策等多种非价格因素都会导致需求数量发生变化，因此可以通过排除所有非价格因素导致的影响来界定基础价格，并以此设计房价泡沫指数模型。商品住宅价格属于垄断厂商定价，假设厂商面临线性需求曲线P=A-KQ（P为价格，Q为数量，A和K是常数），通过垄断厂商简单定价原则P=（厂商边际成本MC即最后一平方米商品住宅的成本，Ed为 需求价格弹性）反推需求价格弹性绝对值，最终可得出基础价格计算公式（1）式，泡沫指数计算公式（2）式。
P′n=An-1-（1）
商品住宅价格泡沫指数=（）（2）
公式（1）和（2）中，P′n是基础价格，An-1为上年需求曲线纵截距，Edn-1为上年需求价格弹性，MCn-1为上年边际成本，Pn-1为上年价格，Pn为本年价格，Qn-1为上年市场成交量，Qn为本年市场成交量。
根据（2）可计算崩盘泡沫指数。崩盘泡沫指数因首付比例而不同。若首套房首付款30%，按30%首付款来计算房产由正资产变成负资产的崩盘指数，即基础价格是原价格的70%，一旦市场价格是基础价格，就意味着买房者的首付款打了水漂，房价稍低于基础价格，房产即变为负资产，此时泡沫指数值为42.86%。2015年公积金购首套房首付只需20%，崩盘泡沫指数下降为25%。
（二）泰州市和全国商品住宅价格泡沫指数计算
根据2013年泰州市国民经济和社会发展统计公报可以计算2013年泰州市商品住宅价格泡沫指数。代入各项数据，得出2013年泰州市商品住宅价格泡沫指数为30.8%，基础价格为4431元每平方米。若市场面临较大危机，商品住宅需求数量减少，价格下跌到4431元每平方米时，有效需求会令泰州市2013年所有商品住宅库存出清。
同法可计算出2014年泰州市商品住宅价格泡沫指数为17.2%，基础价格为4734元每平方米。表明2014年如果商品住宅价格下跌到4735元每平方米，有效需求会令泰州市2014年所有商品住宅库存出清。同法算出2013年全国商品住宅价格泡沫指数为14%，基础价格为5133元。
泰州市2013年商品住宅泡沫指数存在较大泡沫，而全国范围内泡沫指数较低。2014年楼市一直未有新政出台，使市场通过供求调节自动起到了挤泡沫作用，泰州市商品住宅泡沫指数大幅下降到17.2%，减小了泰州市商品住宅市场价格泡沫破灭的风险。
（三）中小城市商品住宅价格泡沫指数分析
1. 需求数量增速对商品住宅价格泡沫指数的影响
和全国商品住宅泡沫指数相比，2013年泰州市商品住宅价格泡沫指数较大。全国商品住宅2013年均价5850元每平方米，和泰州市均价5796元每平方米相差无几。因此造成泡沫指数相差甚远的原因是基础价格差距较大。造成基础价格不同的主要原因是需求数量同比增长率差距较大。2013年由于商品住宅市场的翘尾行情以及泰州市新增的大量商品住宅供给，导致泰州市2013年商品住宅需求数量比2012年大幅上涨64%，而全国仅上涨了18%。从公式（1）中可看出前者导致基础价格较低。
从历年统计数据看，中小城市商品住宅价格有向全国商品住宅平均价格水平看齐的倾向，但由于中小城市人口一般是净流出状态，虽然随着城镇化进程农村人口转变为城市人口，人口因素的总变化依然使商品住宅有效需求数量受到限制。且因为2014年商品住宅市场不景气导致商品住宅投机投资者大幅减少，进一步减少了需求数量，使该年商品住宅泡沫指数大幅下降到17.2%。
2. 需求价格弹性对基础价格的影响
需求价格弹性越大，基础价格越高，泡沫指数越小；需求价格弹性越小，基础价格越低，泡沫指数越大。需求价格弹性不同主要有以下几个原因。一是房价收入比不同。2013年泰州市房价收入比为10，低于全国水平11。商品在总收入中比重越大需求价格弹性越大，比重越小弹性越小。房价收入比越低，表示消费者购房能力越强，对商品住宅的需求价格弹性也较小。二是商品住宅对消费者的必须程度不同。2013年泰州市城镇居民人均住房面积39.3平方米，高于全国水平32.9平方米。商品住宅市场可以通过人均住房面积来体现商品住宅对消费者的必须程度。随着人均住房面积增加，新商品住宅对消费者的必须程度逐渐降低，需求价格弹性逐渐升高。三是替代品的可获得性。泰州市属于人口净流出城市，相对人口净流入城市而言无房人士对商品住宅替代品即租房的获得性比较容易。如果替代品容易获得，则需求价格弹性较大。三个原因对需求价格弹性的影响方向不尽相同，根据实际情况，后两个因素对中小城市的需求价格弹性影响更大，需求价格弹性有上升趋势，导致泡沫指数呈递减趋势。
综上所述，中小城市因为人口因素以及商品住宅较高的需求价格弹性，都显示商品住宅泡沫指数有下降趋势。 三、促进中小城市商品住宅市场健康发展的措施
毋庸置疑，商品住宅价格稳定是当前经济社会面临的重大问题，政府应采取有效措施防止商品住宅价格大起大落或泡沫胀大导致的崩盘风险。
（一）利用市场这只看不见的手优化商品住宅市场资源配置
2014年在中央政府没有出台任何房地产政策的情况下，商品住宅市场在市场机制的作用下开始自动调节。虽然房价向下，给个人、企业和政府带来“痛楚”，但长痛不如短痛，这种通过市场挤掉泡沫的过程可以实现商品住宅市场软着陆，有利于商品住宅市场长期健康发展。中小城市商品住宅有些楼盘价格大幅下调就是开发商主动适应市场的表现，防止了泡沫系数进一步扩大，最终不能适应市场的开发商必然退出市场。
2015年楼市新政在短期还未显示强大效果，措施不当就可能带来严重后果，政府应避免干预对市场运行的干扰。市场这只看不见的手力量强大，应该让市场机制在资源配置中起决定性作用，政府必须避免对市场的过度干预。在商品住宅的生产销售环节，政府不应插手的环节都应该让市场自主调节。例如当前有些地方政府呼吁或通过行政权力迫使银行对房贷给予优惠利率，这就是市场干预，应严格禁止。在今后的发展中，政府让权于市场的重要方面就是银行利率市场化和决策自由化。银行作为企业，有权决定自己的存款利率和贷款利率，有权决定自己的贷款对象。
（二）利用政府这只看得见的手纠正商品住宅市场失灵
由于各种原因市场机制总有失灵的时候，因此政府在放手让市场起主要调节作用的同时，也必须通过需求管理和供给管理等间接手段管理商品住宅市场，避免商品住宅价格大起大落、泡沫过大乃至崩盘风险。政府可以通过以下几方面来促进商品住宅市场健康发展。
第一，政府应做好土地供给和管理工作。中国土地政策的特殊性决定了政府是土地市场的垄断供给者，政府受自身利益的驱使有推高土地价格上涨的动机。政府出卖土地不能像企业一般以获取自身收益最大化为目标，而应该充分考虑整个经济社会的利益最大化，所以政府在供给土地时应制定长远目标，根据每年商品住宅市场的供求情况制定土地供给目标，通过土地供给来平抑商品住宅价格的大幅波动。同时，政府应逐步改变当前土地财政现状，商品住宅卖地收入应主要用于与住宅有关的项目，例如其中一部分应投入住房公积金中心作为补充资金，另外可用于建设廉租房、公租房、补贴消费者买房和租房费用。这样既可以避免政府推高土地价格和商品住宅价格的动机，又能有比较稳定的资金来源用于公共住房建设和提高消费者购买力。
第二，政府应对现有住房公积金制度进行改革。现行的住房公积金制度被人诟病，因其有劫贫济富的嫌疑，应该对相关制度进行改革。一是政府应对公积金按缴纳人头进行注资，资金来源于土地出让金。二是要允许私人缴纳住房公积金，而不是在职人员才可以缴纳。即在职职工公积金由个人、单位、政府缴纳的三部分组成，非在职个人由个人和政府缴纳的两部分组成。三是公积金贷款利率应进一步降低，最高不应超过同期银行存款利率水平。
第三，政府对商品住宅的投机需求管理应制度化。投机需求是商品住宅市场健康发展的隐患，政府应建立完善的税收制度，通过征收物业税减少置业回报率。对短期投机炒房制定利润回报率最高线，超过部分全部作为利得进行全额征税，减少投机者对投机所得的预期，对向市场提供价格低廉的私人住房的长期投资者，可减免税收。
第四，政府应调整限购政策。中小城市因为对劳动力吸引力小于大城市，通常属于人口净流出城市，导致商品住宅有效需求不高。随着人民收入水平不断提高，中小城市人民可以通过大幅度提高住房面积提高生活质量，以此促进有效需求持续增长。当前很多购房者都是独生子女，考虑父母就近养老问题，有购买能力的子女希望在自己所住小区或附近小区为父母购房，即还需要两套房才能满足家庭需要。由于商品住宅建筑面积远大于实际使用面积，应该与时俱进，对家庭拥有房产数量和面积的限购政策进行调整，可设定套数上限为3套，建筑面积上限为300平方米。若一个家庭已有一套房，现购置第二套或第三套房（或同时又购置两套，政策应该不考虑新购房产是新商品住宅或二手房区别），都应按第一套房政策办理公积金贷款或商业贷款（银行是否愿意贷款，由银行自己审定贷款人资质后自主决定）。为避免投机（投资）者钻漏洞，购房者购买第二套房和第三套房时，要提供父母在同一地区的无房证明和自己的房产情况证明。购房者五年内即售卖房产，要提供父母死亡证明。若在父母依然健在时转售房产，应通过第三方评估机构评估其所得利润，所得利润由公积金中心进行代管。若此家庭重新购房（可能原有房产位置不佳等原因重新置换房产），所得利润可作为其购房款予以返还。若此家庭不再购房，所得利润可在此家庭成员全部退休后或遭遇疾病、重大事故等情况时进行申请并提取。
四、结语
根据2013年和2014年泰州市商品住宅泡沫指数的计算结果看，在没有政策干预下，随着人口因素的作用以及商品住宅价格弹性的递增趋势，中小城市商品住宅价格泡沫指数呈递减趋势。中小城市政府应合理采取相关的房地产政策以确保房地产市场健康发展。
*基金项目：2014年江苏社科院泰州分院课题“泰州市商品住宅价格研究”（C-A-8-1）。
（作者单位：南京理工大学泰州科技学院）
关键词：中小城市；商品住宅；泡沫指数
一、引言
2014年，全国商品住宅市场哀声一片。诸如“泡沫”、“救市”、“崩盘”等字眼频繁见诸报端。2015年，随着国家出台相关楼市新政，中小型城市商品住宅市场依然一片惨淡。研究中小城市商品住宅市场的特殊情况，有利于针对中小城市商品住宅市场特殊情况特殊处理。
二、商品住宅价格泡沫指数计算及分析
（一）商品住宅价格泡沫指数模型建立
泡沫系数是指市场价格偏离理论价格（基础价值、基础价格）的程度。商品价格变化影响消费者需求数量，称之为价格因素对需求数量的影响。其他因素的变化导致需求数量发生变化，称之为非价格因素对需求的影响。消费者收入水平、偏好、预期、政策等多种非价格因素都会导致需求数量发生变化，因此可以通过排除所有非价格因素导致的影响来界定基础价格，并以此设计房价泡沫指数模型。商品住宅价格属于垄断厂商定价，假设厂商面临线性需求曲线P=A-KQ（P为价格，Q为数量，A和K是常数），通过垄断厂商简单定价原则P=（厂商边际成本MC即最后一平方米商品住宅的成本，Ed为 需求价格弹性）反推需求价格弹性绝对值，最终可得出基础价格计算公式（1）式，泡沫指数计算公式（2）式。
P′n=An-1-（1）
商品住宅价格泡沫指数=（）（2）
公式（1）和（2）中，P′n是基础价格，An-1为上年需求曲线纵截距，Edn-1为上年需求价格弹性，MCn-1为上年边际成本，Pn-1为上年价格，Pn为本年价格，Qn-1为上年市场成交量，Qn为本年市场成交量。
根据（2）可计算崩盘泡沫指数。崩盘泡沫指数因首付比例而不同。若首套房首付款30%，按30%首付款来计算房产由正资产变成负资产的崩盘指数，即基础价格是原价格的70%，一旦市场价格是基础价格，就意味着买房者的首付款打了水漂，房价稍低于基础价格，房产即变为负资产，此时泡沫指数值为42.86%。2015年公积金购首套房首付只需20%，崩盘泡沫指数下降为25%。
（二）泰州市和全国商品住宅价格泡沫指数计算
根据2013年泰州市国民经济和社会发展统计公报可以计算2013年泰州市商品住宅价格泡沫指数。代入各项数据，得出2013年泰州市商品住宅价格泡沫指数为30.8%，基础价格为4431元每平方米。若市场面临较大危机，商品住宅需求数量减少，价格下跌到4431元每平方米时，有效需求会令泰州市2013年所有商品住宅库存出清。
同法可计算出2014年泰州市商品住宅价格泡沫指数为17.2%，基础价格为4734元每平方米。表明2014年如果商品住宅价格下跌到4735元每平方米，有效需求会令泰州市2014年所有商品住宅库存出清。同法算出2013年全国商品住宅价格泡沫指数为14%，基础价格为5133元。
泰州市2013年商品住宅泡沫指数存在较大泡沫，而全国范围内泡沫指数较低。2014年楼市一直未有新政出台，使市场通过供求调节自动起到了挤泡沫作用，泰州市商品住宅泡沫指数大幅下降到17.2%，减小了泰州市商品住宅市场价格泡沫破灭的风险。
（三）中小城市商品住宅价格泡沫指数分析
1. 需求数量增速对商品住宅价格泡沫指数的影响
和全国商品住宅泡沫指数相比，2013年泰州市商品住宅价格泡沫指数较大。全国商品住宅2013年均价5850元每平方米，和泰州市均价5796元每平方米相差无几。因此造成泡沫指数相差甚远的原因是基础价格差距较大。造成基础价格不同的主要原因是需求数量同比增长率差距较大。2013年由于商品住宅市场的翘尾行情以及泰州市新增的大量商品住宅供给，导致泰州市2013年商品住宅需求数量比2012年大幅上涨64%，而全国仅上涨了18%。从公式（1）中可看出前者导致基础价格较低。
从历年统计数据看，中小城市商品住宅价格有向全国商品住宅平均价格水平看齐的倾向，但由于中小城市人口一般是净流出状态，虽然随着城镇化进程农村人口转变为城市人口，人口因素的总变化依然使商品住宅有效需求数量受到限制。且因为2014年商品住宅市场不景气导致商品住宅投机投资者大幅减少，进一步减少了需求数量，使该年商品住宅泡沫指数大幅下降到17.2%。
2. 需求价格弹性对基础价格的影响
需求价格弹性越大，基础价格越高，泡沫指数越小；需求价格弹性越小，基础价格越低，泡沫指数越大。需求价格弹性不同主要有以下几个原因。一是房价收入比不同。2013年泰州市房价收入比为10，低于全国水平11。商品在总收入中比重越大需求价格弹性越大，比重越小弹性越小。房价收入比越低，表示消费者购房能力越强，对商品住宅的需求价格弹性也较小。二是商品住宅对消费者的必须程度不同。2013年泰州市城镇居民人均住房面积39.3平方米，高于全国水平32.9平方米。商品住宅市场可以通过人均住房面积来体现商品住宅对消费者的必须程度。随着人均住房面积增加，新商品住宅对消费者的必须程度逐渐降低，需求价格弹性逐渐升高。三是替代品的可获得性。泰州市属于人口净流出城市，相对人口净流入城市而言无房人士对商品住宅替代品即租房的获得性比较容易。如果替代品容易获得，则需求价格弹性较大。三个原因对需求价格弹性的影响方向不尽相同，根据实际情况，后两个因素对中小城市的需求价格弹性影响更大，需求价格弹性有上升趋势，导致泡沫指数呈递减趋势。
综上所述，中小城市因为人口因素以及商品住宅较高的需求价格弹性，都显示商品住宅泡沫指数有下降趋势。 三、促进中小城市商品住宅市场健康发展的措施
毋庸置疑，商品住宅价格稳定是当前经济社会面临的重大问题，政府应采取有效措施防止商品住宅价格大起大落或泡沫胀大导致的崩盘风险。
（一）利用市场这只看不见的手优化商品住宅市场资源配置
2014年在中央政府没有出台任何房地产政策的情况下，商品住宅市场在市场机制的作用下开始自动调节。虽然房价向下，给个人、企业和政府带来“痛楚”，但长痛不如短痛，这种通过市场挤掉泡沫的过程可以实现商品住宅市场软着陆，有利于商品住宅市场长期健康发展。中小城市商品住宅有些楼盘价格大幅下调就是开发商主动适应市场的表现，防止了泡沫系数进一步扩大，最终不能适应市场的开发商必然退出市场。
2015年楼市新政在短期还未显示强大效果，措施不当就可能带来严重后果，政府应避免干预对市场运行的干扰。市场这只看不见的手力量强大，应该让市场机制在资源配置中起决定性作用，政府必须避免对市场的过度干预。在商品住宅的生产销售环节，政府不应插手的环节都应该让市场自主调节。例如当前有些地方政府呼吁或通过行政权力迫使银行对房贷给予优惠利率，这就是市场干预，应严格禁止。在今后的发展中，政府让权于市场的重要方面就是银行利率市场化和决策自由化。银行作为企业，有权决定自己的存款利率和贷款利率，有权决定自己的贷款对象。
（二）利用政府这只看得见的手纠正商品住宅市场失灵
由于各种原因市场机制总有失灵的时候，因此政府在放手让市场起主要调节作用的同时，也必须通过需求管理和供给管理等间接手段管理商品住宅市场，避免商品住宅价格大起大落、泡沫过大乃至崩盘风险。政府可以通过以下几方面来促进商品住宅市场健康发展。
第一，政府应做好土地供给和管理工作。中国土地政策的特殊性决定了政府是土地市场的垄断供给者，政府受自身利益的驱使有推高土地价格上涨的动机。政府出卖土地不能像企业一般以获取自身收益最大化为目标，而应该充分考虑整个经济社会的利益最大化，所以政府在供给土地时应制定长远目标，根据每年商品住宅市场的供求情况制定土地供给目标，通过土地供给来平抑商品住宅价格的大幅波动。同时，政府应逐步改变当前土地财政现状，商品住宅卖地收入应主要用于与住宅有关的项目，例如其中一部分应投入住房公积金中心作为补充资金，另外可用于建设廉租房、公租房、补贴消费者买房和租房费用。这样既可以避免政府推高土地价格和商品住宅价格的动机，又能有比较稳定的资金来源用于公共住房建设和提高消费者购买力。
第二，政府应对现有住房公积金制度进行改革。现行的住房公积金制度被人诟病，因其有劫贫济富的嫌疑，应该对相关制度进行改革。一是政府应对公积金按缴纳人头进行注资，资金来源于土地出让金。二是要允许私人缴纳住房公积金，而不是在职人员才可以缴纳。即在职职工公积金由个人、单位、政府缴纳的三部分组成，非在职个人由个人和政府缴纳的两部分组成。三是公积金贷款利率应进一步降低，最高不应超过同期银行存款利率水平。
第三，政府对商品住宅的投机需求管理应制度化。投机需求是商品住宅市场健康发展的隐患，政府应建立完善的税收制度，通过征收物业税减少置业回报率。对短期投机炒房制定利润回报率最高线，超过部分全部作为利得进行全额征税，减少投机者对投机所得的预期，对向市场提供价格低廉的私人住房的长期投资者，可减免税收。
第四，政府应调整限购政策。中小城市因为对劳动力吸引力小于大城市，通常属于人口净流出城市，导致商品住宅有效需求不高。随着人民收入水平不断提高，中小城市人民可以通过大幅度提高住房面积提高生活质量，以此促进有效需求持续增长。当前很多购房者都是独生子女，考虑父母就近养老问题，有购买能力的子女希望在自己所住小区或附近小区为父母购房，即还需要两套房才能满足家庭需要。由于商品住宅建筑面积远大于实际使用面积，应该与时俱进，对家庭拥有房产数量和面积的限购政策进行调整，可设定套数上限为3套，建筑面积上限为300平方米。若一个家庭已有一套房，现购置第二套或第三套房（或同时又购置两套，政策应该不考虑新购房产是新商品住宅或二手房区别），都应按第一套房政策办理公积金贷款或商业贷款（银行是否愿意贷款，由银行自己审定贷款人资质后自主决定）。为避免投机（投资）者钻漏洞，购房者购买第二套房和第三套房时，要提供父母在同一地区的无房证明和自己的房产情况证明。购房者五年内即售卖房产，要提供父母死亡证明。若在父母依然健在时转售房产，应通过第三方评估机构评估其所得利润，所得利润由公积金中心进行代管。若此家庭重新购房（可能原有房产位置不佳等原因重新置换房产），所得利润可作为其购房款予以返还。若此家庭不再购房，所得利润可在此家庭成员全部退休后或遭遇疾病、重大事故等情况时进行申请并提取。
四、结语
根据2013年和2014年泰州市商品住宅泡沫指数的计算结果看，在没有政策干预下，随着人口因素的作用以及商品住宅价格弹性的递增趋势，中小城市商品住宅价格泡沫指数呈递减趋势。中小城市政府应合理采取相关的房地产政策以确保房地产市场健康发展。
*基金项目：2014年江苏社科院泰州分院课题“泰州市商品住宅价格研究”（C-A-8-1）。
（作者单位：南京理工大学泰州科技学院）