投资移民催热海外置业
　　“北京四环内任何一个有房的家庭都有资格和条件移民。”虽然这是移民中介的玩笑话，但却呈现了一个事实：中国房地产市场近年来为部分民众带来了十分巨大的财产性收入，让更多人具备了投资移民海外的资格，越来越多的人将置业的目光投向了海外。
　　近年北京、上海等地的房展会海外地产专区的火爆，也从另一角度证实了海外地产在中国的受青睐程度。在这些参展的海外地产商眼中，中国高速发展的经济和火爆的房地产市场催生了一大批“新贵”阶层，“百万富翁”甚至“千万富翁”已经不再是遥不可及的梦想，移民海外之门也逐渐为更多的普通人打开。
　　调查显示，这几年投资移民呈增长态势，以移民为目的的投资构成了海外购房者的主体。虽然投资移民与房产投资并不存在直接关联，但在当地购置房产的话能够让移民更加顺利，且许多移民者是为了孩子的教育，这样他们一般也会在移民的同时购置房产，而不愿意让自己的孩子租房住。
　　在海外房地产项目中，以美国、加拿大和澳大利亚的项目居多，这是因为上述国家是典型的移民国家，对待移民的政策比较开放，目前比较火爆的“投资移民”主要集中在这几个国家，但移民政策各有不同，准入门槛也有较大差距。
　　自2013年3月至2014年3月，中国投资者成为了美国住宅市场的第一大国际买家。2012～2013年，中国投资者的住宅成交金额高达128亿美元；2013～2014年，则达到了220亿美元，近乎翻倍！根据数据显示，中国买家更偏好高端住宅，主要集中在纽约、洛杉矶、旧金山、尓湾、拉斯维加斯以及西雅图。根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，中国买家购买房屋价格的中位数为59.10万美元，75%的中国投资者选择全现金购房。
　　国内资金投资海外物业除了近年国内移民、留学需求增加外，高租金回报率也在推动海外华人从房东转为业主。目前国内房价高涨，国内部分区域高端物业楼价已超越部分海外地区房价，而2008年金融海啸后，欧美不少国家的房价大幅下滑，有的目前仍处于低位。此外，海外房产的租金回报率一般比国内高，如美国目前住宅的租金回报率可达5%～6%。


　　自2012年公司成立以来，北美购房网平均每天都有一位客户从中国飞去美国看房，在国庆、春节等旺季则更多。个人海外置业者主要以提升生活品质、提高子女教育质量为主。这类投资者往往本身经济实力较好，且受教育程度较高。截至2014年9月，北美购房网已经协助近百名中国投资者完成了住宅交易，帮助他们在海外找到了自己的家。
　　中国投资者回归理性
　　目前，中国的GDP增速呈递减状态，政府一再调低预期。国际货币基金组织称，中国的GDP中有12%来自房地产市场。而随着国内房地产市场的骤冷，2014年中国GDP实际增速可能只有7%。鉴于国内不稳定的经济形势，更多的企业、机构和个人选择将资产转移至海外，以分散风险。
　　机构及大型投资者的需求主要集中在三类：地标建筑、合资经营、稳定现金流商业地产。安邦保险以19.5亿美元收购纽约帕克大道上的华尔道夫酒店；中国平安以2.6亿英镑买下英国伦敦地表建筑劳合社大楼（The Lloyds building）。这些大手笔交易打响了中国企业在海外的知名度，也让世界认识了中国投资者。
　　与收购地标建筑相比，合资经营则温和了许多。2013年底，万科集团与铁狮门（Tishman Speyer）房地产公司共同宣布成立合资公司，合作开发高层豪华公寓住宅楼。该豪华住宅楼位于美国旧金山市Folsom街201地块，将建造两幢相连的豪华住宅楼，一幢高37层，另一幢高42层，共有725个单元。除去这类大型合资项目，还有很多中小型资产管理公司也倾向合资经营。他们的角色一般是出资方（equity partner），不参与平时的管理。投资的项目往往是热门市场的公寓楼盘，这类项目周期较短，一般在3～5年，且内部收益率高。
　　商业地产投资者目前是海外投资的主流群体，从个人到机构都有。他们最看中的是商业地产稳定的现金流以及较低的风险。在2014年上半年成交的1.2亿美元的交易中，90%来自净租约类型的商业地产。这类地产无须每日管理，适合海外投资者。同时，中国投资者从追求幼儿园、汽修厂（8%～10%回报率），慢慢转向了全美连锁的品牌药店、快餐店（5%～6%回报率）等；他们不再是回报率至上，而是对地产的地理位置及升值潜力也开始诸多考量。这一转变也表明了中国投资者理性回归，为长远计。


　　投资风险须提防
　　海外置业热潮下，购房者必须保持清醒头脑，防范投资风险，相比国内房地产项目而言，海外房产投资未必能够保证稳定的升值空间。
　　中国的钱女士在2012年6月来到北美购房网，希望北美购房网帮助她在美国的房屋进行出租管理。后来经过仔细沟通，了解到她的别墅位于底特律主城，当时购入的价格不到3万美元。之前有一位美国当地经纪人为她管理，房子不仅没租出去，而且遭到了当地黑人的打砸破坏，在维修好之前是不允许挂到市场上出租的。
　　对于这类在“危险区域”的房子，经纪人也不愿涉足。首先，这类低收入地区的租客都是素质较差的无业游民，和这类人打交道非常困难。最常见的一个情况就是他们无法支付租金，并且赖着不走，房东得不偿失。其次，底特律市政府在当时已经破产。整个城市警力有限，某些地区更是成了黑帮的“自治区”，经纪人根本不敢踏足，更别说出租管理了。
　　当时，钱女士说她根本无法想象一个城市会破产，政府会发不出工资给警察，这在中国是不可思议的事。她购买房屋的时候就看中房屋售价低，且房东对土地有所有权。但是，一个位置不佳的地产，也可能是负担。钱女士的房屋至今也没有脱手转卖，而且每年还在继续缴纳房产税。
　　在美国投资最重要的因素是选择地段。纵观过去五十年的发展趋势，好区域的房子在经济走强时价格上涨得快在经济危机时价格下跌得慢；相反，差区域的房子在经济危机时价格下跌的快，在经济走强时价格上涨得非常慢。
　　 Tips
　　海外置业应注意哪些事项？