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【摘要】作为我国国民经济的主导产业，在城市化进程不断加快，二元结构逐渐转型的当今社会，房地产业仍存在巨大的发展空间。研究表明，房地产价格的同比增长，短期内能够促进社会总消费的增长，对GDP增长也有着明显的拉动作用，并进一步对CPI产生影响。因而，深入研究房地产价格波动的宏观经济效应，意义重大。本文主要探讨房地产价格波动的主要影响因素，并从理论层面分析房地产市场波动对宏观经济发展的影响。
【关键词】房地产；价格波动；宏观经济；效应
中图分类号：F293文献标识码： A
前言
房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。房地产业具有基础性、高关联度、较强先导性等特点，随着城市化进程的加快，房地产业逐渐成为国民经济发展的主导产业，成为推动社会经济快速发展的重要引擎[1]。研究证明，房地产价格的同比增长，短期内能够促进社会总消费的增长，对GDP增长也有着明显的拉动作用，并进一步对CPI产生影响。但是，过度追求房地产业的发展，又会造成房地产业过热，产生经济泡沫，最终使国家经济面临风险。从目前形势上看，我国房地产价格波动较大，部分地区甚至出现房地产业过热，不利于和谐社会的发展。因而，对我国房地产市场价格波动的宏观经济效益进行研究，包括房地产价格波动对社会总消费、经济增长及通过膨胀等方面影响的研究，具有十分重要的意义。
1.引起房地产价格波动的原因
房地产业价格波动的原因，主要包括以下几个方面：（1）市场供求关系。房地产业最大特点是生产周期长，资金投入大。若一地区经济发展迅速，城市化进程加快，往往在短期内使得房地产供不应求；相反，一地区经济发展放缓，房地产业供过于求，这些市场供求关系对房地产的价格波动产生极大影响。（2）经济基本面。房地产价格波动与经济基本面呈正相关关系，即基本面状况良好，则房地产价格呈现上行波动；反之，经济基本面恶化，房地产价格则下滑。（3）城市化进程。城市化进程是房地产持续繁荣和增长的基本动力，城市化进程快，城市土地价值不断升值，加之城市积聚效应，引起了房地产价格的波动，且一般为上行波动。（4）国家政策变动。房地产本身既是一种物质形态，同时也是一项法律权利，国家政策的变动，将对房地产价格产生直接而重要的影响。
2.房地产价格波动的宏观经济效应
2.1社会总投资方面
2.1.1信贷扩张效应
房地产市场的繁荣，很大程度上得益于信贷的支持。商业银行的贷款政策一般会根据抵押资产的质量来决定，若房产价格上涨，相应的资产质量也会上升，因而所承担的风险就小。这种形势下，银行鼓励以房子为抵押物进行贷款，造成信贷扩张，进而使得社会总投资增加。相反，房产价格下滑时，银行信贷收缩，社会总投资呈下降趋势。
2.1.2托宾Q效应
Q比率是公司的市场价值与资产重置成本的比值。当Q>1时，增加投资将使企业的正净现值项目的赢利增加，因而企业的投资需求相应增加；当Q<1时，增加投资将使企业负净现值项目亏损，企业的投资需求相应减少。而对房地产价格来说，Q比率是房产价格与房产建造成本的比值。当Q值上升时，房地产投资增加；反之，Q值下降，则房地产投资减少，对社会总投资产生影响。
2.2社会总消费方面的效应
2.2.1财富效应
所谓财富效应，指的是财富累积到一定规模和程度之后，必然产生对相关领域的传导效应或者控制效应。通俗来说，就是人们所拥有的财富量增加，必将引起消费需求的增加[2]。研究表明，房地产价值是家庭财产的重要组成部分，比例高达50%～60%，企业房地产价值与总资产的比例在30%～70%之间。房地产财富基数大，价格波动将产生很大的宏观经济效益，促进了消费品生产及就业机会的增加，为社会经济发展增加了活力。
2.2.2预算约束效应
对消费者来说，房地产价格波动的影响是直接的，若房价上涨，将使消费者的购买力下降，使房屋持有者的财富增加。预算约束效应主要针对的是租房、买房等消费者群体，房价的上涨，直接导致住房租金上涨，受其影响，消费者的购买、消费能力下降。若房价涨幅超出消费者的承受范围，就会影响社会总消费，产生经济膨胀。
2.2.3成本效应
房地产价格的波动，还会引起成本效应，对居民消费水平和能力产生影响。若房地产价格上涨，房租价格上升，那么租房者的生活成本就有所增加，其消费能力就降低，消费活动就减少。同时，房地产价格上涨过猛，引起通货膨胀，使得消费者的服务消费支出大大增加，这也影响到消费者的消费能力。除此之外，房地产价格上涨还使得企业面临工人工资、租金、服务费支出等方面上涨的压力。
3.房地产投资对宏观经济的影响
3.1带动GDP的增长
房地产自身投资额大，目前我国房地产投资占固定资产投资的比例约为20%，占GDP的10%左右。房地产前期开发及周边环境建设时，需不断投入大量的资金，投资成本高，劳动力资本高，对社会总投资产生巨大影响。而支出法是GDP核算方法中的一种，计算公式为：GDP=C+I+G+（X-M），其中，C为一定时期内的消费；I为投资，G为政府购买；（X-M）为净出口。从公式可看出，作为和公式中的参数之一，投资I增加，总和GDP就随之增加。因此，房地产的投资带动了社会总投资，对GDP的增长起带动作用。GDP的另一种算法是增长量法，计算公式为：增长量=企业的收入-中间产品的成本，所有企业增长量的总和即为GDP。房地产投资增加，使相关企业收入增加，见解带动了GDP的增长。
3.2带动相关产业的发展
房地产产业关联性强，不仅涉及到房子建筑，还涉及到水泥、建材、建筑、钢材、家具等领域，属于一个较长的产业链。房地产投资的增加，可以带动相关产业的发展。例如某处房地产的开发，前期投资中，涉及到的钢铁、水泥等关联产业也得到发展。房产建成后，装修、家电、家居等等产业也得到相应发展。周邊环境建设中，也同时带动了周边经济的发展。一个产业的关联性强，前后关联大，其延展性就强，自身发展就越充分，对经济增长的贡献率就越大[3]。因而，房地产的开发过程，同时也是相关产业及周边经济同步发展的过程。
4.小结
对房地产价格波动对我国宏观经济的影响，有专家通过协整和VAR分析，得出房地产价格波动对GDP的增长率有显著的正影响，对社会消费品零售总额的波动有显著的负影响[4]。总而言之，房地产价格的同比增长，短期内能够促进社会总消费的增长，对GDP增长也有着明显的拉动作用，并进一步对CPI产生影响。但若房地产价格波动过大，涨势过猛，则会引起经济泡沫，严重则会引发金融危机，不利于国家经济的稳定发展。因此，对包括房地产价格波动对社会总消费、经济增长及通过膨胀等方面影响的研究，探讨房地产价格波动的宏观经济效应，具有十分重要的意义。
【参考文献】
[1]何淑兰.热钱、房地产价格波动与金融体系稳定——基于SVAR模型的实证分析[J].经济与管理，2013，27(01)：25-31.
[2]段军山，白茜.银行贷款、可支配收入与房地产价格波动:1999-2010——基于协整检验和VEC模型的实证分析[J].金融与经济，2011，(04)：30-34.
【关键词】房地产；价格波动；宏观经济；效应
中图分类号：F293文献标识码： A
前言
房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。房地产业具有基础性、高关联度、较强先导性等特点，随着城市化进程的加快，房地产业逐渐成为国民经济发展的主导产业，成为推动社会经济快速发展的重要引擎[1]。研究证明，房地产价格的同比增长，短期内能够促进社会总消费的增长，对GDP增长也有着明显的拉动作用，并进一步对CPI产生影响。但是，过度追求房地产业的发展，又会造成房地产业过热，产生经济泡沫，最终使国家经济面临风险。从目前形势上看，我国房地产价格波动较大，部分地区甚至出现房地产业过热，不利于和谐社会的发展。因而，对我国房地产市场价格波动的宏观经济效益进行研究，包括房地产价格波动对社会总消费、经济增长及通过膨胀等方面影响的研究，具有十分重要的意义。
1.引起房地产价格波动的原因
房地产业价格波动的原因，主要包括以下几个方面：（1）市场供求关系。房地产业最大特点是生产周期长，资金投入大。若一地区经济发展迅速，城市化进程加快，往往在短期内使得房地产供不应求；相反，一地区经济发展放缓，房地产业供过于求，这些市场供求关系对房地产的价格波动产生极大影响。（2）经济基本面。房地产价格波动与经济基本面呈正相关关系，即基本面状况良好，则房地产价格呈现上行波动；反之，经济基本面恶化，房地产价格则下滑。（3）城市化进程。城市化进程是房地产持续繁荣和增长的基本动力，城市化进程快，城市土地价值不断升值，加之城市积聚效应，引起了房地产价格的波动，且一般为上行波动。（4）国家政策变动。房地产本身既是一种物质形态，同时也是一项法律权利，国家政策的变动，将对房地产价格产生直接而重要的影响。
2.房地产价格波动的宏观经济效应
2.1社会总投资方面
2.1.1信贷扩张效应
房地产市场的繁荣，很大程度上得益于信贷的支持。商业银行的贷款政策一般会根据抵押资产的质量来决定，若房产价格上涨，相应的资产质量也会上升，因而所承担的风险就小。这种形势下，银行鼓励以房子为抵押物进行贷款，造成信贷扩张，进而使得社会总投资增加。相反，房产价格下滑时，银行信贷收缩，社会总投资呈下降趋势。
2.1.2托宾Q效应
Q比率是公司的市场价值与资产重置成本的比值。当Q>1时，增加投资将使企业的正净现值项目的赢利增加，因而企业的投资需求相应增加；当Q<1时，增加投资将使企业负净现值项目亏损，企业的投资需求相应减少。而对房地产价格来说，Q比率是房产价格与房产建造成本的比值。当Q值上升时，房地产投资增加；反之，Q值下降，则房地产投资减少，对社会总投资产生影响。
2.2社会总消费方面的效应
2.2.1财富效应
所谓财富效应，指的是财富累积到一定规模和程度之后，必然产生对相关领域的传导效应或者控制效应。通俗来说，就是人们所拥有的财富量增加，必将引起消费需求的增加[2]。研究表明，房地产价值是家庭财产的重要组成部分，比例高达50%～60%，企业房地产价值与总资产的比例在30%～70%之间。房地产财富基数大，价格波动将产生很大的宏观经济效益，促进了消费品生产及就业机会的增加，为社会经济发展增加了活力。
2.2.2预算约束效应
对消费者来说，房地产价格波动的影响是直接的，若房价上涨，将使消费者的购买力下降，使房屋持有者的财富增加。预算约束效应主要针对的是租房、买房等消费者群体，房价的上涨，直接导致住房租金上涨，受其影响，消费者的购买、消费能力下降。若房价涨幅超出消费者的承受范围，就会影响社会总消费，产生经济膨胀。
2.2.3成本效应
房地产价格的波动，还会引起成本效应，对居民消费水平和能力产生影响。若房地产价格上涨，房租价格上升，那么租房者的生活成本就有所增加，其消费能力就降低，消费活动就减少。同时，房地产价格上涨过猛，引起通货膨胀，使得消费者的服务消费支出大大增加，这也影响到消费者的消费能力。除此之外，房地产价格上涨还使得企业面临工人工资、租金、服务费支出等方面上涨的压力。
3.房地产投资对宏观经济的影响
3.1带动GDP的增长
房地产自身投资额大，目前我国房地产投资占固定资产投资的比例约为20%，占GDP的10%左右。房地产前期开发及周边环境建设时，需不断投入大量的资金，投资成本高，劳动力资本高，对社会总投资产生巨大影响。而支出法是GDP核算方法中的一种，计算公式为：GDP=C+I+G+（X-M），其中，C为一定时期内的消费；I为投资，G为政府购买；（X-M）为净出口。从公式可看出，作为和公式中的参数之一，投资I增加，总和GDP就随之增加。因此，房地产的投资带动了社会总投资，对GDP的增长起带动作用。GDP的另一种算法是增长量法，计算公式为：增长量=企业的收入-中间产品的成本，所有企业增长量的总和即为GDP。房地产投资增加，使相关企业收入增加，见解带动了GDP的增长。
3.2带动相关产业的发展
房地产产业关联性强，不仅涉及到房子建筑，还涉及到水泥、建材、建筑、钢材、家具等领域，属于一个较长的产业链。房地产投资的增加，可以带动相关产业的发展。例如某处房地产的开发，前期投资中，涉及到的钢铁、水泥等关联产业也得到发展。房产建成后，装修、家电、家居等等产业也得到相应发展。周邊环境建设中，也同时带动了周边经济的发展。一个产业的关联性强，前后关联大，其延展性就强，自身发展就越充分，对经济增长的贡献率就越大[3]。因而，房地产的开发过程，同时也是相关产业及周边经济同步发展的过程。
4.小结
对房地产价格波动对我国宏观经济的影响，有专家通过协整和VAR分析，得出房地产价格波动对GDP的增长率有显著的正影响，对社会消费品零售总额的波动有显著的负影响[4]。总而言之，房地产价格的同比增长，短期内能够促进社会总消费的增长，对GDP增长也有着明显的拉动作用，并进一步对CPI产生影响。但若房地产价格波动过大，涨势过猛，则会引起经济泡沫，严重则会引发金融危机，不利于国家经济的稳定发展。因此，对包括房地产价格波动对社会总消费、经济增长及通过膨胀等方面影响的研究，探讨房地产价格波动的宏观经济效应，具有十分重要的意义。
【参考文献】
[1]何淑兰.热钱、房地产价格波动与金融体系稳定——基于SVAR模型的实证分析[J].经济与管理，2013，27(01)：25-31.
[2]段军山，白茜.银行贷款、可支配收入与房地产价格波动:1999-2010——基于协整检验和VEC模型的实证分析[J].金融与经济，2011，(04)：30-34.