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[摘 要]营改增政策自2011年经国务院正式批准，到2012年1月1日从上海开始试点实施再到2016年5月1日全面营改增，其改革范围不断扩大，改革进程不断深入。本文主要介绍了营改增对房地产企业各个方面的影响，闡述了在现阶段的税务大环境下要达到维护房地产企业税收数量和保持房地产企业发展的目的同时使社会与经济效益最大化的一些针对性措施，着重从税改对于房地产企业成本的影响入手作出了详细的分析，并提出了相应的对策，从而为房地产企业做出正确的决策提供参考。
[关键词]营改增；房地产企业；税收筹划
1 房地产业营改增的必要性分析
自新中国成立以来，由于我国政治经济的大环境发生重大变化，营业税政策体系也一直在变，特别是在1994年与2009进行了两次重大改革，但自从1994年我国税制改革之后，一直都存在重复征税的问题。营改增之后，之前所产生的增值税链条断裂而导致的重复征税问题也就迎刃而解了。
2 营改增对房地产企业开发成本的影响
房地产的建筑施工材料多种多样，来源广泛，品种繁杂，很多零散的材料都购自小规模的个体工商户等，无法取得增值税专用发票，如找税务机关代开不但程序繁琐更增加成本，这使得企业成本增加的同时也增加了企业纳税压力。
营改增全面实施后，企业与大规模且核算健全的一般纳税人劳务公司进行合作时就可以取得增值税进行税额并进行抵扣，不但降低了企业的纳税负担，更是对成本控制有着积极的影响。
3 营改增对房地产企业的税负的影响
在我国房地产开发行业一直实行的是土地增值税与营业税并行的征税制度，两者均为价内税，因此在房地产开发公司进行房地产开发的时候，随着房地产开发项目的推进，就会无可避免的出现土地增值税与营业税重复征税的现象，这与增值税和营业税的重复征税不同，因为增值税是价外税，仅对于商品货物的增值额进行课税，最后的税负承受方是消费环节，而土地增值税和营业税均为价内税，税收负担只会越来越重。如果房地产企业纳入增值税的征收管理范围将会使得房地产企业的税负呈现下降的趋势。
4 营改增制度下房地产企业的税收筹划建议
4.1 重视与学习“营改增”政策
此次营改增制度在房地产行业的试行，其目的是减轻各行各业的税收负担，让企业能更好的履行自己的社会义务。所以房地产企业一定要高度重视营改增制度，应当及时掌握最新的相关政策，使得企业在最短的时间内与最新的政策进行接轨。营改增这一新的政策对房地产企业提出的要求是对增值税进行严格的掌控与管理，合理合规的进行增值税进项税的扣除。
4.2 物资材料的税收筹划
在进行物质材料的税收筹划时应有专业的人员进行成本核算与管控，同时要有企业内部专业涉税人员进行重点筹划。对于材料供应商可以进行招投标方式进行选择，必要的筛选环节是以能够提供相应的增值税专用发票为前提，其次是结合材料的价格与材料质量等各个方面进行全面综合的考量，选择综合条件最为符合本企业的厂商，不但可以进行长期合作，也可以建立稳定的供货关系。而就劳务购买上，应当首选规模较大，核算健全，体制完善的劳务输出公司，這不但使得工程质量能得到统一保障，也能取得增值税专用发票进行抵扣，为企业降低纳税负担，进行合理避税。
4.3 销售方式的税收筹划
在营改增全面收官之前，我国房地产开发企业的销售环节主要涉及了土地增值税和营业税。而土地增值税属于超率累进税率（其税额是根据不动产的增值率来确定的，增值率越高其负担的税负也就越高，最高可达60%），因此降低房地产增值率能大幅有效的降低土地增值税税额。例如可采取将销售额区分为房地产售价与装修费用，这样就可以降低房产增值率，从而达到减轻企业纳税负担的目的。
4.4 劳务支出的税收筹划
房地产企业的劳务支出也是房地产支出中的重要一项，房地产企业的劳务支出一般有两种：第一是房地产施工中对于建筑工人工资的支出；第二是企业员工的工资支出。其中，建筑工人的工资支出只在工程的进行中发生，而企业员工的工资支出则不论工程是否开工都需要支出。在一般情况下，劳务支出的税款都需要劳务企业进行缴纳，如果在这个环节能拿到增值税发票，那么在后期的经营、销售环节就不需要再缴纳劳务支出的税款，如此一来就可以减少房地产企业的支出，提高企业的经济效益。
所以房地产企业在招收建筑工人时应尽量选择正规的劳务企业，同时企业的相关技术人员和工程师的聘用也应该尽量选择有劳务保证的聘用方式，从而避免企业缴纳大量的劳务税款，可以减少企业在劳务方面的支出，节约劳务成本。以便于企业在营改增的新政策下保证企业经济效益不下滑。
5 结束语
营改增政策从出台到试点再到具体实施，影响的不仅仅的某一个行业，而是整个税收环境，因此，房地产开发企业也不可避免的受到了影响，在这次税制改革的浪潮当中，房地产开发企业这一特殊行业，更应该抓住有利的机会实现自身的变革，抢占先机，努力争取改革带来的红利。同时也应提高自身企业的综合竞争力，不断加强学习，从每个细致的环节入手，从节约成本，合理降低税负出发，才能实现企业的经济效益最大化。
参考文献：
[1]赵晖.营改增改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013（06）.
[2]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2013（34）.
[3]陈玉娇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015.
[4]吴小红.营改增对房地产企业税收的影响及其对策[J].企业导报，2015.
[5]占代娣.营改增对房地产企业的影响及对策分析[J].企业改革与管理，2015.
[6]张林波，李露.营改增对房地产企业的影响及对策分析[J].企业技术开发，2015.
作者简介：
聂晚亭（1994-）女，汉族，湖北，硕士在读，湖北经济学院研究生院，会计专业硕士。
[关键词]营改增；房地产企业；税收筹划
1 房地产业营改增的必要性分析
自新中国成立以来，由于我国政治经济的大环境发生重大变化，营业税政策体系也一直在变，特别是在1994年与2009进行了两次重大改革，但自从1994年我国税制改革之后，一直都存在重复征税的问题。营改增之后，之前所产生的增值税链条断裂而导致的重复征税问题也就迎刃而解了。
2 营改增对房地产企业开发成本的影响
房地产的建筑施工材料多种多样，来源广泛，品种繁杂，很多零散的材料都购自小规模的个体工商户等，无法取得增值税专用发票，如找税务机关代开不但程序繁琐更增加成本，这使得企业成本增加的同时也增加了企业纳税压力。
营改增全面实施后，企业与大规模且核算健全的一般纳税人劳务公司进行合作时就可以取得增值税进行税额并进行抵扣，不但降低了企业的纳税负担，更是对成本控制有着积极的影响。
3 营改增对房地产企业的税负的影响
在我国房地产开发行业一直实行的是土地增值税与营业税并行的征税制度，两者均为价内税，因此在房地产开发公司进行房地产开发的时候，随着房地产开发项目的推进，就会无可避免的出现土地增值税与营业税重复征税的现象，这与增值税和营业税的重复征税不同，因为增值税是价外税，仅对于商品货物的增值额进行课税，最后的税负承受方是消费环节，而土地增值税和营业税均为价内税，税收负担只会越来越重。如果房地产企业纳入增值税的征收管理范围将会使得房地产企业的税负呈现下降的趋势。
4 营改增制度下房地产企业的税收筹划建议
4.1 重视与学习“营改增”政策
此次营改增制度在房地产行业的试行，其目的是减轻各行各业的税收负担，让企业能更好的履行自己的社会义务。所以房地产企业一定要高度重视营改增制度，应当及时掌握最新的相关政策，使得企业在最短的时间内与最新的政策进行接轨。营改增这一新的政策对房地产企业提出的要求是对增值税进行严格的掌控与管理，合理合规的进行增值税进项税的扣除。
4.2 物资材料的税收筹划
在进行物质材料的税收筹划时应有专业的人员进行成本核算与管控，同时要有企业内部专业涉税人员进行重点筹划。对于材料供应商可以进行招投标方式进行选择，必要的筛选环节是以能够提供相应的增值税专用发票为前提，其次是结合材料的价格与材料质量等各个方面进行全面综合的考量，选择综合条件最为符合本企业的厂商，不但可以进行长期合作，也可以建立稳定的供货关系。而就劳务购买上，应当首选规模较大，核算健全，体制完善的劳务输出公司，這不但使得工程质量能得到统一保障，也能取得增值税专用发票进行抵扣，为企业降低纳税负担，进行合理避税。
4.3 销售方式的税收筹划
在营改增全面收官之前，我国房地产开发企业的销售环节主要涉及了土地增值税和营业税。而土地增值税属于超率累进税率（其税额是根据不动产的增值率来确定的，增值率越高其负担的税负也就越高，最高可达60%），因此降低房地产增值率能大幅有效的降低土地增值税税额。例如可采取将销售额区分为房地产售价与装修费用，这样就可以降低房产增值率，从而达到减轻企业纳税负担的目的。
4.4 劳务支出的税收筹划
房地产企业的劳务支出也是房地产支出中的重要一项，房地产企业的劳务支出一般有两种：第一是房地产施工中对于建筑工人工资的支出；第二是企业员工的工资支出。其中，建筑工人的工资支出只在工程的进行中发生，而企业员工的工资支出则不论工程是否开工都需要支出。在一般情况下，劳务支出的税款都需要劳务企业进行缴纳，如果在这个环节能拿到增值税发票，那么在后期的经营、销售环节就不需要再缴纳劳务支出的税款，如此一来就可以减少房地产企业的支出，提高企业的经济效益。
所以房地产企业在招收建筑工人时应尽量选择正规的劳务企业，同时企业的相关技术人员和工程师的聘用也应该尽量选择有劳务保证的聘用方式，从而避免企业缴纳大量的劳务税款，可以减少企业在劳务方面的支出，节约劳务成本。以便于企业在营改增的新政策下保证企业经济效益不下滑。
5 结束语
营改增政策从出台到试点再到具体实施，影响的不仅仅的某一个行业，而是整个税收环境，因此，房地产开发企业也不可避免的受到了影响，在这次税制改革的浪潮当中，房地产开发企业这一特殊行业，更应该抓住有利的机会实现自身的变革，抢占先机，努力争取改革带来的红利。同时也应提高自身企业的综合竞争力，不断加强学习，从每个细致的环节入手，从节约成本，合理降低税负出发，才能实现企业的经济效益最大化。
参考文献：
[1]赵晖.营改增改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013（06）.
[2]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2013（34）.
[3]陈玉娇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015.
[4]吴小红.营改增对房地产企业税收的影响及其对策[J].企业导报，2015.
[5]占代娣.营改增对房地产企业的影响及对策分析[J].企业改革与管理，2015.
[6]张林波，李露.营改增对房地产企业的影响及对策分析[J].企业技术开发，2015.
作者简介：
聂晚亭（1994-）女，汉族，湖北，硕士在读，湖北经济学院研究生院，会计专业硕士。