论文部分内容阅读
【摘要】近年来，在社会经济稳步发展背景下，我国房地产事业呈现了较为快速的发展态势。而在房地产开发项目工作开展期间，做好施工阶段的造价控制非常关键，一方面可帮助企业节约施工成本，另一方面可确保施工的进度及质量。本文以房地产开发项目施工阶段造价控制重点为切入点，进一步分析房地产开发项目施工阶段造价控制的具体措施，希望以此为房地产开发项目施工阶段造价控制效率及质量的提升提供有效价值建议。
【关键词】房地产开发项目;施工阶段;造价控制;重点;措施
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.188
房地产开发项目造价构成要素繁多，包括了：设备及工器具购置费、建筑安装工程费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等。并且，需将直接工程费、施工合同管理、施工现场签认等作为施工阶段造价控制的重点，并落实有效的控制措施，以此提升房地产开发项目施工阶段造价控制的效益成果。由此可见，从提升房地产开发项目施工阶段造价控制效率及质量角度考虑，本文围绕“房地产开发项目施工阶段造价控制重点与措施”进行分析探讨价值意义显著。
1、房地产开发项目施工阶段造价控制重点分析
1.1直接工程费造价控制
直接工程费在房地产开发项目施工阶段造价控制中占比颇高，包括了：人工费、材料费以及施工机具费。其一，虽然在施工工艺技术逐步进步及发展的背景下，人工数量逐渐减少，但人工单价却呈现逐年提升的趋势，从而使得直接工程费中人工费占有较大的比重。其二，在施工过程中，材料必不可少，且材料费在总造价中占比60-70%左右。所以，基于施工期间，加强材料费造价控制非常关键。其三，施工作业需要施工机具的支持，施工机具的购置、投入运行、后期维护保养等，均会产生一定的费用，需结合工程项目的实际情况，合理控制施工机具费用，进而达到控制总体工程造价的目标。
1.2施工合同管理造价控制
在工程项目造价管理工作开展期间，施工合同管理是重要环节，施工合同对监理方、施工方均有约束作用，双方均需按照合同执行相应的职责及任务。若双方存在矛盾问题，则需以合同为依据，进行协商，进而避免纠纷问题的发生。当然，为了工程造价得到有效控制，需签订合同双方认同、满意的合同，认真阅读、协调合同条款，保证合同双方的合法权益，进而避免合同纠纷问题的发生，最终使工程造价得到有效控制。
1.3施工现场签认造价控制
房地产开发项目建设时间较长，受到一些客观因素的影响，易出现工程变更的问题。与此同时，若工程没有预先签认，需重新施工。期间，对于建设单位和施工单位来说，则需以工程变更为依据，进行相应的签认证明，然后通过书面的方式将现场发生的量与价等费用详细记录下来。值得注意的是，对于工程合同造价，难以对整体施工过程中可能发生的情况进行全方位的预判，整体施工期间发生的现场签认，最终需通过价格变更的方式在工程结算当中体现出来。综合考虑，便需将现场签认作为工程结算的重要参考依据，进而反映出企业的盈利能力水平，使施工企业的造价控制效果得到有效提升。
2、房地产开发项目施工阶段造价控制的具体措施分析
如前所述，对房地产开发项目施工阶段造价控制的重点有了一定程度的了解。但从现状来看，直接工程费管理不力、施工合同管理不够重视、施工现场签认制度不够完善等问题较为突出。为了解决这些问题，提高房地产开发项目施工阶段造价控制的效率及质量，则需落实有效的解决措施。总结起来，具体措施如下：
2.1加强对直接工程费的控制
优化人员管理，通过培训，提高施工技术人员施工技术水平，确保能够在实际施工中发挥作用;同时，加强对施工人员的绩效考核，联合奖惩制度，对表现优异的人员给予奖励，对工作怠慢、积极性不高的人员给予相应的惩罚，提高安全施工、质量施工意识，避免施工资源浪费，确保施工质量。与此同时，合理控制材料费用，严把材料采购质量关，采取货比三家的方式，择优选择资质优良、信誉度高的厂家合作，同时严格控制材料进场前质量检测，对于劣质材料拒绝入场;并结合施工项目对施工材料的具体需求，合理采购材料，进一步合理储存、管理材料，避免材料损坏、腐蚀，进而使材料成本得到有效控制。此外，还需加强对施工机具的管理，从采购、投入运行、后期维护保养，均需严格规范执行，并投入一定的维护保养资金，避免施工机具出现故障問题、安全事故问题而加大经济损失。
2.2加强对施工合同的管理
在施工合同管理工作开展期间，需提升房地产开发项目施工人员对合同的理解及正确认识。通过资深专家的讲解、研讨会的开展，使相关人员充分理解合同内容，进一步确保施工作业顺利有序开展。与此同时，确保施工人员严格按照施工合同作业相应的施工作业，合理落实施工工艺技术，确保施工工程造价及质量的控制，预防控制施工怠慢、违章施工造成施工成本增加状况的发生。
2.3构建完善的施工签认制度
为了使施工文件签认管理得到有效强化，需构建完善的施工签认制度。一方面，项目管理人员及施工人员，需对自身工作职责加以明确，对工程变更文件、招投标文件、签订的合同内容等充分了解，合理修改及调整施工发生的工程变更。另一方面，在签认文件当中，需对清单内容及补充图纸加以明确，以此视为调整及修改文件内容的重要参考依据。此外，需以施工现场的具体情况为依据，结合施工合同相关固定，对合理科学的预算编制方案进行制定，然后按照规范流程上报审批，在审核过关之后，再执行预算编制方案，以此确保整体施工工程项目的预算成本得到全面有效的控制。
结语：
综上所述，房地产开发项目施工阶段造价控制工作的开展非常关键，需明确造价构成，比如设备及工器具购置费、建筑安装工程费以及工程建设其他费用等等。与此同时，对直接工程费、施工合同管理、施工现场签认三大施工阶段的造价控制重点加以明确，进一步结合现状问题，落实有效的造价控制措施，以此提高房地产开发项目施工阶段造价控制水平，最终全面促进房地产开发项目施工质量效益的提高。
参考文献：
[1]刘伟.房地产开发项目施工阶段造价控制重点与措施[J].工程建设与设计，2020（22）：222-223.
[2]周乐.房地产开发造价控制的成分和控制对策分析[J].住宅与房地产，2019（03）：57.
[3]梁洪磊.房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法分析[J].工程建设与设计，2018（18）：231-232.
[4]杨兴会.房地产开发项目的造价控制[J].现代物业（中旬刊），2018（05）：111.
【关键词】房地产开发项目;施工阶段;造价控制;重点;措施
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.188
房地产开发项目造价构成要素繁多，包括了：设备及工器具购置费、建筑安装工程费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等。并且，需将直接工程费、施工合同管理、施工现场签认等作为施工阶段造价控制的重点，并落实有效的控制措施，以此提升房地产开发项目施工阶段造价控制的效益成果。由此可见，从提升房地产开发项目施工阶段造价控制效率及质量角度考虑，本文围绕“房地产开发项目施工阶段造价控制重点与措施”进行分析探讨价值意义显著。
1、房地产开发项目施工阶段造价控制重点分析
1.1直接工程费造价控制
直接工程费在房地产开发项目施工阶段造价控制中占比颇高，包括了：人工费、材料费以及施工机具费。其一，虽然在施工工艺技术逐步进步及发展的背景下，人工数量逐渐减少，但人工单价却呈现逐年提升的趋势，从而使得直接工程费中人工费占有较大的比重。其二，在施工过程中，材料必不可少，且材料费在总造价中占比60-70%左右。所以，基于施工期间，加强材料费造价控制非常关键。其三，施工作业需要施工机具的支持，施工机具的购置、投入运行、后期维护保养等，均会产生一定的费用，需结合工程项目的实际情况，合理控制施工机具费用，进而达到控制总体工程造价的目标。
1.2施工合同管理造价控制
在工程项目造价管理工作开展期间，施工合同管理是重要环节，施工合同对监理方、施工方均有约束作用，双方均需按照合同执行相应的职责及任务。若双方存在矛盾问题，则需以合同为依据，进行协商，进而避免纠纷问题的发生。当然，为了工程造价得到有效控制，需签订合同双方认同、满意的合同，认真阅读、协调合同条款，保证合同双方的合法权益，进而避免合同纠纷问题的发生，最终使工程造价得到有效控制。
1.3施工现场签认造价控制
房地产开发项目建设时间较长，受到一些客观因素的影响，易出现工程变更的问题。与此同时，若工程没有预先签认，需重新施工。期间，对于建设单位和施工单位来说，则需以工程变更为依据，进行相应的签认证明，然后通过书面的方式将现场发生的量与价等费用详细记录下来。值得注意的是，对于工程合同造价，难以对整体施工过程中可能发生的情况进行全方位的预判，整体施工期间发生的现场签认，最终需通过价格变更的方式在工程结算当中体现出来。综合考虑，便需将现场签认作为工程结算的重要参考依据，进而反映出企业的盈利能力水平，使施工企业的造价控制效果得到有效提升。
2、房地产开发项目施工阶段造价控制的具体措施分析
如前所述，对房地产开发项目施工阶段造价控制的重点有了一定程度的了解。但从现状来看，直接工程费管理不力、施工合同管理不够重视、施工现场签认制度不够完善等问题较为突出。为了解决这些问题，提高房地产开发项目施工阶段造价控制的效率及质量，则需落实有效的解决措施。总结起来，具体措施如下：
2.1加强对直接工程费的控制
优化人员管理，通过培训，提高施工技术人员施工技术水平，确保能够在实际施工中发挥作用;同时，加强对施工人员的绩效考核，联合奖惩制度，对表现优异的人员给予奖励，对工作怠慢、积极性不高的人员给予相应的惩罚，提高安全施工、质量施工意识，避免施工资源浪费，确保施工质量。与此同时，合理控制材料费用，严把材料采购质量关，采取货比三家的方式，择优选择资质优良、信誉度高的厂家合作，同时严格控制材料进场前质量检测，对于劣质材料拒绝入场;并结合施工项目对施工材料的具体需求，合理采购材料，进一步合理储存、管理材料，避免材料损坏、腐蚀，进而使材料成本得到有效控制。此外，还需加强对施工机具的管理，从采购、投入运行、后期维护保养，均需严格规范执行，并投入一定的维护保养资金，避免施工机具出现故障問题、安全事故问题而加大经济损失。
2.2加强对施工合同的管理
在施工合同管理工作开展期间，需提升房地产开发项目施工人员对合同的理解及正确认识。通过资深专家的讲解、研讨会的开展，使相关人员充分理解合同内容，进一步确保施工作业顺利有序开展。与此同时，确保施工人员严格按照施工合同作业相应的施工作业，合理落实施工工艺技术，确保施工工程造价及质量的控制，预防控制施工怠慢、违章施工造成施工成本增加状况的发生。
2.3构建完善的施工签认制度
为了使施工文件签认管理得到有效强化，需构建完善的施工签认制度。一方面，项目管理人员及施工人员，需对自身工作职责加以明确，对工程变更文件、招投标文件、签订的合同内容等充分了解，合理修改及调整施工发生的工程变更。另一方面，在签认文件当中，需对清单内容及补充图纸加以明确，以此视为调整及修改文件内容的重要参考依据。此外，需以施工现场的具体情况为依据，结合施工合同相关固定，对合理科学的预算编制方案进行制定，然后按照规范流程上报审批，在审核过关之后，再执行预算编制方案，以此确保整体施工工程项目的预算成本得到全面有效的控制。
结语：
综上所述，房地产开发项目施工阶段造价控制工作的开展非常关键，需明确造价构成，比如设备及工器具购置费、建筑安装工程费以及工程建设其他费用等等。与此同时，对直接工程费、施工合同管理、施工现场签认三大施工阶段的造价控制重点加以明确，进一步结合现状问题，落实有效的造价控制措施，以此提高房地产开发项目施工阶段造价控制水平，最终全面促进房地产开发项目施工质量效益的提高。
参考文献：
[1]刘伟.房地产开发项目施工阶段造价控制重点与措施[J].工程建设与设计，2020（22）：222-223.
[2]周乐.房地产开发造价控制的成分和控制对策分析[J].住宅与房地产，2019（03）：57.
[3]梁洪磊.房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法分析[J].工程建设与设计，2018（18）：231-232.
[4]杨兴会.房地产开发项目的造价控制[J].现代物业（中旬刊），2018（05）：111.