过去三十年，以资源消耗、土地财政走到边界点的旧城镇化模式开始变得越来越难以为继。在旧城镇化模式下，通过农业用地转化为城市用地，银行贷款撬动投资杠杆，城市投资公司建设基础设施，开发商兴建商品房，进而带动经济发展、消费水平提高，税收上升。但时至今日，稀缺的土地、环境问题都构成了制约旧城镇化模式的瓶颈。
　　中国历史上三次大土改都奠定了一个阶段的经济增长。第一次土改是1970年代末期，包产到户，带来了农村的繁荣；第二次土改是1980年代末期，土地招拍挂，带来了城市的繁荣；而第三次土改，也即目前在几个省份试点的改革，以深圳为代表：深圳市于2012年5月正式公布的《深圳市土地管理制度改革总体方案》，被视为拉开了深圳历史上又一次“土改”的序幕。其设计上突出三点：一是明晰土地产权；二是实现土地要素的自由流转；三是创新土地利益的共享机制。
　　“新土改”的发展经济学意义在于，资本积累与技术进步一举两得。根据统计局公布的客观数据，以及部分学者长期实地走访获得的调研数据，我们测算认为，目前农村仅宅基地的市场价值就高达20万亿元，如果18亿亩耕地使用权可流转，那么将释放出更多财富，从而成为带动农村消费、城市化等一系列推动经济发展的重要支点。同时，通过土改，释放制度红利，也能积累技术进步（或者说提高全要素生产率）。
　　土地制度“飞地”深圳有望先行先试：深圳作为先行者，可将其改革目标分为近期（2012年至2015年）和中远期（2016年至2020年）两个阶段。政府或地方政府融资平台将通过入股等形式，分享土地的长期增值回报，弥补地方建设资金的不足，平滑土地财政下滑的负面影响。
　　除深圳外，重庆地票、天津葛沽镇“宅基地换房”、广东南海模式、成都郫县小产权房异地挂钩周转等改革此起彼伏。
　　从台湾地区、香港地区等地的经验来看，其出让开发机制与城镇化亦形成了良性互动。
　　从新土改的政策指向与执行方法，可以读到新型城镇化的脉络和潜在政策方向。首先，发展模式新，不再是钢筋水泥混凝土的堆砌，是消费习惯变迁；其次，发展模式更为精细化、人性化；第三，更为绿色环保的城镇化；再者，是更为智慧的城镇化。
　　我们认为，新型城镇化将从几大方面提供投资机会：一是新型城镇化推进消费习惯变迁：相比于其他金砖国家而言，中国城镇化率空间巨大。无论从宏观的城镇化率来看，还是人均彩电、汽车保有量等微观指标来看，都远低于俄罗斯和南非等金砖它国。同时，收入和人口结构酝酿中国新型城镇化的消费土壤。从2008年以来，中国的农村人均可支配收入增速高于城镇，同时从大的人口结构上来看，以15-64岁为代表的高消费能力人口占比仍在高位。因此，我们看好随着城镇化率提高和消费习惯变迁提升带来的城市燃气产业链。“十一五”期间中国天然气利用翻番，年复合增长率已位居传统能源的首位。随着城镇化提升，城市燃气消费会大幅增长，同时城市燃气相关建设会相应提速，这将利好燃气管道建设股。
　　二是传统的靠钢筋水泥堆砌的城镇化难以持续，绿色城镇化才是出路。看好节能环保细分领域中的城市绿化生态修复、水务、脱硝和建筑节能等。
　　三是城镇化从粗放走向智慧。我们认为，城镇化加速必然带动城市信息化建设的加速，高效率低能耗是大势所趋，智慧城镇化一定会取代过去粗放的城镇化发展模式，因此智能交通、节能建筑、电子政务、电子商务、医疗信息化以及安防等都将获得快速发展。
　　作者为申银万国证券研究所策略分析师