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【摘 要】随着市场经济的高速发展，房地产行业竞争也愈演愈烈。为了增强市场竞争力，房地产开发企业越来越重视对成本的控制。文章通过对开发企业成本构成的阐述，指出其在项目的决策阶段、设计阶段、施工阶段和销售阶段的成本控制问题。针对其发生的问题，提出了在决策阶段进行土地成本的控制，在设计阶段注重图纸的设计符合项目要求，在施工阶段严格审查建材的质量，在销售环节建立健全销售信息真实披露体制和加强团队协作等措施。
【关键词】成本控制 开发成本 房地产
一、房地产开发企业的成本构成
搞好成本控制，就要明确开发产品的成本和种类。其包括了房地产开发企业在项目开发过程中支出的各项费用。具体包括：土地成本，大约占了项目总成本的30%-35%左右，主要是指土地获得阶段形成的种类费用，包括了地价，土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等；前期工程费，主要包括前期项目规划费、设计费、可行性调研费，地理条件勘探费以及“三通一平”等费用；基础设施费，包括了在建设用地中安装的水电、绿化等设施；公共配套设施费，包括在项目施工范围内安装的为居民提供配套服务的各种非盈利性的公用设施。除了这些设施外还有各个盈利性的配套设施。这些配套设施发生的费用就是公共配套设施费；管理费用，主要包括了项目开发过程中的各项期间费用；营销成本，主要是指在项目销售过程中形成的广告费等销售费用。
二、房地产开发企业成本控制存在的问题
（一）决策阶段的土地成本控制
房地产行业投资是一种高风险、高回报的投资方式，对于房地产开发成本影响的最大因素就在于决策。在决策阶段中土地成本的控制是至关重要的。因为土地成本基本占了项目总成本的三分之一，土地的成本信息错误必定导致项目成本的增加。所以在项目实施之前要做好土地成本信息的调查，充分了解土地的成本信息对于企业控制成本有很大的帮助。2009年6月，万科集团在美树丽舍项目的土地成本信息出现了错误，由于在项目建设前期对土地成本信息了解不够深入，导致了在项目实施时才发现可用地面积比预期的少。原来计划可用地面积约有316亩，但是实际情况却是，东边的水厂属于战备的 不能拆，这就减少了11亩地。项目周边的退线原定是5米，而实际上要求20米，可用地减少了约20亩地。还有界外地的补偿，公司和土地方协商未果，导致了土地减少了25亩。
（二）设计阶段的成本控制
房地产开发企业普遍存在一个误区：认为要控制成本就要加强监控。为了做到这一点，开发商采取了多种手段，加强了对施工质量的审查和监管。然而，在项目结束后往往会发现成本并没有像预期的那样有实质性的下降，这其中主要是因为开发商忽视了设计阶段的成本控制，错误的将设计费不断减少，或者是将设计项目委托给外单位设计。而设计合同对于项目的目标人群和项目建设的环境条件涉及甚少或者根本没有此类的规定。这样就容易导致项目的设计失败，或者是设计出来的图纸无法与同业进行竞争，使得企业的同业竞争力下降，最终将使得公司不得不重新进行项目的设计，造成不必要的损失。
（三）施工阶段的成本控制
房地产开发项目施工阶段的工程成本控制较为复杂的。这一阶段的工程成本比例大约占了总成本的50%-55%左右，是资金大量投入的阶段。在施工环节中，很多房地产公司在选材方面都很注重，有的甚至注重到“一砖一瓦”中，但是质量不合格的材料依旧被应用到建筑工程中去。
（四）销售阶段的隐性成本控制
该阶段是企业项目完成后的后续阶段。公司进行项目的决策、设计、实施，其最终目的是可以将公司的产品按照预期销售出去，以取得收入，获得利润。大多数房地产开发企业使用各种营销手段和策略去销售项目产品。但是，房地产开发商却忽视了该阶段的隐性成本即企业的声誉。
三、房地产开发企业成本控制的措施
（一）投资决策的土地成本控制
土地成本调查。因为企业的投资正确与否，关系到企业利润，如果决策正确则会给企业带来丰厚的利润，反之则会使得公司遭受损失。企业在项目决策时应派出资深的调查员深入项目建设用地进行考察，充分了解项目建设用地存在的问题，特别是可用地面积的调查。
（二）设计方案的成本控制
择优选择设计方案和住房装修方案。在选择住房装修方案的时候，不能够局限于一种设计方案，而是要引进竞争机制，采用多家竞投，多方参考，优胜劣汰。企业的项目设计部门在设计规划前要充分研究项目建设用地的自然条件和地理位置。设计部门要认真研究土地调查员反馈的相关信息，针对实际情况进行建设用地的规划，提高可用地的使用率，避免对可用地面积的浪费，增加企业的成本。
（三）施工材料的成本控制
施工阶段是企业进行项目成本控制最为复杂的一个环节。在这个阶段中公司应加强内部控制制度，加大监督和控制力度，避免因施工材料的质量不合格导致竣工后返工。例如，万科集团在 “问题地板”事件，因为施工材料不合格而进行复查和返工，其费用影响到了企业利润，更为重要的是会影响到企业的声誉，这个却是无法用金钱衡量的。所以，企业的采购部门在进行建材采购时，首先要对建材市场进行研究，对比市场上同种建材的质量和价格，要严格审查材料的质量水平；其次，企业要对供应建材的厂家进行审查，调查其工艺水平是否符合项目建设的标准；
（四）销售阶段的隐性成本控制
建立健全销售信息真实披露体制。现如今，经济的高速发展，同业竞争激烈。很多房地产开发企业为了降低成本追求最大利润，不惜隐瞒房屋的安全隐患，偷梁换柱的对消费者宣传其项目产品。殊不知消费者希望购买的商品是质量合格并且符合购房合同的规定。
参考文献：
[1]胡志勇.浅谈房地产开发企业成本控制[J].科技资讯，2008，（15）：239.
[2]孙长朝.房地产开发企业成本控制对策探讨[J].湖北财经高等专科学校学报，2011，（2）：l23.
【关键词】成本控制 开发成本 房地产
一、房地产开发企业的成本构成
搞好成本控制，就要明确开发产品的成本和种类。其包括了房地产开发企业在项目开发过程中支出的各项费用。具体包括：土地成本，大约占了项目总成本的30%-35%左右，主要是指土地获得阶段形成的种类费用，包括了地价，土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等；前期工程费，主要包括前期项目规划费、设计费、可行性调研费，地理条件勘探费以及“三通一平”等费用；基础设施费，包括了在建设用地中安装的水电、绿化等设施；公共配套设施费，包括在项目施工范围内安装的为居民提供配套服务的各种非盈利性的公用设施。除了这些设施外还有各个盈利性的配套设施。这些配套设施发生的费用就是公共配套设施费；管理费用，主要包括了项目开发过程中的各项期间费用；营销成本，主要是指在项目销售过程中形成的广告费等销售费用。
二、房地产开发企业成本控制存在的问题
（一）决策阶段的土地成本控制
房地产行业投资是一种高风险、高回报的投资方式，对于房地产开发成本影响的最大因素就在于决策。在决策阶段中土地成本的控制是至关重要的。因为土地成本基本占了项目总成本的三分之一，土地的成本信息错误必定导致项目成本的增加。所以在项目实施之前要做好土地成本信息的调查，充分了解土地的成本信息对于企业控制成本有很大的帮助。2009年6月，万科集团在美树丽舍项目的土地成本信息出现了错误，由于在项目建设前期对土地成本信息了解不够深入，导致了在项目实施时才发现可用地面积比预期的少。原来计划可用地面积约有316亩，但是实际情况却是，东边的水厂属于战备的 不能拆，这就减少了11亩地。项目周边的退线原定是5米，而实际上要求20米，可用地减少了约20亩地。还有界外地的补偿，公司和土地方协商未果，导致了土地减少了25亩。
（二）设计阶段的成本控制
房地产开发企业普遍存在一个误区：认为要控制成本就要加强监控。为了做到这一点，开发商采取了多种手段，加强了对施工质量的审查和监管。然而，在项目结束后往往会发现成本并没有像预期的那样有实质性的下降，这其中主要是因为开发商忽视了设计阶段的成本控制，错误的将设计费不断减少，或者是将设计项目委托给外单位设计。而设计合同对于项目的目标人群和项目建设的环境条件涉及甚少或者根本没有此类的规定。这样就容易导致项目的设计失败，或者是设计出来的图纸无法与同业进行竞争，使得企业的同业竞争力下降，最终将使得公司不得不重新进行项目的设计，造成不必要的损失。
（三）施工阶段的成本控制
房地产开发项目施工阶段的工程成本控制较为复杂的。这一阶段的工程成本比例大约占了总成本的50%-55%左右，是资金大量投入的阶段。在施工环节中，很多房地产公司在选材方面都很注重，有的甚至注重到“一砖一瓦”中，但是质量不合格的材料依旧被应用到建筑工程中去。
（四）销售阶段的隐性成本控制
该阶段是企业项目完成后的后续阶段。公司进行项目的决策、设计、实施，其最终目的是可以将公司的产品按照预期销售出去，以取得收入，获得利润。大多数房地产开发企业使用各种营销手段和策略去销售项目产品。但是，房地产开发商却忽视了该阶段的隐性成本即企业的声誉。
三、房地产开发企业成本控制的措施
（一）投资决策的土地成本控制
土地成本调查。因为企业的投资正确与否，关系到企业利润，如果决策正确则会给企业带来丰厚的利润，反之则会使得公司遭受损失。企业在项目决策时应派出资深的调查员深入项目建设用地进行考察，充分了解项目建设用地存在的问题，特别是可用地面积的调查。
（二）设计方案的成本控制
择优选择设计方案和住房装修方案。在选择住房装修方案的时候，不能够局限于一种设计方案，而是要引进竞争机制，采用多家竞投，多方参考，优胜劣汰。企业的项目设计部门在设计规划前要充分研究项目建设用地的自然条件和地理位置。设计部门要认真研究土地调查员反馈的相关信息，针对实际情况进行建设用地的规划，提高可用地的使用率，避免对可用地面积的浪费，增加企业的成本。
（三）施工材料的成本控制
施工阶段是企业进行项目成本控制最为复杂的一个环节。在这个阶段中公司应加强内部控制制度，加大监督和控制力度，避免因施工材料的质量不合格导致竣工后返工。例如，万科集团在 “问题地板”事件，因为施工材料不合格而进行复查和返工，其费用影响到了企业利润，更为重要的是会影响到企业的声誉，这个却是无法用金钱衡量的。所以，企业的采购部门在进行建材采购时，首先要对建材市场进行研究，对比市场上同种建材的质量和价格，要严格审查材料的质量水平；其次，企业要对供应建材的厂家进行审查，调查其工艺水平是否符合项目建设的标准；
（四）销售阶段的隐性成本控制
建立健全销售信息真实披露体制。现如今，经济的高速发展，同业竞争激烈。很多房地产开发企业为了降低成本追求最大利润，不惜隐瞒房屋的安全隐患，偷梁换柱的对消费者宣传其项目产品。殊不知消费者希望购买的商品是质量合格并且符合购房合同的规定。
参考文献：
[1]胡志勇.浅谈房地产开发企业成本控制[J].科技资讯，2008，（15）：239.
[2]孙长朝.房地产开发企业成本控制对策探讨[J].湖北财经高等专科学校学报，2011，（2）：l23.