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“拐点论”虽然没有变成现实，地产商也并没有倒下多少，但房地产市场的交投清淡和美国次贷危机的余音绕梁，多少让人们对发生“中国式次贷”危机心存芥蒂。
温州炒房团的折戟，深圳炒房者受困20万月供，上海不良个人按揭贷款的上升，二线城市房地产价格的继续飙涨，种种迹象以及地产商与银行紧密的“血缘”关系，的确让中国房地产行业充满了变盘的悬疑，那么究竟地产行业是否会爆发“中国式次贷”危机？中国经济是否会陷入类似美国次贷危机的泥沼呢？
房地产贷款总量有多大？
个人贷款和开发贷款余额加起来就没多少，就算是把这些贷款都不要了，对银行来说也不算什么。
《英才》：最近有媒体报道，在珠三角地区已经出现了一些按揭贷款购房者断供的现象，其他一些城市也出现了类似的情况，比如上海，今年第一季度个人贷款坏账率也有所提高。几位专家是如何看待这个现象的？
易宪容：就我了解的情况来看，全国个人按揭贷款余额大概只有9000亿左右，只占所有贷款量的12%，所以基本不会对金融系统造成多大的危险。
赵明庆：之所以会出现断供，可能有两方面的原因：一是个人收入发生了变化；另一个是购买的房屋成了负资产，就是贷款余额大于房屋的市场价。现在有个人贷款坏账，但这个规模还不是很大，银行的实际损失很小。
《英才》：在目前的紧缩调控政策以及房地产调控政策的累计效应下，地产商资金压力很大。银行有没有出现因房地产企业资金链断裂而收不回贷款的情况，规模大概是多少？
赵明庆：具体的数字可能不好估计，但这种情况肯定是有的。从去年底开始，有的开发商就出现了资金困难。因为银行间信息是透明的，如果企业对一家银行的信用出现问题，其他银行也不会给他贷款。这种情形下，肯定有开发商资金链断裂。
陶红兵：因资金链断裂而倒闭的房地产企业已经有了，但大型地产商目前大多还能够支撑，他们有的通过转卖土地或者降价加快项目销售来进行自救。
《英才》：地产开发商的坏账是否会对银行系统带来比较大的负面影响？
赵明庆：应该不会有大的风险。银行资金在房地产开发领域的比重还是比较低的，一般开发贷款少于按揭贷款，有的银行甚至不做开发贷款，只做个人按揭贷款。而且有的银行已经提前开始防范了，减少了开发贷款，并且选择的开发商都是比较有实力的。另外，银行给开发商的贷款大部分属于抵押贷款，有地块和房产做担保，即使产生不良贷款，本金也不会全部损失。
易宪容：根本不可能有风险，个人贷款和开发贷款余额加起来就没多少，就算是把这些贷款都不要了，对银行来说也不算什么。
陶红兵：现在银行的坏账率达到5%-6%，如果房地产出现大问题，那么坏账率能达到10%，甚至更高。现在的银行存款准备金率提了很多次，已经达到17.5%，很显然，如果坏账率大幅提高，那么银行将处于危险境地，金融风险是中国经济面临的最大危机。
“中国式次贷”会发生吗？
房地产业对于中国金融市场的风险主要在地产企业闹钱荒而产生的不良资产和房价大幅下跌时购房者停止还款产生的损失。
《英才》：我们看到，去年领涨全国房价的“领头羊”深圳今年以来房价一直在下跌，最近的资料显示，深圳房价已经跌回到了一年前的水平。那么，房价下跌会给银行带来什么样的风险？中国是否也会爆发类似美国的“次贷危机”？
赵明庆：我们董事长今年初曾经说过，当房价下跌10%时不会对建行产生影响；当房价下跌20%时，会有一定的负面影响；当下跌到30%以上时，会产生较大的负面影响。从四大国有银行来看，个人按揭贷款的投放量一般在四五千亿元左右，如果房价下跌很多，很多房屋难免会成为负资产，银行就会有损失。从开发商这边来说，如果房价下跌很大，抵押物的价格也会大幅缩水，这样银行的损失还会大些。
郭子威：美国次贷危机的根源是金融机构向质量不高的客户贷款，而最根本的问题是美国房地产市场的泡沫太多。很明显，国内现在房价下跌有两个原因：一是去年涨得过快的地区，很多投资者的行为破坏了供需平衡，造成了房价不能反映真实需求的结果；另一个是，大家的观望情绪一直困扰着楼市。这些都是和美国次贷问题出现的前提不一样的。
陶红兵：美国发生次贷危机不是因为“次级贷”本身的损失造成的。美国“次级贷”造成的直接银行坏账仅仅是“次贷危机”损失的百分之几。所以要分清楚“次级贷”和“次级债”之间的区别。“次贷危机”是由于“次贷”的利率上升，同时房价也达到一个较高水平，那些申请了次级房贷的人不能按时还款，导致以次级房贷为标的的次级债券的价格下跌，再引起投资人大量抛售次级债，大量抛售又反过来再次导致次级债价格下跌，又引发抛售。所以说造成美国“次贷危机”的根本是金融衍生工具的放大效应导致的危机。而房地产业对于中国金融市场的风险主要在地产企业闹钱荒而产生的不良资产和房价大幅下跌时购房者停止还款产生的损失。
地产行业要不要金融创新？
拓展直接融资渠道在一定程度能促进房地产业的平稳发展。
《英才》：几位都认为房地产贷款并不会危及金融安全，那么是否可以认为国家在房地产调控措施方面是成功的？
郭子威：从国家角度来看，调控是应该的。如果去年不实施几项房地产调控，那现在就很可能出现泡沫。几项房地产调控政策下来以后，房产商确实很痛苦，但从市场长远发展来看，影响还是正面的。
陶红兵：房地产企业现在处于临界点附近，再恶化下去会出现很大的问题。观望期如果继续延长，老百姓的购房继续延迟，国家的信贷金融政策继续收缩，地产商既从市场上得不到项目回款，又从金融层面上得不到融资，这会使开发商在一些楼盘上降价抛售。也许大部分的开发商不会这么做，因为还有其他开发商接盘，但鉴于房地产业的规模，有可能会形成大量的坏账，给银行带来不良资产。而且这样的状态持续下去，地产商将减少开发规模，这会促使供应量减少，未来观望期结束时房价会高速增长，到最后受伤的还会是购房者。
《英才》：现在国内房地产商的融资渠道还是比较有限，但鉴于美国的次贷危机，地产行业的金融创新，这一步到底该不该迈？
赵庆明：现在的干预主要是收窄了房地产企业融资的宽度，另外也在一定程度上限制上市，这就导致了企业不得不更加依赖银行信贷资金。在融资方面，建议推出REITs（房地产投资信托基金）等直接融资产品，这不仅增加了房地产企业的融资渠道，同时直接融资产品的投资人也是监督开发商的重要外部主体。他们往往只追求平均投资回报或者稍高点的回报，尤其在市场低迷时，他们“赌”的心态会少，理性会多些。我个人认为，拓展直接融资渠道在一定程度能促进房地产业的平稳发展。
郭子威：在香港，房地产企业的融资渠道都是市场化的，包括债券、股票或银行借贷。香港的融资相对容易些，总体来说平均利息比较低。
温州炒房团的折戟，深圳炒房者受困20万月供，上海不良个人按揭贷款的上升，二线城市房地产价格的继续飙涨，种种迹象以及地产商与银行紧密的“血缘”关系，的确让中国房地产行业充满了变盘的悬疑，那么究竟地产行业是否会爆发“中国式次贷”危机？中国经济是否会陷入类似美国次贷危机的泥沼呢？
房地产贷款总量有多大？
个人贷款和开发贷款余额加起来就没多少，就算是把这些贷款都不要了，对银行来说也不算什么。
《英才》：最近有媒体报道，在珠三角地区已经出现了一些按揭贷款购房者断供的现象，其他一些城市也出现了类似的情况，比如上海，今年第一季度个人贷款坏账率也有所提高。几位专家是如何看待这个现象的？
易宪容：就我了解的情况来看，全国个人按揭贷款余额大概只有9000亿左右，只占所有贷款量的12%，所以基本不会对金融系统造成多大的危险。
赵明庆：之所以会出现断供，可能有两方面的原因：一是个人收入发生了变化；另一个是购买的房屋成了负资产，就是贷款余额大于房屋的市场价。现在有个人贷款坏账，但这个规模还不是很大，银行的实际损失很小。
《英才》：在目前的紧缩调控政策以及房地产调控政策的累计效应下，地产商资金压力很大。银行有没有出现因房地产企业资金链断裂而收不回贷款的情况，规模大概是多少？
赵明庆：具体的数字可能不好估计，但这种情况肯定是有的。从去年底开始，有的开发商就出现了资金困难。因为银行间信息是透明的，如果企业对一家银行的信用出现问题，其他银行也不会给他贷款。这种情形下，肯定有开发商资金链断裂。
陶红兵：因资金链断裂而倒闭的房地产企业已经有了，但大型地产商目前大多还能够支撑，他们有的通过转卖土地或者降价加快项目销售来进行自救。
《英才》：地产开发商的坏账是否会对银行系统带来比较大的负面影响？
赵明庆：应该不会有大的风险。银行资金在房地产开发领域的比重还是比较低的，一般开发贷款少于按揭贷款，有的银行甚至不做开发贷款，只做个人按揭贷款。而且有的银行已经提前开始防范了，减少了开发贷款，并且选择的开发商都是比较有实力的。另外，银行给开发商的贷款大部分属于抵押贷款，有地块和房产做担保，即使产生不良贷款，本金也不会全部损失。
易宪容：根本不可能有风险，个人贷款和开发贷款余额加起来就没多少，就算是把这些贷款都不要了，对银行来说也不算什么。
陶红兵：现在银行的坏账率达到5%-6%，如果房地产出现大问题，那么坏账率能达到10%，甚至更高。现在的银行存款准备金率提了很多次，已经达到17.5%，很显然，如果坏账率大幅提高，那么银行将处于危险境地，金融风险是中国经济面临的最大危机。
“中国式次贷”会发生吗？
房地产业对于中国金融市场的风险主要在地产企业闹钱荒而产生的不良资产和房价大幅下跌时购房者停止还款产生的损失。
《英才》：我们看到，去年领涨全国房价的“领头羊”深圳今年以来房价一直在下跌，最近的资料显示，深圳房价已经跌回到了一年前的水平。那么，房价下跌会给银行带来什么样的风险？中国是否也会爆发类似美国的“次贷危机”？
赵明庆：我们董事长今年初曾经说过，当房价下跌10%时不会对建行产生影响；当房价下跌20%时，会有一定的负面影响；当下跌到30%以上时，会产生较大的负面影响。从四大国有银行来看，个人按揭贷款的投放量一般在四五千亿元左右，如果房价下跌很多，很多房屋难免会成为负资产，银行就会有损失。从开发商这边来说，如果房价下跌很大，抵押物的价格也会大幅缩水，这样银行的损失还会大些。
郭子威：美国次贷危机的根源是金融机构向质量不高的客户贷款，而最根本的问题是美国房地产市场的泡沫太多。很明显，国内现在房价下跌有两个原因：一是去年涨得过快的地区，很多投资者的行为破坏了供需平衡，造成了房价不能反映真实需求的结果；另一个是，大家的观望情绪一直困扰着楼市。这些都是和美国次贷问题出现的前提不一样的。
陶红兵：美国发生次贷危机不是因为“次级贷”本身的损失造成的。美国“次级贷”造成的直接银行坏账仅仅是“次贷危机”损失的百分之几。所以要分清楚“次级贷”和“次级债”之间的区别。“次贷危机”是由于“次贷”的利率上升，同时房价也达到一个较高水平，那些申请了次级房贷的人不能按时还款，导致以次级房贷为标的的次级债券的价格下跌，再引起投资人大量抛售次级债，大量抛售又反过来再次导致次级债价格下跌，又引发抛售。所以说造成美国“次贷危机”的根本是金融衍生工具的放大效应导致的危机。而房地产业对于中国金融市场的风险主要在地产企业闹钱荒而产生的不良资产和房价大幅下跌时购房者停止还款产生的损失。
地产行业要不要金融创新？
拓展直接融资渠道在一定程度能促进房地产业的平稳发展。
《英才》：几位都认为房地产贷款并不会危及金融安全，那么是否可以认为国家在房地产调控措施方面是成功的？
郭子威：从国家角度来看，调控是应该的。如果去年不实施几项房地产调控，那现在就很可能出现泡沫。几项房地产调控政策下来以后，房产商确实很痛苦，但从市场长远发展来看，影响还是正面的。
陶红兵：房地产企业现在处于临界点附近，再恶化下去会出现很大的问题。观望期如果继续延长，老百姓的购房继续延迟，国家的信贷金融政策继续收缩，地产商既从市场上得不到项目回款，又从金融层面上得不到融资，这会使开发商在一些楼盘上降价抛售。也许大部分的开发商不会这么做，因为还有其他开发商接盘，但鉴于房地产业的规模，有可能会形成大量的坏账，给银行带来不良资产。而且这样的状态持续下去，地产商将减少开发规模，这会促使供应量减少，未来观望期结束时房价会高速增长，到最后受伤的还会是购房者。
《英才》：现在国内房地产商的融资渠道还是比较有限，但鉴于美国的次贷危机，地产行业的金融创新，这一步到底该不该迈？
赵庆明：现在的干预主要是收窄了房地产企业融资的宽度，另外也在一定程度上限制上市，这就导致了企业不得不更加依赖银行信贷资金。在融资方面，建议推出REITs（房地产投资信托基金）等直接融资产品，这不仅增加了房地产企业的融资渠道，同时直接融资产品的投资人也是监督开发商的重要外部主体。他们往往只追求平均投资回报或者稍高点的回报，尤其在市场低迷时，他们“赌”的心态会少，理性会多些。我个人认为，拓展直接融资渠道在一定程度能促进房地产业的平稳发展。
郭子威：在香港，房地产企业的融资渠道都是市场化的，包括债券、股票或银行借贷。香港的融资相对容易些，总体来说平均利息比较低。