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【摘要】对于房地产开发商而言, 追求最大利润是不言而喻的, 而要追求最大利润则首先应有效地控制项目投资,本文分析了房地产业投资风险产生的主要原因，探讨了
【关键词】房地产 投资 控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
一、房地产业投资风险产生的主要原因
1、房地产的投资回收周期较长
房地产业投资风险的其中一个主要来源就是房地产的投资周期较长。据目前的情况来看，除了房地产开发投资随着开发过程的结束在二至五年内就能收回投资外，置业投资的回收周期至少是十年八年，多则是二三十年甚至更长。所以说一般的房地产企业不能承受这样长时间的资金压力和市场风险。只有房地产投资者资金实力比较雄厚的情况下才能应对房地产投资风险。
2、房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性
在房地产企业投资中还有一个相对来说较大的风险来源是房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系不确定。由于房地产企业投资后，企业资金周转不便时常常需要筹资，要稳定企业内部的发展，就必须从银行借入资金对企业内部的财务进行调控。这种关系的不确定无形中增加了房地产企业的投资风险。借入资金的利率如果低于房地产企业投资的利润率，就可以使企业在财务的作用下提高自身的自有资金利润率。而当借入资金的利率一旦高于企业投资的利润率，就会使企业发生亏损，甚至会因房地产企业资产负债率过高，导致房地产企业因资不抵债而破产。
3、房地产企业投资经营活动的成败
企业经营活动的成败也是房地产投资风险的来源。企业借入资金进行周转后，还付利息的资金最终还是来源于房地产企业投资的收益。如果企业的管理人员对于房地产的经营活动失败，就会导致房地产企业没有能力承受利息的还付，这不仅会增加企业的还债压力，而且会使企业的信誉受到很大的损害，员工的积极性丧失，从而使企业不能有效的再去筹集资金，使房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。
二、房地产开发项目投资的组成和房地产开发项目投资的影响因素分析
1、房地产开发项目的投资组成
房地产开发项目投资大体上可以分成两种, 一种是动态的投资部分, 另一种是静态的投资部门。静态的投资部分由基本预备费用、工程建设的其他费用、设备器具的购置费用、建筑工程安装费用等方面组成。动态投资部分是房地产开发项目的建设期内, 由房地产项目开发建设需要缴纳的固定资产调节税、建设期利息、国家批准政策(建筑期间的利率变动、汇率变动、税费变动)带来的建筑资金增加的部分共同构成。
2、影响房地产开发项目投资的因素
影响房地产开发项目投资的因素有很多, 例如资源耗用量以及价格、方案筹划以及规划设计、工期、项目质量以及项目范围。项目质量指房地产开发项目为了满足项目既定的质量要求, 进行的两个方面的工作, 这两个方面分别是质量失控带来的补救工作以及质量保障和检测工作。这两个方面的工作都会带来项目资料的消耗, 产生一定的质量成本。项目范围指房地产开发项目的标准、规模、配套设施等情况会影响到房地产开发项目的投资。资源耗用量是由房地产内部条件决定的可以控制的因素, 资源价格可以通过物资采购来控制。
三、开发建设全过程的投资控制
房地产开发投资控制贯彻开发建设全过程, 是一项自始至终都应认真做好的重要工作。落实此项工作的具体途径,本人提出如下看法, 为同行探讨此问题提供一个参考。开发建设全过程投资控制主要包括三通一平投资控制,新开工程投资控制, 在施工程投资控制, 竣工工程投资控制,以及其它开发费用投资控制6 个方面。
1、三通一平投资控制
首先应在制定新开发区施工电源、水源及道路( 规划红线外) 方案外, 要结合正式工程的管线及道路的设计, 合理确定。“三通”方案應兼顾近期开工及中期、后期开工的工程, 控制“三通”设施数量, 提高“三通”设施使用率, 减少三通费用支出。另外, 应将控制场平土方费用做为控制三通一平投资的重点。新开发区场平土方应于正式工程开工前一次完成。大型场挟土方工程应实行招标, 压低费用, 控制造价。施工单位进场后, 施工区域内的工程土方及建筑碴土应由总包单位负责, 不应重复发生土方或碴土费用。施工区域外已征土地应严格控管, 严禁乱挖乱倒, 特殊情况下重复发生土方费用时, 应由工程、预算等有关部门共同核定,经单位领导批准方可付款。
2、新开工程投资控制
主要是严格掌握工程招标条件,认真编制工程标底和标书, 以及严格控制新开工程拨款三项工作。具备工程招标的基本条件是: 工程已例入本年度开工计划, 建设投资已经落实, 办理了工程建设许可证, 施工现场达到三通一平, 施工图纸已经出齐并已审定, 开工后可连续施工。工程招标应采取公开招标或邀请招标, 减少或杜绝议标。工程招标书条款应严谨, 准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口项目。要建立标底编制管理制度,有条件的开发企业应自行编制标底, 并实行工作定额管理。工程标底要认真进行自审和复审, 确保标底质量, 把工程标底控制在合理造价的下限。新开工程根据不付或少付的原则,严格控制备料款支出, 支付备料款的项目, 待工程达到相应部位后要及时抵扣备料款。
3、在施工程的投资控制
应建立工程洽商签证管理制度, 明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责, 确保洽商签证质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。概预算( 含增减预算) 审核应严格执行国家定额及有关取费规定, 经办人员不得擅自变通, 概预算初审后须经预算部门负责人复核, 重大工程变更及增帐应报企业主管领导批准才能实施。为了搞好材料设备的加工订货, 合理控制价差水平,预算部门要广泛掌握建材行情, 严格按有关规定做好材料限价工作。对施工单位自行采购的材料, 属指定价范围的材料只监督质量, 不干与定货。属指导价范围的,应实行“适当参与( 不包办代零星) , 推荐厂家( 不指定厂家) , 监督质量( 采购质量的主要责任者是施工单位) 及合理限价( 不是不顾产品质量的片面压价)”的原则, 设备采购应实行招标, 确保质优价廉。
4、竣工工程投资控制
主要是做好竣工结算的审核工作。首先应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理工作, 重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。经办人要严格按施工合同及有关协议规定, 确定技措费、提前奖、优质奖等相关费用, 部门负责人及主管领导要切实负起责任, 认真履行结算复审职责, 各有关部门要执行工程尾款会签制度, 确保竣工结算质量。
5、搞好预算外投资控
制的主要措施是合理安排开工顺序和提高竣工交用标准。安排商品房项目开工的同时, 要考虑附属配套项目能同步交用及室外工程、大市政条件能满足使用要求, 杜绝或减少临时水、电、热等各项过渡性措施费的支出, 要做好工程设计变更和临时过渡工程的器材回收、保管、变价处理及周转使用工作, 临时水、电、热费用的收缴工作应实行责任制, 防止资金流失及违纪问题的发生, 减少成本损失。竣工工程应提高交用标准, 验收中提出的各类问题, 应区分责任, 严格控制工程移交时的一次性支出, 工程交用后再发生费用原则上由责任方负责, 违纪常规或无合法支出依据的特殊费用均要先经单位主管领导批准后再付款。
结论
房地产开发项目的投资控制, 需要相关人员根据科学的技术原理,科学的计价方法、计价依据, 在房地产开发项目的决策阶段!设计阶段、实施阶段、竣工阶段进行造价方面的控制管理, 利用好房地产开发项目投资控制己有的经验, 进行工程开发成本的减低, 然后提供房地产开发商的投资效益。
【参考文献】
[l] 陈文科.房地产开发项目投资控制探讨明.山西建筑, 20 9(06 ).
[2] 刘洪磊, 董培生.代建项目的投资控制策略田.价值工程,20 10( 17) .
【关键词】房地产 投资 控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
一、房地产业投资风险产生的主要原因
1、房地产的投资回收周期较长
房地产业投资风险的其中一个主要来源就是房地产的投资周期较长。据目前的情况来看，除了房地产开发投资随着开发过程的结束在二至五年内就能收回投资外，置业投资的回收周期至少是十年八年，多则是二三十年甚至更长。所以说一般的房地产企业不能承受这样长时间的资金压力和市场风险。只有房地产投资者资金实力比较雄厚的情况下才能应对房地产投资风险。
2、房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性
在房地产企业投资中还有一个相对来说较大的风险来源是房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系不确定。由于房地产企业投资后，企业资金周转不便时常常需要筹资，要稳定企业内部的发展，就必须从银行借入资金对企业内部的财务进行调控。这种关系的不确定无形中增加了房地产企业的投资风险。借入资金的利率如果低于房地产企业投资的利润率，就可以使企业在财务的作用下提高自身的自有资金利润率。而当借入资金的利率一旦高于企业投资的利润率，就会使企业发生亏损，甚至会因房地产企业资产负债率过高，导致房地产企业因资不抵债而破产。
3、房地产企业投资经营活动的成败
企业经营活动的成败也是房地产投资风险的来源。企业借入资金进行周转后，还付利息的资金最终还是来源于房地产企业投资的收益。如果企业的管理人员对于房地产的经营活动失败，就会导致房地产企业没有能力承受利息的还付，这不仅会增加企业的还债压力，而且会使企业的信誉受到很大的损害，员工的积极性丧失，从而使企业不能有效的再去筹集资金，使房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。
二、房地产开发项目投资的组成和房地产开发项目投资的影响因素分析
1、房地产开发项目的投资组成
房地产开发项目投资大体上可以分成两种, 一种是动态的投资部分, 另一种是静态的投资部门。静态的投资部分由基本预备费用、工程建设的其他费用、设备器具的购置费用、建筑工程安装费用等方面组成。动态投资部分是房地产开发项目的建设期内, 由房地产项目开发建设需要缴纳的固定资产调节税、建设期利息、国家批准政策(建筑期间的利率变动、汇率变动、税费变动)带来的建筑资金增加的部分共同构成。
2、影响房地产开发项目投资的因素
影响房地产开发项目投资的因素有很多, 例如资源耗用量以及价格、方案筹划以及规划设计、工期、项目质量以及项目范围。项目质量指房地产开发项目为了满足项目既定的质量要求, 进行的两个方面的工作, 这两个方面分别是质量失控带来的补救工作以及质量保障和检测工作。这两个方面的工作都会带来项目资料的消耗, 产生一定的质量成本。项目范围指房地产开发项目的标准、规模、配套设施等情况会影响到房地产开发项目的投资。资源耗用量是由房地产内部条件决定的可以控制的因素, 资源价格可以通过物资采购来控制。
三、开发建设全过程的投资控制
房地产开发投资控制贯彻开发建设全过程, 是一项自始至终都应认真做好的重要工作。落实此项工作的具体途径,本人提出如下看法, 为同行探讨此问题提供一个参考。开发建设全过程投资控制主要包括三通一平投资控制,新开工程投资控制, 在施工程投资控制, 竣工工程投资控制,以及其它开发费用投资控制6 个方面。
1、三通一平投资控制
首先应在制定新开发区施工电源、水源及道路( 规划红线外) 方案外, 要结合正式工程的管线及道路的设计, 合理确定。“三通”方案應兼顾近期开工及中期、后期开工的工程, 控制“三通”设施数量, 提高“三通”设施使用率, 减少三通费用支出。另外, 应将控制场平土方费用做为控制三通一平投资的重点。新开发区场平土方应于正式工程开工前一次完成。大型场挟土方工程应实行招标, 压低费用, 控制造价。施工单位进场后, 施工区域内的工程土方及建筑碴土应由总包单位负责, 不应重复发生土方或碴土费用。施工区域外已征土地应严格控管, 严禁乱挖乱倒, 特殊情况下重复发生土方费用时, 应由工程、预算等有关部门共同核定,经单位领导批准方可付款。
2、新开工程投资控制
主要是严格掌握工程招标条件,认真编制工程标底和标书, 以及严格控制新开工程拨款三项工作。具备工程招标的基本条件是: 工程已例入本年度开工计划, 建设投资已经落实, 办理了工程建设许可证, 施工现场达到三通一平, 施工图纸已经出齐并已审定, 开工后可连续施工。工程招标应采取公开招标或邀请招标, 减少或杜绝议标。工程招标书条款应严谨, 准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口项目。要建立标底编制管理制度,有条件的开发企业应自行编制标底, 并实行工作定额管理。工程标底要认真进行自审和复审, 确保标底质量, 把工程标底控制在合理造价的下限。新开工程根据不付或少付的原则,严格控制备料款支出, 支付备料款的项目, 待工程达到相应部位后要及时抵扣备料款。
3、在施工程的投资控制
应建立工程洽商签证管理制度, 明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责, 确保洽商签证质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。概预算( 含增减预算) 审核应严格执行国家定额及有关取费规定, 经办人员不得擅自变通, 概预算初审后须经预算部门负责人复核, 重大工程变更及增帐应报企业主管领导批准才能实施。为了搞好材料设备的加工订货, 合理控制价差水平,预算部门要广泛掌握建材行情, 严格按有关规定做好材料限价工作。对施工单位自行采购的材料, 属指定价范围的材料只监督质量, 不干与定货。属指导价范围的,应实行“适当参与( 不包办代零星) , 推荐厂家( 不指定厂家) , 监督质量( 采购质量的主要责任者是施工单位) 及合理限价( 不是不顾产品质量的片面压价)”的原则, 设备采购应实行招标, 确保质优价廉。
4、竣工工程投资控制
主要是做好竣工结算的审核工作。首先应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理工作, 重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。经办人要严格按施工合同及有关协议规定, 确定技措费、提前奖、优质奖等相关费用, 部门负责人及主管领导要切实负起责任, 认真履行结算复审职责, 各有关部门要执行工程尾款会签制度, 确保竣工结算质量。
5、搞好预算外投资控
制的主要措施是合理安排开工顺序和提高竣工交用标准。安排商品房项目开工的同时, 要考虑附属配套项目能同步交用及室外工程、大市政条件能满足使用要求, 杜绝或减少临时水、电、热等各项过渡性措施费的支出, 要做好工程设计变更和临时过渡工程的器材回收、保管、变价处理及周转使用工作, 临时水、电、热费用的收缴工作应实行责任制, 防止资金流失及违纪问题的发生, 减少成本损失。竣工工程应提高交用标准, 验收中提出的各类问题, 应区分责任, 严格控制工程移交时的一次性支出, 工程交用后再发生费用原则上由责任方负责, 违纪常规或无合法支出依据的特殊费用均要先经单位主管领导批准后再付款。
结论
房地产开发项目的投资控制, 需要相关人员根据科学的技术原理,科学的计价方法、计价依据, 在房地产开发项目的决策阶段!设计阶段、实施阶段、竣工阶段进行造价方面的控制管理, 利用好房地产开发项目投资控制己有的经验, 进行工程开发成本的减低, 然后提供房地产开发商的投资效益。
【参考文献】
[l] 陈文科.房地产开发项目投资控制探讨明.山西建筑, 20 9(06 ).
[2] 刘洪磊, 董培生.代建项目的投资控制策略田.价值工程,20 10( 17) .