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摘 要：近年来，我国房地产行业整体呈现出分化的情形，一、二线城市的房价过高，让人们望而却步，三、四线城市则面临去库存的压力。国家为防止房价上涨过快，给人们工作生活带来压力，出台了很多宏观调控政策。但是，在中美贸易战开始后，中国的整体经济水平受到了一定的限制，房地产开发企业的发展面临很大的压力，出现了资金不足的情况。在经济形式走弱，和国家政策的制约下，房地产企业多发展供应链金融。本文主要论述了房地产企业供应链金融的概述，目前存在的问题，以及相应的解决对策。
关键词：房地产企业;供应链金融;研究
企业发展的核心内容就是供应链金融服务，利用银行对于企业发展产业链上的上游和下游企业，包含：物流、商流、资金流、信息流等进行统一控制管理，以贸易交易为目的，把原本单一的中型或小型企业的所面临的风险，转化成整个供应链的风险，以降低大型企业为中小型企业所承担的贷款风险。对于地产产业链而言，核心企业是房地产企业，产业链中所涉及的企业和个人包括：中介机构、设计公司、材料供应商、顾客等等。供应链中所包含的应收账款业务，可以为中小企业提供新的融资渠道。目前，房地产供应链金融包含，房地产企业间接参与和以核心直接参与两种金融模式。但是，由于房地产所涉及的主体和影响范围较大，所承担的风险也在增加。所以，要根据房地产企业供应链金融的发展情况，重点关注融资和运行风险，为今后发展奠定基础。
一、房地产企业供应链金融模式的概述
对于房地产企业来说，供应链结构存在特殊性，传统的供应链金融模式包含：存货质押融资、应收账款融资、预付款融资等模式。
（一）应收账款融资模式
应收账款融资模式是指在中小企业在面临资金压力时，为融资获取资金，把应收账款抵押给金融机构。就房地产行业供应链而言，上游的设计公司和建筑公司都是中小企业，当他们与房地产企业的交易过程中，很容易会出现赊销的情况。作为债权人，中小企业要具备应收账款的能力，需要有房地产企业作为债务人。如果当设计或建筑等中小企业在无法返还贷款时，由核心房地产企业负责还款给金融机构。
（二）房地产企业供应链保理融资模式
在对供应链金融的最初研究发现，其可以结合资产证券化，以扩宽企業的融资渠道。在目前房地产供应链金融中，保理模式是最为普遍的，也是一种新型的融资模式。房地产企业供应链保理融资模式，是将商业保理和应收账款模式结合在了一起，将房地产企业对上游企业的应收账款，交付给保理商来进行融资。此时应收账款被保理商转化成证券化产品，当收款到期时，支付价款由房地产企业负责，而产品投资者负责兑付收益和本金。例如，万科、恒大等我国房地产开发的龙头企业都发行了保理融资产品，这种融资模式采取的是高信誉度核心企业和其赊销供应商共同发展的模式。目前保理融资模式已经成为房地产企业首选的工作模式，并逐渐发展成为去核心化。
（三）存货质押融资模式
存货质押融资模式的质押物是中小企业的库存，并以此方式来申请金融机构的贷款，获取融资。在很多中小企业的供应链中，资金大部分集中在库存上，据统计，企业运营成本超过三分之一的部分都成为企业库存，这对企业的整体经营情况产生了一定的负面影响。而在房地产行业的供应链中，上游设备供应和与材料供应企业都会积压很大的库存，此时就需要利用存货抵押融资模式来获取自资金。房地产企业供应链金融可以帮助上下游的中小型企业解决资金问题，并建立合理的产业生态园，以房地产企业为中心，结合上下游企业，推动房地产行业的整体发展[1]。
二、我国房地产企业供应链金融发展的现状和问题
（一）我国房地产企业供应链金融发展的现状
伴随市场经济的发展，房地产作为社会重要支柱之一，也得到了快速的发展。尤其是近年来，房地产行业的发展更是带动了很多行业，房屋的销售价格和面积都在逐渐增加。在一定程度上来看，房地产行业已经成为促进国民经济增长的重要力量。但是，在我国的部分地区出现了房地产泡沫，进而暴露出了很多房地产投资问题。虽然，从国内经济形势看，房地产行业存在很多问题，但在城乡体系化的改革之下，房地产行业的支柱地位仍然是无法动摇的。国家也在积极的调整房地产政策，对不同金融市场和房地产供应情况，采取不同的手段进行调控，完善土地供应，修订房地产相关税收政策，把控市场发展方面和核心，改变原有规律，让房地产在市场中起到主导地位，引导房地产市场的健康发展。
（二）我国房地产企业供应链金融发展的问题
1、房地产市场结构失衡。房地产企业供应链结构失衡的主要原因：其一市场类型结构失衡，在房地产行业中，所占比重很大的是住宅房地产行业，而写字楼等商业用地的份额很小，受到宏观经济基本面的影响，商业用地的发展缓慢。其二城市分化严重失衡，一、二线城市的供给不足，城市量价增加，三、四线城市的压力较大。其三需求结构失衡。城市中流动人口很大，住房问题不能解决，导致城市住房得不到保障。
2、住房体系市场不完整。我国居民的住房制度有：房地产交易、住房保障、租赁市场三个部分组成。在社会中受到传统观念的影响，大众常常认为在家庭生活中，房屋是不可或缺的部分，需要拥有自己的房屋。在国外，国家非常重视政府保障住房和租房，但国内在这方面的发展相对滞后，很难在普通居民住房需求中发挥出有利的作用。
三、房地产企业供应链金融的风险
（一）核心房地产企业信用风险
在房地产企业供应链金融融资模式之中，核心企业是房地产企业，辅助企业为上下游的供应商。核心房地产企业可以根据中小供应商的信用作为抵押，为他们提供低成本的融资。但是，目前很多房地产企业都有着资金密集，杠杆高的特点，同时，受国家政策和经济水平的影响，很容易出现资金问题。导致核心房地产企业面临的信用违约风险较高，如果核心房地产企业出现资金链断裂的问题，就会无法为中小供应商偿还金融机构的贷款[2]。 （二）交易结构合理性风险
房地产企业供应链金融中存在的另外一种风险就是交易结构合理性风险，房地产供应链保理融资产品与资产证券化产品有很多相似之处，但是仍有很多问题存在，债务人间没有明确的债务期限，权责界定不清晰，债务人信用等级低。基础资产包括应收账款中可能存在争议的应收账款，不明确应收账款的处置方案，发生纠纷争议。如果在应收账款中存在争议和纠纷，会导致保理融资产品发生违约的概率大大增加。
（三）基础资产质量风险
房地产企业供应链金融保理让融资基础资产，是核心地产企业对上下游中小供应商企业的应收账款。保理融资很容易出现虚假交易的情况，这就增加了伪造应收账款的风险。房地产供应链保理融资模式主要发生在房地产行业的应收账款债务人身上，受经济周期不稳定，基础资产同质化严重的影响，和区域政策限制，核心房地产企业与债务人之间存在趋同的情况。所以，基础资产的分散程度直接决定了供应链金融模式中风险的大小。
四、我国房地产企业供应链金融的发展策略
（一）完善房地产土地制度和市场结构机制
房地产市场机制是利用市场内的竞争来销售、投资、开发的，我国房地产行业是将市场机制和计划调整结合在了一起，市场的变化，并不会引发计划调整机机制的变化，且房地产企业无法提前预测到市场未来的变化趋势。房地产市场调整的实质是市场长效调节机制，政府需要以公眾的利益为基础，来制定相关政策，保证公共利益最大化，以实现公共利益的最大化，用行政管理和政策调控来维护并实现公共利益。
（二）防范房地产金融下跌风险
与西方发达国家相比，我国房地产企业供应链金融模式仍有一定的差距。但是，目前我国城市化的发展进程正在逐渐加快，虽然短期来看，房地产行业很难发生变化，但是从未来发展来看，需要金融行业来作为支撑。在金融人才相对紧缺，工作经验不足，体制不完善的情况下，房地产企业产业链金融要进行适当的创新和改进。重视房地产金融过度创新可能带来的金融风险，防止此类金融风险影响到国家的整体经济水平。
（三）重视房地产金融市场的监管机制和法律体系
房地产供应链金融市场要建立完整的法制体系和完善的监管模式，并出台相关的法律法规以规范购房公积金、房地产金融市场、个人信用、房地产抵押等领域。合理的保护好房地产供应链金融参与者的权益，并加强担保法、商业银行发、信托法的完善，做到每一个房地产交易环节都能顺利就进行。监督并管理金融创新出现的新渠道和工具，防患于未然，设立法律法规，尽量减少房地产供应链金融法制风险[3]。
在我国国民经济中，房地产行业占据重要的位置，并对国家整体GDP发展做出了很大贡献。但是，在繁荣的房地产市场中仍然有风险存在，房地产行业要实现与金融行业的结合，共同发展。但在相互促进时，也可能会产生房地产泡沫，如果发生泡沫破裂，就会引发房地产行业风险。目前，我国房地产企业仍有潜在的风险存在，在保持国民经济健康稳定的前提下，做好供应链金融发展工作，采取相应的防范措施，提高预防风险的意识，以促进我国房地产经济更好的发展。
参考文献：
[1] 杨德祥.房地产供应链金融保理ABS及其违约保险设计[J].中国市场，2019（01）：22-26.
[2] 李金华，黄光于.供应链社会责任治理机制、企业社会责任与合作伙伴关系[J]管理评论，2019（10）：242-254.
[3] 许湘津，李仲春.房地产供应链关键业务流程协同管理研究[J]. 中国物流与采购，2018（24）：117.
（金华市瑞麟房地产开发有限公司 浙江省义乌市 322000）
关键词：房地产企业;供应链金融;研究
企业发展的核心内容就是供应链金融服务，利用银行对于企业发展产业链上的上游和下游企业，包含：物流、商流、资金流、信息流等进行统一控制管理，以贸易交易为目的，把原本单一的中型或小型企业的所面临的风险，转化成整个供应链的风险，以降低大型企业为中小型企业所承担的贷款风险。对于地产产业链而言，核心企业是房地产企业，产业链中所涉及的企业和个人包括：中介机构、设计公司、材料供应商、顾客等等。供应链中所包含的应收账款业务，可以为中小企业提供新的融资渠道。目前，房地产供应链金融包含，房地产企业间接参与和以核心直接参与两种金融模式。但是，由于房地产所涉及的主体和影响范围较大，所承担的风险也在增加。所以，要根据房地产企业供应链金融的发展情况，重点关注融资和运行风险，为今后发展奠定基础。
一、房地产企业供应链金融模式的概述
对于房地产企业来说，供应链结构存在特殊性，传统的供应链金融模式包含：存货质押融资、应收账款融资、预付款融资等模式。
（一）应收账款融资模式
应收账款融资模式是指在中小企业在面临资金压力时，为融资获取资金，把应收账款抵押给金融机构。就房地产行业供应链而言，上游的设计公司和建筑公司都是中小企业，当他们与房地产企业的交易过程中，很容易会出现赊销的情况。作为债权人，中小企业要具备应收账款的能力，需要有房地产企业作为债务人。如果当设计或建筑等中小企业在无法返还贷款时，由核心房地产企业负责还款给金融机构。
（二）房地产企业供应链保理融资模式
在对供应链金融的最初研究发现，其可以结合资产证券化，以扩宽企業的融资渠道。在目前房地产供应链金融中，保理模式是最为普遍的，也是一种新型的融资模式。房地产企业供应链保理融资模式，是将商业保理和应收账款模式结合在了一起，将房地产企业对上游企业的应收账款，交付给保理商来进行融资。此时应收账款被保理商转化成证券化产品，当收款到期时，支付价款由房地产企业负责，而产品投资者负责兑付收益和本金。例如，万科、恒大等我国房地产开发的龙头企业都发行了保理融资产品，这种融资模式采取的是高信誉度核心企业和其赊销供应商共同发展的模式。目前保理融资模式已经成为房地产企业首选的工作模式，并逐渐发展成为去核心化。
（三）存货质押融资模式
存货质押融资模式的质押物是中小企业的库存，并以此方式来申请金融机构的贷款，获取融资。在很多中小企业的供应链中，资金大部分集中在库存上，据统计，企业运营成本超过三分之一的部分都成为企业库存，这对企业的整体经营情况产生了一定的负面影响。而在房地产行业的供应链中，上游设备供应和与材料供应企业都会积压很大的库存，此时就需要利用存货抵押融资模式来获取自资金。房地产企业供应链金融可以帮助上下游的中小型企业解决资金问题，并建立合理的产业生态园，以房地产企业为中心，结合上下游企业，推动房地产行业的整体发展[1]。
二、我国房地产企业供应链金融发展的现状和问题
（一）我国房地产企业供应链金融发展的现状
伴随市场经济的发展，房地产作为社会重要支柱之一，也得到了快速的发展。尤其是近年来，房地产行业的发展更是带动了很多行业，房屋的销售价格和面积都在逐渐增加。在一定程度上来看，房地产行业已经成为促进国民经济增长的重要力量。但是，在我国的部分地区出现了房地产泡沫，进而暴露出了很多房地产投资问题。虽然，从国内经济形势看，房地产行业存在很多问题，但在城乡体系化的改革之下，房地产行业的支柱地位仍然是无法动摇的。国家也在积极的调整房地产政策，对不同金融市场和房地产供应情况，采取不同的手段进行调控，完善土地供应，修订房地产相关税收政策，把控市场发展方面和核心，改变原有规律，让房地产在市场中起到主导地位，引导房地产市场的健康发展。
（二）我国房地产企业供应链金融发展的问题
1、房地产市场结构失衡。房地产企业供应链结构失衡的主要原因：其一市场类型结构失衡，在房地产行业中，所占比重很大的是住宅房地产行业，而写字楼等商业用地的份额很小，受到宏观经济基本面的影响，商业用地的发展缓慢。其二城市分化严重失衡，一、二线城市的供给不足，城市量价增加，三、四线城市的压力较大。其三需求结构失衡。城市中流动人口很大，住房问题不能解决，导致城市住房得不到保障。
2、住房体系市场不完整。我国居民的住房制度有：房地产交易、住房保障、租赁市场三个部分组成。在社会中受到传统观念的影响，大众常常认为在家庭生活中，房屋是不可或缺的部分，需要拥有自己的房屋。在国外，国家非常重视政府保障住房和租房，但国内在这方面的发展相对滞后，很难在普通居民住房需求中发挥出有利的作用。
三、房地产企业供应链金融的风险
（一）核心房地产企业信用风险
在房地产企业供应链金融融资模式之中，核心企业是房地产企业，辅助企业为上下游的供应商。核心房地产企业可以根据中小供应商的信用作为抵押，为他们提供低成本的融资。但是，目前很多房地产企业都有着资金密集，杠杆高的特点，同时，受国家政策和经济水平的影响，很容易出现资金问题。导致核心房地产企业面临的信用违约风险较高，如果核心房地产企业出现资金链断裂的问题，就会无法为中小供应商偿还金融机构的贷款[2]。 （二）交易结构合理性风险
房地产企业供应链金融中存在的另外一种风险就是交易结构合理性风险，房地产供应链保理融资产品与资产证券化产品有很多相似之处，但是仍有很多问题存在，债务人间没有明确的债务期限，权责界定不清晰，债务人信用等级低。基础资产包括应收账款中可能存在争议的应收账款，不明确应收账款的处置方案，发生纠纷争议。如果在应收账款中存在争议和纠纷，会导致保理融资产品发生违约的概率大大增加。
（三）基础资产质量风险
房地产企业供应链金融保理让融资基础资产，是核心地产企业对上下游中小供应商企业的应收账款。保理融资很容易出现虚假交易的情况，这就增加了伪造应收账款的风险。房地产供应链保理融资模式主要发生在房地产行业的应收账款债务人身上，受经济周期不稳定，基础资产同质化严重的影响，和区域政策限制，核心房地产企业与债务人之间存在趋同的情况。所以，基础资产的分散程度直接决定了供应链金融模式中风险的大小。
四、我国房地产企业供应链金融的发展策略
（一）完善房地产土地制度和市场结构机制
房地产市场机制是利用市场内的竞争来销售、投资、开发的，我国房地产行业是将市场机制和计划调整结合在了一起，市场的变化，并不会引发计划调整机机制的变化，且房地产企业无法提前预测到市场未来的变化趋势。房地产市场调整的实质是市场长效调节机制，政府需要以公眾的利益为基础，来制定相关政策，保证公共利益最大化，以实现公共利益的最大化，用行政管理和政策调控来维护并实现公共利益。
（二）防范房地产金融下跌风险
与西方发达国家相比，我国房地产企业供应链金融模式仍有一定的差距。但是，目前我国城市化的发展进程正在逐渐加快，虽然短期来看，房地产行业很难发生变化，但是从未来发展来看，需要金融行业来作为支撑。在金融人才相对紧缺，工作经验不足，体制不完善的情况下，房地产企业产业链金融要进行适当的创新和改进。重视房地产金融过度创新可能带来的金融风险，防止此类金融风险影响到国家的整体经济水平。
（三）重视房地产金融市场的监管机制和法律体系
房地产供应链金融市场要建立完整的法制体系和完善的监管模式，并出台相关的法律法规以规范购房公积金、房地产金融市场、个人信用、房地产抵押等领域。合理的保护好房地产供应链金融参与者的权益，并加强担保法、商业银行发、信托法的完善，做到每一个房地产交易环节都能顺利就进行。监督并管理金融创新出现的新渠道和工具，防患于未然，设立法律法规，尽量减少房地产供应链金融法制风险[3]。
在我国国民经济中，房地产行业占据重要的位置，并对国家整体GDP发展做出了很大贡献。但是，在繁荣的房地产市场中仍然有风险存在，房地产行业要实现与金融行业的结合，共同发展。但在相互促进时，也可能会产生房地产泡沫，如果发生泡沫破裂，就会引发房地产行业风险。目前，我国房地产企业仍有潜在的风险存在，在保持国民经济健康稳定的前提下，做好供应链金融发展工作，采取相应的防范措施，提高预防风险的意识，以促进我国房地产经济更好的发展。
参考文献：
[1] 杨德祥.房地产供应链金融保理ABS及其违约保险设计[J].中国市场，2019（01）：22-26.
[2] 李金华，黄光于.供应链社会责任治理机制、企业社会责任与合作伙伴关系[J]管理评论，2019（10）：242-254.
[3] 许湘津，李仲春.房地产供应链关键业务流程协同管理研究[J]. 中国物流与采购，2018（24）：117.
（金华市瑞麟房地产开发有限公司 浙江省义乌市 322000）