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[摘要]：次贷危机爆发给我国住房金融起到了警示的作用，让我们思考美国资本市场型住房金融制度，一个如此完善的制度仍产生了危机，那么我国相对落后的住房金融制度应当如何改变现状，得以改革和完善。本文从两国住房金融制度分析着手，加以次贷危机的启示，探讨分析改革完善我国住房金融政策的建议。
[关键词]：住房金融制度；次贷危机
一、中美住房金融制度分析
1、美国住房金融制度结构
20世纪80年代前后，美国金融的分业经营制度和银行跨洲经营的限制，以及美国资本市场和非存款金融机构的发展，促进了美国住房金融制度结构的形成。资本市场型的住房金融制度是通过资本市场筹集住房资金的一种住房金融制度。有别于新加坡的中央公积金制度和德国的强制储蓄制度。该制度利用住房抵押贷款二级市场，解决一级市场存款时间短货款时间长的矛盾，控制住房金融机构的利率、流动性等风险。具体来讲就是以私营金融机构为主体，以住房抵押贷款市场为基础，政府设立金融中介机构体系为私营金融机构的融资提供信用担保、资金支持、税收优惠等。
在美国，每一次经济危机或金融危机出现后都会推出一系列有关的房地产金融的新政策。正是通过这一系列房地产金融政策及法律制度的推出，美国逐渐地形成了几十年行之有效的房地产金融体系。住房按揭贷款是美国住房消费信贷的基本形式。美国金融机构利用经验和现代信贷管理技术与方法，不断地创造新的具有多样化的住房按揭贷款品种来促进居民购房，同时对购买住房者提供各种优惠，其中包括降低贷款利率和免税。对于低收入的家庭提供福利付款、住房津贴等，形成了以市场机制为主导，政府参与为辅助的房地产金融市场体系。
2、我国住房金融制度结构
我国住房金融制度的形成，源于住房制度改革，是伴随着住房制度改革和金融制度改革逐渐发展起来的。我国的住房金融制度借鉴了新加坡，美国，德国的模式，有公积金的性质，储蓄性质，也有商业银行抵押贷款的性质，属于混合型的住房金融制度。
从20世纪80年代至今，对于如何发展我国的住房金融，我们已经进行了很多探索。例如1987年烟台和蚌埠的住房储蓄银行试点，1991年上海建立住房公积金制度的试点，2004年天津中德住房储蓄银行的成立，2005年12月，中国建设银行国内首单个人住房抵押贷款证券化产品MBS的推出等。目前已初步建立起以“住房公积金”为中心，以各大商业银行房地产信贷部为运行主体的住房金融模式。这种住房金融体系分为房地产开发金融和个人住房金融，房地产开发金融是指开发、投资、建筑商们的住房建设等提供融资，个人住房金融是指给居民个人购房提供金融支持。
二、次贷危机的警示
美国次贷危机的爆发使一味学习借鉴美国资本市场型住房金融制度的国家开始思考这种看似完美的制度是否适合自己国家的基本国情，资本化过程中的问题和不足是否得到了解决。我国尚不具备形成资本市场型住房金融制度所需要的发达资本市场和活跃的市场主体以及较为完善可信的信用评级制度与信誉良好的评级公司。二元性的社会结构与诚信系统的缺失更使我国的住房金融制度受到考验，不能单一，必须具体问题具体分析。
众所周知，美国次贷危机爆发的根源之一就是监管的缺失。这让我们反思自己国家在住房金融方面的监管是否有效有力，更是认识到必须要有强有力的监管措施和手段才能保证整个住房金融系统的良性运转。对于住房按揭贷款的审查更是要特别注意，近年来，“假房贷”、“假按揭”案件层出不穷，房贷不良率连续三年呈上升趋势。因此，我们必须深刻检讨银行体系按揭贷款存在的问题，认识到住房按揭贷款不再全是优质资产。提高完善国内的信用评级机制，对各贷款进行严格的审查与风险监控。尽量避免重蹈美国次贷危机的覆辙。
三、改革完善我国住房金融政策的建议
1、存在的问题
对于中国房地产业来说，如果没有金融政策调整，没有金融产品的创新，房地产市场不可能在近十年内得到这样好的发展。1998年中国人民银行公布的《个人住房贷款管理办法》确定了未来房地产金融市场发展的基本方向，从而建立起了中国特色的“银行为主、信贷为主、一级市场为主”房地产金融市场体系，同时也造成了房地产融资单一，严重依赖商业银行信贷；政策性住房金融发展滞后；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行等。
再则中国的住房预售制度完全是一种单边风险承担机制。考虑的是房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，很少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而在这种制度下的金融风险是由住房购买者或者商业银行来承担。对于这样一种存在严重的利益扭曲的房地产金融制度，2004年央行提议要取消这种住房预售制度，遭到了房地产开发商激烈的反对，该提议未被采纳。
2、改革完善住房金融政策的建议
(1)围绕房地产发展的目标，建立发展与中国国情相符和，适应中国住房制度的房地产金融制度。建立起商业性和政策性两者并行的住房金融体系，既满足了商业化的需要，又考虑到了中低收入者等特定人群的住房需要问题，通过对现行的住房金融体系改革建立起“市场为主导、监管有度、—二级市场联动、风险共担”的住房金融体系。
(2)建立多层次的住房金融市场。利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场，来满足多层次住房融资需求。房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。通过差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设、鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。
(3)取消或改革现行的住房预售制度。改变这种单边风险承担机制的现状，使“空手套白狼”真正的成为过去。
(4)建立良好的住房信贷消费政策，引导居民理性购房、居民住房需求有序地释放，防止居民住房购买力在短期内集中释放对未来形成大量透支，保护与鼓励居民的正常住房消费需求，严厉遏制住房投机需求与房地产炒作。
(5)建立现行住房贷款风险分担制度，针对性对风险高的制度安排进行全面改革。同时，要建立住房金融市场风险的监测与防范系统。加强住房金融市场信息搜集、整理、研究与分析，并给市场提高更多透明公开的相关信息知识等。
[关键词]：住房金融制度；次贷危机
一、中美住房金融制度分析
1、美国住房金融制度结构
20世纪80年代前后，美国金融的分业经营制度和银行跨洲经营的限制，以及美国资本市场和非存款金融机构的发展，促进了美国住房金融制度结构的形成。资本市场型的住房金融制度是通过资本市场筹集住房资金的一种住房金融制度。有别于新加坡的中央公积金制度和德国的强制储蓄制度。该制度利用住房抵押贷款二级市场，解决一级市场存款时间短货款时间长的矛盾，控制住房金融机构的利率、流动性等风险。具体来讲就是以私营金融机构为主体，以住房抵押贷款市场为基础，政府设立金融中介机构体系为私营金融机构的融资提供信用担保、资金支持、税收优惠等。
在美国，每一次经济危机或金融危机出现后都会推出一系列有关的房地产金融的新政策。正是通过这一系列房地产金融政策及法律制度的推出，美国逐渐地形成了几十年行之有效的房地产金融体系。住房按揭贷款是美国住房消费信贷的基本形式。美国金融机构利用经验和现代信贷管理技术与方法，不断地创造新的具有多样化的住房按揭贷款品种来促进居民购房，同时对购买住房者提供各种优惠，其中包括降低贷款利率和免税。对于低收入的家庭提供福利付款、住房津贴等，形成了以市场机制为主导，政府参与为辅助的房地产金融市场体系。
2、我国住房金融制度结构
我国住房金融制度的形成，源于住房制度改革，是伴随着住房制度改革和金融制度改革逐渐发展起来的。我国的住房金融制度借鉴了新加坡，美国，德国的模式，有公积金的性质，储蓄性质，也有商业银行抵押贷款的性质，属于混合型的住房金融制度。
从20世纪80年代至今，对于如何发展我国的住房金融，我们已经进行了很多探索。例如1987年烟台和蚌埠的住房储蓄银行试点，1991年上海建立住房公积金制度的试点，2004年天津中德住房储蓄银行的成立，2005年12月，中国建设银行国内首单个人住房抵押贷款证券化产品MBS的推出等。目前已初步建立起以“住房公积金”为中心，以各大商业银行房地产信贷部为运行主体的住房金融模式。这种住房金融体系分为房地产开发金融和个人住房金融，房地产开发金融是指开发、投资、建筑商们的住房建设等提供融资，个人住房金融是指给居民个人购房提供金融支持。
二、次贷危机的警示
美国次贷危机的爆发使一味学习借鉴美国资本市场型住房金融制度的国家开始思考这种看似完美的制度是否适合自己国家的基本国情，资本化过程中的问题和不足是否得到了解决。我国尚不具备形成资本市场型住房金融制度所需要的发达资本市场和活跃的市场主体以及较为完善可信的信用评级制度与信誉良好的评级公司。二元性的社会结构与诚信系统的缺失更使我国的住房金融制度受到考验，不能单一，必须具体问题具体分析。
众所周知，美国次贷危机爆发的根源之一就是监管的缺失。这让我们反思自己国家在住房金融方面的监管是否有效有力，更是认识到必须要有强有力的监管措施和手段才能保证整个住房金融系统的良性运转。对于住房按揭贷款的审查更是要特别注意，近年来，“假房贷”、“假按揭”案件层出不穷，房贷不良率连续三年呈上升趋势。因此，我们必须深刻检讨银行体系按揭贷款存在的问题，认识到住房按揭贷款不再全是优质资产。提高完善国内的信用评级机制，对各贷款进行严格的审查与风险监控。尽量避免重蹈美国次贷危机的覆辙。
三、改革完善我国住房金融政策的建议
1、存在的问题
对于中国房地产业来说，如果没有金融政策调整，没有金融产品的创新，房地产市场不可能在近十年内得到这样好的发展。1998年中国人民银行公布的《个人住房贷款管理办法》确定了未来房地产金融市场发展的基本方向，从而建立起了中国特色的“银行为主、信贷为主、一级市场为主”房地产金融市场体系，同时也造成了房地产融资单一，严重依赖商业银行信贷；政策性住房金融发展滞后；金融市场结构不合理，市场机构体系不完善，既无多样化的房地产金融机构也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险，让房地产金融风险完全聚集在商业银行等。
再则中国的住房预售制度完全是一种单边风险承担机制。考虑的是房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，很少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而在这种制度下的金融风险是由住房购买者或者商业银行来承担。对于这样一种存在严重的利益扭曲的房地产金融制度，2004年央行提议要取消这种住房预售制度，遭到了房地产开发商激烈的反对，该提议未被采纳。
2、改革完善住房金融政策的建议
(1)围绕房地产发展的目标，建立发展与中国国情相符和，适应中国住房制度的房地产金融制度。建立起商业性和政策性两者并行的住房金融体系，既满足了商业化的需要，又考虑到了中低收入者等特定人群的住房需要问题，通过对现行的住房金融体系改革建立起“市场为主导、监管有度、—二级市场联动、风险共担”的住房金融体系。
(2)建立多层次的住房金融市场。利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场，来满足多层次住房融资需求。房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。通过差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设、鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。
(3)取消或改革现行的住房预售制度。改变这种单边风险承担机制的现状，使“空手套白狼”真正的成为过去。
(4)建立良好的住房信贷消费政策，引导居民理性购房、居民住房需求有序地释放，防止居民住房购买力在短期内集中释放对未来形成大量透支，保护与鼓励居民的正常住房消费需求，严厉遏制住房投机需求与房地产炒作。
(5)建立现行住房贷款风险分担制度，针对性对风险高的制度安排进行全面改革。同时，要建立住房金融市场风险的监测与防范系统。加强住房金融市场信息搜集、整理、研究与分析，并给市场提高更多透明公开的相关信息知识等。