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摘要：随着近十年来，我国房地产市场产业高速发展，住宅工程质量问题日益突出，特别是房地产项目的住宅外墙问题，这不仅关系到国家社会经济和房地产市场的持续健康发展，而且直接关系到广大人民群众的切身利益。但目前住宅工程外墙渗漏还较普遍，雨水通过外墙缝隙渗入墙内，致使内墙装饰面层产生霉变，甚至造成粉刷层起壳、脱落，影响使用效果，严重的还会引起电线短路，造成意外事故，给用户带来一定的经济损失并引起纠纷，因此必须分析研究，采取有效措施加以解决。
关键词：房地产项目 住宅外墙 整治 工程实录
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
小区外墙整治工程项目分为：别墅区、洋房区、会所区三大部分，各个区的建筑外墙整治各有不同，施工方法、难度也不尽相同。现以工程质量问题的产生原因、施工过程及整治措施、工程施工难度等展开说明，以供同行参考与探讨。
1别墅区
别墅区出现工程质量问题是各部位出现不同情度的渗漏现象，主要部位为：窗框周边。其它部位如：外墙面、地下室底板、屋顶女儿墙、光棚顶、地下室采光井、地下室穿墙水管、墙角、室内烟道、干挂石材顶部、阳台、卫生间等部位也有不同情度的渗漏现象。
1.1原因分析：
（1）窗框周边打胶不密实，发泡剂填塞不饱满，造成雨水沿窗框周边渗漏；
（2）窗框在风压、结构沉降等影响下，造成窗框周边密封失效；
（3）原有的密封材料与混凝土基层或铝材的粘接性能不够，造成搭接脱开。
1.2施工过程及整治措施：
（1）準备施工的机具设备，安装施工所需要的脚手架；
（2）剔除窗框下部平面的瓷砖，掏出窗框与墙体中的填充材料；
（3）在窗框与墙体之间使用防水砂浆或堵漏宝进行封堵；
（4）在窗框下部平面涂刷一道防水灰浆；
（5）再在防水灰浆层上面涂刷一道聚合物水泥防水涂料；
（6）剔除窗框上部的一块瓷砖及水泥砂浆层；
（7）在窗框上部涂刷一道一道防水灰浆；
（8）再在防水灰浆层上面涂刷一道聚合物水泥防水涂料；
（9）剔除原窗户四周密封胶，重新嵌填硅硐耐候密封胶；
（10）窗框上部做滴水线；
（11）瓷砖墙面再涂刷外墙涂料2遍；
（12）进行48小时淋水试水，完工验收，拆除脚手架；
1.3工程施工难度：
经统计，窗框周边部位渗漏点数占了总点数一半有多，而大多数窗框周边部位渗漏点的施工首先需要搭设外脚手架，脚手架高则10多米，低则2、3米，有些外墙不能搭设脚手架，而改用吊篮或滑板工具，还要进行打凿等施工操作，这使施工造成了一定的难度。部分外墙施工不便的窗框，必须在室内搭设脚手架才能进行施工。
2洋房区
洋房区主要工程质量问题：外墙涂漆部位出现开裂、空鼓现象，外墙砖部位出现空鼓、松动、脱落，勾缝处反碱流泪等现象。由于外墙质量问题，导致住户室内出现渗漏现象，出现渗漏现象的主要渗漏部位可分为：外墙面、窗框周边、空调管冷凝水夹墙位置。
2.1原因分析：
（1）外墙面部位出现开裂、空鼓现象可能有以下几个原因：
批荡砂浆选用的材料不合格；
批荡砂浆未按设计规范要求的配合比进行搅拌，导致砂浆强度不足；
原施工单位在施工过程中为赶工期砂浆搅拌不均匀或添加速凝剂等，导致砂浆质量不合格；
原施工单位在批荡施工前外墙面未满挂防裂钢网，且挂网规格不符合批荡层的抗裂要求，导致外墙面部位出现开裂、空鼓现象；
剪力墙与填充墙交缝处在批荡前未进行填充墙裂缝修复工序，未按设计要求做防裂处理，导致这部位开裂、空鼓较严重；
（2）外墙砖部位出现空鼓、松动、脱落、勾缝处反碱流泪现象可能有以下几个原因：
批荡面层不平整，有坑坑洼洼，粘结胶泥不饱满，有空洞，容易出现空鼓现象；
原施工单位为赶工期，批荡层未干透就开始贴砖，墙体内水气在温度变化时热胀冷缩，容易出现空鼓现象，导致砖松动脱落；
勾缝处塞缝不饱满，有孔洞，在长期的日晒雨淋中，雨水积在孔洞内，发生化学反应，从孔洞内流出来，出现反碱流泪现象。
（3）造成外墙面部位出现渗漏现象的原因有如下几点：
原外墙面未进行防水处理，不能抵抗裂缝的产生；
外墙贴面砖的墙面勾缝不严密，雨水沿面砖缝隙渗漏;
外墙墙体出现裂缝，雨水沿裂纹渗入室内。
2.2施工过程及整治措施：
由于外墙面出现质量问题，必须将出现开裂、空鼓等质量问题部分的墙面铲除，重新批荡、贴砖，并在批荡、贴砖过程中注意做好墙体和窗边的防水处理。具体步骤如下：
（1）铲除原批荡层。要求将原有批荡层全部铲除；
（2）外墙面用防水材料做防水处理，着重在剪力墙和填充墙接缝处及窗框周边做防水处理；
（3）外墙面满挂钢网，以保证批荡砂浆的抗拉强度，防止批荡层开裂；
（4）用干混砂浆在外墙面上批一层2～5厘米的批荡层，批荡砂浆具有一定的防水效果，要求在批荡过程中，窗边塞缝饱满，批荡层面平整；
（5）在批荡层上贴砖，贴砖所使用的益胶泥具有很好的防水效果，起到多重防水的作用。
2.3工程施工难度
（1）由于各栋首层及天面层住户搭设的玻璃雨棚、栏杆，天面层住户的太阳能热水器、玻璃屋及住户种的菜和花等，住户未能配合及时拆除及搬移，增加施工单位搭设外脚手架施工难度，影响了施工进度；住户在阳台安装的防盗网及在外墙安装的监控器、灯座等，在施工过程中要注意做好保护，因此增加了施工难度。
（2）由于住户窗、阳台、栏杆玻璃在施工过程中容易损坏，在施工过程中尽量保证做好防护，通过验收后再施工，并尽量放慢施工进度，避免损坏太多的玻璃，给施工增加了一定的难度。
3会所区
会所区主要工程质量问题：外墙砖出现脱落现象，存在较严重的安全隐患，担心外墙砖脱落掉下来砸到人或物。对会所外墙面砖进行全部铲除，外墙砖面改为涂料面层，确保一劳永逸。
3.1原因分析
外墙砖出现脱落现象的原因可能有以下几点：
（1）所使用的外墙砖单块面积较大，原施工单位在施工过程中，将砖直接粘贴在批荡层上，利用砂浆的粘性固定外墙砖，并未采取可靠措施，固定在钢骨架上。
（2）由于长期的日晒雨淋和温差变化，粘结面开始松动，外墙砖自重较大，
造成容易脱落的安全隐患。
3.2施工过程及整治措施：
（1）铲除原批荡层。要求将原有批荡层全部铲除；
（2）外墙面满挂钢网，以保证批荡砂浆的抗拉强度，防止批荡层开裂；
（3）用干混砂浆在外墙面上批一层2～5厘米的批荡层，批荡砂浆具有一定的防水效果，要求在批荡过程中，窗边塞缝饱满，批荡层面平整；
（4）在批荡层面上做两道防水底漆及两道面漆，以保证外墙面防水效果。
3.3工程施工难度
（1）由于会所已营业，会所周围经常有人进进出出，加大了会所施工安全管理难度，特别是在安装及拆除外脚手架期间，施工安全管理尤其重要。
（2）在会所施工过程中，要做好会所外墙玻璃、广告招牌、灯具、地面砖、停车位等的成品保护，对施工实施过程中增加了一定的难度。
4对本项目后续工作的建议
4.1施工单位方面
施工单位在日常施工过程中，必须加强对施工班组的管理及各施工工序的过程控制，并严格按图纸要求及施工要求施工。对每道施工工序必须加强自检、互检、专检，特别是窗边收口部位，必须要重点检查。每次大雨、暴雨过后，必须及时对巳完成的漏点进行全面检查，若发现新的渗漏现象，应立即进行认真复检，找出渗漏的根源，彻底根冶、修复，并拍照存底。
4.2设计单位方面
建筑物由于工程质量问题，致使楼房出现渗漏现象的原因是多方面的，最根本根治渗漏现象的方法是结构防渗漏、刚性防渗漏，结构设计师应该从房屋的结构设计、局部大样设计上认真、细致，当然也要考虑施工工序，现场实际施工情况进行设计。并且，必须认真研究建筑物的结构设计与建筑设计的一致性、统一性。只有这样，才能减少楼房渗漏现象，根治漏水现象。
4.3对于巳入住的别墅维修
各有关单位必须按维修建筑程序实施。首先，物业公司组织监理、施工单位三方到场，对维修项目进行勘查，并征求业主意见。达到共识后，由施工单位编制施工方案，经监理公司审批后，方可进行维修施工。
4.4维修工程项目的资料方面
工程资料、统计数据的全面与否，是关系到工程项目结算的准确度与周期长短，也关系到工程项目赢利与否。所以，对于维修工程项目，工程前、中、后的统计数据十分重要，对每一工程个体必须建立档案，及时收集日常工程数据、统计整理，使最后的工程结算能准确、快捷地完成，保证业主的经济效益；
4.5对于房地产竣工后的维修工程项目
应该建立一个以项目现场为中心的工程指挥部，由原发展商或物业公司为主，监理公司、总包单位、施工单位各负责人组成，处理日常工程的一切工作。必须有一个强有力的组织结构，才能使维修工程项目能顺利地完成。否则，事倍功半。
5结语
总之，住宅工程外墙渗漏是常见的通病，了解住宅工程渗漏部位，产生原因及防治措施，在施工中方可突出重点、抓住主要部位，逐步消除住宅工程外墙渗漏通病。
关键词：房地产项目 住宅外墙 整治 工程实录
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
小区外墙整治工程项目分为：别墅区、洋房区、会所区三大部分，各个区的建筑外墙整治各有不同，施工方法、难度也不尽相同。现以工程质量问题的产生原因、施工过程及整治措施、工程施工难度等展开说明，以供同行参考与探讨。
1别墅区
别墅区出现工程质量问题是各部位出现不同情度的渗漏现象，主要部位为：窗框周边。其它部位如：外墙面、地下室底板、屋顶女儿墙、光棚顶、地下室采光井、地下室穿墙水管、墙角、室内烟道、干挂石材顶部、阳台、卫生间等部位也有不同情度的渗漏现象。
1.1原因分析：
（1）窗框周边打胶不密实，发泡剂填塞不饱满，造成雨水沿窗框周边渗漏；
（2）窗框在风压、结构沉降等影响下，造成窗框周边密封失效；
（3）原有的密封材料与混凝土基层或铝材的粘接性能不够，造成搭接脱开。
1.2施工过程及整治措施：
（1）準备施工的机具设备，安装施工所需要的脚手架；
（2）剔除窗框下部平面的瓷砖，掏出窗框与墙体中的填充材料；
（3）在窗框与墙体之间使用防水砂浆或堵漏宝进行封堵；
（4）在窗框下部平面涂刷一道防水灰浆；
（5）再在防水灰浆层上面涂刷一道聚合物水泥防水涂料；
（6）剔除窗框上部的一块瓷砖及水泥砂浆层；
（7）在窗框上部涂刷一道一道防水灰浆；
（8）再在防水灰浆层上面涂刷一道聚合物水泥防水涂料；
（9）剔除原窗户四周密封胶，重新嵌填硅硐耐候密封胶；
（10）窗框上部做滴水线；
（11）瓷砖墙面再涂刷外墙涂料2遍；
（12）进行48小时淋水试水，完工验收，拆除脚手架；
1.3工程施工难度：
经统计，窗框周边部位渗漏点数占了总点数一半有多，而大多数窗框周边部位渗漏点的施工首先需要搭设外脚手架，脚手架高则10多米，低则2、3米，有些外墙不能搭设脚手架，而改用吊篮或滑板工具，还要进行打凿等施工操作，这使施工造成了一定的难度。部分外墙施工不便的窗框，必须在室内搭设脚手架才能进行施工。
2洋房区
洋房区主要工程质量问题：外墙涂漆部位出现开裂、空鼓现象，外墙砖部位出现空鼓、松动、脱落，勾缝处反碱流泪等现象。由于外墙质量问题，导致住户室内出现渗漏现象，出现渗漏现象的主要渗漏部位可分为：外墙面、窗框周边、空调管冷凝水夹墙位置。
2.1原因分析：
（1）外墙面部位出现开裂、空鼓现象可能有以下几个原因：
批荡砂浆选用的材料不合格；
批荡砂浆未按设计规范要求的配合比进行搅拌，导致砂浆强度不足；
原施工单位在施工过程中为赶工期砂浆搅拌不均匀或添加速凝剂等，导致砂浆质量不合格；
原施工单位在批荡施工前外墙面未满挂防裂钢网，且挂网规格不符合批荡层的抗裂要求，导致外墙面部位出现开裂、空鼓现象；
剪力墙与填充墙交缝处在批荡前未进行填充墙裂缝修复工序，未按设计要求做防裂处理，导致这部位开裂、空鼓较严重；
（2）外墙砖部位出现空鼓、松动、脱落、勾缝处反碱流泪现象可能有以下几个原因：
批荡面层不平整，有坑坑洼洼，粘结胶泥不饱满，有空洞，容易出现空鼓现象；
原施工单位为赶工期，批荡层未干透就开始贴砖，墙体内水气在温度变化时热胀冷缩，容易出现空鼓现象，导致砖松动脱落；
勾缝处塞缝不饱满，有孔洞，在长期的日晒雨淋中，雨水积在孔洞内，发生化学反应，从孔洞内流出来，出现反碱流泪现象。
（3）造成外墙面部位出现渗漏现象的原因有如下几点：
原外墙面未进行防水处理，不能抵抗裂缝的产生；
外墙贴面砖的墙面勾缝不严密，雨水沿面砖缝隙渗漏;
外墙墙体出现裂缝，雨水沿裂纹渗入室内。
2.2施工过程及整治措施：
由于外墙面出现质量问题，必须将出现开裂、空鼓等质量问题部分的墙面铲除，重新批荡、贴砖，并在批荡、贴砖过程中注意做好墙体和窗边的防水处理。具体步骤如下：
（1）铲除原批荡层。要求将原有批荡层全部铲除；
（2）外墙面用防水材料做防水处理，着重在剪力墙和填充墙接缝处及窗框周边做防水处理；
（3）外墙面满挂钢网，以保证批荡砂浆的抗拉强度，防止批荡层开裂；
（4）用干混砂浆在外墙面上批一层2～5厘米的批荡层，批荡砂浆具有一定的防水效果，要求在批荡过程中，窗边塞缝饱满，批荡层面平整；
（5）在批荡层上贴砖，贴砖所使用的益胶泥具有很好的防水效果，起到多重防水的作用。
2.3工程施工难度
（1）由于各栋首层及天面层住户搭设的玻璃雨棚、栏杆，天面层住户的太阳能热水器、玻璃屋及住户种的菜和花等，住户未能配合及时拆除及搬移，增加施工单位搭设外脚手架施工难度，影响了施工进度；住户在阳台安装的防盗网及在外墙安装的监控器、灯座等，在施工过程中要注意做好保护，因此增加了施工难度。
（2）由于住户窗、阳台、栏杆玻璃在施工过程中容易损坏，在施工过程中尽量保证做好防护，通过验收后再施工，并尽量放慢施工进度，避免损坏太多的玻璃，给施工增加了一定的难度。
3会所区
会所区主要工程质量问题：外墙砖出现脱落现象，存在较严重的安全隐患，担心外墙砖脱落掉下来砸到人或物。对会所外墙面砖进行全部铲除，外墙砖面改为涂料面层，确保一劳永逸。
3.1原因分析
外墙砖出现脱落现象的原因可能有以下几点：
（1）所使用的外墙砖单块面积较大，原施工单位在施工过程中，将砖直接粘贴在批荡层上，利用砂浆的粘性固定外墙砖，并未采取可靠措施，固定在钢骨架上。
（2）由于长期的日晒雨淋和温差变化，粘结面开始松动，外墙砖自重较大，
造成容易脱落的安全隐患。
3.2施工过程及整治措施：
（1）铲除原批荡层。要求将原有批荡层全部铲除；
（2）外墙面满挂钢网，以保证批荡砂浆的抗拉强度，防止批荡层开裂；
（3）用干混砂浆在外墙面上批一层2～5厘米的批荡层，批荡砂浆具有一定的防水效果，要求在批荡过程中，窗边塞缝饱满，批荡层面平整；
（4）在批荡层面上做两道防水底漆及两道面漆，以保证外墙面防水效果。
3.3工程施工难度
（1）由于会所已营业，会所周围经常有人进进出出，加大了会所施工安全管理难度，特别是在安装及拆除外脚手架期间，施工安全管理尤其重要。
（2）在会所施工过程中，要做好会所外墙玻璃、广告招牌、灯具、地面砖、停车位等的成品保护，对施工实施过程中增加了一定的难度。
4对本项目后续工作的建议
4.1施工单位方面
施工单位在日常施工过程中，必须加强对施工班组的管理及各施工工序的过程控制，并严格按图纸要求及施工要求施工。对每道施工工序必须加强自检、互检、专检，特别是窗边收口部位，必须要重点检查。每次大雨、暴雨过后，必须及时对巳完成的漏点进行全面检查，若发现新的渗漏现象，应立即进行认真复检，找出渗漏的根源，彻底根冶、修复，并拍照存底。
4.2设计单位方面
建筑物由于工程质量问题，致使楼房出现渗漏现象的原因是多方面的，最根本根治渗漏现象的方法是结构防渗漏、刚性防渗漏，结构设计师应该从房屋的结构设计、局部大样设计上认真、细致，当然也要考虑施工工序，现场实际施工情况进行设计。并且，必须认真研究建筑物的结构设计与建筑设计的一致性、统一性。只有这样，才能减少楼房渗漏现象，根治漏水现象。
4.3对于巳入住的别墅维修
各有关单位必须按维修建筑程序实施。首先，物业公司组织监理、施工单位三方到场，对维修项目进行勘查，并征求业主意见。达到共识后，由施工单位编制施工方案，经监理公司审批后，方可进行维修施工。
4.4维修工程项目的资料方面
工程资料、统计数据的全面与否，是关系到工程项目结算的准确度与周期长短，也关系到工程项目赢利与否。所以，对于维修工程项目，工程前、中、后的统计数据十分重要，对每一工程个体必须建立档案，及时收集日常工程数据、统计整理，使最后的工程结算能准确、快捷地完成，保证业主的经济效益；
4.5对于房地产竣工后的维修工程项目
应该建立一个以项目现场为中心的工程指挥部，由原发展商或物业公司为主，监理公司、总包单位、施工单位各负责人组成，处理日常工程的一切工作。必须有一个强有力的组织结构，才能使维修工程项目能顺利地完成。否则，事倍功半。
5结语
总之，住宅工程外墙渗漏是常见的通病，了解住宅工程渗漏部位，产生原因及防治措施，在施工中方可突出重点、抓住主要部位，逐步消除住宅工程外墙渗漏通病。