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【摘要】住房问题关乎国计民生，涉及广大人民群众的切身利益，当前房地产业以及住房问题已经引起社会的广泛关注，在高涨的房价与人民群众可承受能力之间的矛盾逐步加深时，小产权房的出现满足了人民的住房需求，但其存在着违法性和高风险等严重弊端，严重干扰了房地产秩序。本文以资本论的原理为理论基础，运用文献资料法和政策分析法对小产权房的概念及产生原因进行分析，理论联系实际，对当前的小产权房问题提出政策建议。
【关键词】小产权房 小产权房转正 政策制度完善
一、引言
近年来随着中国房地产市场的火暴，房地产业成为我国国民经济的支柱性产业，一些农村集体经济组织在集体土地上集中建没农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向组织外成员销售，这些房子俗称“小产权房”。由于大部分居民没有经济能力承受如此之高的房价，小产权房的出现满足了人们的住房需求。但是，人们无法回避的现实是小产权房存在着严重违法性和巨大的风险，严重干扰了我国正常的房地产市场秩序。
二、文献综述与研究假设
在资本论中，有这样一段描述：“建筑物的利息，和农业上租地农场主投入土地的资本的利息一样，在租约有效期间，属于产业资本家即建筑投机家或租地人，它本身和因利用土地而每年必须按一定期限支付的利息无关……别人投入土地的资本，最终怎样和土地一起落入土地所有者手中，并且这种资本的利息最终会使他的地租上涨。”①小产权房由于本身处于农村集体土地上（或者说是农村非经营性建设用地），其土地所有权属于国家所有或者集体所有。
三、结论启示
（一）民众对小产权房了解程度不够
不管小产权房是否为社会热点问题，民众对于小产权房的了解程度不高，对相关的法律及政策基本不了解。甚至有人并不清楚自己的房子是否为小产权房。
（二）小产权房的低价格是吸引人们购买的主要因素
即使小产权房存在严重的产权问题，但是如今商品房的高房价已经给人们的买房造成巨大的压力，购买小产权房也是为了满足住房需求。
（三）小产权房的现状是由多方因素造成的
首先小产权房有市场才会引起泛滥，中低收入者对于这种低价的房子的需求，以及在这种城郊的位置优势是推动小产权房发展的源动力。政府的监管不力使小产权房发展约束变少，愈加泛滥。国家的住房政策不完善，法律上存在一定漏洞，让很多房子不合法的盖起来，造成如今小产权房问题。
四、政策建议
（一）对小产权房进行分类处理
1.在依法批准的宅基地上建造的小产权房，可以进行租赁并依法签订租赁合同。
2.在非法的宅基地或其他集体建设用地上建造的小产权房。
（1）符合城市规划的小产权房
对于建筑设计和施工符合相关标准的小产权房，应将小产权房转正，在政府付给村委会和农民征收补偿款、开发单位补办相关手续和补交土地出让金与相关税费、购房者补交交易税费后，可以解决其厉屋登记和产权证问题；对于建筑设计、施工存在问题难以补救而存在安全隐患的小产权房，须坚决拆除。
（2）不符合城市规划的小产权房
对于这类小产权房，应当拆除，拆除费用由开发单位承担，但是拆除过程中应本着以人为本的原则，为居民准备好拆迁房。
（二）构建“小产权房”数据库，做好分类处理方案，选取试点逐步推进解决
以“整体摸查，局部试点，分类处置，统筹解决”为原则，逐步妥善解决小产权房问题：一是国家政府应成立专项工作小组，督促地方政府職能部门摸清各地小产权房的情况。二是根据实际情况，专项工作小组联合国家机关各职能部门制定小产权房问题专项治理路线图，做好分类处理方案。三是选取试点城市，按照国家处理小产权房问题的原则，做好小产权房分类处理工作。四是总结试点经验，提炼成功的做法和模式，逐步将重点城市小产权房问题妥善处理。
（三）关注低收入人群迁居问题，加大保障房建设力度，完善城镇住房保障体系
政府应关注城乡人口迁移居住问题，推进城镇住房保障体系建设：一是积极加大城镇保障性住房供应量，并设立专职机构负责保障房资金的使用和房屋的建设；二是完善现有保障性住房分配和管理机制，扩大城镇保障性住房受众覆盖面，解决基本居住问题。
（四）完善相关制度
1.完善土地财政制度。建立一个组织结构顺畅，评价机制完善，考核主体多元的绩效考核制度，实现官员绩效和政府绩效的有效整合，提高政府行政效率。
2.完善农地制度。优化农地产权，提高农民自身的农地产权市场交易能力，降低农地产权市场强控制能力买方的获利可能，培育良好的农地产权交易市场环境。同时，完善农地征收制度，明确产权，确保决策实施的民主性和公平性，适当提高土地征收补偿标准。
3.完善社会保障制度。完善失地农民社会保障制度，增加对失地农民的补偿，扩大社会保障内容；同时完善城市居民住房保障制度，对于无法获得保障性住房的民众，政府应按月向其发放住房补贴。
4.完善集体建设用地使用权流转制度。通过与国有土地使用权的取得、流转、使用等相一致的方式，集体土地可以无障碍地进入城乡统一土地市场流转，顺利实现社会各方在土地上的应有权益。
注释
①陈征 李建民选编 《资本论》选读 高等教育出版社2003年6月版 页N419。
参考文献
[1]何志强.农地管理再申“严”[J].中国土地，2008（1）：23-25.
[2]胡星斗.批判任志强：全部炸掉小产权房？[J].中国经济周刊，2007（28）：6.
[3]时寒冰.为了民生，请给小产权房一条出路[N].上海证券报，2007一07—19.
[4]标本兼职——论小产权房问题的解决途径[J].农村经济，2009-12-0017（05）.
【关键词】小产权房 小产权房转正 政策制度完善
一、引言
近年来随着中国房地产市场的火暴，房地产业成为我国国民经济的支柱性产业，一些农村集体经济组织在集体土地上集中建没农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向组织外成员销售，这些房子俗称“小产权房”。由于大部分居民没有经济能力承受如此之高的房价，小产权房的出现满足了人们的住房需求。但是，人们无法回避的现实是小产权房存在着严重违法性和巨大的风险，严重干扰了我国正常的房地产市场秩序。
二、文献综述与研究假设
在资本论中，有这样一段描述：“建筑物的利息，和农业上租地农场主投入土地的资本的利息一样，在租约有效期间，属于产业资本家即建筑投机家或租地人，它本身和因利用土地而每年必须按一定期限支付的利息无关……别人投入土地的资本，最终怎样和土地一起落入土地所有者手中，并且这种资本的利息最终会使他的地租上涨。”①小产权房由于本身处于农村集体土地上（或者说是农村非经营性建设用地），其土地所有权属于国家所有或者集体所有。
三、结论启示
（一）民众对小产权房了解程度不够
不管小产权房是否为社会热点问题，民众对于小产权房的了解程度不高，对相关的法律及政策基本不了解。甚至有人并不清楚自己的房子是否为小产权房。
（二）小产权房的低价格是吸引人们购买的主要因素
即使小产权房存在严重的产权问题，但是如今商品房的高房价已经给人们的买房造成巨大的压力，购买小产权房也是为了满足住房需求。
（三）小产权房的现状是由多方因素造成的
首先小产权房有市场才会引起泛滥，中低收入者对于这种低价的房子的需求，以及在这种城郊的位置优势是推动小产权房发展的源动力。政府的监管不力使小产权房发展约束变少，愈加泛滥。国家的住房政策不完善，法律上存在一定漏洞，让很多房子不合法的盖起来，造成如今小产权房问题。
四、政策建议
（一）对小产权房进行分类处理
1.在依法批准的宅基地上建造的小产权房，可以进行租赁并依法签订租赁合同。
2.在非法的宅基地或其他集体建设用地上建造的小产权房。
（1）符合城市规划的小产权房
对于建筑设计和施工符合相关标准的小产权房，应将小产权房转正，在政府付给村委会和农民征收补偿款、开发单位补办相关手续和补交土地出让金与相关税费、购房者补交交易税费后，可以解决其厉屋登记和产权证问题；对于建筑设计、施工存在问题难以补救而存在安全隐患的小产权房，须坚决拆除。
（2）不符合城市规划的小产权房
对于这类小产权房，应当拆除，拆除费用由开发单位承担，但是拆除过程中应本着以人为本的原则，为居民准备好拆迁房。
（二）构建“小产权房”数据库，做好分类处理方案，选取试点逐步推进解决
以“整体摸查，局部试点，分类处置，统筹解决”为原则，逐步妥善解决小产权房问题：一是国家政府应成立专项工作小组，督促地方政府職能部门摸清各地小产权房的情况。二是根据实际情况，专项工作小组联合国家机关各职能部门制定小产权房问题专项治理路线图，做好分类处理方案。三是选取试点城市，按照国家处理小产权房问题的原则，做好小产权房分类处理工作。四是总结试点经验，提炼成功的做法和模式，逐步将重点城市小产权房问题妥善处理。
（三）关注低收入人群迁居问题，加大保障房建设力度，完善城镇住房保障体系
政府应关注城乡人口迁移居住问题，推进城镇住房保障体系建设：一是积极加大城镇保障性住房供应量，并设立专职机构负责保障房资金的使用和房屋的建设；二是完善现有保障性住房分配和管理机制，扩大城镇保障性住房受众覆盖面，解决基本居住问题。
（四）完善相关制度
1.完善土地财政制度。建立一个组织结构顺畅，评价机制完善，考核主体多元的绩效考核制度，实现官员绩效和政府绩效的有效整合，提高政府行政效率。
2.完善农地制度。优化农地产权，提高农民自身的农地产权市场交易能力，降低农地产权市场强控制能力买方的获利可能，培育良好的农地产权交易市场环境。同时，完善农地征收制度，明确产权，确保决策实施的民主性和公平性，适当提高土地征收补偿标准。
3.完善社会保障制度。完善失地农民社会保障制度，增加对失地农民的补偿，扩大社会保障内容；同时完善城市居民住房保障制度，对于无法获得保障性住房的民众，政府应按月向其发放住房补贴。
4.完善集体建设用地使用权流转制度。通过与国有土地使用权的取得、流转、使用等相一致的方式，集体土地可以无障碍地进入城乡统一土地市场流转，顺利实现社会各方在土地上的应有权益。
注释
①陈征 李建民选编 《资本论》选读 高等教育出版社2003年6月版 页N419。
参考文献
[1]何志强.农地管理再申“严”[J].中国土地，2008（1）：23-25.
[2]胡星斗.批判任志强：全部炸掉小产权房？[J].中国经济周刊，2007（28）：6.
[3]时寒冰.为了民生，请给小产权房一条出路[N].上海证券报，2007一07—19.
[4]标本兼职——论小产权房问题的解决途径[J].农村经济，2009-12-0017（05）.