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摘要：本文作者仅以三线中等城市—齐齐哈尔市为例，对房地产市场的前景做出初步的分析和预测，主要围绕在国家宏观政策调控下，三线房地产市场的特点和未来房地产发展趋势简单的分析，主要是对三线中等城市的房地产开发投资的组成和控制方法做出详细说明，为企业对房地产市场投资决策提供参考，指导本企业的经营管理目标，完善投资控制体制，有一定的价值取向。
关键词：三线城市；房地产；市场分析；投资组成及控制。
Abstract: in this paper, the author only takes three lines in medium-sized city JiJiHaEr for example, analyses and forecasts on the real estate market prospect of a preliminary, and the main macroeconomic policy around the nation. Three line of the real estate market characteristics and the future real estate development trend is mainly to the three lines of medium-sized cities investment in real estate development of component and control method to make details. The real estate market for the enterprise investment decision for reference, the guidance of the enterprise management goals improves the investment control system, to have some value orientation.
Key Words: three-class city; real estate; market analysis; investment composition and control.
中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：
1概论
随着国家对房地产市场的逐步规范以及市场竞争的不断加剧，特别是国家调控政策下出台的“限购令”，对一线房地产投资市场投资过热的控制，有了明显的降温，有些较大的一线城市房地产市场甚至达到历史的冰点，可以说房地产暴利时代已经成为过去。当然这样的调控也波及了二三线城市的房地产市场，面对日益激烈竞争的房地产市场，三线城市的房地产投资商要想获取较大的经济效益，单纯靠加强企业管理、地域价格优势、融资环境好等已经不能完全把握企业发展和效益目标的实现。现在的房地产开发企业必须审时度势，看准机遇与风险，如何合理的市场分析和控制投资是最为关键的，不同以往企业管理的简单问题，更重要的是以优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对国家的调控政策要掌握好，摸准方向，要做到产业符合国家的调控政策、环境政策、可持续发展政策，用科学发展观的眼光看待问题，符合区域政策和城市发展规划，对房地产投资控制的内容做到 “心中有数”。其次，对于项目开发要有具体的投资控制方法，针对项目的特点及相关影响因素，制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开发投资的有效控制。
2三线城市房地产开发特点
2.1首先致力于做“地标性”住宅小区项目，创造出一个高档、繁华的“象征身份的小区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，打造一种全新的生活理念，将城里最有权和最有钱的成功人士全部尽收囊中。价格通常能高出一般利润的10-15%。大多数在一、二线城市被国家政策打压跑到三、四线城市的开发商做的项目，基本都是这条思路。
2.2其次转换经营模式以商业地产为主来赚取赢利点。突出的表现为：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层、二层。赢利目标是住宅小赚、商铺大赚。还有就是把大型商业项目化整为零，分割成微小区域，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 在三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个三线地级市黄金地带的临街底商卖到每平方米几万元左右早已屡见不鲜。
2.3最后是形成规模经济，以多制胜；十几万平米的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就算是比较大的盘了，规模一大就能得到地方很多优惠政策，大大降低开发成本，以量取胜，利润就相当可观了。
3房地产开发投资控制的主要内容
3.1房地产开发企业投资费用主要是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产项目的投资，可以划分为成本支出、管理费用、财务费用和销售费用及税金等。在房地产投资中成本支出占主要比重，主要包括：
3.1.1土地费用
土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。土地出
让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势进行费用控制。
3.1.2 前期工程费
房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究費
用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。前期工程费用一般占到房地产
成本的 6%。开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。
3.1.3 市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建
设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设
施建设费用指：在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用
设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。市政公共设施费用在房地产开发
成本构成中一般占在20%~30%。开发商对市政公共设施费用的成本控制过程中，
应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，对市政大
配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行应充分做好估算；同时考虑配
套项目的可经营、适应性，为项目后期的物业经营运作打好基础。
3.1.4 建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及
安装工程费以及室内外装饰工程费等。建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价
一般占项目总支出的45-55％。开发商对建筑安装工程费的成本控制过程中，应
首先对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。其次，应解
市场行情，熟悉人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合
理科学地确定项目的建安成本指标；此外，建筑安装工程费的控制一定要与工期、
质量、安全、付款方式等统筹考虑，应提高现场管理人员技术能力，学会从技术
角度降低施工成本。
3.1.5开发间接费
开发间接费指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发
生的各项费用，主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、
劳动保护费、周转房摊销和其他费用。在整个房地产成本构成所占比例很小，一
般不会超过2%。这些费用的控制属于企业非工程管理费用的范畴。
3.1.6 其他费用
主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程预算或
标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量
监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等。在成本构成中一般不会超过
10%。这部分费用应重点对总包的管理费用在合同中予以明确，应明确分包比例，
明确分包商的工程量，避免在合同执行过程中因总包管理费用的调整影响成本的
控制。
4 房地产项目投资控制的方法
4.1 实施全过程成本控制
房地产成本控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，在投资立项、征地拆
迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、资金预测、工程预算、成
本单项的控制目标、成本实际发生及预测等功能，实现了对项目的全过程管理成
本控制。
4.2 采取综合目标成本控制
将质量目标、进度目标、投资目标、安全目标等有机结合起来，要求房地产开发企业，不能为降低成本而忽视其它目标，不能为降低成本，而降低质量要求，从而造成返工或停工，拖延工期计划。这样不但达不到降低成本的目的，反而更加损害项目的整体功能的利益，影响成本的控制。因此，在项目的实施过程中，必须是正确处理好三控两管一协调的关系，即质量控制、进度控制、成本合同控制同步进行，同时进行目标控制。这要求在制定成本目标系统时，就应该综合考虑整个目标的协调和统一。
4.3 建立动态成本控制
房地产企业的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理，
计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，实现动态闭环控制，
最终达到成本控制的目的 。
5三线中小城市房地产开发投资的优劣势和注意事项：
5.1首先是在土地、税收等政策方面有优惠政策，综合成本较低；其次是机会成本小，常常依靠政府支持，一些重要部门和垄断型企业单位的团体订购能力强。但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则难以控制、不好脱身；二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，利润指标风险大；三是地方政策变化幅度大，换一届领导有可能又是一个局面。
5.2三线中小城市开发房地产投资控制要特别注意五点：一选择合适地段用于住宅或商业开发，地段的发展前景和升值空间是决定投资的尺度。二是要算准开发周期，最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成；三是要做好充分的市场调查， 要掌握产品的市场定位和营销方式；三是市场宣传一定要结合当地现状，既能突出突出主题有创新性又要实事求是，不能过分吹嘘。四是在投资控制过程中注重品牌效应的影响力很大。
6结论：三线城市的房地产市场虽受一二线城市房地產市场的动荡影响，有一定的波动，但影响不大，仍然具有一定的潜力和运作空间，只要合理的土地开发、正确的投资控制与国家调控政策相结合，集中优势，打造具有节能、环保、质优、价廉等精美的住宅，只要是有益于社会，造福于人民，就是未来房地产开发的一种趋势，也是一种社会责任。
参考文献：
1《黑龙江省三线城市房地产价格变动影响因素分析》韩乐江佳木斯大学
2《如何进行房地产市场分析》世联顾问培训课程
关键词：三线城市；房地产；市场分析；投资组成及控制。
Abstract: in this paper, the author only takes three lines in medium-sized city JiJiHaEr for example, analyses and forecasts on the real estate market prospect of a preliminary, and the main macroeconomic policy around the nation. Three line of the real estate market characteristics and the future real estate development trend is mainly to the three lines of medium-sized cities investment in real estate development of component and control method to make details. The real estate market for the enterprise investment decision for reference, the guidance of the enterprise management goals improves the investment control system, to have some value orientation.
Key Words: three-class city; real estate; market analysis; investment composition and control.
中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：
1概论
随着国家对房地产市场的逐步规范以及市场竞争的不断加剧，特别是国家调控政策下出台的“限购令”，对一线房地产投资市场投资过热的控制，有了明显的降温，有些较大的一线城市房地产市场甚至达到历史的冰点，可以说房地产暴利时代已经成为过去。当然这样的调控也波及了二三线城市的房地产市场，面对日益激烈竞争的房地产市场，三线城市的房地产投资商要想获取较大的经济效益，单纯靠加强企业管理、地域价格优势、融资环境好等已经不能完全把握企业发展和效益目标的实现。现在的房地产开发企业必须审时度势，看准机遇与风险，如何合理的市场分析和控制投资是最为关键的，不同以往企业管理的简单问题，更重要的是以优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对国家的调控政策要掌握好，摸准方向，要做到产业符合国家的调控政策、环境政策、可持续发展政策，用科学发展观的眼光看待问题，符合区域政策和城市发展规划，对房地产投资控制的内容做到 “心中有数”。其次，对于项目开发要有具体的投资控制方法，针对项目的特点及相关影响因素，制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开发投资的有效控制。
2三线城市房地产开发特点
2.1首先致力于做“地标性”住宅小区项目，创造出一个高档、繁华的“象征身份的小区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，打造一种全新的生活理念，将城里最有权和最有钱的成功人士全部尽收囊中。价格通常能高出一般利润的10-15%。大多数在一、二线城市被国家政策打压跑到三、四线城市的开发商做的项目，基本都是这条思路。
2.2其次转换经营模式以商业地产为主来赚取赢利点。突出的表现为：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层、二层。赢利目标是住宅小赚、商铺大赚。还有就是把大型商业项目化整为零，分割成微小区域，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 在三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个三线地级市黄金地带的临街底商卖到每平方米几万元左右早已屡见不鲜。
2.3最后是形成规模经济，以多制胜；十几万平米的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就算是比较大的盘了，规模一大就能得到地方很多优惠政策，大大降低开发成本，以量取胜，利润就相当可观了。
3房地产开发投资控制的主要内容
3.1房地产开发企业投资费用主要是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产项目的投资，可以划分为成本支出、管理费用、财务费用和销售费用及税金等。在房地产投资中成本支出占主要比重，主要包括：
3.1.1土地费用
土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。土地出
让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势进行费用控制。
3.1.2 前期工程费
房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究費
用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。前期工程费用一般占到房地产
成本的 6%。开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。
3.1.3 市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建
设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设
施建设费用指：在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用
设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。市政公共设施费用在房地产开发
成本构成中一般占在20%~30%。开发商对市政公共设施费用的成本控制过程中，
应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，对市政大
配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行应充分做好估算；同时考虑配
套项目的可经营、适应性，为项目后期的物业经营运作打好基础。
3.1.4 建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及
安装工程费以及室内外装饰工程费等。建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价
一般占项目总支出的45-55％。开发商对建筑安装工程费的成本控制过程中，应
首先对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。其次，应解
市场行情，熟悉人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合
理科学地确定项目的建安成本指标；此外，建筑安装工程费的控制一定要与工期、
质量、安全、付款方式等统筹考虑，应提高现场管理人员技术能力，学会从技术
角度降低施工成本。
3.1.5开发间接费
开发间接费指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发
生的各项费用，主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、
劳动保护费、周转房摊销和其他费用。在整个房地产成本构成所占比例很小，一
般不会超过2%。这些费用的控制属于企业非工程管理费用的范畴。
3.1.6 其他费用
主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程预算或
标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量
监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等。在成本构成中一般不会超过
10%。这部分费用应重点对总包的管理费用在合同中予以明确，应明确分包比例，
明确分包商的工程量，避免在合同执行过程中因总包管理费用的调整影响成本的
控制。
4 房地产项目投资控制的方法
4.1 实施全过程成本控制
房地产成本控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，在投资立项、征地拆
迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、资金预测、工程预算、成
本单项的控制目标、成本实际发生及预测等功能，实现了对项目的全过程管理成
本控制。
4.2 采取综合目标成本控制
将质量目标、进度目标、投资目标、安全目标等有机结合起来，要求房地产开发企业，不能为降低成本而忽视其它目标，不能为降低成本，而降低质量要求，从而造成返工或停工，拖延工期计划。这样不但达不到降低成本的目的，反而更加损害项目的整体功能的利益，影响成本的控制。因此，在项目的实施过程中，必须是正确处理好三控两管一协调的关系，即质量控制、进度控制、成本合同控制同步进行，同时进行目标控制。这要求在制定成本目标系统时，就应该综合考虑整个目标的协调和统一。
4.3 建立动态成本控制
房地产企业的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理，
计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，实现动态闭环控制，
最终达到成本控制的目的 。
5三线中小城市房地产开发投资的优劣势和注意事项：
5.1首先是在土地、税收等政策方面有优惠政策，综合成本较低；其次是机会成本小，常常依靠政府支持，一些重要部门和垄断型企业单位的团体订购能力强。但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则难以控制、不好脱身；二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，利润指标风险大；三是地方政策变化幅度大，换一届领导有可能又是一个局面。
5.2三线中小城市开发房地产投资控制要特别注意五点：一选择合适地段用于住宅或商业开发，地段的发展前景和升值空间是决定投资的尺度。二是要算准开发周期，最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成；三是要做好充分的市场调查， 要掌握产品的市场定位和营销方式；三是市场宣传一定要结合当地现状，既能突出突出主题有创新性又要实事求是，不能过分吹嘘。四是在投资控制过程中注重品牌效应的影响力很大。
6结论：三线城市的房地产市场虽受一二线城市房地產市场的动荡影响，有一定的波动，但影响不大，仍然具有一定的潜力和运作空间，只要合理的土地开发、正确的投资控制与国家调控政策相结合，集中优势，打造具有节能、环保、质优、价廉等精美的住宅，只要是有益于社会，造福于人民，就是未来房地产开发的一种趋势，也是一种社会责任。
参考文献：
1《黑龙江省三线城市房地产价格变动影响因素分析》韩乐江佳木斯大学
2《如何进行房地产市场分析》世联顾问培训课程