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2006年以来，我国进入新一轮宏观调控时期，针对过热的房地产业出台了一系列强有力的宏观调控政策，使我国的房地产市场开始从超速增长时期步入理性发展阶段。然而，目前娄底市房地产市场并未“遇冷”，反而迎来“寒流”之后的“暖冬效应”。如火如荼的房市发展以及未来趋势仍需引起关注。
一、房地产发展现状
娄底市是80年代崛起的一座新兴能源工业城市，地处湖南几何中心，不仅是省内的煤炭开发中心和重要钢铁基地，更是以其特有的自然绿化与人文环境成为全国地市级的十大宜居“园林城市”之一。近年来，为了实现后发赶超，以逐步融入“长株潭”一体化经济圈的区位优势，大力开展招商引资和基础设施建设，中心城区扩容提质步伐加快，房地产市场随之步入高速发展时期。纵观近几年房市发展，主要呈现以下几个特点：
（一）房地产开发投资“热浪炙人”
2003年以来，娄底市房地产业发展突飞猛进，平均增速达67.2%，近两年略微有所回落，但依然居高难下。今年第一季度又呈上升趋势，全市注册房地产开发企业149家，完成房地产开发投资3.22亿元，同比增长5.1%，其中住宅投资2.24亿元，同比增长68.3%，比重由上年的43.5%上升至69.6%。
（二）土地开发粗放型特征明显
2006年全市房地产新增开发面积138.6万平方米，同比增长了114.8%；2007年房地产施、竣工面积分别为342.8、89.5万平米，比2005年增长167.2%、127.8%，同比增长60.4%、29.7%，房地产土地开发热度依然惊人。然而由于部分房地产商素质不高，资金量小，建设楼群过分注重住户“高含量”的密集型效益，而忽视宽敞宜居的空间设计，并没有起到改善人文居住环境的效果，反而堆积起局部区域人口繁杂的“马蜂窝”似建筑。
（三）供需矛盾突显
1.需求拉动供给增长
2007年全市商品房销售面积98万平方米，同比增长62.5%，商品房销售额14亿元，同比增长16.4%，其中住宅分别增长了82.2%、97.1%。至今年一季度商品房销售面积12.53万平方米，同比增长50%，商品房销售额2.76亿元，同比增长1.5倍。由图我们可以看出，2005年以前房地产市场的需求缺口仍比较大，之后便开始一路上扬，尤其是近三年来，旺盛的购房需求以平均70%以上的资金满足率拉动供给增长，从而造成目前房市供不应求的表象。今年一季度，需求对供给的满足率（商品房销售额/房地产开发规模）更是达到85.7%的峰值。从房源结构来看，2006年建面小于90平方米和经济适用房占商品住宅房销售面积比重仅为1.9%、0.3%，单一的房源聚集了过多的购房需求。
2.房价与购买力的“高”“低”错位
近两年来娄底市住房需求旺盛，从而拉动当地房价高企，并有进一步上涨趋势。娄底市中心城区的房产价格自2004年以来，呈直线上升趋势，2004年商品房价格为700元/平方米左右（当时只有多层，没有高层），至今年一季度中心城区的销售价格为多层1593/平方米，高层为1960元/平方米，比上年末分别上涨0.82%、2.6%。与居民的可支配收入相比，2007年城镇居民人均可支配收入10704元，农民2662元，若要住上100平方米的普通住房，至少需要15年以上。2007年下半年政府招商引资全市首家五星级酒店“英国邦臣”，其内置的高层住宅楼在刚投产时起价竟达2880元/平方米。高昂的房价与偏低的购房能力形成鲜明对比，居民的住房需求还难以得到满足。
（四）投资区域结构不平衡
娄底辖内二市二县二区，然而从区域分布来看，投资结构并不平衡。2006年冷水江与双峰二县虽然投资额基数不高，但呈倍数增长的态势值得关注。涟源市作为娄底的能源重市，投资热情依然高涨，新化县则以不到1%的幅度出现回落姿态。
（五）不同主体的金融支持功能迥异
1.房地产商融资渠道多元化
从房地产商的融资来源结构来看，2006年企业自筹资金8.7亿元，占比45.8%，银行贷款仅占8.9%，其他资金来源占45.3%；从金融机构的信贷投放来看，2007年末房地产开发贷款4.6亿元，仅占银行总贷款规模2.2%，其余绝大部分为企业和个人的购房贷款。可见，房地产过分依赖银行信贷的风险表现并不明显，融资渠道主要是自筹并趋向多元。值得注意的是其他资金来源中的购房者定金和预付款项有60%左右来源于个人住房消费信贷，房地产开发资金的融资出现了由先前的项目直接融资向以个人住房消费信贷的间接融资转变的趋势。
2.信贷支持偏向个人需求
娄底市2007年底房地产信贷投放16.5亿元，占金融机构总贷款规模的8.1%，其中绝大多数为个人购房贷款，比年初增加了54.1%，占比达70.1%。个人购房贷款中商业营用房与住房贷款各占50%左右，其中住房贷款5.88亿元，同比增长了近一倍。可见，面对居民旺盛的住房需求，近年来金融机构的信贷支持功不可没，但过快的增速容易引发潜在的信贷风险应当引起关注。
二、推动房市发展与价格上涨迅猛的因素分析
（一）需求刚性
房地产市场发展迅速与需求旺盛总的来说是得益经济的快速健康发展和人民收入水平的不断提高。娄底市地属“长株潭”中心城市群经济辐射圈内，不断提升的城市品位和愈发明显的地理优势吸引了大批外来进驻人口。随着城镇化建设的步伐加快，其带来的住房需求开始激活。加上近年来居民生活水平的改善和收入的提高，住房已成为居民消费最迫切的需求。据调查，娄底市“十五”期末城镇居民的和农村居民家庭恩格尔系数分别比“九五”期末下降2.4和3.5个百分点.目前，城区居民人均住房建筑面积只有21平方米，到2012年要提高到人均29平方米，仅县城这一块，大致还需增加160万平方米的住宅供给。
（二）政策因素
随着土地交易的规范化和透明化而间接引起的成本上升是拉升价格上涨的重要原因。国家自进入新一轮宏观调控以来，为抑制过度膨胀的房地产市场，出台了一系列包括税收在内的紧缩政策，这使得房地产商无论在土地开发还是融资上成本负担均受到不同程度的加重。以新化县为例，2003年土地均价17万元/亩，最高价30万元/亩；2005年土地均价24万元/亩，大宗地最高价45万元/亩，小宗地最高价达168万元/亩；2007年土均价53万元/亩，小宗地最高价122万元/亩。2003年至2007年四年间土地价格逐年上涨，土地均价增长了3.12倍。所以，房地产商提高房价将增加的成本变相转嫁至消费者也就成为必然了。
（三）结构性矛盾影响
房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：
1.一级市场结构失衡
房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。房地产一级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。2006年娄底市商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长66.6%和75.6%，而经济适用房几乎可忽略不计。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。
2.二级市场发展滞缓
房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进一步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来，供给不足，需求都被挤压到了住房一级市场，造成了房价的持续攀升。
3.租赁市场不够完善
大多数居民还只能通过买房解决居住问题；住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。
三、对未来房地产市场发展的预期
1.价格仍有上涨空间
随着房地产热潮由一级城市向二、三级城市的梯度转移，中小城市基础建设步伐加快。近两年来，娄底市政府和相关部门积极招商引资，“东方豪苑”、“鹏天国际”、“英国邦臣”等高端房地产企业相继进驻我市，“沃尔玛”、“友谊阿波罗”接踵而来，围簇成包括新春园步行街在内的城市中心繁华地带，大大提升了城市影响力和凝聚力，繁荣地段的房价上涨必然会带动整个城区的价位上移，加上娄底市住房基础价格不高，居民购房需求旺盛，如此看来房市价格仍有一定上浮空间。
2.带动相关产业协同发展
房地产业的繁荣直接拉动了建材生产等劳动密集型产业的发展，促进了广告、物业管理等第三产业的发展，为社会创造了大量就业机会。同时，由于相关的建设要素价格也随之上扬，加上受上年全国各地主要建材及劳动力价格波动环境影响，造成房地产开发成本不断攀升。据调查，今年二月份水泥生产成本平均增加35－40元/吨。受需求启动以及生产成本上升的双重推动，三月份水泥行情普遍看涨，其中425＃、525＃水泥价格环比分别上涨了4.71％和2.52％，并有进一步上升趋势。
3.警惕房地产供需两极化发展
娄底市目前房源结构不尽合理，绝大多数集中在中、高端的大、中户型商品房，相对低端廉价的90平房米以下住房和经济适用房寥寥无几，但至2007年这一困境得到了一定改善。由于受市政府高度重视，筹建城镇廉租住房被作为考核指标。2007年全市仅用不到三个月的时间新建廉租住房1.5万平方米，提前超额完成50.7%，被列为娄底市政服务全市的“八件实事”之一。这为缓解低端收入群体的住房问题提供了积极的补充措施和创造了良好的开局，相信在政府部门的高度重视下，娄底市的房源结构会有所改善。
四、相关政策建议
1.大力培育二手房、租赁房市场，加大普通商品房的供给。积极培育二手房、租赁房市场，形成包括新建商品房、二手住房、租赁住房和廉租房的住房供给“梯度市场”；制定和实施住房建设规划，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。完善房地产税收政策，开征土地财产税；适时、适度地调整房地产开发贷款与个人住房贷款的信贷政策，引导和调节房地产的供需；通过对土地市场的宏观调控，将土地供应控制在一个比较合理的规模；加强土地使用监管，打击土地投机行为。
3.整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产领域的法制建设，规范房地产市场的运行，制约各种违规投机行为；改变土地供应方式，变土地供应“双轨制”为“一轨制”；完善土地招投标制度，在投标时不仅要考虑投标价格，还要考察开发商的资质、信誉和业绩水平。
4.建立房地产泡沫预警机制。建立科学合理的房地产泡沫预警系统，适时发出警告，引导市场向理性方向发展；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布各种房产信息，引导民众进行科学合理的投资行为。
（作者单位：中国人民银行娄底市中心支行调查统计科）
一、房地产发展现状
娄底市是80年代崛起的一座新兴能源工业城市，地处湖南几何中心，不仅是省内的煤炭开发中心和重要钢铁基地，更是以其特有的自然绿化与人文环境成为全国地市级的十大宜居“园林城市”之一。近年来，为了实现后发赶超，以逐步融入“长株潭”一体化经济圈的区位优势，大力开展招商引资和基础设施建设，中心城区扩容提质步伐加快，房地产市场随之步入高速发展时期。纵观近几年房市发展，主要呈现以下几个特点：
（一）房地产开发投资“热浪炙人”
2003年以来，娄底市房地产业发展突飞猛进，平均增速达67.2%，近两年略微有所回落，但依然居高难下。今年第一季度又呈上升趋势，全市注册房地产开发企业149家，完成房地产开发投资3.22亿元，同比增长5.1%，其中住宅投资2.24亿元，同比增长68.3%，比重由上年的43.5%上升至69.6%。
（二）土地开发粗放型特征明显
2006年全市房地产新增开发面积138.6万平方米，同比增长了114.8%；2007年房地产施、竣工面积分别为342.8、89.5万平米，比2005年增长167.2%、127.8%，同比增长60.4%、29.7%，房地产土地开发热度依然惊人。然而由于部分房地产商素质不高，资金量小，建设楼群过分注重住户“高含量”的密集型效益，而忽视宽敞宜居的空间设计，并没有起到改善人文居住环境的效果，反而堆积起局部区域人口繁杂的“马蜂窝”似建筑。
（三）供需矛盾突显
1.需求拉动供给增长
2007年全市商品房销售面积98万平方米，同比增长62.5%，商品房销售额14亿元，同比增长16.4%，其中住宅分别增长了82.2%、97.1%。至今年一季度商品房销售面积12.53万平方米，同比增长50%，商品房销售额2.76亿元，同比增长1.5倍。由图我们可以看出，2005年以前房地产市场的需求缺口仍比较大，之后便开始一路上扬，尤其是近三年来，旺盛的购房需求以平均70%以上的资金满足率拉动供给增长，从而造成目前房市供不应求的表象。今年一季度，需求对供给的满足率（商品房销售额/房地产开发规模）更是达到85.7%的峰值。从房源结构来看，2006年建面小于90平方米和经济适用房占商品住宅房销售面积比重仅为1.9%、0.3%，单一的房源聚集了过多的购房需求。
2.房价与购买力的“高”“低”错位
近两年来娄底市住房需求旺盛，从而拉动当地房价高企，并有进一步上涨趋势。娄底市中心城区的房产价格自2004年以来，呈直线上升趋势，2004年商品房价格为700元/平方米左右（当时只有多层，没有高层），至今年一季度中心城区的销售价格为多层1593/平方米，高层为1960元/平方米，比上年末分别上涨0.82%、2.6%。与居民的可支配收入相比，2007年城镇居民人均可支配收入10704元，农民2662元，若要住上100平方米的普通住房，至少需要15年以上。2007年下半年政府招商引资全市首家五星级酒店“英国邦臣”，其内置的高层住宅楼在刚投产时起价竟达2880元/平方米。高昂的房价与偏低的购房能力形成鲜明对比，居民的住房需求还难以得到满足。
（四）投资区域结构不平衡
娄底辖内二市二县二区，然而从区域分布来看，投资结构并不平衡。2006年冷水江与双峰二县虽然投资额基数不高，但呈倍数增长的态势值得关注。涟源市作为娄底的能源重市，投资热情依然高涨，新化县则以不到1%的幅度出现回落姿态。
（五）不同主体的金融支持功能迥异
1.房地产商融资渠道多元化
从房地产商的融资来源结构来看，2006年企业自筹资金8.7亿元，占比45.8%，银行贷款仅占8.9%，其他资金来源占45.3%；从金融机构的信贷投放来看，2007年末房地产开发贷款4.6亿元，仅占银行总贷款规模2.2%，其余绝大部分为企业和个人的购房贷款。可见，房地产过分依赖银行信贷的风险表现并不明显，融资渠道主要是自筹并趋向多元。值得注意的是其他资金来源中的购房者定金和预付款项有60%左右来源于个人住房消费信贷，房地产开发资金的融资出现了由先前的项目直接融资向以个人住房消费信贷的间接融资转变的趋势。
2.信贷支持偏向个人需求
娄底市2007年底房地产信贷投放16.5亿元，占金融机构总贷款规模的8.1%，其中绝大多数为个人购房贷款，比年初增加了54.1%，占比达70.1%。个人购房贷款中商业营用房与住房贷款各占50%左右，其中住房贷款5.88亿元，同比增长了近一倍。可见，面对居民旺盛的住房需求，近年来金融机构的信贷支持功不可没，但过快的增速容易引发潜在的信贷风险应当引起关注。
二、推动房市发展与价格上涨迅猛的因素分析
（一）需求刚性
房地产市场发展迅速与需求旺盛总的来说是得益经济的快速健康发展和人民收入水平的不断提高。娄底市地属“长株潭”中心城市群经济辐射圈内，不断提升的城市品位和愈发明显的地理优势吸引了大批外来进驻人口。随着城镇化建设的步伐加快，其带来的住房需求开始激活。加上近年来居民生活水平的改善和收入的提高，住房已成为居民消费最迫切的需求。据调查，娄底市“十五”期末城镇居民的和农村居民家庭恩格尔系数分别比“九五”期末下降2.4和3.5个百分点.目前，城区居民人均住房建筑面积只有21平方米，到2012年要提高到人均29平方米，仅县城这一块，大致还需增加160万平方米的住宅供给。
（二）政策因素
随着土地交易的规范化和透明化而间接引起的成本上升是拉升价格上涨的重要原因。国家自进入新一轮宏观调控以来，为抑制过度膨胀的房地产市场，出台了一系列包括税收在内的紧缩政策，这使得房地产商无论在土地开发还是融资上成本负担均受到不同程度的加重。以新化县为例，2003年土地均价17万元/亩，最高价30万元/亩；2005年土地均价24万元/亩，大宗地最高价45万元/亩，小宗地最高价达168万元/亩；2007年土均价53万元/亩，小宗地最高价122万元/亩。2003年至2007年四年间土地价格逐年上涨，土地均价增长了3.12倍。所以，房地产商提高房价将增加的成本变相转嫁至消费者也就成为必然了。
（三）结构性矛盾影响
房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：
1.一级市场结构失衡
房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。房地产一级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。2006年娄底市商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长66.6%和75.6%，而经济适用房几乎可忽略不计。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。
2.二级市场发展滞缓
房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进一步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来，供给不足，需求都被挤压到了住房一级市场，造成了房价的持续攀升。
3.租赁市场不够完善
大多数居民还只能通过买房解决居住问题；住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。
三、对未来房地产市场发展的预期
1.价格仍有上涨空间
随着房地产热潮由一级城市向二、三级城市的梯度转移，中小城市基础建设步伐加快。近两年来，娄底市政府和相关部门积极招商引资，“东方豪苑”、“鹏天国际”、“英国邦臣”等高端房地产企业相继进驻我市，“沃尔玛”、“友谊阿波罗”接踵而来，围簇成包括新春园步行街在内的城市中心繁华地带，大大提升了城市影响力和凝聚力，繁荣地段的房价上涨必然会带动整个城区的价位上移，加上娄底市住房基础价格不高，居民购房需求旺盛，如此看来房市价格仍有一定上浮空间。
2.带动相关产业协同发展
房地产业的繁荣直接拉动了建材生产等劳动密集型产业的发展，促进了广告、物业管理等第三产业的发展，为社会创造了大量就业机会。同时，由于相关的建设要素价格也随之上扬，加上受上年全国各地主要建材及劳动力价格波动环境影响，造成房地产开发成本不断攀升。据调查，今年二月份水泥生产成本平均增加35－40元/吨。受需求启动以及生产成本上升的双重推动，三月份水泥行情普遍看涨，其中425＃、525＃水泥价格环比分别上涨了4.71％和2.52％，并有进一步上升趋势。
3.警惕房地产供需两极化发展
娄底市目前房源结构不尽合理，绝大多数集中在中、高端的大、中户型商品房，相对低端廉价的90平房米以下住房和经济适用房寥寥无几，但至2007年这一困境得到了一定改善。由于受市政府高度重视，筹建城镇廉租住房被作为考核指标。2007年全市仅用不到三个月的时间新建廉租住房1.5万平方米，提前超额完成50.7%，被列为娄底市政服务全市的“八件实事”之一。这为缓解低端收入群体的住房问题提供了积极的补充措施和创造了良好的开局，相信在政府部门的高度重视下，娄底市的房源结构会有所改善。
四、相关政策建议
1.大力培育二手房、租赁房市场，加大普通商品房的供给。积极培育二手房、租赁房市场，形成包括新建商品房、二手住房、租赁住房和廉租房的住房供给“梯度市场”；制定和实施住房建设规划，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。完善房地产税收政策，开征土地财产税；适时、适度地调整房地产开发贷款与个人住房贷款的信贷政策，引导和调节房地产的供需；通过对土地市场的宏观调控，将土地供应控制在一个比较合理的规模；加强土地使用监管，打击土地投机行为。
3.整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产领域的法制建设，规范房地产市场的运行，制约各种违规投机行为；改变土地供应方式，变土地供应“双轨制”为“一轨制”；完善土地招投标制度，在投标时不仅要考虑投标价格，还要考察开发商的资质、信誉和业绩水平。
4.建立房地产泡沫预警机制。建立科学合理的房地产泡沫预警系统，适时发出警告，引导市场向理性方向发展；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布各种房产信息，引导民众进行科学合理的投资行为。
（作者单位：中国人民银行娄底市中心支行调查统计科）